한인 부동산 브로커들 한남체인 부지매각 ‘한국서 동분서주’

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부동산 투기 열풍이 한차례 휩쓸고 간 LA 한인타운에 본국 대형 건설사들이 앞다투어 주상복합 등을 설립투자를 시작하면서 곳곳에 이상기류를 보이고 있는 가운데 성업 중인 한남체인(올림픽+뉴 햄프셔) 부지매각과 관련 일부 한인 부동산회사들이 한국에서 투자자들을 물색하고 있는 것으로 알려져 비상한 관심을 집중시키고 있다.
모 부동산회사의 김모씨를 비롯한 일부 브로커들이 최근 2에이커에 이르는 한남체인 부지 매각 ‘리스팅’을 들고 한국을 방문 한국의 대형 건설 시행회사나 투자가들을 유치하기 위해 다각도로 접촉하고 있으나 현재 입주해있는 한남체인이 아직 9년 이상의 리스기간이 남아있고 시세보다 2배 이상 높은 고가매입으로 인한 사업채산성 등의 이유로 실현 가능성에 대해서는 아직 불투명하다. 지난 해 한국 중견 건설업체인 (주)신영이 윌셔+호바트의 2에이커 부지를 1Sf에 400달러에 이르는 고가매입을 계기로 한인타운의 부동산 가격이 이상한 기현상을 보이고 있는 와중에 한남체인 부지 경우도 유태인 소유주가 이와 비슷한 가격에 매각을 희망하고 있는 것으로 알려지고 있다. 윌셔가의 한 부동산 업체 관계자는 “부동산 투기 열풍에 이어 에이커당 매입 단가가 무모할 정도로 거품이 상당해 투자에 우려가 되고 있다”면서 “잘못된 평가를 받고 있는 본국 부동산 투기 바람이 이곳에 까지 영향을 주고 있어 투자에 신중함을 기해야 한다”고 말해 한인 타운을 중심으로 기현상을 보이고 있는 부동산 실태가 심상치 않음을 확인할 수 있었다. 과연 한인 타운에 불고 있는 기이한 부동산 거품 바람의 정체가 무엇인지, 도대체 어떤 이유로 이런 현상이 대두되어 어떤 문제들이 발발하고 있는지 취재해 보았다.  


                                                                                           황지환(취재부 기자)


한남체인 부동산 ‘리스팅’
한국서 나돌고 있다.
한남체인 부지 소유주인 유태계 데이비드 리(제미슨 프로퍼티의 데이비드 이 박사와 동명이인)씨는 2에이커가 넘는 한남체인 부지를 시장에 내 놓으면서 구체적인 가격을 명시하지 않은 채 지난 해 본국 중견건설업체인 (주)신영이 매입한 윌셔+호바트 코너부지 가격을 적시해 놓아 그 이상의 가격을 희망하고 있다.
다시 말하면 베스트 오퍼를 내는 사람에게 물건을 매각하겠다는 의사표시를 간접적으로 제시한 셈이다. 유태계 소유주는 한국인들의 속성을 이용 부동산 업자들의 경쟁심리를 유발시켜 최고의 가격을 제시하는 투자가들에게 매각하겠다는 의사를 보이고 있다. 한인타운에 남은 유일한 대형부지라는 점에서 메리트가 있지만 현재 입주해 있는 한남체인이 아직 9년 이상의 리스기간이 남아있는데도 불구하고 소유주가 부동산 시장에 매물로 내 놓은 것은 한국인 투자가들의 가격에 관계없이 ‘묻지마 부동산 매입’ 행태를 역 이용, 분명히 한국인 투자자가 나설 것으로 판단하고 있을 것이라는 계산이다. 실제로 한인 부동산 업자들이 한남체인 리스팅을 가지고 한국으로 나가 투자자를 물색하고 있는 것으로 확인되어 이 같은 사실을 뒷받침하고 있다.
이 같은 현상은 지난 해 (주)신영이 윌셔와 호바트에 2.2에이커를 시세보다 2배이상 고가에 매입한 파장이 다른 건설 프로젝트에 실질적인 영향을 미치고 있는 단적인 사례이며 이로 인해 한인타운 부동산 가격들이 덩달아 춤추고 있는 실정이다.
더욱이 부동산 브로커들마저도 이에 편승 좀더 많은 커미션을 받아 내기 위해 부지 가격 거품 논란들을 부추기고 있어 사태는 더욱 심각한 실정이다.
실제 주류 부동산 업계에서는 한남체인 부지에 대해 1~2,000만불 정도로 추산하고 있는데 반해 한남체인 소유주는 무려 3,000만 달러 이상의 가격을 희망하고 있고 실제로 한국에 나가있는 부동산 브로커들이 한남체인 부지를 3,300만 달러에 매각하기 위해 다각도로 투자가를 물색하고 있는 것으로 확인되고 있다.


