(주)신영 美LA $1175만 달러 토지 $4000만 거래 내막

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본국 중견 건설기업 (주)신영(대표 정춘보)이 로스앤젤레스 한인 타운 중심가에 건설하는 ‘주상 복합 센터’에 대한 갖가지 석연치 않은 의혹들이 제기되고 있다. 토지의 고가 매입에 따른 차액으로 비자금 형성, 서울의 부자들에게 해외부동산 투자를 부추겨 국부유출 등 의혹이 일고 있다. 특히 미국 부동산 침체와 콘도의 과잉 공급에 따라 분양 성공률마저 불투명하다는 게 업계의 소리이다. 신영과 둘러싼 갖가지 의혹의 진상을 알아본다.


리차드 윤<특별취재반>


















신영의 미국 진출은 사업 시작 전부터 논란과 의혹의 불을 지피고 있다.
주변 시세보다 2배 비싸게 매입한 토지문제와 과다 계상된 매입 차익을 비자금으로 형성한다는 등의 각종 의혹이 제기되고 있다.
신영은 신영아메리카를 설립하고 부동산개발회사 밀레니엄(MPI)와 함께 LA 월셔가에 주상복합 콘도를 건설할 계획이다. 이 콘도는 오는 2010년 완공 목표이며, 대지 2,700여 평에 40층 규모로 378세대가 건설된다. 토지매입가는 4,000만 달러(약 400억 원)이며, 총 투자비는 3억 달러(약 3,000억 원)이다. 신영이 65%, MPI가 35% 지분를 보유하고 있다.


비자금 형성위해 이중계약서 작성 의혹
신영이 개발하는 주상 복합 센터는 월셔+호바트 코너에 위치해 있는 한인 타운 내에서 노른자위 땅이다.
이 토지는 당초 전 소유주인 어코드 개발회사(Accord Investment LLC)가 2004년 11,75만 달러에 매입하고 LA시로부터 개발용도변경을 받은 후 2년 뒤인 2006년 3,300만 달러에 미국 부동산 개발회사 레거시LLC가 매각키로 하고 에스크로를 오픈, 개발 계획을 추진하고 LA시에 용도변경(ENTITLEMENT)을 추진했으나 미국 부동산 경기 침체에 따른 분양 등 여건이 여의치 않아 에스크로를 크로즈하지 못하고 있다가 (주)신영에 700만달러 높은 4,000만달러에 토지 및 개발사업권 일체를 넘겨주는 조건으로 에스크로를 승계하고 (주) 신영의 자금으로 에스크로를 종결한 것으로 알려지고 있다.
최근 신영은 레거시LLC와 4,000만 달러에 토지매매 계약을 체결하면서, 500만 달러를 결제대금예치(에스크로)을 한 것으로 알려졌다.
신영이 매입한 토지 가격 4,000만 달러는 주변 시세보다 2배 이상 비싸게 계약했다는 것. 또한 신영이 매입한 월셔+호바트 코너에 붙어있는 한일건설 소유 Aroma 윌셔센터의 토지 감정가보다 5배 이상 비싸게 계약을 체결한 것으로 알려졌다.  최근 본보가 입수한 지난해 9월 Aroma 측이 매각을 전제 조건으로 만든 ‘인수제안서’에도  미국 감정평가기관 Herron Company사가 낸 부지 감정평가 금액은 스퀘어 피트 당 85달러이다. (자료 참조)
신영이 매입한 금액은 스퀘어 피트 당 400불을 준 것으로 알려졌다. 5배 가까이 비싸게 산 셈이다. 물론 아로마 윌셔센터의 부지가 저 평가된 것은 사실이지만 현실적으로 볼 때 2배 가까이 비싸게 매입한 것은 기정사실이다.
본국에서 부동산을 매입하고 개발하는데 잔뼈가 굵은 신영이 왜 주변 시세보다 5배나 터무니없이 비싼 가격에 계약을 체결했는가에 의혹이 증폭되고 있다.
이 때문에 신영이 해외 비자금을 만들기 위해 이중 계약서를 작성했다는 의혹마저 일고 있다. 신영이 레거시 LLC와 4,000만 달러에 계약한 이면에 혹시 해외비자금 조성이나 다른 특별한 사유가 있는 것이 아닌가라는 의문이 제기되고 있다.
이에 대해 신영의 관계자는 “현지 부동산 업자들이 만들어 낸 마타도어이다. 비자금 같은 것은 없다. 우리 회사의 규모로 봐서 2,000만 달러 해 봤자 큰돈이 아니다. 도덕적으로 아무 문제가 없다”고 말했다.


