상상을 초월한 부동산 비리

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 ▲ 사진설명
 ⓒ2005 Sundayjournalusa






한인사회의 전문인들 중 특히 일부 부동산 브로커와 세일즈 에이전트들이 벌인 사기행각은 상상을 초월한 행태를 벌였다는 것이 캘리포니아 주정부 부동산국에 나타난 기소장 에 잘 나타나있다.
일부 브로커는 은행에 계좌를 지닌 소위 에스크로 기금에서 구입자나 판매자의 허가도 받지 않고 고객돈을 유용한 사례에 대해서도 부동산국 관계자는 혀를 찼다. 이 관계자는 본보 특별취재반에게 “한인사회가 오랜 역사를 지니지 않았으나  미국 정착에 법을 준수하는 것이 일차적”이라면서 “커뮤니티에 언론이 이를 잘 계몽할 필요가 있다”며 협조를 요청했다. 
최근 일부 브로커들은 은행에서 융자가 용이하지 않은 점을 이용해 융자 조정을 해준다고 변호사와 공모해 사기를 치는 행위도 늘어가고 있다.
                                                                                               
<특별취재반>


최근 주정부에 의해 부동산 중개업 면허가 취소된 B 부동산의 L씨는 부동산 브로커 면허를 취득한지 1년 정도였으나 일부 고객들에게는 “25년이나 됐다”고 허풍을 쳤던 것으로 부동산 국 기소장(사건번호 H-34760LA)에 나타났다. 이 부동산에서 L씨 밑에서 세일즈를 했던 P씨는 에이전트 경력이 1년인데도 “20년이 됐다”고 역시 주인 닮아 허풍을 쳤다고 기소장에 나타났다.
더욱 한심한 것은 이 사건을 심리할 때 L씨는 증언에서 ‘이런 것들은 한인사회의 관행이었다’고 했다는 것이다. 법정은 ‘그같은 관행이 불법임을 알고 했다는 것은 용납할 수 없다. 가중처벌 대상이다’면서 면허를 박탈시켰다. 브로커는 전문인으로서 도덕성과 윤리면에도 투명해야 한다는 것이 미국법의 정신이다.











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학교와 에스크로 등까지 업무를 관장했던 J 브로커는 부동산국의 정기감사에 적발되어 정밀조사를 받았는데 한인계 은행 에스크로 계좌에 있는 고객돈을 “꽃감 따먹듯이” 유용해 지난 7월에  60일 면허정지에 2년 집행유예를 받았다. J브로커는 이번 사건으로 벌써 2 번째 징계를 받은 기록으로 남게 되었다.
많은 사람들은 에스크로에 들어가 있는 돈은 아주 믿을 만 한 것으로 생각하고 있다. 그러나 이번 사건으로 에스크로에 들어간 돈도 믿을 수 없다는 것이 나타났다.
2008년 주 부동산국 기소장(사건번호 H-34072LA)에는 J 브로커가 에스크로에서 지출될 항목이 아닌 곳에 임의로 지출했으며, 계약에도 없는 사람한테 돈을 지불하고, 판매자나 구입자에게 돌아갈 이자 수입을 유용한 혐의, 무면허 세일즈 고용 등등을 받아 90일 면허정지에 2년 집행유예 판정을 받았다. 업계에서는 이 정도 혐의정도이면 당연히 면허취소가 된다고 밝혔다.
김 모 브로커의 케이스(사건번호 H-32504LA) 또한 특별하다. 최근 불법, 편법 융자가  성행하면서 무면허 업체가 생겨났는데, 김씨는 면허가 없는 B모 융자회사에게 자신의 면허를 빌려주고 돈을 받은 혐의였다. 김(여)씨는  부동산 업자 K(여)씨 한테 리스팅을 주었는데 매매 계약서 처리를 잘못 한 바람에 구입자로부터 소송 계류가 되는바람에 다른 구입자가 있어도 판매를 하지 못하는 지경을 만들었다.
이 케이스는 코메디같은 사건으로 부동산의 ABC도 모르는 사람이 처리한 것처럼 엉성했다. 리스팅을 받은 K씨는 계약서에 해당 부동산을43만 달러 짜리로 감정가를 만들었다.  하지만 정작 구입자가  해당 부동산을 감정을 하니 13만 달러로 나왔다. 해당 부동산은 현재 융자가  35만달러가 남아 있었다.  그러나 구입자는 계약서대로 새로 감정한 13만 달러에 팔아야 한다고 주장하고 나섰다. 더구나 계약서에는 구입자가 지불하는 디파짓은 에스크로 종결후에 지불한다로 되어 있었다.