한남체인과 사전 합의 없이는 개발 불가능
그러나 3,300만 달러에 한남체인 부지를 매입할 경우 전혀 사업성이 없다는 것이 부동산 업계의 중론이다. 현재 성업 중인 한남체인의 경우 앞으로 9년 이상 리스기간이 남아있는 상황에서 ‘3,300만 달러의 거액을 투자해 놓고 9년 이상을 기다릴 수 있는 투자자가 과연 있을까’ 하는 것이다. 결국 이 부지를 매입하여 프로젝트를 진행하기 위해서는 현재 성업 중인 한남체인과의 합의에서만이 가능하고 이런 저런 경우로 봐서 3,300만 달러에 부지를 매입한다고 가정해도 금융비용 등을 감안하면 약 1,000만 달러의 추가비용이 예상되기 때문에 부지 가격은 모두 4,000만 달러가 넘는다는 계산이다.
특히 하기환씨가 대주주인 한남체인의 경우, 소유주에게 월 2,500달러의 렌트비와 전체 매출액(년 약 2500만 달러 매출추정)의 1.25%를 포함 불과 년 62만 달러에 리스계약이 체결되어 있고 최악의 경우 제3자가 매입하더라도 한남체인에서 받는 년 62만 달러를 받아 가지고는 아무런 도움이 되지 않으며 설사 한남체인이 문을 닫더라도 리스기간까지 월 2,500달러만 렌트비로 지불하면 향 후 9년 이상은 아무도 개발을 할 수가 없는 상황이라 소유주의 계산대로 쉽게 매각되지는 않은 것으로 보여진다.
만일 이런 조건들을 충족시키기 위해서 마켓에서 일어날 매출 이익율이 매우 높아야 가능하지만 현재 한남체인 랜트 계약 수준으로는 은행 이자조차 감당할 수 없다는 계산이 나오지 않기 때문에 년 100만 달러 이상 지속적으로 투자를 해야 하기 때문에 수지 타산이 맞지 않는다는 결론이 도출된다. 부동산 전문가들은 현재 인컴을 계산하면 적정선은 1000~1,500만 달러로 추산하고 잇다.
또한 한남체인 부지경우, 야기될 문제는 또 있다. 바로 전체 부지가 모두 상업용이 아니라는 것이다. 올림픽 도로변은 파킹장(P-1)으로 되어있고 다른 부지도 C2-1 조닝으로 되어있어 사업개발 시 건물 연면적이 적어 현재의 상황으로는 개발이 만만치 않다. 결국 LA시와의 협상을 거쳐야 되지만 시의원들이나 주민들의 반대가 만만치 않아 쉽지만은 않다. 또 LA시를 통해 현재의 조닝을 용도변경으로 전환해야 하는 번거로움과 추가 비용이 예상되기 때문에 한남체인 매각을 위해 넘어야 할 산은 너무도 많다.


