[경제전망] 美 주택시장 더블딥 위험 여전

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침체된 주택시장의 더블딥 위험 가능성이 제기되는 가운데 일부 도시들의 주택압류 상태가 더욱 악화될 가능성이 있는 것으로 나타났다. 특히 부동산 위기가 가장 심각한 10대 도시 중 6곳이 서부 캘리포니아 주에 몰려 있어 우려를 낳고 있다.
경제전문지 포브스는 지난 5월말 기준 90일 이상의 모기지 연체율 등을 근거로 부동산 위기가 지속되는 미국 내 10대 도시를 선정해 소개했다. 포브스에 따르면 모기지 연체율이 가장 높은 도시로 네바다주 라스베이거스가 꼽혔다. 라스베이거스는 90일 이상의 모기지 연체율이 9.86%를 기록, 주택 10채 중 1채 꼴로 모기지 대금 지불이 연체되고 있는 것으로 나타났다.
포브스는 “라스베이거스 등의 경우 모기지 연체율 상황에 비춰 향후 몇 달 내 주택 압류 비율이 크게 늘어날 가능성이 있다”고 전망했다. 모기지 연체율이 높은 10대 도시에 캘리포니아 주 도시가 무려 6곳을 차지했다. 캘리포니아 주 리버사이드가 모기지 연체율이 9.70%로 2위에 올랐고 캘리포니아 주 스톡턴(9.40%), 모데스토(8.83%), 베이커스필드(8.55%), 발레요(7.60%), 프레스노(7.02%) 등이 10위내에 들어 LA인근 지역의 신흥 명문 도시들이 심각한 연체율 위기에 몰려 있다.
플로리다 주 올랜도가 모기지 연체율 7.18%로 7위, 테네시 주 멤피스가 7.11%로 8위, 플로리다 주 마이애미가 7.05%로 9위에 이름을 올렸다.
                                                                                                 <황지환 취재부기자>



리서치그룹 리얼캐피털 애널리틱스의 리처드 요크 이사는 CNBC방송에 출연해 “부실 자산을 담보로 하고 있는 대출이 1천800억달러 정도에 이른다”면서 “분명히 은행들은 앞으로 수년 안에 이런 대출을 구조 조정할 필요가 있다”고 말했다.
그는 “이 가운데 3분의 2가량은 앞으로 3년 안에 만기가 돌아올 것이며 현재는 담보자산보다 대출금이 더 많아진 상태며 이는 은행들에 엄청난 일이 될 것”이라고 지적하면서 “이런 부실대출은 대출 관행에 영향을 미치고 전반적인 성장률에 상당한 충격을 줄 것”으로 내다봤다.
그는 “경기회복 초기단계인 그린슈트(green shoots)가 일부 보이겠지만 특정한 종류의 부동산이나 지역에만 극히 한정됐다”면서 “많은 부동산이 여전히 집값보다 대출금이 더 많은 이른바 `언더워터(underwater)’ 상태”라고 말했다.
요크 이사는 또 상업용 부동산 가치가 전반적으로 지난 2007년 고점 대비 42%가 하락했다고 평가했다.
 
투자가들, 저가매수 기대

요크 이사는 부동산 시장이 채권이사 주식시장처럼 안전자산으로 회귀하는 양상을 보였다고 말하면서 “투자자들이 매우 선택적으로 접근했으며 기관 투자급의 A프라임 등급의 위치여야 하며 기관투자급 만큼 좋지 않거나 유통시장 거래물품은 지금 상황에서는 수난을 겪을 것”이라고 지적했다.
요크 이사는 시장이 혼조 신호를 보내고 있지만 현금을 가진 이들에게는 기회가 있다고 주장했다. 그는 “분명 상반된 시그널과 메시지가 있다”면서 “거주용 주택시장 관점에서는 건전한 상태가 아니고 100억달러 규모의 모기지가 올해 디폴트돼 여전히 상당한 문제가 있음을 시사하고 있다”고 말했다.
또 “현금이 풍부한 투자자들이 저가매수에 나설 잠재력이 있지만, 시장은 전반적으로 빈사상태”라면서 “자산 상태가 낫고 더 좋은 위치에 있고 수요가 있는 부동산에서 더 좋은 이익을 낼 수 있을 것”이라고 지적했다.



