<경제전망> 주택경기 회복에도 서민은 꿈도 못꾼다

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주택시장이 활기를 띠고 있지만 매물이 나오면 주택이 필요한 사람들보다는 투자가들에 의해 매입된다. 이 주택 투자가들은 개인 투자가들도 있고 소규모 자금을 모아 운영하는 그룹도 있지만 월스트릿의 대형 자본이 경매시장에 뛰어들어 매물을 싹쓸이 하기도 한다.
최근에는 대형 투자회사들로 인해 개인이나 소형의 투자그룹들도 주택 매입을 못하는 상황까지 되고 있다. 대형 투자회사들의 매물 싹쓸이로 인해 주택 가격은 오르고 있지만 이 오른 혜택은 고스란히 대형 금융가들에게 돌아간다. 지역사회의 발전에 얼마나 도움을 줄 수 있는지는 극히 회의적이다. 최근 LA타임스지는 주택시장에 뛰어든 대형 투자회사들에 대한 기사를 게재하고 그 실태와 문제점들을 보도했다.  
김 현(취재부기자)  

주택 투자회사 인비테이션 홈은 지난 5월 처음으로 샌퍼난도 밸리 지역에 한 낡은 집을  매입했다. 3베드룸의 이 집은 그라나다 힐스의 수요가 많은 학교 옆에 자리잡고 있다.
후에 2백여 채를 구입한 후 이 회사의 렌트 간판은 밸리 지역 어디서나 볼 수 있다. 이 간판들은 주택경기 회복에 뛰어든 거대 월스트릿 도박사의 표시라고 할 수 있다.


블랙스톤사 지난해 주택 2만 채 매입


사설 자산회사 블랙스톤이 지난해 신설한 인비테이션 홈즈는 남가주를 포한, 미국 내 9개 지역에서 2만 채의 주택을 35억 달러를 들여 매입했다. 이것은 주택시장 붕괴 이후 새로 등장한 사업이다.
블랙스톤과 같은 기업들은 주택 가격이 너무 떨어져 있다고 믿고 있다. 따라서 이 기업들은 싼 값에 집들을 매입하고 단기간 렌트로 수익을 올린 후 장기적으로 가격 인상을 노리고 있는 것이다. 이 기업들은 주택경기 회복과 주택 수리와 단장에 활력을 줌으로써 새로운 투자를 창출하고 있다고 주장한다.
인비테이션 홈즈의 최고영업책임자는 이 사업이 직업을 창출하고 소비자들에게는 양질의 주택을 제공하고 있다고 말한다.
그러나 일부 전문가들은 이 기업들이 지역 주민들과 집을 사려는 사람들을 착취하는 것이라고 있다고 비난한다.




월스트릿이 메인 스트릿(중산층) 사들여


인랜드 엠파이어의 경제학자 존 휴징은 월스트릿(금융자본)이 메인스트릿(중산층)을 사들이는 아이러니라고 표현한다.  
그들은 문제를 만들고 이제는 그들이 만든 문제로부터 이득을 취하고 있다고 휴징은 주장한다. 
한 투자은행에 따르면 주요 주택 투자기업들은 주택을 사들이기 위해 60억에서 90억 달러의 기금을 조성했다고 밝혔다. 이 투자회사들의 목표는 역사적으로 구멍가게 규모의 주택 매매사업에 기업차원의 규모와 효율을 도입하는 것이다.
이 투자회사들은 렌트 수입을 묶어 채권으로 연계하는 방법을 개발 중이다. 이는 주택 붐이 일던 당시 위험한 주택 융자를 다른 융자 건들과 한데 묶어 매매하던 주택융자 채권과 유사한 방법이다.
블랙스톤의 주택 매입은 옥스나드와 사우스 LA, 앤티롭 벨리, 인랜드 엠파이어 등 남가주 여러 지역으로 확대되고 있다.  부동산 차압으로 황폐해진 지역으로까지 손을 뻗치는 경우도 있다. 인랜드 엠파이어 폰타나의 짚코드 92336에서만도 1년이 채 안되는 기간에 74채의 주택을 매입했다. 
이 회사는 북가주에도 투자를 하고 있다. 캘리포니아주 전체에서 1월까지 주택 매입 비용으로 7억4천만 달러 가까이 투자했다. 전국적으로는 애틀랜타, 피닉스, 샬롯, 시애틀, 라스베가스, 시카고 그리고 플로리다의 여러 도시 등에 투자했다.


