[긴급진단] 얼어붙은 부동산 시장 탈출구는?

이 뉴스를 공유하기















1년 중 가장 부동산 거래가 활발한 시기인데도 불구하고 부동산 시장은 여전히 꽁꽁 얼어붙어 있다. 부동산 시장의 각종 거래량 지표도 개선의 기미 없이 떨어져 있는 상태이다. 임대 시장을 제외하고는 아직까지 뚜렷한 회복세 없이 조용하다.


지난달 브라운 주지사의 서명과 함께 전격 시행되고 있는 SB458법에 의해 숏세일 시 2차 이상의 빚을 탕감 받을 수 있게 됐지만 오히려 융자기관들의 숏세일 승인에 악영향으로 작용하고 있다.


숏세일이란 은행 승인아래 모기지 빚보다 싸게 집을 팔고 부족분을 은행으로부터 탕감 받는 것을 말한다. 모기지 이자율은 아직까지 낮은 수준을 유지하고 있으며 시장의 거래량은 바닥을 면치 못하고 있다. 상업용 부동산 시장 또한 아파트 매물들을 제외하고는 그다지 신통한 거래가 이뤄지고 있지 못한 상황이다.


이런 가운데 여전히 높은 실업률과 서브프라임 사태 이후 강화된 융자 조건도 주택 시장 거래 활성화를 저해하는 요소로 작용하고 있다. 특히 대출조건을 갖춘 신청자에게도 사소한 트집을 잡아 융자를 미루는 등 횡포에 가까운 영업방식을 보이고 있는 은행의 높은 융자 문턱이 주택경기의 발목을 잡고 있다.



<시몬 최 취재부기자>



지난 수년간 미국의 경제가 쇠락하고 경기가 후퇴하면서 덩달아 부동산 가격도 급락했다. 미 전역에 걸쳐 수많은 주택 소유자들이 모기지 페이먼트를 감당하지 못하고 집을 차압당하는 경우도 더욱 빈번해지고 있다.


이런 와중에 은행으로 주택이 차압되기까지 기간이 오래 걸리게 되면서 남가주 한인 사회에도 웃지 못할 풍속까지 만들어 내고 있다. 그중 하나가 바로 주인이 대출금 상환이 어려워진 경우 차압 이전에 집을 버리고 이사를 가버리는 경우다. 주인 없이 빈집이 되다보니 잡초가 무성하게 자라고 폐가로 전락하는 건 시간문제다. 동네의 미관을 해치다 보니 이웃들의 원성이 높아지기 마련이다.


이렇게 버려진 집에 어느 날 갑자기 낯선 이방인이 나타나 새로 이사 온 주인행세를 하는 경우도 있다. 주변 이웃들이 이상해서 자꾸 물어보면 처음에는 주인이라고 했던 사람이 이제는 말을 바꾸어 세를 들어왔다고 둘러댄다.


실제로 전기나 가스 등 필요한 유틸리티를 모두 자신의 이름으로 바꾸어 신청한다. 그러다가 한두 달이 지난 후, 훌쩍 떠난 진짜 주인이 나타나면 그때는 가공의 이름들과 전화번호를 대며 자신이 그 에이전트의 소개로 누구와 어떻게 계약을 맺었는데 자기에게 사기를 친 것이라고 하며 순식간에 자신은 피해자로 둔갑한다.


그러면서 자신은 순수한 피해자이며, 자기가 이 집에 이미 일정기간 살았기 때문에, 또 그리고 그것을 증명할 수 있는 유틸리티 영수증이 있으니까 자신을 내쫓으려면 변호사를 선임해 법원으로부터 정식 퇴거명령을 받아오라고 오히려 큰소리를 친다. ‘안하무인’에 ‘적반하장’으로 나오는 황당하기 그지없는 경우다.


 



 


















 ▲ 미국 연준 버냉키 의장은 경제 침체의 이유에 대해 심각한 침체의 늪에 빠져있는 부동산 시장과 재정위기라고 지적했다.

주택 차압 처리기간 지연


그런가 하면 오랜 세월 동안 세를 놓고 있었던 집주인이 부득이 하게 집을 은행에 넘기게 되면서 발생하는 사례도 있다.


원래 은행의 규정대로 하면 집주인이 은행에 모기지 페이먼트를 하지 않은 채 3개월을 넘기면 은행은 법원에 차압 청구소송을 제출할 수 있다. 그리고 그로부터 3개월 20일 이내에 그 집을 차압하고 주인을 퇴거시킬 수 있다.


