주택 융자 위해 은행 서류 위조 부동산 업소 농간에 고객 멍든다

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부동산회사 리-맥스 소속의 이 S.M. 씨는 지난 2004년 3월 뉴스타부동산 에이전트인 김종필씨로부터 이씨가 갖고 있는 리스팅의 주택을 구입하겠다는 의사를 보내왔다. 주택 구입 오퍼를 제시한 에이전트 김씨는 관련 서류와 함께 정식으로 구입 의사를 밝혔다. 그 서류 중에는 김씨가 한미은행(행장 손성원) LA지점에 18만 달러의 장기적금 증서(번호: Hanmi Bank The Deposit Confirmation/Receipt COD No. 002-224508)가 있었다.
이씨가 그 서류들을 살펴보니 주택을 구입하려는 사람은 김보순씨였다. 기억이 나는 이름이었다.이씨는 주택구입자인 김보순씨가 얼마전까지 자신의 고객이었음을 기억해 내었다. 그 당시 주택을 여러채 소개해주었으나, 김보순씨의 재정능력으로는 그가 원하는 주택을 구입할 수 없었다. 그래서 이씨는 김씨와의 중개는 중단됐다. 그런데 뉴스타부동산을 통해 오퍼가 들어 온 주택 매입자가 바로 김씨였던 것이다.


특별취재반

















부동산 협회가 제시한 허위 밋 과대 광고가 실린 신문들

한미은행 서류를 이상하게 여긴 이씨는 김씨의 에이전트인 뉴스타부동산의 에이전트 김 J.P.씨에게 전화를 걸어 ‘김 B.S.씨의 주택구입에 대한 재정능력의 문제점’을 타진했다. 그리고 이씨는 김씨의 재정능력을 구체적으로 확인하기 위해 한미은행에 조회했다. 당시 한미은행측은 이씨에게 문제의 증서를 팩스로 보내주기를 원했다. 이씨가 은행에 증서를 보내자, 은행측에서는 “문제의 증서번호는 우리 은행에서 사용하지 않는 것”이라는 답변을 들었다. 다시 이씨는 ‘김보순이라는 적금자가 있는가’라는 문의에도 은행측은 “없다”라고 답했다는 것이다. 
이씨는 이번에는 뉴스타부동산의 에이전트 김씨에게 전화해 ‘문제의 서류는 위조서류이다’라고 말했는데, 김씨는 그런 서류들은 관행으로 많이 사용하고 있는 것인데 왜 문제를 삼는지 의아하다는 반응이었다고 했다. 말하자면 그 회사내에서는 그런 관행이 많다는 의미였다.
공교롭게도 당시 이씨는 또 다른 한미은행의 20만 달러 위조증서(Hanmi Bank, COD No. 002-115842)도 받게됐다. 이 서류도 뉴스타부동산의 에이전트로부터 받은 것이다. 문제의 심각성을 느낀 이씨는 이 문제를 데니스 김 부동산 학교 대표인 데니스 김씨에게 상의를 했고, 또 부동산법 전문가인 김희영씨에게 전해졌다.
김희영씨는 “만약 위조서류라는 것을 인지한 사람은 반드시 관계당국에 이를 보고하여야 한다”면서 “은행측도 위조서류라는 것을 인지했을 경우 관련 당국에 통보할 의무가 있다”고 설명했다. 또 김희영씨는 “위조서류를 만든 사람도 법에 저촉되지만, 이 서류에 예금자로 되어 있는 고객은 공범자로 간주될 수 있다”고 밝혔다.
지난해 이들 문제의 서류들을 입수한 김희영씨는 FBI, 주검찰 그리고 부동산국 등에 각각 통보했다고 말했다. 김희영씨는 “과거 주택을 구입하기 위해 편법으로 세금보고서나 융자신청서 등을 가짜로 만든 경우들이 있었으나, 이번 처럼 은행 CD 자체까지 위조한 것은 처음이다”라며 놀라움을 표명했다.