IMF, 디폴트 위기론 제시

국제통화기금(IMF)은 미국 경제 낙관론에 제동을 걸었다. IMF는 이날 발표한 세계경제전망 보고서에서 미국의 부동산 부문이 더블딥에 빠질 위험이 있다고 경고했다. IMF는 또 미국이 좀 더 과감하게 재정 적자를 줄여나가야 할 것이라고 강조했다.
IMF는 미국의 금융 시장이 회복되고 있다는 평가가 환상에 불과할 수 있다고 경고했다. 상업용 부동산 대출금 회수 불능 사태가 발생해 막대한 자금을 금융 시장에 투입해야 하는 상황이 올 가능성이 여전히 남아 있다고 IMF가 지적했다.
미국 서부 해안 지대와 남부 지역의 회사들이 상업용 부동산 침체의 직격탄을 맞을 수 있다는 게 IMF의 판단이다. 이들 지역의 사무실과 빌딩 등에 물린 부실 대출금이 1조 달러에 이를 것이라고 IMF가 추산했다. IMF가 미국 금융 섹터에 대한 진단과 처방을 제시한 것은 이번이 처음이다.
IMF는 최근 미국 경제의 전반적인 동향에 대해서도 다소 부정적으로 평가했다. IMF의 데이비드 로빈슨 서반구담당 부국장은 이날 기자회견에서 “미국 경제가 점점 회복되는 추세를 보였고, 위험 요소도 줄어드는 방향으로 움직였다”고 말했다. 로빈슨 부국장은 이어 “그렇지만 최근 통계를 보면 경기 하락의 위험성이 다시 커지고 있다”고 강조했다.
IMF는 이 보고서에서 미국 경제 회복세가 기대했던 것만큼 견고하지 못하다고 밝혔다. 그 이유로 여전히 높은 실업률과 빈사 상태인 주택시장을 꼽았다.
IMF는 미국의 올해 경제성장률을 3.3%로, 내년 예상 성장률을 2.9%로 잡고 있다. IMF는 이날 미국 경제 전망치를 하향 조정해야 하는 상황이 전개되는 것은 아니라고 밝혔다. 미국 정부는 재정 적자를 오는 2013년까지 현재의 절반 수준으로 줄이기로 했다.


미국인, 경제회복 낙관적 예상

한편 미국인들은 향후 경제에 대해 낙관적으로 생각하고 있는 것으로 파악되었다. 워싱턴에 있는 공인 기관인 CFP 보드 스탠더드사가 실시한 여론조사 결과에 따르면 미국인 가운데 44%는 향후 6개월간 경제가 회복세를 보일 것이라고 답했다. 반면 경제가 둔화될 것이라고 답한 응답자는 28%에 그쳤다.
CFP 보드의 회장이자 보스턴 대학의 파이낸셜 기획연구소의 로버트 글로브스키 소장은 “미국인들은 대체로 미래 경제에 대해 희망적으로 생각하고 있으며 최근 발표되는 많은 경제 지표들은 미국 경제가 침체에서 벗어나고 있으며 더블딥에 빠질 가능성은 희박한 것으로 결론짓게 하고 있다”고 말했다.
미국 경제는 지난 1930년대 이후 최악의 경기침체에서 벗어나고 있으며 지난달엔 민간부문에서 8만3000개의 고용이 이뤄졌다. 6월 중 실업률은 9.5%로 5월의 9.7%보다 다소 개선됐다. 소비자신뢰지수도 최근 2년 이래 가장 높은 수준을 기록했다. 톰슨 로이터와 미시간 대학이 공동으로 조사하는 소비자 체감지수도 75.5에 달해 지난 2008년 1월 이후 가장 높은 수준을 보이는 등 경기 회복이 가시화되고 있다.
미국인들은 그러나 자신의 재정상태에 대해선 대체로 비관적인 생각을 갖고 있는 것으로 나타났다. 향후 6개월 동안 자신의 재정사정이 개선될 것이라고 답한 사람은 37%에 불과했으며 경기침체가 시작됐던 2년 전에 비해 현재의 재정상태가 악화됐다고 답한 사람은 무려 65%에 달했다.
조사 대상자들이 가장 크게 걱정하는 세 가지 금융 문제는 은퇴 후 재정문제, 자녀들의 교육비 조달 그리고 저축 등이었다. 또 응답자의 80%는 미 의회와 감독당국이 금융시장의 문제와 투자자들에 대한 충격을 제대로 처리하지 못했다고 답해 정부에 대한 불만이 큰 것으로 조사됐다.
미 상원은 이번 주 중에 금융 산업에 대한 규제안을 최종 승인할 것으로 예상된다. 이 법안이 통과되면 연방준비제도이사회(FRB)내에 소비자국이 신설되며 경제에 대한 시스템적 리스크를 예방하기 위해 금융기업들을 모니터 할 새 감독 위원회와 경제 위기를 초래할 수 있는 대마불사 기업들을 정리할 수 있는 새로운 메커니즘이 도입된다.








