경기 침체 속 ‘차압 한인’ 껑충

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글로벌 경기침체가 계속되는 가운데 한인들의 체납율이 지속적으로 늘고 있다. 이런 가운데 최근 이들을 먹잇감으로 한 사기꾼들이 활개를 치고 있어 한인 사회에 시름을 키우고 있다.
7월 남가주 한인 차압 건수는 총 556건으로 이 가운데 차압 체납 등록은 280건을 기록했다. 이는 지난 6월의 225건 보다 무려 24.4%나 증가한 수치다.
남가주 전체의 체납 등록 비율은 0.9% 감소했지만 유독 한인들의 체납 등록 건수는 월등히 높아진 셈이다. 한인들이 차압이 증가하는 것은 자영업자들이 많아 체납 가능성이 다른 업종보다 많기 때문으로 분석됐다.
한편 경매등록은 276건으로 6월의 397건 보다 30.5% 감소했다. 남가주 전체 수치인 17.3% 보다도 감소세가 두드러진 것이다. 이 같은 사실은 부동산 전문가 김희영 씨가 정부 통계를 분석한 결괴다. 김 씨는 “현재 정부 당국이 근본적 대책을 실시하지 못하고 있으며, 은행들도 구체적 지침이 없어 고객들만 힘든 상태”라고 풀이했다.
                                                                                              <성진 취재부기자>



차압이 증가하고 은행 융자가 제대로 진척이 되지 않는 것에 대해 김희영 씨는 “정부 정책의 일관성도 부족하고, 특히 정치인들의 말장난이 심한 것도 문제”라면서 은행 측도 융자 조정을 위한 구체적인 지침이 없어 마치 뜬구름 잡기식으로 일관하고 있다”고 꼬집었다.
은행도 융자 규정이 있지만 이런저런 이유로 융자를 기피하고 있다. 비록 신용상태가 양호하고, 담보도 있는 경우라해도 은행들은 융자 잔금이 많다는 이유로 재융자를 거부하는 사례가 다반사다.
김 씨는 “현재로서는 근본대책이 없다”면서 “자연치유가 될 때까지 기다리는 수밖에 없는 것 같다”고 말했다. 그는 특히 “이런 상황에서 소비자들을 현혹하는 융자 사기꾼들이 날뛰고 있는 것도 큰 문제”라고 지적했다.
최근 언론 광고에는 유독 채무삭감이나 차압조치 등에 대한 사항이 봇물을 이루고 있다. 어차피 차압에 직면한 당사자들이 이판사판으로 융자조정이나 채무삭감에 기대려는 심리를 교묘하게 이용하는 것이다.
미국 언론들도 경기가 살아닐지, 아니면 ‘더블 딥’ 침체로 추락할지를 놓고 미국 경제가 중대한 기로에 처했다고 전하고 있다. 오바마 대통령은 경제 개혁을 공약으로 출범했으나, 이미 곤두박질한 경기를 회복시키는데 한계점을 드러냈다는 지적을 받고 있다.
오바마 대통령이 실시한 구제금융은 일부 은행들의 살리기와 빚잔치로 변한지 오래다. 여기에 실업자 구제는 말잔치에 그쳤고 정부 주도가 아닌 민간 기업에 거의 의존하고 있다. 더구나 은행들이 영세 업자들에게는 융자 자체를 꺼리고 있어 근본적인 대책이 시급한 상황이다.



집장만 ‘별 따기’