우리은행 대출심사 허술
한인 사회의 관심은 신영이 어떤 방법으로 PF(Project Finance)를 일으킬 것인가에 관심이 모아진다.
신영은 토지매입 대금의 50%는 우리은행의 브릿지 론 대출을 통해 마련하고, 50%는 자체 자금 조달할 계획이다.
이를 위해 신영은 레거시LLC와 지난 8월 4,000만 달러에 계약을 체결하고 500만 달러를 디파짓하고 본국 우리은행에 브릿지 론을 신청했다. 우리은행은 신영의 주거래은행이다.
우리은행은 신영의 브릿지 론에 대한 컨설팅은 미국의 부동산 개발 컨설팅 업체 CBRE에 맡기는 한편, PF에 대해선 한국신용평가(이하 한신평)에 컨설팅을 의뢰했다.
지난 9월 한신평 정찬우 연구원 등 3명이 미국 현지를 방문하여 실사를 했다. 이들이 미국을 다녀온 뒤 우리은행에 낸 1차 보고서에는 “사업성이 충분하지 않다”는 의견을 냈다. 최종 보고서는 준비 중인 것으로 알려졌다.
우리은행이 부동산컨설팅 업체 CBRE에 의뢰해 나온 감정평가금액은 3,800만 달러 인 것으로 알려지고 있다.
그러나 여기서 나온 평가 금액도 부풀려졌다는 의혹을 제기됐다.
신영이 매입한 부지 옆 Aroma센터 부지 감정평가 금액이 스퀘어 피트 당 85달러이며 주변시세도 250달러에 불과하기 때문.
한인 부동산업계에선 감정평가 금액에 대해 “SQ FEET에 400달러는 믿을 수 없다”는 입장이며 “토지 매입가 4,000만 달러도 부풀려진 가격이다. 감정가 3,800만 달러 역시 믿을 수 없다. 은행과 신영이 짜고 브릿지 론을 일으키기 위해 감정가를 부풀렸다고 밖에 볼 수 없다. 한마디로 부적절한 명분 만들기”라고 비난했다.
이 과정에서 신영은 토지 가격을 높이기 위해 본국의 CBRE Korea를 통해 이곳 CBRE와 사전 조율을 통해 부동산 감정가를 조작했다는 의혹이 제기되고 있다.
부동산 관계자들은 “토지 매입가의 50%를 대출이 가능한 브릿지 론을 이용하기 위해 신영이 우리은행과 감정기관 등을 움직였을 가능성마저 배제할 수 없다”면서 “은행이나 감정기관의 도움 없이는 주변 시세보다 더 많은 감정가를 받아낼 수 없었을 것”이라며 삼각 커넥션 의혹을 제기했다.
신영 측에선  “레거시가 2004년 토지를 매입한 가격은 2,900만 달러이다. 1,100만 달러는 인허가 프리미엄과 이자비용 등을 감안한 금액이다. 4,000만 달러는 정상적인 가격이다”고 말했다.
본보가 입수한 정보에 의하면 신영이 발표한 내용들이 거짓임이 드러났다.
이 토지는 Accord investments가 2004년에 1,175만 달러에 사들여 레거시LLC에 3,300만 달러에 매매계약을 체결한 것으로 알려졌다.
레거시LLC는 막상 계약을 체결하고 보니 사업성이 불투명해서 결제대금예치(에스크로)를 열었다가 닫지 않고 있다가 최근 신영과 4,000만 달러 계약을 체결한 뒤 에스크로를 한 것으로 알려졌다.
현재 주변 시세는 스퀘어 피트 당 200달러이며, 부동산 거래가 전혀 없어 감정가는 90~100 달러인 것으로 알려졌다.
이는 신영 측이 4,000만 달러에 계약한 사실 여부에 정당성을 부여하려는 것으로 보여 진다.
금융권의 관계자는 “㈜신영 측이 대출 액수를 높이기 위해 실제 부지 매입가격보다 높게 책정할 수도 있다. 이 과정은 현지 사정에 익숙하지 않은 본국 은행과의 사업 진행에 따라 가능하다.”고 조심스럽게 말했다.
본지 취재 결과 신영과 레거시LLC의 계약에 허점이 발견됐다.
Accord investments는 2004년 1,175만 달러에 토지를 매입해 레거시LLC에 3,300만 달러에 팔았다. 레거시LLC는 다시 신영에 4,000만 달러에 팔았다. 2년 만에 무려 2,925만 달러가 치솟은 셈이다. 이 때문에 한인사회에선 Accord investments와 레거시LLC가 연대하여 현지 사정에 어두운 신영을 사기를 쳤거나 애초부터 신영과의 뒷거래 의혹마저 일고 있다. 레거시LLC가 Accord investments와 계약을 한 뒤에도 에스크로를 크로즈하지 않고 있다가 신영과 계약한 뒤 에스크로를 크로즈했다.
이 부분에 대해 신영 측에 확인하려 하자 “Accord investments사는 토지 전 소유주이다. 레거시LLC가 Accord investments에 에스크로를 했다. 레거시LLC가 3,300만 달러 계약한  것에 대해선 잘 모른다.”며 구체적인 답변은 회피했다.
우리은행에선 브릿지론을 승인해 준 것으로 알려졌다. 이달 말 2,000만 달러가 집행될 것으로 보인다. 또한 공사비용 등의 PF는 2007년 초부터 집행할 것으로 보인다.
우리은행에 대한 비판의 목소리가 높다. 금융권 관계자는 “공적자금을 받은 은행으로서 리스크가 불 보듯 뻔한 신영의 LA월셔+호바트 주상복합 신축공사에 대해 브릿지론을 승인을 해준 것은 잘못됐다. 거품처럼 부푼 토지매입가에 대한 타당성 검토와 사업 타당성 여부를 검토하고 승인했는지 의심하지 않을 수 없다. 향후 발생하게 되는 부실 채권에 대한 책임은 면하기 어려울 것”이라고 말했다.
신영이 우리은행에 대출받은 과정에 본국의 우리은행 고위임원의 입김이 작용됐다는 소문과 안토니오비아라이고사 LA시장이 지난 10월 한국방문시 우리은행의 황영기 행장을 만나 (주)신영에 힘을 실어준 것도 이런 맥락의 일화으로 풀이되고 있다. LA시장이 일개인의 개발 계획을 돕기위해 직접 우리은행을 찾아가 황 행장을 만난 자체도 석연치 않은 대목이다.
또한 (주)신영의 정춘보 회장과 만나 mou를 체결하는 장면을 언론에 흘린 것도 이런 문제를 덮기 위한 고도의 전술적 전략으로 보이고 한국의 투자가들을 끌어 모으기 위한 시나리오에 LA시장을 이용한 것으로 보여진다.  


