<부동산> 주택가격상승 6개월, 무엇이 문제인가 했더니만…

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지난 6개월 간 주택가격은 두 자리 숫자로 올랐다. 급격한 주택가격 상승으로 또 한 차례의 주택 버블 현상이 일어나는 것 아니냐는 우려도 나오고 있는 상황이다.
주택 모기지(주택 융자) 또한 올랐다. 주택 구입자들은 불과 한 달 전보다 주택구입 비용이 더 늘어난 것이다. 지난 5월 미 전역에서 매매된 주택은 5백만 채가 넘는다. 불과 1개월만에 4%가 증가했다. 기존 주택의 중간가격은 20만8천 달러로 1년 전에 비해 15%가 올랐다. 주택시장이 과열돼 매물 한 채에 오퍼가 50개가 들어오기도 한다.
일부에서는 주택버블이라고 우려하기도 하고, 전국부동산협회는 ‘지속불가능’이라고 부르고 있다.
로렌스 연 부동산협회 수석 경제학자는 “주택가격의 상승은 주택시장이 회복되고 있다는 사실을 설명하지만 소비자들의 수입은 불과 1%나 2% 오르는데 주택 가격은 두 자리 숫자로 오르는 상황은 계속될 수 없다”고 말했다.


가주, 애리조나, 플로리다의 주택값 빠른 속도로 올라


캘리포니아와 애리조나, 플로리다 등의 부동산 거품이 붕괴되면서 타격을 받은 지역의 주택가격이 전통적인 주택가격 상승보다 빠른 속도로 오르고 있다. 이 지역들은 주택 매매량도 가장 많다.
중간주택가격이 오른 것은 차압부동산을 저렴하게 매입하던 혜택이 사라졌다는 것을 의미하기도 한다. 차압부동산을 저렴하게 구입하던 혜택이 사라지면서, 주택가격이 오른 것으로 나타나 전체 주택가격 상승은 약간 과장됐다는 것을 시사한다고 캐링턴 모기지사의 릭 샤가는 지적하고 있다. 
주택가격이 주택 모기지 상승을 유도하고 있다. 5월 기존주택 판매는 매매가 완료된 것만 집계한 것으로 계약과 이자율은 모기지 이자가 오르기 전인 3월, 4월에 정해진 것이다.


모기지 이자 올라 13% 더 지불해야


5월초 부터 현재까지 모기지 이자율 변화를 기본으로 했을 때 주택 매입자들은 세금과 보험을 포함해 월 페이먼트를 평균 13% 더 지불해야 한다. 또한 매입자들은 총부채상환비율 45%의 자격을 충족시키기 위해서는 수입이 10% 이상 많아져야 한다.     
모기지로 주택을 구입할 때 대부분의 매입자들은 월 페이먼트와 총부채상환비율을 기본으로 주택을 구입하기 때문에 이는 주택 매입자들에게 큰 변화인 것이다. 이로 인해 턱 주택 구입자들의 비율이 더 적어지고 있다. 첫 주택구입자들의 비율은 이미 최저 수준에 와 있다.
부동산 협회에 따르면 첫 주택구입자들은 전체의 29%로 지난 5년 간  최저로 나타났다. 첫 주택 구입자가 없다면 투자가들은 물러서고 가격은 오르기 때문에 주택 매매는 맥이 빠질 것이다.   


은행들, 집값 오르자 주택차압 신속처리


한편 전국적으로 부동산가치가 오르면서 은행들이 연체 융자금에 대한  주택차압을 보다 신속히 처리하고 있다. 지난 수년 간 이 절차는 상당히 느리고 힘든 과정이었지만 이제 그 과정이 달라지고 있는 것이다.
은행이 소유한 부동산(REO)은 지난 5월 전달에 비해 11%가 증가했다고 리얼티트랙이 발표했다. 주택가격이 오름에 따라 은행들이 주택 차압을 신속히 처리함으로써 1년 전보다 비싼 가격으로 부동산을 팔 수 있다는 인센티브가 작용한 것이다.    
7년만에 처음으로 주택건설업계가 주택시장에 신뢰를 갖고 있는 것으로 나타났다. 전국주택건설협회의 월간 체감지수(sentiment index)는 52포인트로 8포인트가 증가했다. 이 지수는 50이 넘으면 매매 조건이 양호한 것으로 평가된다.
“기존주택 재고가 적은데다 많은 매입자들이 신축주택에 관심이 증가하고 있다”고 릭 저드슨 주택건설협회 회장은 밝혔다. 기존주택 재고는 올 봄에 약간 상승하기는 했지만 14퍼센트 선으로 여전히 1년 전보다는 적다.


올해 주택 신축 29% 증가 예상


지난 4월 기존주택 재고는 216만 채, 4월 말 현재 신축 단독주택은 15만6천 채인 것으로 연방센서스국이 발표했다.
“주택건설업체들은 보다 건강한 경기 회복을 저지하고 있는 맞바람 속에서 일종의 안도감을 경험하고 있다”고 데이빗 크로에 동 협회 수석경제학자는 지적했다. 그는 또 “이 보고서는 올해 주택 신축은 29%가 증가할 것이라는 협회의 예상과 맞아떨어지고 있다”며 “이는 주택 신축이 1백만 채를 넘긴 2007년 이후 처음”이라고 밝혔다.    
주택건설업계는 인력과 대지 그리고 자재 부족으로 최근 어려움을 겪고 있다. 주택시장에 수요가 증가하면서 많은 건설업자들이 수요 충족을 위해 노력하고 있지만, 일부 업자들은 가격 상승에 따른 이익을 노리고 의도적으로 건축 진행을 늦추고 있는 상황이다.
지역에 따라 체감지수도 다른 것으로 나타났다. 북동부, 중서부, 남부는 주택경기를 긍정적으로 보고 있지만 서부 지역은 신뢰도는 감소했다.
서부 지역의 리스팅 수는 은행들이 차압 과정을 신소하게 처리하고 재 압류된 주택들을 시장에 내놓으면서 최근에 상승한 것이다. 피닉스와 라스베가스 캘리포니아 대부분의 지역에서 가격은 상승했지만 기존주택의 매매는 약간 둔화됐다. 
 단독주택 신축은 정확하게 판단하면 건강한 것은 아니다. 주택 건설은 4월에 1년 전보다 21%가 증가했지만 3월보다는 2%가 감소한 것이다. 지난 4월 단독주택 신축은 연율 61만 동이었다.

김 현(취재부기자)
 



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