[실태분석] LA카운티 한인부동산 소유 현황

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LA카운티 내 한인부동산 구입 가치가 185억9317만5732달러($18,593,175,732)에 달하며 재산세 책정상의 재산 가치는 182억1180만847달러($18,211,800,847)인 것으로 파악됐다. 지난 2008년도에는 부동산 구입 가치가 185억1198만9952달러였으며 재산세 책정상의 재산 가치는 196억6016만9139였다. 이는 김희영 부동산(대표 김희영)에서 주정부 관련부서의 자료를 토대로 분석한 결과다.
대부분의 한인들은 부동산을 구입할 때 전체 구입 가격에서 융자 액수를 공제하고 40% 수준의 계약금(다운페이)을 준 것으로 나타났다. 그러나 올해부터 관련법 개정으로 부동산 데이터를 대량으로 전자기록으로서는 융자액수와 지도 좌표에 대한 자료를 공급하지 않기 때문에 올해 한인 부동산 융자 액수를 구체적으로 파악 할 수가 없다고 김희영 부동산은 밝혔다.
이번 조사에 의하면 한인들이 보유한 부동산은 주택이 3만2713채로 가장 많았으며 다음은 대지, 상가 순이었으며 부동산 매입 시 전체 금액에 40%의 계약금을 지불한 것으로 나타났다. LA카운티 내 한인부동산 보유 실태와 현황을 <선데이저널>이 짚어 봤다.
                                                                                               <성진 취재부기자>



김희영 부동산 분석에 의하면 올해 한인 보유 부동산 규모와 가치는 2008년도 기준을 크게 벗어나지 않으며 시기적으로 차이가 별로 없는 것으로 나타났다. 이에 따라 2010년도 융자 액수도 전반적으로 40% 다운페이 한 것으로 풀이할 수 있다. 이는 대부분의 부동산 구입이 2003년이었기 때문이다.
한인 대부분이 부동산을 구입한 연도가 2003년 이후 이기 때문에 앞으로 부동산 경기에 문제가 발생한다면 한인 부동산 소유주에게 가장 큰 피해가 될 수 있다. 현재 부실 융자인 비우량 융자 (서브 프라임) 태동되어 피해자가 발생하는 것이 2003년 이후 융자받은 사람들이기 때문이다.
한인들이 구입한 부동산 종류는 52개 항목이며 주택이 가장 많고, 다음이 대지, 이어 상가 등 순으로 나타났다. 한인들의 단독주택 소유건수는 3만2713 채로서 가장 많고 다음은 2세대, 3세대, 4세대 주택으로 1827채에 이르렀다.
주거용 부동산 다음으로 대지 소유주가 1822명이다. 한인이 소유한 대지의 전체면적은 7454에이커에 달했다. 하지만 한인들의 땅 소유주 현황은 2008년 보다 29% 정도 감소했다.
한인 상가 소유주는 1618명이다. 상가 소유주 가운데는 4.6%는 다른 곳에도 2곳 이상 상가를 소유하고 있었다. 특히 식당 소유의 경우에는 다른 곳에 2곳 이상을 소유한 사람이 8.2% 나 됐다. 이는 식당업으로 성공을 거둔 이들이 다른 지역에도 사업을 확장하는 추세 때문인 것으로 보인다.


단독주택 소유 최고

지난 수년간 부동산 불경기로 LA카운티 내에 부동산을 차압당하는 한인이 많은 반면, 여전히 산업용 창고, 주유소, 주택 구입은 증가하고 있다.
산업용 창고 구입은 2008년에 비교해 가장 많은 증가세를 나타났다. 창고 구입은 2005년에 195개였는데 2008년 43개로 줄었다. 하지만 올해는 다시 232개로 82%나 증가했다. 주유소는 2008년 27개였으나 2010년에는 41개로 34% 늘었다.
주택 현황에서 한인 소유 주택이 LA카운티에서 월 평균 150채가 차압을 당하는 추세임에도 불구하고, 주택 소유가 8.7% 상승한 것으로 나타났다. 불경기 속에서도 주택 구입은 계속 증가하고 있는 경향을 보여준 것이다.
하지만 1세대 단독주택은 1.8% 감소했다. 반면 콘도미니엄이 1만2100동으로 2008년 9777 동에 비교하면 19.2% 증가한 수치다. 그리고 단독주택으로서 공동관리 지역을 둔 PUD 주택도 18.8% 상승했다.
LA카운티에서 한인이 단독주택을 구입할 수 없는 경우에는 차선책으로서 콘도와 Pud 단독 주택을 구입하는 형태를 보여주고 있다. 단독주택 구입한 중간년도가 2003년이며 대부분 그 이후에 구입했다. 현재 한인 소유주를 대상으로 했을 때는 증가하는 추세이지만 통계 처리를 하면서 나타난 사항은 아직도 많은 한인주택들이 차압에 등록되어 있는 것을 발견할 수 있다.
한인들의 부동산 구입에서 종전과는 달리 호텔이나 주차장 그리고 사무실 건물 등 구입은 종전보다 줄어든 것으로 나타났다.
호텔은 2008년 소유주가 28건인데 2010년 현재는 5건으로 감소했다. 호텔업이 불경기에 가장 영향을 입는 분야이기에 감소 원인이 될 수 있다. 한편 개인 소유보다도 법인체로 호텔을 소유하는 경우도 있을 것으로 보인다.
주차장은 2008년에 359개에서 현재는 232개로 36% 감소했다. 사무실은 2008년 205개에서 올해 141개로 32% 감소했다. 땅은 한인들이 주거용 부동산 다음으로 많이 구입하고 있는데, 2008년에 2364건 구입에서 2010년 1822건으로 29% 감소했다. 그리고 아파트 건물은 2008년에 995동이었는데 2010년에 877동으로 10 % 감소했다.



