<부동산> 이상한 주택 시장 호황 이유 알고 봤더니…

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“집 살려는 사람들은 많은데 팔 집이 없다”
요즘 부동산 에이전트들이 입에 달고 다니는 말이다. 한인들이 주로 사는 남가주 지역 부동산 중개인들은 집을 사겠다는 사람들의 연락은 많이 오는데 팔겠다는 사람들은 없다고 불평이다. 매매는 팔 사람과 살 사람의 숫자가 맞아야 정상적으로 돌아가는데 물건이 없어서 못 판다는 것이다. 주택시장이 활기를 띄고 있다는 반증이다. 지금의 주택 시장만 보고 갑자기 경제가 좋아진 것 아니냐고 반문할 수도 있겠지만 결코 그렇다고 단정할 수만은 없다. 지난달 남가주의 주택매매는 전달에 비해 18%가 늘었다. 1년 전보다는 25%가 증가해 3년래 가장 큰 매매고을 기록했다. 10월은 주택 매매가 원래 별로 없는 달인데도 상당한 증가를 보여 이 숫자만 봤을 때는 마치 호경기가 온 것으로 착각할 수도 있다. 
주택 구입자가 늘고 있는 것은 주택 금리가 최저 수준이고 은행 차압주택이 줄고 있어 매물의 양이 감소한 것과 현금을 가진 사람들이 아직은 가격이 저렴한 주택 시장에서 주택을 구입, 개조하거나 렌트를 원하기 때문에 구입자는 많은 것이다. 반면 은행 차압주택(foreclosure)은 줄고 주택 소유자들도 앞으로 값이 오를 텐데 굳이 지금 팔아야 할 이유가 없다.  서브프라임 사태로 촉발된 지난 2007년부터 불어 닥친 주택시장 붕괴 여파로 수년동안 최악의 악순환 고리에 있던 부동산 시장이 과연 기지개를 피고 있는지 <선데이저널>이 각종 통계 자료를 밑바탕으로 집중 취재해 보았다.  김 현(취재부기자)
 
한인타운에서 10여 년 간 부동산 에이전트를 한 L씨는 매물이 나오면 즉시 뛰어가 우선 오퍼를 넣기 바쁘다.  워낙 매물이 없는 데다 매물이 나오면 오퍼가 많아 자기 차례가 오기 어렵다. 또한 주택시장 붕괴 이후 융자은행들의 심사 기준도 까다로워 다운 페이를 많이 하지 않는 고객의 오퍼는 넣지도 못한다. 한인타운 주변의 조용한 지역에 나오는 매물도 적지만 경쟁이 심해 심지어는 전액을 현찰로 내겠다는 고객들도 적지 않다. 현찰로 모두 내겠다는 고객들은 투자가로 보면 된다. 과거와 같이 20~30% 다운으로는 턱도 없다고 한다. 현재 한인타운 주위의 조용한 지역에 주택을 구입하겠다는 사람들은 대부분이 주택값이 최저 수준이라고 판단하고 우선 구입해 놓고 좋은 때를 기다리겠다는 투자가들이라고 L씨는 말했다.




차압주택 매물 줄고, 투자가 매입 주택 28%


자기 집이 필요해 구입하는 경우 가격이 저렴한 지역의 조그만 주택이나 콘도미니엄이 인기이고 이 경우에도 다운페이를 과거보다는 많이 해야 차례가 돌아온다. 은행 차압주택 경매도 많이 줄었다. 은행이 차압보다는 숏세일을 유도하기 때문이다. 지난달 가주에서만도 은행의 차압 매물 경매는 62%가 취소됐다. 이는 15,539동의 주택에 해당된다. 이렇게  매물이 워낙 없어 매물을 놓고 에이전트 간의 경쟁도 치열해졌다. 이렇게 열심히 해도 성사되는 케이스가 없다보니 주택경기가 좋던 시절이 떠오르기도 하지만 그 같은 이상 경기는 아니더라도 주택 경기가 곧 회복돼 정상적으로 움직일 것이라는 희망은 보인다는 것이 L씨의 전망이다. 지난달 남가주의 주택 중간가격은 315,000달러로 9월과 같지만 1년 전보다는 17%가 오른 것이다. 은행차압 주택의 매물이 감소한 주택시장에 현찰을 지닌 투자가들이 뛰어들어 주택 가격의 상승을 부추기고 있다.












