㈜신영, 윌셔가에 40층 주상복합 신축계획 무엇이 문제인가?

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본국의 한 부동산 개발업체가 윌셔 아로마 센터 옆 부지를 매입하여 주상복합을 건설한다고 발표해 부동산 및 주변 업계 관계자들을 어리둥절케 하고 있다. 지난 99년도부터 본국 경기도 분당 지구에 주상복합을 건설을 시작으로 중견 건설업체로 성장한 ㈜신영(대표 정춘보)이 약 3억 달러의 사업비가 든다는 윌셔+호바트 남동족 코너 2.2에이커에 이르는 대형 부지를 약 4,000만 달러에 매입하기로 하고, 2010년 10월 완공 목표로 40층짜리 주상복합을 건설하겠다는 야심 찬 계획을 발표했기 때문이다.
이 부지는 지난 2002년 미 주류사회의 부동산 개발업체인 레거시(LEGACY)파트너스 LLC가 지난 2002년 1,200만 달러에 구입해 현재 ㈜신영이 신축하겠다고 발표한 40층 콘도 개발과 호텔 신축 등 밑 그림을 그리고 사업 추진을 해 왔으나 과 포화상태인 한인타운 내 에서의 콘도사업 수행 분양 여부 불투명 및 수익 창출 등이 여의치 않다고 판단 여러 차례에 걸쳐 부지 매각을 추진하다가 급기야 ㈜신영 측에 매각계약 체결을 한 것으로 알려졌다. 매각자인 레거시 측은 한인 타운 내에 주류사회를 배제한 한국인들만을 대상을 한 콘도사업에 적지 않은 무리가 있으며 최근 침체 일로에 있는 미국 부동산 경기를 볼 때 분양에 적지 않은 어려움이 뒤 따를 것이고 문제의 사업부지를 4,000만 달러에 매각할 경우 분양수익금과 맞먹는 금액을 감안하면 많은 리스크를 안고 사업을 할 이유가 없다는 계산에 전격 매각한 것으로 풀이된다.
㈜신영 측이 한인부동산개발업자인 밀레니엄(MPI)과 합작투자로 계획하여 현재 부지 매입과 관련 에스크로가 진행 중인 윌셔+호바트 코너부지의 초 대형 콘도 프로젝트 사업이 과연 성공 가능성이 있는 것이며 무리가 없는 것인지 문제점을 종합 진단해 본다.


황지환(취재부 기자)







4,000 만 달러 매입가, 현 윌셔가 시세보다 2배 비싸게 매입
브릿지 융자 위해 현지 답사한 무디스 코리아 측 ‘무리 있다’












한국 신영건설의 미주 법인인 신영 아메리카가 LA한인타운내 윌셔와
호바트 코너에 건설할 40층 규모의 초고층 콘도 조감도.


LPGA 미셀 위 선수를 광고모델로 내세워 주목을 받고 있는 한국의 중견 건설업체인 ㈜신영(회장 정춘보)이 한인타운 윌셔와 호바트 코너에 40층 콘도를 개발하기 위해 4,000만 달러에 부지를 매입 계약을 체결한 것으로 발표하여 한인 부동산업계를 놀라게 만들었다. ㈜신영이 해외부동산개발 사업을 위해 한인부동산 개발업자와 손잡고 매입을 추진하여 한인타운 중심부에 콘도사업 계획을 발표해 가뜩이나 포화상태인 한인타운 콘도분양 시장이 비상이 걸렸다. 해외 사업 실적이 전무한 신영 측은 이번 사업을 위해 ㈜신영 어메리카를 설립하여 윌셔 + 윌턴 부근에 콘도를 신축 분양해 유명해진 한인 부동산 개발업체인 밀레니엄(MPI)과 합작투자를 추진하여 무려 4,000만 달러에 부지를 매입하고 사업수행을 공표하였다. 신영 측은 전체 지분의 65%, 밀레니엄이 35% 지분을 보유한 것으로 파악되었고, 사업 추진과정에서 지난 8월 레거시 파트너스 측과 가계약을 통해 에스크로 오픈, 500만 달러를 디파짓하고 한국의 우리은행 측에 브릿지 융자를 신청하여 추가 자금을 조달을 계획했던 것으로 알려졌다.
이에 우리은행 측은 지난 9월 말경 사업 타당성 검토를 위해 무디스 코리아 측에 용역컨설팅을 의뢰하여 무디스코리아 정찬우 담당자를 비롯한 3명의 에널리스트들이 부지 등을 현지 방문 실사했던 것으로 전해졌으며, 우리은행 측에 과다한 매입가, 분양성의 문제. 인허가 과정의 난항 등의 어려움과 사업성에 문제가 있다는 1차 보고서가 전달된 것으로 알려져 일단 우리은행의 브릿지 론은 현실적으로 어려울 것으로 전망되고 있다.
부동산 및 은행권 관계자들은 “한인타운 내 윌셔가의 경우 스퀘어 피트 당 200~250달러 이상은 수익성을 낼 수 없다는 것은 공공연한 실정인데, 스퀘어 피트당 약 400달러 부지 매입비는 사업성 검토에 있어 무리가 뒤 따른다”고 전해 신영 측이 무모한 사업을 추진하고 있음을 간접적으로 전하고 있으며 무디스의 현지조사 팀 역시 이 문제를 염려해 사업성에 어려움이 뒤따를 것이라는 의견을 피력한 것으로 알려져 일단 우리은행의 브릿지 론은 물 건너 간 것으로 보여 현재로서는 사업진행이 불투명한 상황이다.













