<실태취재> LA 부동업자들이 욕먹는 까닭은?

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작년 한해에도 한인 부동산업계의 불법 사기 사건이 끊이지 않은 것으로 밝혀졌다. 업계에 따르면 침체된 부동산 경기 속에 거래를 위해 무면허업자를 고용하는가 하면 손님 대신 자신의 이름으로 소유권을 취득하는 경우까지 있었다. 또 일부 한인 부동산업자들이 자행하는 불법행위는 횡령, 유용, 사기, 과대, 허위광고, 고객을 상대로 한 공갈 협박, 무면허자 채용, 업무처리 미숙으로 인한 계약서 작성이나 매매처리 잘못 그리고 부동산법 이외 다른 형사 사건으로 입건된 예 등이다. <선데이 저널>이 부동산 업계의 불법 행위 사례를 정리해 보았다.
심 온 <탐사보도팀>

부동산거래는 고객의 재산을 거래하는 것이기에 중개인들의 엄격한 도덕적 윤리가 필수로 규정하고 있다. 부동산 법규준수는 기본이고 중개인으로서 갖추어야할 가치관이 건전해야 한다는 것이다. 따라서 부동산국은 모든 중개인들에게 법규준수를 일차적으로 요구하고 있다. 캘리포니아 주에서 매년 약 2만 명의 중개인들이 이민, 형사 관련이나 기타 이유로 면허를 박탈당하거나 스스로 면허를 반납하고 있는 실정이다. 부동산관련법을 위반한 사례 가운데는 당국의 부정기 감사나 피해자들의 고발로 적발된 경우가 많았다. 일부는 부동산 경기침체로 스스로 면허를 포기한 이들도 많다. 이는 부동산 경기 침체와 부동산 에이전트의 경력부족 현상과 잦은 이직으로 인한 경제적 어려움으로 불법행위의 원인으로 지적되기도 한다.


고객 돈 횡령 후 미인계 유도


지난해 한인 부동산 업계의 굵직한 불법행위 사건을 살펴보면…
ReMax 100,  Hwang Kung hEE. 황경희 사건번호 : H-35676 LA 2013년 1월18일 판결
황경희 부동산 에이젠트는 손님 돈 $186,200을 횡령하고 또 다른 직원 루이스는 $208,445을 그리고 산이즈는 $207,222을 횡령하는 등 고객의 Trust Account 에서 약 $650,000 횡령한 사실이 밝혀져 처벌을 받았다. 이 부동산 회사는 2-3년 전부터 업계에서 고객들을 상대로 미인계를 쓴다는 소문이 파다했는데 결국 횡령사건으로 이어졌다.
또 팀 스피리트 부동산 회사의 June Yoon 임대 매매 사건기록에서는 커피숍을 하려는 고객이 임대계약금 $10,000을 지불했으나 에이전트 윤씨와 상가관리인이 계약금을 챙긴 후 계약은 성사되지 않았고 환불된 수표는 부도처리 되었다. 회사의 브로커는 관리 소홀의 책임을 져야하지만 수수방관하고 있다.


‘이름-회사’ 바꿔가며 사기 행각


또 지난 9월 판결 사건에서는 회사가 Edward Sohn 이 무면허자라는 것을 알면서도 부동산 무면허자를 거래를 위해 활동하게 했으며 이로 인해 피해자가 발생해 60일 면허 정지, 집행유예 2년. 벌금 $3,000 그리고 면허 정지된 날로부터 6 개월 이내에 Professional Responsibility 시험에 합격하도록 했다. 이 시험에 합격이 될 때 까지 면허 정지가 된다.
6 개월 이내에 의뢰인의 변호사비와 수사비용 $3,192을 지불해야 된다. 그리고 6개월 이내에 피해자 Yook Kim에게 $9,000 또 다른 피해자 Joon Yoon에게 $10,000을 지불했다는 증거를 제시하도록 했다.
또 한 업자는 영어 이름을 교묘히 바꾸어 가며 부동산 업계를 전전하면서 갖은 불법을 저질러 말썽이 되기도 했다.  Lhee, Ivy 라고 사용하거나 Lee, Ivy, 또 Lee, Kyoung Shin 이라고 사용하면서 부동산 계약금을 착복하고 관리하던 부동산의 임대료를 무단 갈취하는 등 고객의 돈을 횡령해 오다가 면허가 취소되기도 했다. Trust Account(신탁계좌) 에 입금을 해야 하지만 회사구좌에서 지출하고 인출자 서명도 제멋대로 하는 등 불법을 일삼아 오다가 적발되기도 했다.
아이비 부동산 회사의 경우 지난해 부동산 국의 감사를 실시해 감사비용 $10,642, 수사와 집행 비용 $1,408을 부과하고 30일 면허정지와 집행유예 2년, 그리고 집행유예 기간 동안의 부동산 법률위반 금지 등을 통보했다.
미주 한인 유명부동산 회사로 잘 알려진 A사의 경우, 지난 2005년과 2009년에 120일과 60일 면허정지의 징계를 받은 후에도 Escrow에 예취된 손님 돈을 유용하고 Escrow 경비에 터무니없는 명목의 돈을 포함 시켜 청구하는가 하면, 고객의 은행 구좌에 발생한 이자 금액을 손님에게 보고 안하고 유용하기도 했으며, 계약상 수령자가 아닌 사람에게 불법으로 지불한 것이 드러나기도 했다.  또한 Trust Accoount 기록과 법규상 보관해야 할 서류를 보관하지 않거나 무면허자까지 채용한 사실도 적발되었다.