한인타운 부동산 가격 거품은 (주) 신영 탓
이런 우려 속에서도 입질은 여기 저기에서 하고 있음이 포착되고 있고 일부 부동산 브로커들은 한국에 나가 현지 실정에 무지한 개발업체나 투자자들을 찾는데 혈안이 되어있다. 부동산 에이전트 김 모씨에 따르면 “현재 (주)신영도 부동산 브로커와 브로커 피 문제로 소송이 걸려있는 상황이고 그 동안 진행 중인 프로젝트를 전면수정 한국식 주상복합으로 개발계획을 하고 있어 난항이 예상되고 있다’고 전하면서도 (주)신영이 전후 미국 사정도 모르고미국 진출을 하듯 예상치 못한 본국 업체들로부터 부동산 자금이 들어올 경우도 배제할 수 없다”면서 “초호화 초고가 바람이 부동산 투기 열풍의 한 축을 담당하는 마당에 배팅을 하는 업체들이 나선다면 불가능한 일도 아니다”고 말했다.  실제 본국 부동산 시장이 하향곡선을 그리고 있는 가운데, 본국에서는 싱가포르나 중국 등 해외 부동산 투자로 눈을 돌리고 있는 실정이다.
특히 해외 부동산 투자 자유화로 해외부동산 매입을 선호하고 있는 건설업체들이 충분한 사전 검토작업이나 사업성 검토 없이 현지 물정도 모르면서 무모할 정도로 “무조건식” 토지 매입 작업을 하고 있어 섣부른 예측도 쉽지 않다.
더욱이 한인타운에 가장 노른자위로 분류되는 한남체인 부지의 경우 무려 2에이커에 이르고 있고 타운의 어떤 부지보다 효율적인 측면이 많아 노리는 사람들이 많다는 시각도 한 몫하고 있다.
그에 따르면 본국의 중견 건설사인 ㈜신영이 해외 진출의 교두보를 마련하기 위해 윌셔와 호바트 2.2에이커 부지에 주상복합 건립 계획을 발표하면서 기현상이 시작되었다고 전했다. 이미 본보에서 여러 차례에 걸쳐 보도했던 것처럼 주변 부동산 시세보다 무려 2배이상 고가에 매입하면서 논란과 의혹을 제기한 내용으로 ㈜신영은 신영어메리카를 설립하고 부동산개발회사 밀레니엄(MPI)과 함께 공동으로 2010년 완공 목표로 40층 규모 378세대의 콘도 건설 계획을 발표했으나 최근 파트너들과의 불화설과 브로커와의 커미션 문제로 인한 소송 등 ‘첫 삽도 파기 전에 갖은 악재에 부딪쳐 잘못하면 개발 계획이 수년간 늦어질 수도 있다.
윌셔가의 또 다른 한 부동산 업체 관계자는 “(주) 신영이 윌셔가 콘도부지 고가매입 이후 부동산 시장에 기현상을 몰고 왔으며 이로 인해 매입 단가가 무모할 정도로 거품이 껴 투자에 우려가 되고 있다”면서 “잘못된 평가를 받고 있는 본국 부동산 투기 바람이 이곳에 까지 영향을 주고 있어 투자에 신중함을 기해야 한다”고 경고하며 ‘이 같은 우리들끼리의 부동산 가격 거품 논쟁은 주류사회에 비웃음을 사고 있는 실정이다’라는 분위기를 설명했다.












 