그러나 요즘같이 지나치게 많은 주택 소유주들이 모기지 페이먼트를 감당하지 못하고 연체하게 되면서 은행의 차압 주택 처리기간도 길어져 1~2년은 보통이고 길게는 3~4년씩 걸리는 경우도 흔하다.


그런데 그 집이 세를 놓아 세입자가 들어 있는 경우, 주인이 모기지 페이먼트를 안 내고 있다는 것을 세입자가 알게 되면, 그때부터 주인과 세입자 사이에 묘한 신경전이 생기게 된다. 세입자는 집 주인이 자기가 매달 꼬박꼬박 지불하고 있는 임대료를 집주인이 거저 챙기고 있다는 배신감과 또 은행에 차압돼 집이 넘어가게 되면 자신도 또한 강제로 쫓겨날 수 밖에 없다는 불안감에 좌불안석이 되고 스트레스까지 쌓이게 된다.


어떤 집주인들은 세입자의 그러한 불안한 심중은 아랑곳하지 않고 자신의 이익만 챙기기에 급급한 사람도 있으나, 또 다른 집주인들은 세입자에게 처음부터 솔직하게 모든 사실을 털어놓고 협조를 요청하면서 현재 지불하고 있는 렌트비를 서로 합의하에 적당한 선으로 줄여서 받기도 한다.



SB458, 숏세일 승인 더 어렵게



최근 남가주 부동산 시장은 숏세일 시 2차이상의 빚을 탕감 받도록 하는 SB458법이 지난 7월 15일에 전격 통과됨에 따라 앞으로는 주택구입 융자 이외의 2차 이상의 융자에 대해 융자기관들이 일단 숏세일 승인을 해준 경우에는 더 이상의 추심이 불가능하게 되었다.


이는 캘리포니아에 해당되는 조치이며 앞으로 숏세일이 승인만 된다면 셀러들에게는 아주 좋은 소식이겠지만 융자기관들의 숏세일 승인이 캘리포니아에서는 더 어려워질 전망이다. 모기지 이자율은 아직까지 5%이하로 낮은 수준을 유지하고 있으며 아직까지도 시장의 거래량은 바닥을 면치 못하고 있다. 이는 지난 5월부터 계속되어온 현상이다.


상업용 부동산 시장 또한 지난 봄부터 이전에 나오지 않던 매물들이 시장에 꾸준히 출현하고는 있으나 아파트 매물들을 제외하고는 그다지 신통한 거래가 이뤄지고 있지 못한 상황이 계속되고 있다.


아직까지 소매상가와 오피스 시장의 공실률이 높은 상황을 보이고 있고 미국 고용시장의 75% 이상을 차지하는 중소기업들이 여전히 침체 상태를 보이면서 아직까지 경기의 회복을 논하기에는 시기상조의 상황이다.


남가주의 경우 주택시장의 중요 특징은 주택의 구입보다는 관망세가 높아져 가면서 렌트시장이 활발한 움직임을 보이며 대도시 지역의 경우 아파트와 개인 소유 주택의 임대료가 상승하고 있다.


또한 주택시장에서 아직 대기 상태에 있는 구매자를 의식해서 시장에 적지 않게 공급되고 있는 일반 매물 시세와 아직은 비교적 적은 물량이 공급되고 있는 은행 차압 매물 공급가가 상대적으로 높은 상황을 유지하면서 시장에서 거래되는 주택의 가격은 전반적으로 상승하고 있다.  


















▲ 수잔 김 남가주부동산협회장

은행 매매가가 현재 시세



지금의 부동산 시장은 극명하게 두 개로 나뉘어 있고 이 점이 사람들을 혼돈케 하고 있고 주춤거리게 하며 날이 갈수록 시장을 더욱 가라앉게 하고 있다.


바로 일반 셀러 시장과 은행 매물 시장이다. 현재 숏 세일을 포함, 은행 매매 건은 전체 매매의 47%를 점유하고 있다. 거의 절반에 육박하고 있다.


다시 말하면 이것이 현재 시세이다. 일반적으로 숏 세일은 일반 셀러 가격보다 10%, 은행 차압 세일은 35% 정도 더 낮은 가격으로 거래되고 있다. 바이어의 입장에서 일반 셀러의 리스팅 가격은 아무리 정당한 시장가라 하여도 많게는 35%, 적게는 10% 정도가 비싸다는 이야기이다.


그러나 일반 셀러의 입장에서는 정당하다고 판단되는 시장가를 받아들이기도 힘들뿐더러 더 깎아달라고 할까봐 10%이상의 가격을 본인의 희망가에 또 더한다. 즉 바이어가 볼 때 대부분의 일반 셀러 매물은 작아도 약 20%, 많게는 40% 까지도 지나치게 비싸게 나온 가격이 되고 만다. 아예 본인의 리스트에서 지워버린다. 보러 가지도 않는다.