위조된 한미은행 CD 증서

한미은행 CD 증서를 누가 위조했는지는 현재 구체적으로 밝혀지지 않고 있다. 뉴스타부동산 자체에서 위조했는지 아니면 뉴스타 부동산의 에이전트 자신이 위조했는지 또는 뉴스타부동산의 묵인하에서 에이전트가 위조했는지도 확실하게 밝혀지지 않고 있다. 그리고 주택구입자인 김씨가 위조했는지 아니면 김씨가 타인의 도움을 받아 위조서류를 준비했는지도 구체적으로 밝혀지지 않고 있다.
과거에는 주택구입시 일부서류 작성에서 편법이 어느정도 통했으나, 불법은 언젠가 탄로나게 마련이다. 위조서류 때문에 혼이 난 사람이 있다. 지난 97년께 포모나에서 세탁소를 하던 Y씨는 새집을 사기 위해 세금보고서에서 자신의 수입을 3배로 올려 만들어 융자를 받아 주택을 구입했다. 그러나 마음 한구석이 찜찜했다.
그래서 은행에 융자 페이먼트만 잘내면 아무일이 없으려니 생각해, 매달 융자금 납부기일 전에 꼬박꼬박 지불했다. 1년 동안만 잘내면 문제가 없으려니 생각했다. 그런데 2년째 들어선 어느 날 난데없이 은행에서 한 통의 편지가 날라왔다.
<우리 은행은 귀하께서 융자신청시 제출했던 세금보고서에 대해 국세청에 조회를 하였습니다. 그 결과 귀하께서 제출한 서류와는 틀리다는 점을 발견하게 되었습니다. 귀하께서 취할조치는 다음과 같습니다. 세금보고를 정정해 다시 보고를 하던가, 아니면 30일 이내에 잔여 융자금 전액을 상환하시기 바랍니다. 우리는 이 문제에 대해 사법기관에 통보할 수도 있다는 사실을 인지하시기 바랍니다>
만약 사법기관에 통보한다면 서류위조범으로 몰릴 판이었다. 청천벽력과도 같은 편지였다. 항상 마음을 조리고 있던 악몽이 현실로 나타난 것이다. 유씨는 은행측에 계속 페이먼트를 잘 할 것이라고 사정도 해보았으나 은행측은 한결 같은 대답은 융자금 상환이었다. 유씨는 불야불야 집을 재융자하여 융자금을 그 은행측에 완납하는 수밖에 없었다.
지난 2001년 9.11 테러사건이 발생한 이후 은행에 관련한 법규가 대폭 강화됐다. 특히 돈 세탁에 관한 문제는 엄격했다. 또한 1만 달러 이상 현금 예금시 보고의무도 철저했다. 이런 사항 등으로 한인은행들이 감사에서 많은 지적을 받기도 했다. 그 중 한미은행의 노광길 이사는 지적을 당해 은행 자체가 감사를 받는 지경에 이르기도 했다.











