2008년 한인주택차압 사상최고 기록 전망

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2008년 새해가 되어도 한인들의 주택 차압이 증가할 것이란 전망이 나와 이에 대한 대책이 절실하다. 부동산 전문업체 김희영부동산의 김희영 대표는 “지난해 서브프라임 파동 여파와 한인은행들의 주가하락 등이 계속되어 신년초에 들어 부동산 융자가치도 오르게 되어 불경기가 더 심화되면 차압도 증가될 전망”이라고 밝혔다.
김희영부동산이 LA 오렌지 리버사이드 샌버나디노 카운티 등 남가주 4개 카운티에서 지난해 5월부터 올해 10월까지 1년 5개월 동안의 한인주택 차압 실태를 집계한 자료에 따르면 이 기간 차압 등록된 한인 소유 주택은 4573채며 이 가운데 실제 차압으로 연결된 주택은 2518채에 이르렀다.
                                                                                       황지환(취재부 기자)


김희영 부동산의 김 대표는 “지난 12월 20일 정부에서 새로운 대책을 발표해 과거 차압당한 사람들까지 일부 구제하는 조치를 시행하지만 얼마나 효과를 볼 지는 아직 미지수이다.”라고 설명했다. 그는 또  “특히 한인들 차압이 많았던 것은 부동산을 통한 단기차익을 노린 경우가 많았고, 한 사람이 2채 이상의 부동산을 구입한 경우가 전체의 20%를 넘었기 때문이다”라고 말했다.
한인주택 체납 등록수는 지난해 2월 186건으로 최고를 기록한 후 한동안 감소하는 듯 하다 지난 7월 들어 다시 198건으로 늘었다. 그리고는 계속 증가해왔다. 여기에 부동산 부실대출 등에 따른 한인은행들의 주가하락이 계속되는 바람에 차압도 함께 증가되어 갔다.
지금 은행들 특히 한인은행들이 어려움에 처한 것은 부동산 융자에서 오는 부실대출 결과이다. 이 점에 있어 한인은행들과 미국은행들과 사이에 융자기준을 두고는 현저한 차이가 있다. 동안 한인은행들은 부동산 대출에 과잉성을 보였다. 예를 들면 100만 달러 부동산에 대한 융자를 할 경우, 정부에서 정한 가이드 라인을 넘어서는 융자를 실시했다는 점이다.
미국은행들은 부동산가치의 80% 이상을 융자하지 않는 등 비교적 융자 가이드라인을 준수하는 경우가 많으나, 한인은행들은 100% 융자는 물론 심지어는 120%까지 융자를 해주었다. 이 같은 융자는 실적을 위주로 한 한인은행들의 영업 때문으로 풀이되고 있다. 융자 가이드 라인을 철저하게 준수해, 다운페이 능력과 연중 수입 능력, 융자금 납부 능력 등을 고려해야 하는데 실적을 위주로 하다 보니 우선 융자를 실시하다 보니 페이먼트 능력을 과소평가하고 만 경우가 많았던 것이다.
이 같은 현상에서 소위 말하는 지난 3월에 불어 닥친 “서브프라임 융자 파동”으로 한인은행들과 부동산 업계가 찬바람을 맡게 된 것이다. 서브프라임 융자는 크레딧 점수가 낮은(보통 620점 이하) 융자 신청자들이 프라임 융자보다 높은 이자율로 주택 구입 자금을 은행으로부터 빌리는 융자를 말한다. 문제는 서브프라임 융자자들이 대부분이 2~3년 정도의 짧은 기간동안 낮은 고정 이자율 또는 미니멈 페이먼트만 한 후 이후에는 변동 이자율로 바뀌는 하이브리드 융자 프로그램을 이용한 것.













지난해 서브프라임 융자자들의 융자 상품이 고정에서 변동으로 본격적으로 바뀌기 시작하면서 문제가 터졌던 것이다. 즉, 월 페이먼트 부담이 갑자기 올라가면서 부담을 견디지 못해 주택을 포기하는 서브프라임 융자자들이 속출하기 시작한 것이다. 이에 따라 지난 한해 동안 주택 차압 건수는 전국적으로 100만건에 이르렀고 주택 가격도 전국부동산중개인협회(NAR)가 주택 가격 집계를 시작한 이후 최초로 전년대비 하락했다.
이 같은 서브프라임 융자 파동은 지불능력이 없으면서 부동산을 사서 단기차익을 노린 사람들의 행위와 정부와 은행들이 개인들의 부실을 알면서도 경기 활성화를 위해 융자 가이드 라인을 완화시켰기 때문이다. 이 같은 문제는 90년대에도 발생했으나, 그 당시는 평균주택 가격이 20만 달러 선으로 주로 부동산 경기에 영향을 끼쳤으나, 이번에는 은행들의 부실운영이 심해 부동산 경기는 물론 사회 전반에까지 파급되어 가고 있다는 심각성이 있다. 
이 같은 현상은 모기지를 80~90% 안고 사들인 집이 임대되지 않아 이자를 못 갚게 된 데다 되팔리지 않는 상황이 장기화되고 있어서다. 데이터퀵 인포메이션 시스템에 따르면 캘리포니아 지역의 지난 10월 중간주택가격은 44만4000달러로 지난해 전반기 50만5000달러에 비해 12%나 하락했다. 이는 지난 9월보다도 3.9% 내린 수치다. 지난 2006년 9월부터 지난해 9월까지 LA 인근 6개 카운티에서 팔린 주택도 1만2999채에 불과해 전년 같은 기간에 비해 45.3%나 줄었다. LA에 본사를 둔 KB홈의 제프리 메즈거 사장은 “캘리포니아의 주택 가격은 향후 18개월간 10~15%는 추가 하락할 것”이라고 전망했다.
지난해 12월 말기에 한인최대 은행인 한미은행 주가가 10달러 아래 선으로 크게 내려 갔는데, 2008년 1월에 들어 지난해 4/4분기 실적보고서가 발표되면 한인은행들의 주가는 다시 하강행진이 계속될 것으로 보인다.
이 같은 현상은 미국 중요은행들도 예외가 아니다. 미국의 대형은행들인 시티뱅크, BOA, 웰스파고 뱅크 등도 연중 최하위를 기록하고 있다. 이들 은행들은 비교적 건실하다는 평가를 받아오고 각종 규정도 잘 지키고 있었으나 주가하락을 막을 수가 없었다. 시티뱅크 등은 주식가격 이 보통 50 달러 선이었으나 지난 연말 29달러 선까지 내려갔다. 지난해 37 달러 선으로 내려 갔을 때만도 “연중 최하위”라고 했는데 그것도 무너져 버렸다.





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