<부동산 가이드> 실속 있게 내 집 마련하려면‘이런 정부 혜택들이…’

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부동산 훈풍이 불어도 돈이 없어 집을 사지 못하는 사람들에게 정부에서 무상 지원하는 프로그램들이 새 희망이 되고 있다. 최근 발표된 지원 프로그램부터 다운 페이먼트 그리고 집 산후에도 세금 공제까지 받을 수 있는 여러 가지 혜택들을 살펴보았다.  심 온 <취재부 기자>

사례1- Reseda에 $325,000불짜리 집을 지난달 8월에 구입한 A씨는 연 수입이 $57,000 이었다. LA 시에서 주는 정부보조 $30,000을 받고, 또 다른 프로그램을 이용해 $30,000 Neighborhood Lift 그랜트를 받아 집을 구입했다.


사례2-  LA 에 사는 K씨는 지난 7월 Pacoima 지역에 32만 불에 집을 구입했다. 연수입이 6만 5천불이었고 $3만 불은 LA City의 LIPA Program을 통해 보조를 받고, 나머지 3만 불은 Neighborhood Lift Program을 통해 보조를 받았다. 원금 이자 텍스 보험을 포함한 집 페이먼트는 $1190이며 쾌적하고 내 집에서의 안락한 생활을 즐기고 있다.


사례3-  LA에 사는 K씨는 $217, 500짜리 집을 구입하기 위해 그동안 준비한 저축금 10만 불에 neighborhood Lift 그랜트 3만 불을 받아 월 페이먼트가 $500불이 채 안 되는 집을 지난 6월에 장만해 렌트비와 페이먼트의 부담에서 벗어났다.


– 어떤 제도들이 있나
 
꼭 목돈이 준비되어야 집을 살 수 있는 것은 아니다. 주 나 카운티, 시 별로 첫 주택구입자들을 위한 다운페이먼트 자금 지원 프로그램이 마련되어 있다.
가주 주택금융국(California Housing Finance Agency, CalHFA)이 저소득 및 중간 소득층의 첫 주택 구매자가 수천 달러의 다운페이 보조금을 받을 수 있는 특별한 기회를 제공하는 새로운 고정금리 모기지 프로그램을 8월 말 발표했다. 내 집 마련을 꿈꾸는 사람들에게 희소식이 될 이번 프로그램은 어떤 것들이 있는지 살펴본다.




*‘CalPLUS’라고 불리는 이 새로운 CalHFA 프로그램은 FHA 보험이 적용되는 30년 고정금리 대출인데 다운페이를 위해 자금을 빌려야 하는 사람들을 돕기 위해 첫 번째 대출 금액의 3.5%까지 특별 무이자 대출을 해 주는 것을 골자로 하고 있다.
예를 들어, 40만 달러의 대출을 받는 홈오너는 CalPLUS의 무이자 프로그램 혜택을 통해 다운 페이 보조금으로 최대 14,000을 받을 수 있다. 또한 CalPLUS는 구매가 또는 감정가의 3%까지 제공하는 캘리포니아 주택 구매자 다운페이 보조 프로그램(CHDAP)을 비롯한 다른 프로그램들을 동시에 이용할 수 있다. 프로그램의 다운페이 대출금은 집이 팔리거나, 재융자 할 때 까지는 상환하지 않아도 된다. 사실상 다운페이 없이 주택을 구입할 수 있는 기회가 되는 셈이다.