이해봉 남가주 한인 부동산협회장이 조사결과를 발표하고 있다
현재 부동산중개업은 남들이 생각하는 것처럼 돈이 많이 벌리는 직업이 아니다. 한 통계에 따르면 10년 이상 부동산업에 계속 종사하는 에이전트는 10% 정도로 나타나고 있다. 미국부동산협회에서 최근 100명의 에이전트를 대상으로 조사한 결과 지난 5년 동안 계속 활동한 에이전트들은 43%로 이 수치는 계속 하강추세를 보이고 있다고 밝혔다.
이처럼 에이전트 수가 줄어드는 현상에 대해 조사보고서는 ‘수입이 생각한 것 보다 적다’는 것이 가장 큰 이유 중의 하나라고 했다. 어떤 에이전트는 1년에 3-4 건을 거래하기도 힘들었다고 대답했다고 한다. 한때 부동산 경기가 붐을 타면서 너도나도 부동산 에이전트가 되려고 업종을 변경한 사람들이 많았는데, 실제로 부동산 에이전트로 돈도 벌리지 않아 가정불화로 이어지는 경우도 많았다.
부동산경기가 상승세를 타면서 부동산 에이전트가 되려는 사람들을 대상으로 사기성도 많았다. 이 중에는 “2,500 달러만 내면 면허증을 탈 수 있다”라는 말이 타운에 나돌았다. 이같은 소문의 배경에는 ‘신문지상에 부동산학교를 대대적으로 선전하는 곳’이라는 말도 나돌았다.
지난 21일 JJ 그랜드 호텔에서 남가주한인부동산협회(회장 이해봉)는 전임 협회장들과 부동산회사를 운영하는 한인 업자와 언론인 등 약 30명을 초청, 미팅을 갖고 부동산국 규정에 어긋나는 허위·과장 광고의 실태를 공개하고 한인 부동산업계가 에이전트 교육을 통해 적극 협력해 줄 것을 부탁했다.
이 자리에서 김희영 협회윤리위원장은 “부동산업자나 에이전트들이 법을 준수치 않을 경우 그 피해는 고스란히 소비자들이 당하게 된다”면서 일부 부동산업주나 에이전트들의 각성을 촉구했다. 그는 부동산업주들이 불법을 저질르는 사례들 중에서 퇴사한 전 에이전트에게 지불해야 할 커미션을 착복하기도 하고, 라이선스를 반환해 주지 않았으며, 리스팅 문제로 불편을 당한 에이전트들이 많다고 지적했다.
이에 앞서 이해봉 협회회장은 “한인 에이전트들이 이름을 실제와 다르게 사용하거나 여러 가지 이름을 바꾸어 가며 사용하고 있어서 소비자들에게 혼돈과 피해를 초래하고 있다”며 “부동산국은 이같은 행위를 엄격하게 금하고 있다”고 말했다. 또 그는 “일부 부동산회사들은 에이전트 수를 터무니 없이 부풀리고 있으며, 자신의 회사에 100만 달러 이상의 고소득자가 많다고 선전하고 있는 것 자체가 문제다”라고 말했다.










기회영 부동산협회 윤리위원장

이 회장은 부동산국 웹사이트와 신문 광고를 직접 시연해보이면서 “2월 4일자 한국일보에 소개된 Beak, Jay J라는 에이전트는 이미 면허가 만료된 사람이라 에이전트 자격을 상실했음에도 불구하고 계속 광고가 게재되고 있다”고 말했고, “이름을 자주 바꾸는 사람들 중에 Byeon, John는 Robert Moo Byeon로도 사용하고 있는데 그는 회사에 속하지 않기 때문에 광고를 할 수 없는 데도 버젓이 광고가 나오고 있다”고 말했다.
또 실제 이름과 다른 이름으로 광고를 내는 사례도 소개했다. 현재 뉴스타부동산의 애니 김이라는 에이전트는 신문광고에는 “애나 김” 또는 “애나 리” “신디 리” 등으로 광고를 내고 있는데 이해봉 회장은 “이름을 달리 게재하는 것도 광고규정 위반이다”라고 말했다.
또 그는 “Steve Chang이란 사람은 CCIM 자격을 받은 적이 없는데 받은 것 처럼 소개하고 있다”고 말했으며 “광고에 ‘백두산’ 또는 ‘알라판트 최’ 등 닉네임만 사용하면 안되고 영어 스펠링을 똑바로 명기하고 라이선스 번호를 밝힐 경우는 닉네임을 사용할 수 있다”고 설명했다. 그리고 이 회장은 “땅을 매매할 경우 사기성이 많다며 요즈음 신문에 ‘땅 땅 땅’ 등으로 선전하는 광고는 회사소속이 없어 광고를 낼 수 없는 것이다”라고 밝혔고, “빅토빌지역의 남석훈씨는 라이선스가 없는 것으로 알고 있는데 Nam이란 성을 입력해 부동산국 자료를 찾아봐도 없었다”고 밝혔다.
부동산 규정에 따르면 에이전트들은 미디어를 통해 광고를 할 때 자신의 이름을 라이선스에 올라 있는 정확한 영어 스펠링으로 올리거나 다른 영어 닉네임이나 한글 이름을 사용할 때에는 라이선스 번호를 반드시 밝혀야 한다. 또한 자신의 이름으로 부동산 중개를 할 수 없는 세일즈 에이전트들은 소속 부동산 회사를 정확하게 밝혀야 한다.


(다음호에 계속)



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