 ▲ 정춘보 회장
무모한 사업 추진에 의구심-우리은행에 신청한 브릿지론 가능성 없어


한인 부동산업계 관계자들에 의하면 “레거시 파트너스 측이 매입비용 1200만 달러와 지난 4년 간의 운영 비용 과 이자, 사업 수행비 등을 포함한다 하더라도 약 2000만 달러가 합리적인 매각금액인데 4,000만 달러를 주고 매입한다는 것은 석연치 않은 의구심이 든다’ 고 말하며 “신영 측이 매입한 비용은 어처구니 없는 금액”이라는 것이 업계의 공통된 의견이다. 또한 “신영 측이 매입한 금액에는 본국 부동산 브로커나 현지 브로커들의 커미션을 챙기기 위해 고의적으로 현지 부동산 실정을 모르는 한국 투자자를 현혹하여 투자케 한 것으로 의심하고 있거나 신영 측이 해외로 자산을 빼 돌리 위한 수단일수 도 있다”는 의혹이 증폭되고 있는 가운데 다른 한편으로는 ㈜신영이 또 다른 제 3자에게 부지를 매각하기 위한 수순일 수 있다”고 전하기도 했다.
은행 관계자들도 역시 ” 최근 부동산 경기 침체와 하락세로 부실 채권이 갈수록 늘어나고 있어 은행마다 골머리를 썩고 있는 마당에 무려 사업비가 3억 달라가 소요되는 부지 매입과 건축비 제반 비용 ‘PF’자금을 대출 해줄 수 있는 은행이 없을 것이다” 고 은행 내 분위기를 전하기도 했다.
이렇게 신영 측이 추진하고 있는 사업 타당성이 불투명하다는 대내외적 의견이 모아지고 있는 가운데 사업 추진 인허가 과정에 있어 현재 매각자인 레거시 사는 LA시청에 용도변경허가(Entitlement)를 신청해 논 상태이나 시의회 통과나 지역 공청회, 주민 의회, 환경 및 교통 영향 평가 등 넘어야 할 산이 한 두개가 아니어서 신영 측의 향후 대응에 대해 관심이 쏠리고 있다. ㈜신영 아메리카 측은 사업 인허가와 관련 공청회를 마친 것으로 말하고 있으나 결과 여부에 대해 아직 확인되고 있지 않다.
이미 지난 2004년에도 윌셔+후버 코너 부지 개발 무산과 올림픽+후버 인근의 동대문시장 부지 주상복합 신축계획 사업 추진과정에서 교통 영향 평가 등을 이유로 시 의원이 반대하고 사업 수행에 대한 잡음이 끊이지 않아 물거품이 된 바 있어 이번 사업 추진도 해프닝으로 끝날 수 있다는 견해가 지배적이기 때문이다.
한편 신영 측은 본국을 방문하는 안토니오 비아라이고사 LA 시장은 오는 17일 공식 협약을 맺을 계획으로 알려지고 있으며, 신영 측 공식 홈페이지에는 이미 윌셔 40층 콘도 개발과 관련해 동 사업부지 매입과 신축 계획을 간접적으로 홍보하고 있어 궁금증을 자아내고 있다.