미국 최대 규모의 상업용 부동산 투자가 파국을 맞았다. 미국 금융위기에 따른 부동산 경기 침체로 지난 2006년 티시먼 스파이어와 블랙록이 사들인 맨해튼의 고급 아파트 단지가 채권단 손에 넘어갔다. 이번 피터 쿠퍼스 빌리지 및 스타이브샌트 타운의 부도로 제2 금융위기의 뇌관으로 지목되던 상업용 부동산 침체가 끝내 수면위로 부상했다는 지적이다.
주요 외신에 따르면 미국 부동산 투자사 티시먼 스파이어와 자산운용업체 블랙록은 뉴욕 최대 아파트단지인 스타이브샌트 타운과 피터 쿠퍼스 빌리지를 채권단에 양도하기로 했다.


채무불이행 규모 44억$






지난 2006년 블랙록과 손을 잡고 벤처를 설립, 이 아파트 단지를 54억 달러에 매입했던 티시먼은 1월8일 만기예정 채무 1610만 달러를 상환하지 못한 것으로 나타났다. 최근까지 디폴트가 발생한 채권 규모는 총 44억 달러에 이른 것으로 집계된다.
선순위(Senior)와 메자닌(주식연계신용공여) 채권을 보유한 채권자들은 이달 초 압류 절차에 들어갈 것이라고 밝힌 바 있다. 후순위 채권자인 그라머스 캐피탈은 지난 주 티시먼 측에 아파트 관리 및 운용 권한을 넘길 것을 요구하기도 했다.
부동산 시장이 활황이던 2006년 티시먼이 80에이커 규모의 부지, 1만1000세대의 스타이브샌트 타운과 피터 쿠퍼스 빌리지를 매입하면서 메트라이프 보험사에 지급한 금액은 54억 달러. 단일 주거용 부동산 매입으로는 사상 최대 규모로 세간의 관심이 집중됐다.
티시먼은 아파트 리모델링을 통해 임대료를 높이는 한편 부동산 가격 상승에 따른 차익 실현을 기대했다.
그러나 티시먼의 야심찬 계획은 금융위기와 이로 인한 부동산 가격 및 임대료 급락으로 무너지고 말았다. 설상가상으로 지난해 10월 법원이 티시먼의 일부 임대료 인상 조치가 불법이라는 판결을 내리면서 이중의 충격을 입었다.
티시먼이 54억 달러에 사들였던 이 아파트 단지의 가치는 18억 달러로 곤두박질 쳤다. 디폴트가 발생한 채권액의 절반에도 못 미치는 셈. 이번 사태로 미국 상업용 부동산 부실에 따른 파장이 본격화될 것으로 우려된다. 연체율이 상승일로를 보이고 있어 또 다른 침체가 촉발될 관측이 설득력을 얻고 있다.





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