글로벌 부동산 양극화 심화 ‘버블위험’ 적신호

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글로벌 부동산 시장의 회복세가 둔화되면서 양극화 현상이 심화하고 있다. 미국과 유럽 부동산 시장이 둔화세를 나타내는 반면 아시아 시장은 상승세를 이어가면서 버블 위험이 커지고 있다.
글로벌 주택가격이 지난 3분기 3.1% 상승해 전분기의 4.3%에 비해 둔화됐다고 지난 5일 파이낸셜타임스(FT)가 다국적 부동산 중개업체 나이트 프랭크의 조사결과를 인용해 보도했다. 나이트 프랭크의 조사는 세계 48개국의 부동산 시장 추세를 종합한 것으로 지난해 1분기 부동산 시장이 회복되기 시작한 이후 첫 둔화세를 보인 셈이다.
세계 주택 평균가격은 2007~2008년 서브프라임 모기지 사태와 글로벌 금융위기로 17% 하락했다가 지난해부터 회복세를 보이면서 약 10% 올랐다. 재정위기로 허덕이고 있는 유럽이 3분기에 0.8% 가격상승률을 기록하며 글로벌 부동산 가격 상승폭을 끌어내렸다. 재정적자 부담이 비교적 덜한 오스트리아와 프랑스, 핀란드 등이 유럽 부동산시장을 지탱했지만 그리스와 아일랜드, 스페인 등은 주택가격이 급락했다고 나이트 프랭크는 전했다.
미국의 3분기 가격상승률도 0.6%에 불과해 전분기의 4.2%에서 크게 후퇴하면서 미국 과 유럽 부동산 시장이 현격한 급락차를 보이고 있다.
                                                                                            <황지환 취재부기자>



상황이 이렇다 보니 소형 주택이 인기를 끌고 있다. CNBC에 따르면 최근 지출을 줄이고 삶을 단순화시키고자하는 미국인들이 늘어남에 따라 소형주택 수요가 늘어나고 있다.
그동안 미국인들은 바퀴 달린 소형 조립형 주택을 주로 뒤뜰에 두고 사무실, 스튜디오나 침실로 쓰거나 혹은 숲에 두고 이동형 별장으로 사용해 왔다. 그러나 최근 들어서 이 같은 소형 주택이 실제 주거용으로 사용되고 있다.
스몰하우스소사이어티 창립자 재이 셰퍼는 “작은 곳에서 산다는 것은 덜 소비하는 것”이라며 “작은 집에서 산다는 것은 행복하기 위해선 삶에 무엇이 필요한지 알아야 한다는 것이고, 필요하지 않은 것은 버려나가는 것을 필요로 한다”고 밝혔다.


소형 주택 인기 몰이

‘스몰하우스북’의 저자이기도 한 그는 10년 전 89평방피트(8.2m²·2.5평)의 집을 직접 지어 지난해 아들이 태어나기 전까지 계속 살았다. 아이스크림 판매 트럭만한 공간에는 부엌, 가스스토브, 싱크대, 샤워시설을 포함한 화장실, 침실 등이 아늑하게 꾸며져 있다. 그러나 그는 두 명 이상의 손님을 집에 맞아 본적이 없다.
그와 그의 가족은 현재 작은 집 옆에 500평방피트(46m²·14평)의 ‘대저택’을 지어 가족과 거주하고 있다. 셰퍼는 현재 텀블위드타이니하우스컴퍼니의 공동대표로 미니어처 주택의 디자인과 건축을 담당하고 있다. 그가 만드는 집은 공간 대비 최고의 효율을 자랑하며 1세제곱인치도 허투루 낭비하지 않는다.
이처럼 미니어처 주택의 완성품은 4만~5만 달러(4600만원~5700만원)에 팔리고 있으며 재료만으로는 반값에 판매되고 있다. 셰퍼는 자신의 사업이 미국 주택 위기가 시작되자마자 급성장했다고 밝혔다. 그는 5년 전 연간 10개 정도의 설계도를 팔았으나 현재 연간 50여개의 설계도를 판매하고 있다. 그의 설계도는 장당 400달러에서 1000달러에 판매되고 있다.
또 셰퍼는 현재 미국 전역 8군데에서 워크숍을 열고 있으며 매년 40여명 정도가 참여한다고 밝혔다.