콘도 분양 두고 분쟁


(최근 콘도 시장에 얽혀진 부동산 브로커의 사기성 행위도 도마위에 올랐다.
다운타운에서 영세 봉제업을 하고있는  최(여) 모씨는 본지를 찾아와 자신의 억울함을 피력하며 R부동산의 R브로커로부터 피해를 당했다고 호소했다.)













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피해자  최씨에 의하면 지난 2006년 8월 부동산 경기가 상승세를 타던 무렵 평소 세일즈맨으로 봉제업소를 드나드는 부동산 중개인  R씨가 공장으로 수차례 찾아와 코리아타운내 콘도를 건축하면 시세보다 3분의 2 가격으로 주겠다는 말에 10만 달러를 콘도 계약금으로 주었다고 한다.
콘도 한채를 시세보다 훨씬 싸게 주겠다는 감언이설에 속아 선약금(프레미엄) 1만불까지 요구하기에 이를 수락 , 콘도 계약금으로 모두 11만불을 주었다고 했다.
최씨는 R씨가 돈을 가져가는날 정식 ‘부동산 거래 계약서’를 요구하자 변호사를 통해 며칠후 작성해서 온다고 둘러대며 세금 관계도 있고하니 자신의 부인의 이름으로 수표를 발행해 달래서 믿고 그렇게 해주었다고 한다. 하지만 돈 11만불을 당일로 부인 과 함께 최씨의 거래은행으로부터 찾아간 후 R씨는 이렇다 저렇다 말도없이 며칠 후 공장으로 와서 ‘부동산 계약서’가 아닌 영문으로 된 서명도 없는 ‘차용계약서’만 던져 준채 가버렸다는 것이었다.
말하자면 R씨는 부동산업자로서 고객에게 부동산을 사주겠다는 거래에서 콘도 계약금 11만불을 먼저 가져간 뒤 교묘하게 최씨를 속여 ‘부동산 계약서’가 아닌 ‘차용 계약서’를 던져주고 고객이 콘도 계약금이라고 준 돈을 개인의 차용 계약서로 순식간에 둔갑시켜 버린 것이다.
그리고 최씨가 부동산 거래에 전문적인 지식이 없는걸 악이용하여 수표 발행을 부동산 회사나 에스크로 회사가 아닌 개인 즉 자신의 부인의 이름으로 발행하게 한 것이었다.
부동산 전문인으로서 미래에 완성될 콘도 매매를 고객에게 제시하여 그 계약금으로 10만불과 프레미엄 만불까지 챙겨갔으면서 정식 ‘부동산 계약서’를 작성하지않고 임의로 작성해온 계약서에조차 사인을 하지않은 R씨의 저의를 의심하지 않을수 없어 최씨는 얼마전 부동산국에 고발장을 접수시켰다.
그나마 차용계약서를 작성해 왔으면 내용도 확인하고 피차간의 서명과 공증이 필요할텐데 이를 무시한채 R씨는 그 후로 함흥차사 서명은 고사하고 피해자 최씨에게 나타나지도 않았다고 한다.
당시 이 영문계약서가 부동산 계약서로만 안 최씨는 “돈만 11만불을 가져가고 계약서에 사인도 하지않는 법이 어디있냐”고 수차례 편지를 보내고 연락을 하였지만 고의적으로 피하며  사인을 해주지 않았다고 피해자 ‘최씨’는 주장한다.
그리고 계약서에 적어둔 R씨의 주소도 알고보니 허위주소임을 알았다 한다.
최씨’는 R씨가 던져주고 아직도 사인을 해주지않은 영문계약서의 내용을 번역해보니 1.10만불을 2년간 빌려쓰되 이자는 한 푼도 줄 수없다.2.콘도 주주로서의 권리를 허락하되 콘도 공사에는 일절 관여할 수 없으며 투자를 원하면 1년 안에 서면으로 의사를 밝혀야한다.(최씨는 11만불을 콘도공사에 투자하기를 원하지 않았음)3.이 계약서는 피차가 사인을 한 날로부터 효력이 발생한다는 등~~R씨는 ‘최씨’의 의견이 1%도 가미되지않는 일방적으로 자신에게만 유리한 조항을 적어와서 그나마도 사인을 해주지 않았다고 한다.
그러던 중 2009년 지난 3월 초 문제의 콘도가 완성하여 분양한다는 소식을 듣고 최씨는 분양가 시세를 알아본 후 R씨를 찾아가 “2년 반 전 가져간 11만불을 콘도 계약금으로 인정해달라. 그러면 한 채를 사겠다.” 라고 하니 “그렇게 해 줄 수없다. 내가 손해보았으니 11만불은 날린 셈치고 현 시세대로 사라.”는 것이었다.
                                                                                                                             (다음호에 계속)





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