* 시 제공 자금
LA시 주택국(LAHD)이 저소득층 첫 주택구입자를 위한 프로그램(NSP)이 있다. 이것은 연방주택도시개발국(HUD)에서 할당된 자금으로 운영된다. 신청자는 시민권자나 영주권을 소지한 무주택자여야하며 구입한 주택을 주거주지로 사용해야 한다.
소득은 저소득과 보통 소득자를 위한 두 가지 지원 프로그램이 있다. 저 소득자는 지역 중간소득의 80%까지이며 보통 소득자는 중간소득의 120%까지다.
LA 거주자의 저소득자는 4인 가족이 6만6250달러, 3인이 5만9650달러, 5인은 7만1,550달러까지다. 보통소득은 4인 가족이 9만9,350달러, 3인 가족이 8만9,400달러, 5인은 10만7,300달러까지만 해당된다. 바이어는 8시간짜리 교육프로그램을 들어야 한다.
지원금액은 저 소득자가 6만 달러까지, 보통 소득자는 4만 달러까지다.
그러나 이 자금은 무상 지원은 아니다. 나중에 주택을 팔게 될 경우 지원받은 자금과 팔았을 때의 에퀴티 소득중 지원받은 비율만큼을 시에 반납해야 된다.
예를 들어 바이어가 4만 달러를 지원 받아 40만 달러짜리 집을 구입했다. 몇 년이 지나 이 집을 50만 달러에 팔았다면 지원금 4만 달러에 에퀴티 소득 10만달러x4만달러=40만달러=1만 달러를 시에다 지불해야 된다.
말하자면 바이어와 시가 공동으로 주택구입 하는 것과 비슷한 개념이다. 그러나 에퀴티 소득이 1만 달러 이하라면 지원받은 금액만 돌려주면 된다.
이 프로그램은 LA시 뿐만 아니라 여러 도시에서 시행하거나 시행을 준비 중에 있으므로 주택 구입 전에 해당 시 주택과에 문의하면 된다. 213-808-8800, lahd.lacity.org


* 카운티 제공 프로그램
1988년 설립된 남가주 주택재정기관(SCHFA)이 LA와 오렌지카운티 거주자들에게 제공하는 첫 주택구입자 프로그램이다. LA카운티 커뮤니티 개발위원회로부터 감독을 받는 SCHFA는 직접 자금을 지원하는 렌더는 아니다.
SCHFA는 프로그램에 참여하는 렌더를 연결해주는 역할을 하고 있다.
자격은 무주택자이어야 하며, 크레딧 점수는 640점 이상이고 모기지 페이먼트를 포함한 모든 부채가 총소득의 45%를 넘으면 안 된다. 또한 소정의 주택교육 과정을 이수해야 한다.
다운 페이먼트와 주택구입경비에 사용할 수 있는 지원금은 융자금의 4%까지다.
바이어 소득은 LA카운티가 1~2인 가족은 연 9만9360달러, 3~4인 가족은 11만1515달러까지다. 오렌지카운티 거주자는 1~2인이 10만9800달러, 3~4인은 12만8100달러다.
주택구입가격은 주 중간소득의 80 %이하인 타겟 지역(TA)일 경우 82만3,308달러까지며 그외 지역은 67만3,615달러까지 구입할 수 있다. 이 프로그램을 이용하려면 정부가 보증하는 FHA 모기지 융자를 받아야 한다. 문의/ LA카운티 커뮤니티개발위원회 626-262-4512













 ▲ 샬롬센터 이지락 소장.
*새로운 프로그램
캘리포니아 주정부에서 주택 구입 준비가 제대로 된 첫 주택 구입자들을 위해 몇 가지 프로그램들을 새로 선보였다. 주정부 혜택을 받기 위해서는 4가지 조건을 우선 충족해야 한다.
지난 3년간 주택 소유 기록이 없어야 하고 수입 기준과 103%의 융자 한도액(CLTV), 수입과 빚의 비율이 (DTI)이 43%를 넘지 말아야 한다.
43% DTI를 충족시키기 위해 과거에는 반드시 함께 거주하는 가족의 수입만을 포함했지만 새 프로그램에서는 함께 거주하지 않아도 수입이 충분한 코사이너(보증인)가 수입의 일부를 융통해 주는 조건도 포함하고 있다.
크레딧 점수는 640점 이상이어야 한다. 점수가 640 에서 670인 경우 1500달러를, 680점 이상이면 1000달러만 다운하면 된다. 홈바이어 교육은 반드시 8시간 이수해야 하나 인터넷을 통해 영어와 스패니시로도 제공한다.
첫 주택 구입자가 아닌데도 이번 혜택을 받기 위해서는 주정부가 정한 저개발 지역(Target Area)에서 주택을 구입할 경우나 군제대자인 경우에 가능하다. 수입은 LA카운티 지역의 1인 기준이 5만2150, 4인은 7만4500달러 미만이면 되고 OC카운티 지역을 2인 기준이 8만200달러이며, 5인 이라면 10만8,250달러면 된다.



