주택구입 요령과 다운페이 융자 기준

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주택구입 시 융자를 하는 주택금융사(렌더)들이 적은 다운페이먼트에 대해서도 융자를 허용하고 있어 봄철 주택시장에 반가운 소식이 되고 있다. 렌더들은 적은 다운페이먼트에 대한 융자를 점차 증가시키고 있으며 렌더들로부터 융자서류를 사들이는 정부 투자 렌더인 패니 매이(연방주택융자협회)도 적은 다운페이먼트로 융자받은 케이스들을 많이 사들이고 있다. 
최근 주택 경기가 살아나기 시작하면서 LA의 한인타운 등 열기가 심한 지역은 주택 매물이 나오기가 무섭게 전액을 현찰로 사겠다는 바이어들로 인해 다운페이먼트 30-40%까지의 오퍼는 셀러가 쳐다보지도 않는 실정이다.
부동산 중개인들은 바이어들은 확보하고 있지만 살 집이 없다는 말들을 한다. 우선은 투자가들이 매물을 현찰로 싹쓸이 하고 있고 그 다음은 개별적인 바이어들이 많은 다운페이먼트를 함으로써 실질적인 집을 소류하겠다는 사람들은 집을 사지 못하는 상황인 것이다. 적은 다운페이로 주택을 구입하려는 실질적 바이어들을 위한 연방주택관리청(FHA)의 단기적 융자시장 확대 개선 방안 활성화가 한몫을 차지하고 있다.
김 현(취재부기자)

지난 4년 간 20%의 다운페이먼트로 주택을 구입한다는 것은 사실상 불가능했기 때문에 적은 다운페이먼트에 대해 렌더들이 융자를 해준다는 사실은 큰 변화인 것이다.
렌더들은 적은 다운페이먼트에 대한 융자를 점차 증가시키고 있으며 렌더들로부터 융자서류를 사들이는 정부 투자 렌더인 패니 매이(연방주택융자협회)도 적은 다운페이먼트로 융자받은 케이스들을 많이 사들이고 있다. 
페니 매이의 단독주택사업 책임자는 “렌더들이 과거보다 많은 융자를 해주고 있으며 이는 우리의 요구조건이 바뀐 것이 아니라 렌더와 융자보험사들의 위험을 감수하고 과거보다 융통성을 갖고 융자를 해주는 것”이라고 밝혔다.


융자회사들 다운페이에 융통성


패니 매이는 3%의 다운페이먼트로 적은 다운페이먼트의 융자서류도 구입하지만 융자보험에 가입할 것을 요구한다. 주택시장이 붕괴된 최악의 시기에 수십 억 달러에 달하는 융자금 상환 불능(디폴트)으로 인해 많은 융자보험사들이 사라져 보험에 가입하기도 어려웠다.
적은 다운페이먼트에 대한 융자보험은 연방주택관리청(FHA)에 제공하는 정부의 융자보험을 통하는 것이 유일한 융자보험이었다. FHA는 원래 의도보다 훨씬 많은 보험을 처리해 시장의 가장 큰 몫을 차지했고 단기적으로는 융자시장의 확대에 도움을 줬지만 오래 지속되지 못하고 결국 FHA는 큰 손실을 기록했다.
현재 1백60억 달러의 적자에 직면한 FHA는 보험료를 인상했고 다음달에 또 인상할 계획이어서 FHA 융자는 점차 비싸지고 있다.














주택시장이 활성화 조짐을 보이면서 사설 융자보험사들이 높은 주택담보대출비율(저당잡힌 주택가치의 비율)의 덧씌우기를 제거하기 시작했다. 낮은 주택담보대출비율과 높은 크레딧 점수는 최근 융자보험사들이 기준정이지만 현재는 FHA보다도 쌀 정도로 그 기준을 완화시키고 있다.
매릴랜드의 에이펙스 주택융자사의 크래이그 스트렌트 CEO는 “FHA가 점차 비싸지고 있다”며 “첫 주택수입자들이 주택시장에 들어오고 있고 경제가 개선되고, 임대자들이 렌트에 비해 주택구입이 헤택이 많다는 것을 알기 시작함에 따라 이 같은 경향은 앞으로 2년 정도 계속될 것”이라고 전망했다.
그는 또 “FHA가 비싸져 사설 융자보험사들이 반사이익을 얻고 있으며 적은 다운페이먼트에 대한 융자보험을 제공이 것은 결코 잘못된 일이 아니다”라고 강조했다. 
주택시장이 개선되고 FHA가 지강의 몫을 줄이기로 발표함에 따라 MGIC와 래디안 같은 주택융자보험사들의 주식이 올해 급등했다. 연방 상원의 민주, 공화 양당은 FHA의 역할을 줄이려는 노력을 기우리고 있으며 연방 하원도 이 같은 움직임을 보이고 있다.

재융자 신청보다 신규 융자신청 눈길


2012년 1분기에 페니 매이의 주택 재융자를 제외한 3-10%의 적은 다운페이먼트에 대한 주택융자는 15%였고 2분기에는 17%, 3분기에는 18%로 증가됐다. 4분기는 아직 보고되지 않았지만 증가됐을 것으로 예상하고 있다. 신용 완화가 증가 원인의 한 부분이기도 하지만 주택융자 이자가 오르고 재융자 신청자가 적어짐에 따라 렌더들은 일거리를 찾고 있다.  
은행들도 쇄도하는 재융자 신청이 잦아진 현재 숨을 돌리고 있는 상황이다. 기록적으로 낮은 주택융자 금리로 인해 재융자 신청이 몰린 이후 은행들은 주택 구입자들을 위한 주택융자로 일감을 돌리고 있다.
주택융자 금리가 6개월만에 최고로 오르면서 은행들은 재융자 신청은 적을 것으로 예상하고 있다.

한 융자 전문가는 “역사적으로 렌더들은 능력이 있다면 신용 한계를 늘이려는 노력을 해왔다”며 “렌더들이 재융자 수요가 적어짐에 따라 적은 다운페이먼트에도 융자를 하려는 것”이라고 분석했다. 
렌더들은 지금까지 방관자였던 첫 주택 구입자들에게 눈길을 돌리고 있다. 고용이 개선되고 주택 가격에 신뢰가 쌓이면서 첫 주택 구입자들이 주택시장에 들어오고 있는 것이다. 특히 첫 주택 구입자들은 젊고 재산 축적이 없어 다운 페이먼트를 많이 할 수 없다는 사정을 잘 알고 있기 때문에 이들을 대상으로 융자를 확대시키고 있다.    
연방 규제당국은 융자 자격을 갖추기 위해 최소 다운페이먼트를 요구할 수도 있다는 점이 예측불허의 요인으로 떠오른다. 소비자보호국의 발표에 따르면 렌더는 이 자격을 갖춘 융자만을 투자가들에게 다시 팔 수 있도록 한다는 것이다. 이 자격을 갖추지 못한 융자는 렌더가 일정 부분을 계속 갖고 있고 나머지 부분만을 투자가에게 팔도록 함으로써 렌더가 계속 책임을 부담토록 한다는 것으로 융자업계는 이 최소 다운페이먼트에 반대하는 로비를 펼치고 있다.  




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