 ▲ 사진은 지난해 8월 가주 부동산국에서 내린 처벌 명령.
불법 사례도 갖가지 행태


징계를 받은 한인 중개인들은 부동산법 위반이 아닌 일반 형사사건에 연루된 경우가 많았다. 부동산 매매를 위탁한 Y모씨는 “제임스라는 업자는 처음 리스팅을 받으러 올 때는 갖은 아양을 떨더니 사인이 끝난 후 부터는 약속이행을 지키지 않아 논쟁이 시작됐는데 나중에는 깡패 행세를 하며 으름장을 놓았다”면서 협박당한 사실을 털어 놓기도 했다. 이들의 사례를 분석하면 폭력, 음주 운전, 절도, 미성년자 성추행, 사기 행위들을 저지른 경우도 많았다. 업체에서는 에스크로 계좌에서 고객의 허락 없이 돈을 빼돌렸거나 부도수표발행, 무면허 직원채용, 감독 소홀 등을 저질렀다.
최근 부동산 거래를 한 K모씨 “헨리라는 에이전트에게 소개받은 가게가 허위 과대광고인 것을 밝혀내고 계약 직전에 취소했는데 오히려 헛수고를 하게 했다며 욕설을 퍼붓는 행패를 당했다”고 말하고 “얼마 전에 광고를 보니 벌써 회사를 옮겨 다른 광고로 활동 하고 있었다”고 말했다. 
김희영 부동산 대표는 “실제 알려진 업자들의 불법행위는 빙산의 일각으로 고발이나 고소로 판결이후에 드러난 결과이며 실제 피해 사건은 훨씬 많을 것”이라며 “피해자들이 당국에 곧바로 신고하는 것이 또 다른 피해를 막는 가장 좋은 방법”이라고 강조했다. 또 “현재 일부 한인부동산업자로부터 피해를 당했다는 사람들이 많지만 정작 이들이 당국에 실제로 신고하는 사례는 많지 않다”면서 “피해자가 먼저 자기 권리를 찾아야 한다”고 말했다.


비리혐의 형사처벌 에이전트 다반사


한편, 캘리포니아 주 부동산국은 악덕업자로부터 피해를 당한 고객들이 보상을 받을 수 있는 방법을 적극적으로 홍보하고 있다. 업자로부터 사기를 당한 고객은 판결이 난후에 부동산국피해보상기금을 신청하면 된다. 부동산국기금에서 보상받을 수 있는 금액은 건당 5만 달러까지이며 중개인 한명에 대한 전체건수에 대해 25만 달러까지 보상받을 수 있다. 이를 위해서는 항상 부동산 업자의 라이센스 넘버 확인과 거래 시 보험 유무 등도 확인할 필요가 있다.
캘리포니아 주에서 매년 약 2만 명의 중개인들 이민, 형사 관련이나 기타 이유로 면허를 박탈당하거나 스스로 면허를 반납하고 있는 실정이다. 부동산관련법을 위반한 사례 가운데는 당국의 부정기 감사나 피해자들의 고발로 적발된 경우가 많았다. 일부는 부동산 경기침체로 스스로 면허를 포기한 이들도 많다.
현재 부동산국으로부터 징계를 받아 면허가 취소된 한인업자들은 공식적 수치보다 많다는게 업계의 설명이다.
김 대표는 이어 “온 앤 오프 에이전트가 많다보니 순차적으로 발급되는 라이선스 번호를 전문성의 척도로 더 이상 볼 수 없다”며 “한인 에이전트와 브로커 중 최소 절반 이상은 면허증만 따고 활동하지 않는 ‘장롱면허’로 보면 될 것”이라고 말했다.