더블딥 가능성 여전히 제기

악셀 버투크 세뮤엘스 국제통화기금(IMF) 통화 자본시장 부국장은 “아시아 신흥국 의 과도한 자본유입에 대처하기 위해 거시건전성 정책을 사용할 필요가 있으며 미국 부동산 시장이 더블딥에 빠질 가능성이 있다”고 말했다.
세무엘스 부국장은 지난 2일 세계경제연구원과 국제통화기금(IMF)이 공동주최한 ‘세계금융질서 개편, 아시아의 시각’이란 주제로 열린 세미나에 참석해 “선진국의 저금리와 미국의 2차 양적완화(QE2)로 신흥시장으로 대규모의 자본이 유입되면서 거시경제의 안전성을 훼손할 수 있는 위험이 있다”면서 이같이 말했다.
그는 “지난 2009년에 신흥국 으로 유입된 자금의 몇 배가 넘는 자금이 이미 유입됐다”면서 “선진국과 신흥국 의 정책금리 차이는 오히려 더욱 벌어지고 있어 자본유입이 지속될 것”이라고 진단했다.
그는 또 “대규모 자본 유입으로 신흥국 통화당국이 기준금리를 오려도 오히려 장기금리가 하락하는 ‘그린스펀 난재’에 부딪칠 수있다”고 지적했다.
세무엘스 부국장은 “선진국의 자본이 구조적으로 신흥시장으로 재분되는 것은 바람직하지만, 금리차를 쫓는 투기적 거래라면 금융시장의 안정을 해칠 수 있다”면서 “이를 제어하기 위해 거시건전성 재고와 금융시스템의 안전성을 마련하는 것이 필요하다”고 말했다.
그는 “통화정책 등 전통적인 방법으로는 자본유입을 제어하는 데 한계가 있다”면서 “거시건전성 정책은 이를 보충해 주는 방안으로 역할할 수 있을 것”이라고 말했다.
나이트 프랭크의 리암 베일리 주택연구소 소장은 “지난 3분기 미국시장의 약한 성장세는 부분적으로 미 정부의 최초 주택구매자에 대한 세제혜택이 종료된 데 따른 것”이라며 “압류주택의 증가에 따른 공급과잉 문제가 미 주택시장 전망을 계속 불확실하게 하고 있다”고 말했다.
그는 “올해 글로벌시장 전체 성장률은 상승세를 유지하겠지만 지난 3분기에 가격이 하락한 국가가 56%나 돼 부동산시장이 성장 추진력을 잃기 시작했다는 것을 나타냈다”고 설명했다.


아시아 시장 자산버블 우려

아시아태평양 지역은 9.9% 상승률로 강한 회복세를 지속하면서 자산버블 우려가 커지고 있다. 리암 베일리 소장은 “정부의 부동산 진정대책이 아시아 부동산시장에 영향을 미치기 시작했지만 아시아 시장의 상승은 이어질 것”이라면서 “중국 지방정부의 토지공급 프로그램 확대 등이 중국 주요 도시 주택가격의 급격한 조정을 막을 것”이라고 내다봤다.
원자바오 중국 총리는 지난 11월 중국 톈진시에서 열린 세계경제포럼(WEF)에서 “지방정부도 부동산 투기수요를 억제하는데 적극 동참해야 한다”면서 “부동산 가격상승을 제한하는 것은 사회 안정을 유지하는 핵심요소”라고 강조한 바 있다.
중국 최대 부동산업체 차이나반케는 정부의 긴축에도 불구하고 중국 부동산개발업체 중 처음으로 연 매출이 1000억위안(약 17조910억원)에 달해 올해 이미 2014년 매출 목표를 달성했다.
크레디트스위스는 최근 보고서에서“반케의 실적은 중국 부동산시장이 해외자본 유입을 억제하려는 정부의 노력을 회피할 수 있다는 것을 보여준다”고 분석했다.
홍콩 부동산가격은 지난해 초에 비해 무려 50%나 상승하면서 13년래 최고 수준을 나타내 홍콩 정부가 인지세를 인상하고 계약금 비율을 높이는 등 고강도 부동산 대책을 펼치고 있지만 상승 추세는 지속되고 있다.