UCLA 지맨 부동산센터의 스튜어트 개브리엘은 “주택시장이 일종의 전환점에 와 있다는 인식이 팽배하고 있으며 여러가지 요인들을 볼 때 주택시장은 고비를 넘긴 것으로 인식되고 있다”고 말했다.
남가주 지역의 지난 2009년 4월 중간 주택가격은 247,000달러였으나 그 이후 서서히 상승하고 있다. 중간 주택가격은 팔린 주택의 평균가격이 아닌 가장 비싼 가격과 가장 싼 가격의 중간을 나타낸다. 지난달 남가주에서는 신축 및 기존주택과 콘도미니엄 등 31,075동이 팔렸다. 남가주 모든 지역에서 1년 전에 비해 두 자리 이상의 급상승을 보였고 특히 오렌지카운티가 1년 전보다 41% 증가로 가장 활발했다. 다음으로 벤추라카운티가 41%, 샌디에고카운티가 31% LA카운티는 25%, 샌버나디노와 리버사이드카운티는 각각 18%, 13%가 증가했다.


차압주택 가격 상승 2년내 완전 회복 추정


특히 투자 목적이나 세컨드홈으로 주택을 구입하는 사람들이 28%로 전체 주택 구입자의 4분의 1을 넘어 지금을 주택 투자의 호기로 보고 있음을 보여주었다. 특히 투자가들이나 다른 구입자들은 은행 차압주택 매입 시 보통의 주택 구입가격과 가격의 차이 없이 구입해 차압 매물도 일반 주택과 가격의 차이가 없어지고 있다. LA지역의 은행 차압주택과 일반 주택과의 가격 차이는 점점 줄어 4%, 인랜드 지역은 2%에 불과해 가격 차이가 거의 없는 것으로 부동산 웹사이트 Zillow의 보고서는 밝혔다. 리버사이드 지역에서 은행 차압주택으로 매입하는 투자회사의 한 전문가는 은행 차압주택의 가격이 오를 것으로 전망했다. 그 이유는 오바마 행정부가 주택차압을 줄이도록 조치하고 있고 이는 결국 가격을 올리는 결과를 초래할 것이기 때문이다. 그는 이는 정책에 의한 것이며 이러한 정책이 계속 될 것이기 때문에 앞으로 2년 내에 상당한 가격 상승이 있을 것이라고 전망했다. 



그동안 주택시장 붕괴로 인해 높아진 캘리포니아주민들의 주택구입 능력은 급격히 떨어졌었다. 캘리포니아 부동산협회에 따르면 부동산 가격이 오름에 따라 주택구입 능력 수준이 저하되고 있다. 지난 3분기 주택 구입자의 49%가 캘리포니아주 중간 주택가격의 주택을 구입할 능력이 있는 것으로 추정됐으며 이는 2분기의 51%에 비해 떨어진 것이다. 가격 상승은 낮은 주택금리에서 받는 혜택을 상쇄하고 있다.
주택 거품을 처음으로 경고한 크리스토퍼 쏜버그비컨 경제연구소장은 캘리포니아 주민들은 가까운 장래에 주택가격의 상승을 보게 될 것이라고 말했다. 그는 주택 건축비가 비싸기 때문이라고 그 이유를 밝혔다. 
매물이 모자라면서 저렴한 주택들의 매매가 약세를 보이고 있다. 200,000달러 이하 주택의 매매는 1년 전보다 11%가 감소했다. 은행 차압주택은 줄고 잇는 반면 수요가 많아 가격이 부추기기 때문이다. 차압주택으로 매매가 됐던 주택들의 거래도 지난달 전체 거래의 16%나 차지했다. 지난해 10월에는 33%, 2009년 2월에는 57%로 피크를 이뤘다.