주택 가격은 67만3,616달러 미만이어야 한다. 단독 주택이나 HUD 승인 콘도여야 하며 이 프로그램으로 집을 구입한 후 2년 안에 워터 히터나 에어컨디션, 히터 오븐, 스토브, 마이크로 웨이브나 세탁기에 문제가 있을 때는 워런티를 받을 수 있다.
혜택을 받기 위해서는 충분한 준비가 요구 된다. 융자 기관에서 대출을 할 때 우선 융자 약속을 지킬 가능성이 많은지 판단하기 위해 크레딧을 포함한 각종 재정 정보를 조사한다.
이번 주정부 프로그램은 일반적 융자 조건만 충족하면 혜택을 보다 쉽고 빠르게 받을 수 있도록 했다.
로컬 정부나 비영리단체, 연방 및 주정부 프로그램 등 내 집 마련과 관련한 다양한 보조금이 엄청난 규모로 매년 지원되고 연말쯤 되면 기금이 거의 소진되었다가 연초부터 다시 기금이 할당된다.
집구입 가격의 1%라도 다운페이로 준비해 내년 집 구입을 목표로 차근차근 준비하는 자세가 요구된다. 자신이 원하는 집을 사는데 어느 정도 수입이 요구되는 지 점검하고 그에 따른 수입 기준도 갖춰야겠다.


* 알함브라 시  보조금
$75,000만불까지 보조가 가능하며 2%는 개인기금으로 다운을 하고 단독주택은 $508,250 미만이고 콘도는 $374,500 미만이어야 한다. 수입은 1인 $47,850 미만, 2인 $54,650, 3인 61,500 4인$ 68,300 미만이면 해당된다. 20년 후에 $75,000불을 탕감해준다.


* 헌팅톤비치 보조금
집구입가격의 20%보조(one bed최고보조 : $50,000, 2bed : $75,000, 3bed : $100,000)
보조금은 이자가 없고, 구입가격이 $451,500 미만이어야 하고 에퀴티 발생 시 시와 공유한다.
구입가격 제한: 1가구 수입이 $73,250미만, 2인: $83,700, 3인: $94,200, 4인: $104,650이다.  초과분은 본인이 준비해야 한다.


* 브에나팍 / 애나하임 시 보조
브에나 팍은 $58,500을 애나하임은 $125,000보조를 해주는데 3% 단순이자로 30년 후에 갚아도 된다. 시정부와 에퀴티를 공유할 필요가 없다. 수입은 1인$53,950, 2인 $61,650, 3인 $69,350, 4인 $77,050 이면 된다.


* WISH Program
샬롬센터에서 상담 후 유자격자에게 $15,000를 다운페이 보조나 클로징 경비로 사용하도록 페드럴 홈론 뱅크에서 제공하는 그랜트다. 5년 거주 시 상환하지 않는 프로그램이다.
지역별 수입기준은 다른데 LA county 거주민인 경우 1인 수입이($44,400미만, 2인 $50,750, 3인 $57,100 미만, 4인$ $63,450 미만이면 해당된다. 이외의 다양한 시정부, 주정부, 연방정부 다운페이 보조금 및 그랜트에 관한 문의 213-380-3700 이나 213-252-8071로 문의하면 된다. www.shalomcenter.net 소장: 이지락













 
* 이런 무상 보조 프로그램도 있다
LA 지역에서 첫 주택구입자들이 모기지 융자를 받을 때 3만 달러의 다운페이먼트를 무상 지원하는 웰스파고 은행의 ‘네이버후드 리프트’(NL) 프로그램이 시행 1주년을 맞아 지원 대상자수와 대상 지역을 확대한다.
 LA 시장과 웰스파고 은행 측은 네이버후드 리프트 다운 페이먼트 지원 프로그램에 450만달러 기금을 추가로 지원하고 올해는 대상 지역도 LA 카운티 지역을 넘어 인랜드지역까지로 확대한다고 밝혔다.
웰스파고 측은 지난해 2월 LA 지역에 도입된 이 프로그램을 통해 지금까지 총 184명의 수혜자들이 총 540만달러의 지원금을 받아 주택을 구입했다고 밝혔다.
이 프로그램은 자격을 갖춘 첫 주택구입자에게 3만 달러를 무이자로 제공한 후, 구입자가 5년 동안 소유하고 거주할 경우, 3만 달러에 대한 체납의무가 사라지기 때문에 사실상의 무상 보조라고 할 수 있다. 보조금은 다운 페이먼트나 융자 수수료 등으로 사용할 수 있으며 클로징 비용으로 사용이 가능하다.
웰스파고 은행이 연방 법무부와의 합의에 따라 도입한 이 프로그램은 현재 LA를 비롯, 북가주의 오클랜드와 새크라멘토, 라스베가스, 애틀랜타, 볼티모어, 시카고, 휴스턴, 잭슨빌, 마이애미, 올랜도, 필라델피아, 피닉스, 탬파, 등 지역에서 실시되고 있다.
문의(www.wellsfargo.com/mortgage/lift)