한인차압 1만 건 웃돌아

한편 지난해 남가주 한인들의 주택차압이 크게 증가한 것으로 나타났다. 김희영 부동산이 남가주 6개 카운티의 한인차압 현황을 조사한 자료에 따르면 지난해 1월~11월까지 한인 주택차압 건수는 총 9119건을 기록했다.
비록 11월 현재 통계이지만, 전년(7258건)과 비교해 벌써 21%나 증가한 수준이다. 이 추세대로 올해 12월말까지 집계하면 한인 차압은 1만 건에 달해 전년대비 30% 이상 증가할 것으로 예상되고 있다.
11월까지 차압건수 중 연체등록(NOD)이 5510건으로 전년(3910건)보다 30% 정도 늘었으며 차압 경매 등록(NOTS)은 3609건으로 전년(3348건) 대비 8% 증가했다. 하지만 지난 해 11월만 놓고 보면 한인 연체등록은 312건 차압경매 등록 285건 등 총 597건으로 전월(887건)대비 33%나 감소했다.
이처럼 11월 한인들의 차압이 줄어든 이유는 차압법 변경 때문인 것으로 풀이되고 있다.
과거에는 모기지 페이먼트 체납이 90일이면 연체등록이 됐지만 지난 해 6월 차압법이 변경되면서 2003년 1월 1일 이후 융자를 받은 사람은 180일 동안 체납해야 차압 등록되도록 기간이 연장됐다.
변경된 차압법은 지난 11월 6일부터 시행됐기 때문에 주택 차압이 임시적으로 지연되는 효과가 있을 뿐이라는 분석이다. 하지만 오는 3월 새 차압법이 적용되면 앞으로 차압이 더 증가할 것이라는 전망도 나오고 있다.
김희영 대표는 “오는 3월부터 새로운 차압법 적용뿐만 아니라 최소한 페이먼트만 하던 많은 주택소유주들이 변동이자 적용을 받게 돼 차압은 더 늘어날 것”이라며 “지난 해 11월에 전월보다 차압이 줄어든 것은 추수감사절 등의 연휴로 인해 등록 일자가 줄었기 때문이다”라고 분석했다.
한편 지난 해 1월~11월까지 남가주 주택차압 건수는 총 49만4607건으로 전년 38만3623건보다 23% 증가한 것으로 조사됐다.
현재 전반적으로 차압이 감소되고 있다. 감소원인은 은행이 차압 절차법 위반하면서 차압 등록 한 것을 취소 한 후 새로 차압, 차압에 등록된 사람이 Short Sale로 전환, 파산, 차압 중에 융자 조정심의 등의 사유로 차압이 감소가 되고 있다. 하지만 체납자 자체는 증가하고 있다.
경제가 좋아졌기 때문에 차압이 감소되는 것은 안이다. 현재 은행이 차압 절차법이나 파산법을 위반 하면서 까지 차압당하는 한인들이 많다. 차압 절차법 위반한 은행 상대로 소송을 함으로서 오랫동안 차압을 지연 시킬 수 있는 효과가 있을 수 있다.
차압을 당하는 한인들은, 융자 조정 신청을 함으로서 차압을 지연 시킬 수 있다. 융자 조정 부결이 되더라도 다시 재신청을 함으로서 차압을 지연 시킬 수 있다. 그 후에도 융자 조정이 안 되면 short sale을 하자고 해서 또 다시 지연 시키는 방법을 택하면 이사 안 나가고 오래 거주 할 수 있다. 또 차압 이전에 파산을 신청하는 것도 하나의 방법이다. 최근에는 은행이 Short Sale 허락을 잘 받아 주고 있는 경향이다.








한인 1명이 아파트 13채 소유






김희영 부동산은 2010년 9월 LA카운티 한인 소유 부동산 현황에 대해 김 씨 성 8,973 명을 토대로 분석했다. 김씨가 한인 전체의 22%인 것을 표본으로 통계처리 한 것이다.
LA카운티 내의 김씨성 오차범위는 +-1 %이다. 이는 김희영 씨가 개발한 한인 분석방법이다. 이 분석에서 중요한 것은 한인들이 어떤 종류의 부동산에 많은 투자를 하고 있으며 부동산 종류에 따를 구입 평균 가격을 알 수 있다는 점이다.
업종의 선택변화도 알 수 있다. 여기에는한인이 소유한 법인체 이름으로 구입된 것은 포함되지 않았다. 김 씨 성으로만 분석했기 때문이다. 한 사람이 2곳의 다른 지역에 구입해 있을 때는 한 사람이지만 2곳으로 처리했으며 특히 아파트의 경우에는 한 사람이 13곳을 구입한 경우도 있었다. 주거용 부동산에서도 많은 사람들이 2 곳 이상의 주택 또는 아파트를 소유하고 있다.
따라서 이 수치로서 한인 부동산 소유주의 실제 숫자를 가늠하기가 어렵다. 그리고 부동산 불경기가 지속된다면 부동산을 많이 소유한 사람들이 먼저 차압을 당할 위험에 놓여 있다.


 

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