투자회사들로 인해 주택값 올라


이 같은 투자회사들이 최근 주택값이 오른 데에 주요 역할을 했다. 남가주의 중간주택 가격은 지난해 21%가 올랐다. 지난달 주택 매입자의 3분의 1 이상이 주택값을 현찰로 지불했다. 오크트리 캐피탈 매너지먼트, 콜로니 캐피탈, 알라스카 퍼머넌트 편드 등이 교외지역의 새로운 부동산 소유주가 되고 있다.
이론적으로 매입보유 전략은 이치에 맞는다. 부동산압류 사태로 주택 가치는 떨어졌지만 렌트는 올랐다. 크레딧이 망가진 장래의 주택 소유주들로 인해 렌트 수요가 새로운 물결을 이루고 있다. 젊은 근로자들의 수요와 신축 렌트 건물 그리고 엄격한 주택 융자 조건으로 인해 렌트 시장의 수요가 넘치는 상황이다.
지난해 연방준비제도이사회는 은행들의 손실을 줄이기 위해 차압주택을 렌트할 것을 주장했다. 정부 투자 기관인 패니 메이는 차압주택을 대량으로 판매하는 시험 프로그램을 운영함으로써 은행에서 할인된 가격으로 주택을 구입하려는 투자가들에게 희망을 주기도 했다.    


차압주택 외에 일반 주택도 매입













특히 싼 주택 수요가 많은 서부지역 등 부족한 주택 매물은 주택 구입을 점차 더 어렵게 만들었다. “충분한 자금이 없는 상태에서 주택 가격이 빠른 속도로 오른다면, 기회는 사라지고 말 것”이라고 한 분석가는 지적했다.
이 같은 급한 상황에서 일부 투자기업들은 은행 소유의 차압 주택 외에도 일반 주택 매입도 시작했다. 투자기업들은 주택 매입자들은 물론 주택을 매입해 손질을 한 후 다시 파는 업자들과도 매일매일 경쟁을 벌이고 있다.  
 “대형 투자가들은 경매에 경쟁 열기와 가격 인상을 불러일으킨다” 사우스 LA 지역에서 주택을 매입해 손질을 본 후 다시 파는 한 전문가의 말이다. 투자기업들이 렌트 사업을 효과적으로 관리하고, 보수 비용과 늘어나는 입주자 관리 등을 제재로 할 수 있는 지에 대해 그는 부정적이라고 말한다.
 그는 또 단독 주택들이 여러 장소에 분산돼 있고 비용 비율이 통제 불능이라 투자기업들의 계획이 잘 되리라고 생각지 않는다는 것이다.
소비자들과 커뮤니티에서도 대형 투자기업들이 좋은 이웃이 될 것이라는 데 회의적이다. 인비테이션 홈즈는 사우스LA의 짚코드 90047과 90044에서만도 중산층과 저소득층 지역이 주택 80채를 매입했다.




주민들 렌트보다 소유주 입주 원해


인비테이션 홈즈는 알버투 라모스가 살고 있는 웨스트 69가의 듀플렉스 옆집에 최근 렌트 간판을 걸었다. 31살의 라모스는 3년 전 이 집을 구입했고 아내 그리고 두 자녀와 살고 있다. 그는 옆집에 렌트 입주자보다는 주택 매입자가 들어오길 바라고 있다. 렌트 입주자들은 몇 개월 살다 이사 나가기 때문에 오래 사는 주택 소유주가 선호한다는 것이다.
“사우스 LA 지역 주민들은 싸게 사서 비싸게 팔 집을 찾는 투자가들이 더 이상 필요 없다”고 도시정책연구소 창설자 얼 오파리는 전한다.
지난 수 년간 차압 주택이 넘쳐나고 사람들은 경제적으로 어렵게 돼 집을 잃어 싼 값에 주택을 구입할 수 있었지만 투자가들이 이렇게 싸게 집들을 매입함으로써 이 지역에 혜택이 있는가라는 질문에 얼 오파리는 “절대 그렇지 않다”고 말한다.


투자회사들, 경매에서 결사적으로 매입


인비테이션 홈즈의 간부들은 지역사회에 재산을 증가시키고 동시에 수익도 올리게 한다고 주장한다.
렌트용 주택을 매입하고 있는 오크트리 자산회사의 파트너인 캐링턴 융자사의 릭 샤가 부사장은 “우리 회사는 잠깐 휴식을 취하고 있으며 이는 주택 가격이 진정될 때를 기다리는 것”이라고 밝혔다.   
 현재 가장 큰 문제는 정부와 대형 금융기관들이 소유하고 있는 차압주택들을 아직 처분하지 않았다는 것이다. 이 차압주택들은 패니 매이가 시험 판매를 끝낸 후에 처리될 것으로 기대되고 있다.
주택 투자사들은 정부나 금융기관들의 차압 주택들이 대량으로 나올 때까지 각 지역의 소량의 차압 주택을 구입하기 위한 경쟁을 벌여야 한다는 것이다. 이로 인해 주택 가격은 점차 오르고 있는 것이다.
최근 샌버나디노 법정에서 앞에서 열린 경매에 참석한 한 개인 투자가는 “경매에서 큰 투자가에게 졌다”고 말했다. 대형 투자가들은 결사적으로 경매에 임해 가격을 올린다는 것이다.그는  “이런 일이 얼마나 갈지 모르겠다. 이것이 큰 의문”이라며 한숨을 쉬었다.  




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