서로 절반을 차지하고 있는 극명하게 다른 이 두 개의 시장이 현재의 부동산 시장을 강타하고 있다. 시장은 움직여야 한다. 사고 팔고, 팔고 사면서 시장이 활성화된다. 그러면서 가격은 제 자리를 찾아간다.


그것이 현재의 은행가이든지 일반 셀러의 가격이든지 시장 스스로가 움직이며 갈 길을 보여 줄 것이다. 따라서 보다 시급한 것은 융자를 원활하게 하는 것이다.


남가주부동산협회 수잔 김 회장은 “바닥을 치고 있는 부동산 시장의 문제는 모기지 융자의 심사기준이 너무 까다로워 주택의 수요가 제대로 이루어지지 못하고 있는 것이다”며 “현재처럼 거의 원천 봉쇄가 되어서는 시장이 움직이질 않는다. 지난 융자 파동 때처럼 어처구니없는 마구 퍼주기 식의 융자가 되어서는 안 되지만 어느 정도 융통성 있게 적용해나갈 것을 정부는 은행에 강력하게 요구해야한다”고 지적했다.


은행들의 융자 문턱은 높기만 하고 어려운 융자 때문에 집을 살 수 있는 바이어의 수가 극감하고 있다. 모기지 은행이 주택경기의 발목을 잡고 있는 것이 현실이다.


요즘 부동산 업계서는 모기지 은행들의 횡포가 너무 심하다는 이야기가 많다. 은행이 원하는 일반적인 가이드 라인을 지켜도 전혀 예상치 못한 요구나 지적 사항으로 인해 집을 구입하지 못하는 바이어들이 속출하고 있다.



 


융자 심사기준 완화 시켜야



최근 전국모기지협회 자료에 따르면 융자 때문에 주택구입을 포기한 바이어들이 시장으로 다시 돌아오면 현재 거래량의 30%는 증가할 것이라고 밝힌 바 있다.


지금 은행에 돈이 없는 것도 아니다. 수잔 김 회장은 “대출 자금은 충분히 있지만 은행이 돈을 풀지 않는 것”이라고 지적하며 “융자를 거부하면 돈이 돌지 않고 이로 인해 소비가 감소하면 그 여파는 결국 은행으로 돌아간다. 주택경기 회복의 열쇠를 쥔 대형 은행들이 영업방식을 먼저 바꾸어야 한다”고 밝혔다.


융자가 활성화 되지 않으면 주택경기가 회복되지 않으며 그에 따라 건축업을 비롯한 부동산업과 연계된 모든 비즈니스가 위축될 것이고 경기전반에 영향을 미쳐 소비심리가 위축되고 그래서 경기회복이 지연되면 당연히 일자리가 줄어드는 악순환이 반복될 것이다.


위험부담을 어느 정도 감수하고라도 융자 심사기준을 완화시켜 준비된 바이어의 저변을 확대하는 것이 부동산시장 활성화를 위해 가장 먼저 해결되어야할 일이다.


앞으로 주택 경기는 차압 물량과 이를 막기 위한 융자조정 프로그램 등 정부 지원에 달려있을 것으로 보인다. 시장에 쏟아져 나오고 있는 차압 매물이 부동산 더블딥을 부추기고 있다는 것이다.


하지만 융자 조정 프로그램이 탄력을 받고 오바마 행정부가 새로운 주택 안정화 대책을 내세워 차압 사태가 진전되면 이는 투자 심리 상승으로 이어져 회복세로 돌아설 것으로 예상되고 있다.


그렇지만 여전히 넘어야 할 산이 많다. 서브 프라임 사태 이후 융자 은행들은 대출 심사를 강화했으며 주택 물량이 시장에 과잉 공급되면서 주택을 2~3채씩 소유하려는 수요가 급격히 사라져버렸기 때문이다.


남가주부동산협회 수잔 김 회장은 “몇 년 동안 극심한 침체에 빠져 있었던 부동산 시장은 작년부터 올 초까지는 괜찮은 상태였다가 올 중반부터 한치 앞을 내다보기 힘들 정도로 암흑 속에 빠져있다”면서 “하지만 지금 더 이상 나빠질 수 없는 바닥을 치고 있기에 이제 서서히 반등할 것으로 기대하며 9월에 나올 오바마 행정부의 주택 경기 부양책을 기대해 본다”고 낙관적인 전망을 내비쳤다.


 



 


@SundayJournalUSA (www.sundayjournalusa.com), 무단 전재 및 재배포 금지
이 뉴스를 공유하기