건물 소유주들 술수에 놀아나는 한인부동산업자들
최근 이런 현상이 한인타운에 국한되어 심각해 지면서 건물 소유자들의 횡포들이 극에 달하고 있다.
부동산 시장이 호황세를 보여도 특별한 움직임이 없었던 건물 소유자들은 ㈜신영 건축 케이스로 인해 뜬구름에 사로잡혀 횡포를 부리기 때문이다.
일부 건물주들이 갑작스런 렌트비 인상이나 커미션을 현금으로 요구하거나 메인리스자와 서브리스자들을 이간질을 시키는 등의 횡포가 점점 심해지고 있는 것으로 파악되었다.
타운 내 모 업주의 경우, 갑작스런 렌트비 인상을 일방 통보하였고, 이를 받아들이지 못하고 전전긍긍하고 있는 사이 ‘퇴거 노티스’를 보내기도 했던 것으로 알려졌다.
해당 업소는 제대로 영업도 안되는 마당에 결국 렌트비 인상분을 납부하기는 했지만 분을 삭이지 못하고 억울함을 토로하기도 했다.
대다수 업주들은 (주)신영 프로젝트에 강한 불만과 함께 최근 한인 타운 내에서 벌어지고 있는 현상들에 대해 이해할 수 없다는 입장이었다. 2배 이상 고가에 부지를 매입한 (주)신영 프로젝트는 출발점부터 잘못되었다는 견해와 함께 더욱 큰 문제는 그 여파로 인해 주변 상권마저 어지럽혀 놓아 힘없는 업주들만 이중, 삼중의 고충을 견뎌내야 한다고 울분을 토해내었다.
김덕현(45,가명)씨는 “ 선데이 저널 보도에서 (주)신영이 고가 부지 매입으로 인한 문제점들을 지적했을 땐 잘 몰랐지만 지금 그것을 피부로 느끼게 되어 충격이었다”면서 “이런 현상을 보고 있자면 여기는 미국이 아니라 소(小)한국이라 느낄 정도로 계속 현상이 지속된 심각한 타운 내 사회 문제로 대두될 것”이라고 지적했다.
또 일부 부동산 관계자들은 “일부 토지 소유자들은 한인들간 경쟁심리를 부추기면서 최상의 조건을 제시하는 사람이 나타나길 은근히 바라면서 일부 부동산 에이전트들에게 뒷돈을 건네며 좋은 조건에 성사될 수 있도록 바람잡이 역할을 하도록 하고 있다”고 지적하면서 “잘못된 (주)신영의 첫 단추로 인해 타운 내 부동산 분위기가 말이 아니다”고 말해 (주)신영의 토지 고가 매입으로 인해 당분간 대다수 상인들의 피해 사례 속출이나 부동산 거품 논란의 비난을 면키 어려울 것으로 예상되고 있으며, 당분간 이런 부동산 거품 투기는 지속될 것으로 내다보여 투자함에 있어 신중함과 냉철한 판단이 요구되어지고 있다.







주택 가격 조정 내년 말까지 지속 비우량 주택담보대출 수요 감소 예상


미 주택가격 조정은 내년 말까지 이어질 것으로 전망되고 있다. 서브프라임 모기지 부실 등으로 수요가 감소할 것이기 예측되고 있기때문이다. 와튼스쿨에서 주택담보대출과 부동산경제학을 가르치고 있는 왁터 교수에 따르면 “미 주택경기는 아직 바닥에 이르지 않았으며 당분간 더 조정을 받을 것이다 . 서브프라임 모기지 대출자들이 대출 재조정 과정에서 금리 부담이 가중될 것이므로 주택수요가 위축될 것이다 . 주택가격은 현재까지 평균 3% 정도 하락했으나 앞으로도 3%가 더 떨어질 가능성이 높다 . 지역에 따라 5~10% 정도 떨어지는 곳도 있을 것이다. 또 주택건설경기도 올 연말이나 내년 초까지 조정국면이 이어질 수 있다”고 비관적 입장을 밝혔다. 그는 미 주택경기 침체가 경제성장률을 둔화시키는 요인이 되겠지만 전반적인 경기침체로 몰아가지는 않을 것이라고 전망했다. “미 서브프라임 모기지 시장은 전체 모기지 시장 중 20%에 불과하고 모기지 부실에 따른 손실은 5% 선이어서 그렇게 심각한 문제는 아니다 . 특히 전체 모기지 시장 중 60%는 금리가 변하더라도 전혀 영향을 받지 않는 30년짜리 고정금리 주택담보대출이기 때문에 모기지 시장 전체적으로는 큰 문제가 안 될 것이다 .”고 전했다.



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