본국 유명금융권 ‘부동산 시행사업’에 눈독

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“금융 위기로 인한 세계 경제 침체는 여전하며 신용손실 규모가 1조3000억달러에 달한다.”
서브프라임 사태에도 불구하고 막대한 이익을 올린 헤지펀드 폴슨 앤코의 창업자 존 폴슨이 향후 경기와 금융시장 회복에 부정적인 전망을 내놓았다.
폴슨은 모나코에서 열린 GAIM 국제 헤지펀드 콘퍼런스에 참석해 이같이 주장하면서 “신용위기로 생긴 부실자산 가운데 지금까지 세계 금융권이 상각처리한 규모는 3분의 1에 불과하다”고 말했다. 또 “금융시장에 끼친 문제는 여전히 존재하며 올 내내 지속될 것”이라고 내다 봤다.
그는 본인이 “낙관론자도 아니고 비관론자도 아닌 현실주의자”라고 강조하면서 “하반기 경기는 더욱 악화될 것이며 내년까지 경기 침체가 이어질 것”이라고 예상했다.
폴슨은 “미국은 부동산 시장의 붕괴로 소비가 위축되고 경기후퇴 국면에 들어가고 있다”며 주택 거래가 살아나야 경기 회복을 기대할 수 있을 것으로 전망했다.
                                                                                       황지환(취재부기자)


중국 상하이 황푸강변은 세계적 브랜드들의 각축장으로 푸둥지구 한가운데 31층 건물 상단에는 ‘미래에셋’이라는 대형 영문간판이 눈에 들어온다. 이 건물은 미래에셋맵스자산운용이 2006년 2900억원을 주고 사들인 빌딩.
최근 부동산 펀드를 통해 미국 샌프란시스코에 위치한 4000억원에 달하는 대형 빌딩 ‘씨티그룹센터’를 구입해 또 한번 화제를 모았다. 해외 구입만 4건으로, 본국에서도 지난 2월 서울 여의도의 59층짜리 오피스타워 ‘파크원’을 완공 뒤 9000억원에 매입하기로 양해각서를 체결한 바 있다.
지금까지는 부동산 펀드로 조성된 돈으로 완공된 건물에 투자해 임대수익이나 시세차익을 올리는 방식이었으나 이와는 달리 ‘시행사로 미래에셋이 도전장을 던진 것이다.



미래에셋 국내외 부동산 시장 공략


미래에셋측은 부동산 개발의 기획부터 자금조달, 건설에 이르기까지 전 과정에 참여한다는 얘기로 이미 지난 2월 부동산 정보업체 ‘부동산114’를 인수하며 부동산업계에 본격적으로 발을 들인 미래에셋은 최근 부동산 개발업체(시행사) 신청도 냈다.
미래에셋을 필두로 금융권이 발빠르게 부동산 시행업에 뛰어드는 중이다. 이미 삼성생명과 대한생명 등 보험사들은 부동산 개발업 등록을 마쳤다. 국민연금공단, 경찰공제회 등 연기금도 명단에 이름을 올렸다.
보험사들은 토지와 빌딩 등 적지 않은 부동산을 보유하고 있다. 개발업에 등록하면 보유자산을 활용하면서 동시에 부동산 개발사업 경험을 쌓아 수익원을 다양화할 수 있다는 계산이다. 김영식 대한생명 차장은 “아직 직접 개발업에 나선 것은 아니지만 이미 2조6000억원을 부동산 관련 사업에 쓰고 있다”고 밝혔다.
외국계 금융기관들도 심상찮다. 맥쿼리 홍보담당은 “그동안 맥쿼리 등 외국계 투자은행이 한국에서 오피스빌딩 투자에 주력했다면 앞으론 부동산 개발 프로젝트에 적극 참여할 계획을 짜고 있다”고 밝혔다.
전문가들은 금융사가 부동산 개발을 주도하기 시작했다고 입을 모은다. 고연석 한국투자증권 부동산금융부 부서장은 “과거에는 시공사가 금융사에서 자금을 단순히 대출받는 형태였다. 하지만 최근 건설 프로젝트가 대형화되면서 직접 자기자본을 부동산 개발에 투자하는 사례가 늘고 있다”고 말했다.
최근 이슈가 됐던 상암 DMC(디지털미디어시티) 랜드마크타워 개발건이 대표적. 당시 입찰에 도전한 국민은행·맥쿼리 컨소시엄은 사업권을 따낸 뒤 조성할 프로젝트회사(SPC)에 금융권 참여 비율을 50% 이상으로 계획했다.
맥쿼리가 입찰 막판에 불참을 선언하는 등 잡음 끝에 결국 사업권을 따는 데는 실패했지만 패러다임의 변화를 알리기엔 충분했다.
사업권 획득에 성공한 서울랜드마크컨소시엄도 주축은 금융권이었다. 오는 9월경에 세워질 3조5000억원짜리 SPC의 주도권은 한국교직원공제회에서 갖고 있다. 지분을 20%나 보유한 최대주주다. 산업은행, 농협, 우리은행, 기업은행, 하나은행도 막강한 재무적 투자자다.