고가 주택 매매 급증가주, 2년 내 주택값 상승


중간이나 고가주택 매매가 급증했다. 300,000~800,000달러의 매물들은 연간 42%가 증가했고 500,000달러 이상의 주택 매매는 55%, 800,000달러 이상의 주택은 52%가 급증했다. 가격 상승세를 보이면서 주택 소유자들이 주택을 매물로 내놓지 않는 경향을 보이고 있다. 한 부동산 전문가는 “가격이 오르고 있어 주택을 당장 팔아야 할 이유가 없다고 사람들이 느끼고 있다”고 말했다.  






숏세일 세금 면제 혜택 없어지면 상승세 주택시장에 찬물

재정절벽 해결책 마련 못하면 네 명 중의 한 명은 차액 세금 내야 












미 의회가 재정절벽(재정적자를 막기 위해 재정지출을 줄여 경제에 충격이 발생하는 것) 해결책을 마련하지 못할 경우 숏세일로 판매한 주택 소유주들이 매매가와 은행 주택융자금과의 차액에 대해 세금을 내개 돼 주택시장 회복에 악영행을 미칠 것으로 우려되고 있다.
숏세일로 매매된 주택 소유주는 판매가가 은행의  주택융자액보다 적은 금액으로 팔렸을 경우 세금을 면제해주는 조항이 올해 말로 없어지게 된다. 이 세금감면 조항이 없어지면 주택 가치보다 많은 융자빚을 지고 있는 주택 소유주 4명 중 한 명은 그 차액에 대해 납세를 하기 위해 큰 돈을 정부에 내야 하는 골칫거리를 안게 된다.
주택차압보다는 솟세일이 증가하고 이는 주택시장 회복에 중요한 지원책이 되고 있으나 이 혜택이 없어지면 주택시장에 큰 타격을 줄 것으로 주택경제 전문가들은 전망했다.현재 숏세일은 주택 매매의 4분의 1을 차지하고 있다. 주택 가격이 은행 융자액보다 적은 주택 소유주는 1천2백만명으로 숏세일은 주택을 팔아 융자액을 한번에 상환하면 판매가가 융자액보다 적더라도 은행이 그 차액을 탕감해주는 것. 은행은 융자 금을 갚지 못할 경우 주택에 대한 차압 절차가 복잡하고 일부 주정부는 차압을 어렵게 하는 법을 제정하자 악성 주택융자의 해결 방법으로 숏세일을 선호하고 있다. 뱅크 오브 아메리카는 6만2천명의 주택융자자가 숏세일을 실시해 개인 별로평균  14만 달러, 총74억달러의 구제 혜택을 받았다고 발표했다. 주택시장이 붕괴되기 전에는 웅자액과 판매가의 차액은 수입으로 간주돼 과세대상이었으나 2007년 주택 거품이 꺼지면서 연방의회는 차액을 면세대상으로 하는 주택융자 구조법을 통과시켰으나 의회가 구제책을 마련하지 않으면 올해 말로 효력이 끝나게 된다.


상,하원, 주택융자 구제법 연장안 제출


연방상원과 하원은 이 법을 1년 연장하는 법안을 각각 제출해놓은 상태다. 이 법안들은 주택시장이 최악의 침체에서 벗어나도록 하는 데 목적이 있다. 주택시장이 침체된가운데도 기존 및 신축주택 이미 바닥을 쳤고 상승세를 보이고 있다. 주택융자액이 주택가보다 많은 주택소유주들이 숏세일의 세금 헤택이 사라지고 숏세일보다는 은행차압이 유리하다고 이를 선택하면 주택시장에 부정적 영행을 미칠 수 있다. 이는 또한 주택융자 은행에도 좋은 뉴스가 될 수 없다.
은행 차압주택 판매가는 숏세일 판매가에 비해 평균 3만 달러나 싸고 차압의 경우 은행은 법적 비용과 주택 유지 비용 등 상당한 과외 비용이 소요된다.        





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