신영 리스크 줄이기 위해 본국 분양 강행
신영은 이미 500만 달러를 에스크로를 했기 때문에 계약을 파기할 경우 500만 달러의 리스크를 그대로 떠안아야 한다. 리스크를 최대한 줄이기 위해 신영 측에선 무리하게 사업을 추진하고 있는 것으로 보인다. 
신영은 해외부동산 투자가 자율화된 본국의 부자들이 미국 콘도를 살 수 있도록 본국 분양에 중점을 두고 마케팅을 벌일 계획인 것으로 알려졌다. 신영은 우리은행의 브릿지 론 이외 1,500만 달러를 추가로 부담해야 하는데 이 부분을 본국의 투자가들에 분양을 통해 조달할 계획인 것으로 알려져 충격을 던져주고 있다.
미국 부동산 시장에 대한 충분한 사전 정보가 없는 본국 부자들에게 LA콘도 분양은 자칫하면 투기장으로 전락할 위험마저 안고 있다. 또한 국부유출을 부추긴다는 논란마저 불러일으킬 것이다.
신영이 본국 분양마케팅에 중점을 둔 이유는 미국부동산 경기침체와 콘도의 포화상태라서 현지 분양이 어렵다는 판단 때문이다.
특히 한국과 달리 미국은 후분양 제도를 도입하고 있다. PF를 일으켜 공사를 추진하기 위해선 무려 3억 달러 이상의 자금이 많이 필요하다. 자칫 잘못하여 자금이 막히면 경영 위기에 봉착할 수도 있다.
이런 리스크를 줄이기 위해 선분양 제도를 하고 있는 본국에서 분양하여, 계약금, 중도금, 잔금을 공사비용으로 충당할 계획인 것으로 알려졌다.
신영이 건설계획 중인 월셔가와 호바트 등 주변 교육과 주거 환경이 타 지역에 비해 열등하다. 베버리 힐스나 산타모니카, 팔러스버디스 등 고급 주택가와 달리 LA한인타운은 우범지대이고 교육환경도 열악하기 그지 없어 돈 많은 LA동포들은 외면하고 있어 LA동포들 상대로 400여채에 가까운 콘도를 분양을 한다는 것은 불가능한 일이 아닐 수 없다.이곳 현지 사정을 모르는 본국 한인들을 상대로 분양을 하는 것을 우려하고 있는 것도 바로 이 때문이다. 또한 분야을 한다하더라도 SQ에 1,000달러 이상이나 되는 콘도를 분양 받을 LA사람이 별로 없을 것으로 추정된다.
한인 김성주(38)씨는 “신영 프로젝트가 대부분 본국 한인들을 상대로 진행하는 것으로 알고 있다. 한인 사회 이미지는 더 나빠지는 것이 아닌지 걱정스럽다”는 반응이다.
또한 그는  “본국 한인들을 상대로 진행하지만, 분양 자체가 제대로 되지 않는 거나 분양된다 하더라도 거주를 하지 않을 경우, 지역 사회가 얻을 것은 아무 것도 없다”고 말했다.
한인사회에선 벌써부터  본국의 부자들의 부동산 투기 바람이 LA를 휩쓸 것이라는 우려를 하고 있다. 한인 사회에 미칠 파장도 적지 않을 것으로 전망된다.



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