도시 프로그램은 원하는 도시의 웹사이트를 참조하면 내용을 알 수 있다. LA의 경우 ‘Low Income Purchase Assistance’ 프로그램은 플래티넘 융자와는 달리 6만 달러까지의 금액을 보조받을 수 있으며 재융자나 집 판매 시에는 상환해야 한다.
본인 거주용으로 구매해야 하며 인컴은 4인 가족 기준 연 6만6250달러까지이다. 구매가격은 39만 4250달러를 넘을 수 없으며 최소 1%의 다운 페이먼트를 요구한다. LA도시 내에 있어야 하며 8시간의 집 구매자 교육을 수료해야 하며 아파트 유닛은 구매할 수 없다.
얼마 전 20%미만 다운페이로 주택을 구입하려던 Y씨.  집 가격은 오르고 매물이 귀하다보니 올 캐시 경쟁 오퍼에 밀려 여러 차례 시간만 버리고 헛걸음만 했다. 그러나 최근 5%다운 홈페스 주택융자 프로그램으로 주택융자를 신청하여 주택을 구입하는데 성공했다. 조금 고쳐야 할 부분도 있지만 집 내부도 넓고 가격도 좋아 더 없이 행복하다.
최근에 다운 페이먼트가 적으신 분들이 가장 많이 이용하는 주택구입 융자 프로그램이 패니매 보유 매각 부동산을 대상으로 하는 홈패스 프로그램이다. 정부 국책회사 보유 매각 물건이므로 여러 조건에서 다운페이가 적고 처음주택을 구입하려는 바이어에게 오퍼우선권을 주기 때문에 유리하다.
3.5%이상 다운하는 FHA 론보다 구입시 MI 보증료 비용이나 매월 지불하는 모기지 보험료(MIP)도 없어 이 또한 유리하다. 이 프로그램의 가장 큰 장점은 첫 번째 주택구입자의 경우 3%이상 다운페이로 집을 구입할 수 있다는 것이다. 그러나 주택융자를 위해서 5% 다운페이를 넉넉하게 준비하는 것이 좋다.
또한 매물 주택에 따라서는 집을 구입할 때 필요한 클로징 비용에 대해서 SELLER가 주택가격의 3.5%까지 주택 구입비용을 지원 해준다. 이 경우 바이어에게 클로징 코스트 지출이 없거나 모자라는 일부분만 부담한다. 홈 패스 프로그램을 이용하면 주택감정을 받을 필요가 없고 낮은 다운페이를 할 경우 반드시 구입해야 하는 모기지 보험인 PMI를 내지 않아도 되는 것이 장점이다.
그러나 최근 집 상태에 관계없이 소문으로만 집값을 마구 올려 거래가 한산한 편이다. 올초와는 달리 멀티풀 오퍼도 흔하지 않고 여름부터 소강상태에 접어들었다. 일부에서는 다시 부동산 침체국면에 접어들었다는 보고도 나오고 있다. 따라서 정부나 은행에서는 새로운 융자 가이드라인이나 프로그램이 발표될 것으로 기대되고 있다. 전문가들은 올 가을을 기점으로 새로운 부동산 전망이 쏟아질 것으로 예상하고 있다. 이마 주택가격은 오를 만큼 올랐다는 지적과 이자도 오르면서 다시 침체국면으로 빠져들 것이라는 예상 속에 올 가을 부동산 시장이 예사롭지 않다.
그러나 집값은 언젠가는 오르기 마련이고 집없는 사람들은 내집 마련이 꿈일 수밖에 없다. 꿈 실현을 위해서는 착실하게 준비하고 기회를 기다려야 한다. 특히 샬롬센터를 방문해 이지락 소장을 만나 상담과 교육을 받은 후 다양한 지원 혜택을 챙겨야 할 때이다. 아메리카 드림을 위해. 작년에 87명, 금년 상반기에 벌써 73명이 꿈을 이루었다.





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