경기 침체와 거래 한산도 주요 원인


캘리포니아주에서 부동산 에이전트로 활동한 한인 중 대다수가 경력 2년 미만의 신참 에이전트로 나타나 한인 부동산 업계의 경력부족 현상 또한 병폐로 지적받고 있다. 김희영 부동산이 2006년부터 2013년까지 한인 에어전트들의 신문 광고, 매매와 리스팅 확보, 성비, 평균 근속 연수 등을 조사한 결과 한인 부동산업계는 신참이 주류라는 결론에 도달했다고 밝혔다.
특히 지난해 한인 신문에 광고를 낸 한인 에어전트 809명의 경력을 조사한 결과 1년 미만이 전체의 41.7%, 1~2년 경력자가 20.3%에 달해 전체의 62%가 경력이 2년 미만인 것으로 나타났다.
또 3년 경력자 6.1%, 4년 경력자 11.4%, 5년 경력자는 3.7%에 불과하는 등 5년 미만의 경력자가 전체의 83.1%에 달한다. 반면 5년 이상 베테런 경력자는 17%, 8년 이상 경력자는 8%에 불과했다. 한인 에이전트들의 낮은 경험 수준은 에어전트들의 높은 이직률과 함께 소위 ‘온 앤 오프’(에이전트 활동을 쉬는 행위를 반복) 에이전트들이 많다는 사실에 기인한다. 김 대표는 “부동산은 계약서 작성, 법률, 세법, 건축, 융자 등 다양한 분야에서 전문지식을 요구하기 때문에 경력이 많을수록 전문성이 높은 것은 당연하다”며 “이직률이 높다는 것은 부동산업만으로는 생계유지가 어렵다는 것을 보여주고 있다”고 말했다.
 







남가주의 지난해 11월까지의 체납 등록 (NOD)은 3,234 건으로서 지난 10 월보다 -30% 감소, 지난해 보다도 -50 % 감소했다. 남가주 경매 등록 (NTS) 은 3,628 건으로서 지난 10 월 보다 -14% 감소, 지난해 보다 -40% 감소했다. 한인 체납 등록은 45 건으로서 10 월 78 건 보다도 -42% 감소, 지난 해 보다 -48 % 감소했다.
한인 경매 등록은 85 건으로서 10 월 99 건보다도 -14 % 감소, 지난해 보다 -59 % 감소했다.
11 월에 차압이 급격히 감소한 것은 계절적 연휴 영향도 있다. 지난 8 월 이후 10% 이상의 주택 가격 상승으로 순수 재산 가치가 4% 이상 상승했다.
그러나 아직도 California 내의 주택 소유자 가운데서 시장 시세보다도 융자 액수가 높은 깡통 주택은 1,800,000채에 달하며 22.9% 이다. 물론 2013 년 2 월의 33% 보다는 하락했다. 이 수치가 크게 변화지 않고 있으므로 아직도 차압에 대한 잠재력이 남아 있다.
그리고 2 차 융자를 받은 사람들의 10 년 만기가 되었다면서 통고를 받은 사람도 있다.
이들에게는, 앞으로도 계속 이자만 10 년 더 연장을 하든가, 아니면 원금과 이자를 지불하는 새 융자로 변경하라는 통고를 받고 있다. 만약에 이들한테 융자 조정 또는 재융자가 안되게 되면 차압에 직면하는 문제가 발생할 수 있다. 현재 어떤 한인은 5 년간 월부금을 지불 하지도 안했는데, 은행에서 아무런 소식이 없다가 최근에서야 은행으로부터 체납금 지불 독촉 편지를 받았다는 사실이 이를 말하고 있다.
단기 투자가들이 주택 구입하는 것은 많이 떨어졌다. Short Sale 이 1 년 전에는 57.6 % 였는데 11 월은 11.8 % 로 하락했다. 






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