현재 한인타운 콘도사업은 극히 위험천만
신축 중이거나 분양 중인 콘도 2400유니트












 ㈜신영이 매계약을 체결한 윌셔+호바트 부지는 한인타운의 노른자위로 지난 2002년도에 레거시 파트너스 LLC가 약 1,200만달러에 구입한 것으로 레거시 파트너스 LLC 측이 주상복합 건설 등을 통해 수익 창출을 노렸으나 사업 수행 여부 불투명 및 투자 대비 수익 창출 등이 여의치 않아 여러 차례에 걸쳐 부지 매각을 추진했었던 것으로 알려진 곳이다.
하지만 해외 건설 사업 실적이 전무한 본국의 신영 측은 레거시 파트너스 LLC가 매입한 금액보다 무려 3배를 상회하는 약 4,000만달러에 매입한 것으로 알려져 사업 시작 전부터 무모하다는 평가를 받고 있으며 신영의 무모한 사업 욕심 탓으로 한인타운 부동산 가격만 부추긴 꼴이 되어버렸다는 비난의 소리가 터져 나오고 있는 실정이다..
다시 말해 해외사업이 처음인 신영 측은 레거시 파트너스 LLC측에게 4년 사이에 무려 3배가 넘는 이익을 전달해 준 셈이기 때문이다.
윌셔가에 위치한 부동산 관계자들은 ” 지난 2002년 레거시 파트너스측이 매입한 금액 1200만 달러에 운용비, 금융 비용, 사업 수행 비 등을 포함한다면 대략 2000만 달러가 적정선”이라고 전하며 “신영 측이 왜 부지매입에 3배가 넘는 돈을 쏟아 부었는지 알 수 가 없다”고 전했다. 그들에 따르면 ” 한인 타운 내 스퀘어 피트당 약 200~250달러가 적정 수준으로 이 수준을 넘어 버리면 수익성이 떨어져 매우 곤란한 재정 상태로 치닫게 된다”고 전하며 ” 스퀘어 피트 당 400달러는 전혀 타당성 없는 사업”이며 결과적으로 본국 자본이 들어와 한인타운 땅값만 올린 꼴이 되었다.
주류사회 사람들의 왕래가 전혀 없는 한인타운에 분양 타겟 목표가 한인들로 축소되어져 있음에도 불구하고 스퀘어 피트 당 400달러가 말이 되냐고 어처구니 없다는 반응으로 사업 추진 단계부터 신영 측은 놀림거리로 전락하고 있는 셈이었다.
다른 한 관계자는 ” 사업을 추진하기 위해 교통이나 환경 영향 평가도 받아야 하는데, 윌셔가에 위치한 그 부지에 사업 허가가 받는 것도 넘어야 할 큰 숙제”라고 전하며 현재 윌셔가의 교통체증을 감안할 때 과연 교통영향평가나 공청회를 통과할 수 있을 지도 의문이다. 지난 2004년도에 윌셔와 후버 코너 부지 개발과 올림픽과 후버 인근의 동대문시장 개발 사업 계획 무산도 바로 이런 문제점으로 기인한 것이며 더욱이 윌셔가 한 복판에 40층 주상복합 건물이 들어설 때 발생하는 교통 혼잡문제는 상상을 초월한 것이다.
현재 신영 측이 추진하고 있는 사업이 지난 2004년도에 윌셔와 후버 코너에 한국 담배인사 공사를 비롯하여 여러 본국 부동산 개발 업체들이 윌셔타워 프로젝트를 추진했다가 단순 해프닝으로 끝난 사건과 매우 흡사할 정도로 무모하게 보이고 있다는 것이다.
한편 신영 측이 매입한 금액에는 본국 부동산 브로커나 현지 브로커들의 커미션이 과도하게 포함된 것이거나 신영 측이 해외로 자산을 빼돌리기 위한 수단일수 도 있을 수 있는 것으로도 업계에서 조심스럽게 얘기나 흘러나오면서 신영이 또 다른 제 3자에게 부지를 매각하기 위한 수순일 수 있을 수도 있다고 전해지고 있어 의혹마저 제기되고 있다.



무디스 코리아 사업타당성 검토
컨설팅 결과는 대출 위험 판정?