美 경제 3사분기 실적 양호
9월 상업용 부동산 최대폭 상승, 주택 시장은 여전히 찬바람






지난 분기 미국 경제성장률은 당초 발표된 수준과 전문가 기대치를 웃돈 것으로 나타났다. 상무부가 발표한 3분기 국내총생산(GDP) 성장률 잠정치는 전분기 대비 연율 2.5%로, 로이터 예상치인 2.4%를 소폭 상회한 것으로 나타났다.
이번 결과는 지난 달 발표된 속보치이자 직전 분기의 2%에서 높아진 수준이며 세부적으로 소비지출 성장률이 1%로 이전과 변함이 없었으며, 근원 소비지출 또한 0.8%로 이전과 같았다.
수입 증가율은 16.8%를 기록하며 이전 분기의 17.4%에서 소폭 둔화되었으나, 수출은 6.3% 늘어나며 직전분기의 5% 증가에 비해 개선되었다.
기업투자 또한 10.3%로 직전 분기의 9.7%에서 증가했고, 주택 투자는 27.5% 감소하며 직전분기의 29.1%에서 감소폭이 줄어들었다. 그 밖에 물가 움직임을 나타내는 GDP 디플레이터는 2.2%로 직전월과 동일했으나, 예상치인 2.3%는 하회했다.
한편 지난 9월 상업용 부동산 가격이 사상 최대폭으로 뛰어오른 것으로 나타났다. 블룸버그통신에 따르면 국제 신용평가사 무디스와 리얼 에스테이트 어낼러틱스는 9월 상업용 부동산 가격 지수가 전월대비 4.3% 상승했다고 밝혔다.
지난 5월 이후 처음으로 사승세로 돌아섰으며 기록을 시작한 지 10년 만에 최대폭의 상승이다. 전년동기 대비로는 0.3% 올랐다. 블룸버그는 지난 8월 부동산 가격이 8년 만에 최저치를 기록한 직후 이 같은 결과가 나와 의미가 더욱 크다고 설명했다. 다만 지난 2007년 10월에 기록한 최고치보다는 아직 43% 낮은 수준이다.


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냉랭한 주택경기, 역대 최저 모기지 금리도 ‘무용지물’

3분기 주택가격지수가 전분기 대비 1.6% 떨어지며 하락세로 돌아섰다. 2분기 지수는 0.9% 상승한 바 있다. 10월 신규주택 판매 건수가 예상 밖으로 감소하면서, 역대 최저 수준의 모기지 금리가 부동산 시장 부양에 큰 효과를 미치지 못하고 있음을 다시 한 번 입증한 셈이다.
10월 신규주택 판매가 전월대비 8.1% 감소한 연율 28만3000호를 기록했다고 발표했다. 블룸버그가 조사한 전문가들은 연율 31만2000호를 예상했었다. 지난 8월 신규주택판매는 27만5000호를 기록하면서, 데이터가 집계되기 시작한 1963년 이래 최저를 기록한 바 있다.
10월 신규주택 재고는 전월 7.9월에서 8.6월로 오른 20만2000호를 기록했다. 주택재고가 6개월 수준일 경우 정상 시장으로 판단한다. 10월 주택 착공은 51만9000호를 기록, 지난해 4월 이래 최저 수준을 나타냈고, 10월 기존주택판매 역시 2.2% 감소한 443만호를 기록했다.
높은 실업률, 경제의 불확실성 등은 2011년도까지 부동산 시장의 발목을 잡을 악재로 꼽히고 있다. 스테이트스트리트글로벌의 존 헤르만 투자전략가는 “부동산 시장의 상황은 여전히 어렵다”면서 “대출 조건은 여전히 까다롭고 주택 가격 추가 하락에 대한 우려도 남아 있다”고 지적했다.






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