금융권 ‘50조원 넘는 공모형 PF 시장 노려’


최근 본국 부동산 동향은 건설사들이 금융사의 자금력에 기대는 부분이 커질 것이라는 전망이다. 본국 부동산 관계자들은 “금융사들은 건설회사들에 비해 대규모 자금동원 능력이 탁월하기에 부동산 개발 주도권 이동은 당연한 수순”이라고 밝혔다. 다시말해 부동산 시장의 신규 재판이 예상되고 있다는 것이다.
그동안 부동산 개발을 통해 얻어지는 이익은 대부분 시행사와 시공사를 독점하다시피한 건설사가 거의 다 차지했다. 특히 시행사는 전문성과 네트워크를 기반으로 상대적으로 적은 자본과 인력으로 엄청난 수익을 가져갔던 게 사실이다.
이런 상황에 금융회사가 종합 부동산 개발사업체로 나서게 된다면 건설사들의 수익을 고스란히 뺏어올 수 있다. 그래서 건설사들은 금융사들의 부동산 개발업 진출 뉴스에 민감할 수밖에 없다.
그러나 현 시점에서 의욕적으로 개발에 뛰어든 금융사는 아직 없다. 건설업에 대한 노하우가 아직은 전혀 없기 때문이다. 부동산 개발업 진출을 증권가 최초로 외친 미래에셋에도 현재 가시적인 움직임이 파악되지 않은 상태다.




부동산 관계자들은 “굳이 개발에 직접 나서지 않아도 대규모 단지 조성 사업에 투자하는 것만으로도 충분한 수익을 거둔다”고 말해 이를 반증하기도 했다.
한 증권가 PF투자 전문가는 “부동산 직접투자로 거둘 수 있는 수익률은 보통 20%에 이른다”고 귀띔했다.
이런 이유에서 내년 자본시장통합법을 앞두고 투자수익원을 다양화하기 위한 시도 가운데 부동산 금융 쪽 움직임이 두드러진다.


대형증권사들, 랜드마크 건설에 눈독
 
실제 증권사 PF 시장(ABS 발행 기준 1조350억원 규모)에서 점유율 29%로 1위를 차지하고 있는 한국투자증권은 2006년 세운 PF 전문 조직인 부동산금 융센터를 확대 개편해 올해 프로젝트금융본부로 만들었다.
이런 모습은 중소형사에서도 마찬가지다. 메리츠증권은 지난해 6월 프로젝트금융사업본부 내에 증권업계 최초로 부동산금융연구소를 설립해 업계 전문가들을 모집했다.
메리츠증권 측은 “국내 부동산은 침체기지만 부동산 금융시장은 자통법 시행 이후로 더 커질 것이라고 본다”고 전망했다.
한편 본국 인천경제자유구역을 대표하는 건물이 될 151층 쌍둥이빌딩 ‘인천타워’ 건설이 본격화됐다.
인천타워는 17만㎡ 터에 높이 570m, 건물 총면적 66만㎡로 세워진다. 여기에는 사무실, 호텔, 콘도미니엄, 주거시설, 상가, 회의장, 무역센터, 전망대 등이 들어선다. 미국의 부동산 개발회사인 포트만홀딩스와 삼성물산, 현대건설 등으로 구성된 ‘송도랜드마크시티유한회사’가 3조원을 들여 2013년 완공할 예정이다.
인천타워는 인천국제공항과 송도국제도시를 연결하는 인천대교가 송도와 만나는 지점 일대에 자리잡아 ‘랜드마크(land mark)’로서의 효과를 최대한 살리게 된다.
이날 행사를 위해 한국에 온 포트만홀딩스의 존 포트만 회장은 인사말을 통해 “인천타워는 뉴욕의 자유의 여신상, 파리의 에펠탑, 시드니의 오페라하우스처럼 한국을 상징하는 대표적 랜드마크와 21세기의 새로운 삶을 상징하는 아이콘(icon)이 될 것”이라고 말했다.





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