신영 측은 사업을 수행하기 위해 주류 부동산 개발회사인 밀레니엄과 합작 투자하여 전체 지분의 65%를 보유한 것으로 파악되었고, 이 과정에서 레거시 파트너스 LLC측과 지난 8월 가계약을 맺으면서 에스크로를 오픈하면서 500만 달러를 디파짓(어떤 조건으로 매입 계약했는지 밝혀지지 않음) 하였고, 사업 추진 불가 시 되돌려 받는 것으로 약정했던 것으로 전해지고 있으나 확인되고 있지 않다.
따라서 신영 측은 우리 은행에게 브릿지 융자를 신청하게 되었으며 우리은행 측은 무디스 코리아를 통해 대출 여부와 사업 수행 타당성 등을 의뢰하게 되었고, 무디스 코리아 측은 정찬우 에널리스트를 비롯 3명을 파견하여 사업 진단을 수행했던 것으로 알려졌다.
하지만 이들이 내놓은 결과는 단 한마디로 “대출 위험” 쪽으로 결정을 한 것으로 알려지고 있다. 대출 위험 판정에는 다양한 요인들을 중심으로 분석되었겠지만, 업계 관계자들이 추측하는 대출 불가 판정의 배경으로는 부지 매입금액에 상당한 거품을 가지고 있으며, 스퀘어 피트 당 부지 매입 단가가 지나치게 높아 사업성이 없다는 점과 인허가 과정의 불투명성, 2008년까지 한인타운 내에 무려 2,400유닛이 넘는 콘도가 분양 예정으로 있어 사업성에 적지 않은 리스크가 있을 것이라는 판단이 작용한 것으로 보여진다..
부지의 적정 매입 가격의 불합리성으로 인한 수익창출의 어려움과 타겟 시장이 한인들로 국한된 시장의 성격상 지속적 사업 수행의 어려움을 들 수 있기 때문이다. 실제 신영 측은 선 분양이 가능한 본국에서 약 70% 비율로 추진한다는 것 자체가 이미 백인을 대상으로 수익을 창출할 수 없는 시장 상황을 직시하고 있음을 가늠케 해주는 대목이다.
㈜신영 측은 신영의 특성인 고가 브랜드 전략을 미국에서도 활용하는 방안을 모색하여 동 사업부지에 신축할 예정인 378 유닛 모두 대형 평수를 계획하고 있는 것으로 알려지고 있다.
현재 타운 내에는 윌셔+웨스턴 건물을 콘도로 개조 약 150유닛을 분양 중에 있으나 지나친 분양가로 인해 어려움을 겪고 있으며 윌셔+버몬트 코너에 400유닛, 윌셔+버질에 250 유닛 등 한인타운 내 유행처럼 번지고 있는 콘도 신축 바람에 콘도의 공급 과잉 상태에 있어 ㈜신영이 새로이 계획하고 있는 378유닛의 40층 대형 콘도사업 성공 가능성 여부가 불투명하다. 윌셔가에 위치한 한 부동산 관계자는 “아파트 공급에 비해 콘도 공급 비율이 해를 더해 갈수록 많아져 가고 있는 실정으로 당분간 콘도 공급은 과잉상태가 될 수 밖에 없다”고 전하면서 “이는 앞으로도 유행처럼 번져가 2010년 이후에는 대부분 콘도에서 살 날도 머지 않은 것 같다”고 전해지고 있다.







신영 과 정춘보 회장은 누구인가


지난 84년에 신영은 전남 전남 광양출신으로 동아대 토목공학과를 졸업한 뒤 부산시청에서 말단 공무원생활을 하던 정춘보 회장에 의해 탄생되었다.
신영은 최초 신영기업이라는 이름으로 주로 분양대행업을 수행했으며 80년대 후반 서울 강남구 도곡동에 고급빌라 8가구를 지어 분양에 들어갔으나 호화주택 규제가 생기면서 실패했었다.
지난 94년에 정춘보 회장은 빌딩관리대행업을 수행하였으며 91년도 설립한 자회사 신영에셋을 통해 오피스동향 자료를 정기적으로 발표하는 등 사업 다각화를 시작하였다.
이후 신영은 부동산개발사업에 뛰어들어 지난 97년도에 처음으로 분당구 구미동에 오피스텔 ‘시그마Ⅱ’을 분양했으며 분당구 정자동 주상복합아파트 ’로얄팰리스’(1999년), 분당구 수내동 오피스텔 ’로얄팰리스 하우스빌’(2000), 용인 죽전지구 아파트 ’죽전 프로방스’(2001), 서울 마포구 오피스텔 ’마포 신영지웰’(2002) 등을 잇따라 분양하며 사세를 키워나갔다.
2004년도 이후에는 아파트 분양에 주력하여 청주 대농공장 부지에 지을 ’지웰시티’에 전념하고 있으며, 지웰시티는 일본의 ’롯본기힐스’에서 힌트를 얻은 것으로 민간 프로젝트사상 최대인 3조원을 들여 주상복합아파트, 백화점, 한방병원, 복합쇼핑몰 등을 짓는 사업이다.
한국 부동산 시장에서 신영의 고가 브랜드 정책은 한번도 실패한 적이 없을 정도로 성공적인 부동산 개발을 해 왔으며 실제로 부동산 시장에서 주변의 시세보다 오히려 10~20% 높게 분양가를 책정했음에도 불구하고 미분양이 생기지 않을 정도로 높은 분양률을 보이고 있는 중견건설업체이나 아직 해외사업 진출에 있어서는 시기상조라는 평이다.
이에 LPGA프로 골퍼 미쉘 위 선수를 광고 모델로 영입하여 대대적인 홍보와 함께 해외 사업을 추진하기 위해 윌셔+호바트 40층 주상복합 개발에 뛰어 든 것으로 알려지고 있다.
과연 신영이 야심 찬 패기와 야망을 가지고 첫번 째 해외사업이 한국과 마찬가지로 성공할 수 있을지 귀추가 주목되고 있으나 현재까지 나타난 상황으로 보아서는 기대하기가 힘들다는 것이 부동산 관계자들의 공통된 의견이다.




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