부동산 전문가 김희영 씨는 최근 언론 보도를 인용해 “남가주에서 연수입 평균 4만2100달러인 주민이 현행 지침대로 살 수 있는 주택의 가격은 겨우 19만5000달러 정도”라고 평가했다. 현재 남가주의 평균 주택 가격은 33만 달러로 대다수 주민이 집을 사는 것은 그야말로 ‘별 따기’라는 얘기다.
따라서 남가주에서 평범한 서민들이 주택을 구입하기 위해서는 수입이 대폭 늘거나, 현재의 부동산 주택 가격이 크게 떨어져야만 가능한 셈이다. 그러나 이 두 가지 조건이 충족되는 것은 현재 경제 사정에서 불가능에 가깝다.
한편 켈리포니아주의 경우 7월 체납 등록(NOD)건수가 2만5148 건으로 전달의 2만6421건 보다 4.8% 감소했다. 1년 전에 비교해서는 47.1%나 감소한 셈이다. 경매등록(NTS)건수는 2만8310건으로 전달의 3만4913건 보다 18.9% 감소했다. 1년 전 보다 30.5% 줄어든 것이다.
차압으로 은행에 소유권이 귀속(REO)된 경우는 1만1934건으로 6월의 1만518건보다 13.4% 증가했다. 1 년 전 보다는 -18.4 % 감소했다. 차압 취소는 1만8942건으로 전월비 2만1962건 보다 13.7% 줄었다. 하지만 1년 전 보다는 75%나 늘어난 것이다.
차압으로 은행으로 소유권이 귀속되는 시간은 7월은 269일, 6월은 267일이었다. 한편 차압 전망을 보면, 7월 차압이 6월보다 약간 감소현상을 나타내고 있다. 그 원인은 은행이 새로운 차압법 준수를 위해서 차압이 진행되는 것을 취소를 시키면서 다시 차압 등록을 해 차압 취소가 늘어난 데 있다.
또 다른 문제는 근본적인 융자 조정이 해결되지 않고 있다는 점이다. 융자 조정 신청으로 차압을 일시적으로 줄이는 효력이 나타나고 있지만 융자조정에 대한 근본적 대안이 없는 이상 차압은 늘어날 수밖에 없다.
현재 주택 판매량이 감소되고 있는 현상도 뚜렷이 나타나고 있다. 가격도 $400,000 이상의 주택은 가격 하락 현상을 보이고 있다.

문의-김희영 부동산 (951) 684-3000








주거용 부동산 가격 급락과 함께 상업용 부동산 시장 역시 악화일로를 걷고 있다. 지난해 상업용 부동산 가격은 15%이상 급락하면서 결국 2005년 수준으로 돌아갔고 가격 하락 추세는 올해도 계속될 것이라는 게 전문가들의 전망이다.
현재 상업용 부동산 시장의 가장 큰 특징은 상업용 부동산의 자금줄이라고 할 수 있는 상업용모기지담보증권(CMBS) 시장이 얼어붙었다는 것이다.
CMBS 시장은 2004년 930억 달러에서 2005년에는 1690억 달러, 2007년에는 2300억 달러로 급증했으나 지난해에는 120억 달러로 폭락했다. 특히 지난해 3월 4월에만 각각 48억 달러, 45억 달러 규모로 거래됐을 뿐 7월 이후에는 전혀 거래가 없다. 상업용 부동산 시장으로 자금 유입이 전혀 안 되고 있다는 얘기다.
문제는 유동성 부족은 상업용 부동산 재융자 시장에도 큰 혼란을 가져오고 있다는 것이다. 상업용 부동산은 5년 기간으로 융자하는 경우가 많은데 상업용 부동산 시장이 본격적으로 활기를 띄기 시작한 2004년에 매입된 상업용 부동산은 올해 재융자를 해야 하는 셈이다.
그러나 재융자 시장이 얼어붙으면서 융자를 하더라도 40% 이상의 에퀴티(자기자본)가 있어야 하는 것이 현실이다. 그 정도의 에퀴티가 없으면 자기 자본을 투자하거나 재융자를 포기하는 수밖에 없다. 이는 곧 상업용 부동산 차압 증가로 이어지게 된다. 결국 현 상업용 부동산 시장은 공실률 증가 유동성 부족이라는 이중고를 격고 있는 셈이다.
오피스 시장 역시 경기 침체가 시작되면서 상업용 부동산 가운데서도 가장 큰 영향을 받고 있다. 지난해 전국 오피스 시장 공실률은 12%를 넘어섰으며 올해는 15%를 넘어설 것으로 예상되고 있으며 또 내년에는 18%에 이를 것이라는 게 전문가들의 분석이다. 이는 2차 대전 이후 최고 수준에 근접하는 수치다. 단 내년 이후에는 하락세로 돌아설 것으로 전망되고 있다.





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