<집중취재> 뿌리 뽑히지 않는 부동산 사기 백태

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침체된 부동산 경기가 되살아난 지난 한해, 한인들의 부동산 관련 범죄가 두 배 이상 늘어난 것으로 밝혀져 이에 대한 대책과 대비가 필요한 것으로 보인다. 이 같은 부동산 관련 경제사범은 상습적이고 갈수록 지능적인 수법으로 진화하는 것으로 밝혀져 고객들의 보다 치밀한 대비와 당국의 단속이 요구되고 있다. <선데이 저널>이 지능적인 부동산 범죄를 살펴보았다.
장 건 <탐사보도팀>
 











지난해 가주부동산국(DRE)으로부터 면허 정지 등 각종 징계를 받은 한인 부동산업자가 32명에 이르는 것으로 집계됐다. 이 같은 숫자는 전년도 대비 2.5배 가까이 늘어난 것이다. 지역적으로는 LA가 26명으로 가장 많았고 세크라멘토가 5명, 샌프란시스코 1명 등으로 나타났다.
징계 사유로는 음주운전(DUI), 폭행, 절도, 마약 관련, 신분도용, 폭력 등 형사처벌로 인한 것이 18건으로 가장 많았다. 관계자들에 따르면 부동산업자는 도덕적 결함(윤리규정)이 없어야 한다는 법에 근거해 음주운전이나 가정폭력도 형사처벌 대상이 되어 면허가 취소될 수 있다.
또한 부동산법 위반, 융자조정 사기 등 업무와 관련된 징계 건수는 14건으로 뒤를 이었다. 이중에는 고객의 돈을 횡령한 혐의로 징계를 받은 것이 6건이나 됐으며, 직원 감독 소홀, 에스크로 경비 과다 징수, 횡령, 무면허자 채용 등으로 나타났다. 부동산국(DRE)은 행정 재판을 통해 부동산 면허증 취소, 일정기간 영업정지, 벌금 등의 처벌을 내렸다.


징계 발표는 빙산의 일각


대부분의 피해자들이 피해를 당하고도 부동산국에 신고를 하지 않거나 형사고발을 하지 않은 탓에 실제 피해자는 훨씬 많을 것으로 추산된다.
부동산국의 징계 발표는 실제 피해 사건에 비교해서 빙산의 일각이다. 실제 부동산 관련 민사소송까지 파악한다면 관련 피해자들은 엄청날 것으로 보인다. 많은 피해자들이 신고와 소송이 복잡하고도 지루한 싸움을 하기 보다는 묵인하거나 도중에 포기하는 사례가 많은 점도 이를 뒷받침하고 있다. 특히 중요한 점은 부동산국(DRE) 이나 도시주택국(HUD) 등에서 피해 사건접수를 받은 후 피해사실을 확인하고서도 검찰이나 형사 당국에 신고나 고발조차 하지 않아 범죄자들이 뿌리 뽑히지 않고 있다. DRE나 HUD에서는 피해사실이 확인되면 면허정지나 면허취소, 벌금 등을 부과하는 기능만을 주로 하기 때문에 상습적인 관련 범죄자들이 계속 활동할 수 있다는 지적을 받고 있다. 부동산국 징계는 행정 재판을 통해 부동산 면허취소, 몇 개월 또는 몇 년 간 활동 중지, 벌금 등의 처벌 등 이다. 따라서 상습 사기나 중범인 경우에 중요 형사처벌 대상인데도 처벌을 받지 않고 지속적으로 활동하는 사람들이 있다.



피해자가 경찰, 검찰, FBI, HUD, 은행 감독국, 부동산국에 신고를 해야만 사건 조사가 시작되고 결과에 따라 피해 보상을 받을 수 있다. 그러나 현행 미국 관련 규정과 제도에는 결정적 오류로 지적받고 있다. 즉, 부동산국에서는 조사 결과 후 형사처벌 대상이라는 것을 알면서도 벌금과 면허 징계로 끝을 낼뿐 사법기관에 이관해 형사처벌을 하지 않고 있다. 그리고 각 수사당국 등 한편에서는 부동산 관련 불법사실을 찾아 공무원들이 일하고 있다. 결국 DRE나 HUD 등에서 확인된 부동산 관련 범죄를 수사당국에 자동적으로 이첩하는 제도가 없어 범죄자들이 지속적으로 활개 치는 법체계의 허점을 보이고 있다.


징계 받아도 이름 바꿔 활동


 











 ▲ 주택국에서 조사후 내린 명령문과 불법내용 서류들.
따라서 이들 부동산 관련 범죄자들은 이름과 회사명을 조금 바꿔 다시 영업이나 활동을 재개하거나 심지어 타인의 라이선스를 대여하거나 이름을 조금 바꿔 버젓이 활동하고 있지만 단속의 손길은 미치지 않고 있다. 
문제가 된 주모씨의 경우, 부동산 융자회사 이름을 N 파이넨셜, 그리고 **모기지 등을 사용하며 일간신문에 칼럼이나 광고를 게재하고 TV 광고까지 하면서 영업을 계속하고 있다. 피해자 김모씨에 따르면, 주씨의 소개로 융자조정 업체를 소개받아 3만불 여를 지불했으나 결국 집을 뺏기고 말았다면서 DRE와 당국에 소송을 의뢰했다.

수년간의 조사 끝에 주씨는 혐의사실을 인정받고 DRE 커미셔너에 넘겨져 융자조정에 관한 영업활동 정지 처분 명령을(ORDER TO DESIST AND REFRAIN CODE #10086) 지난 5월에 받았다.
이에 대해 주씨의 박모 변호사는 “당국의 조사결과(정지처분 명령)조차 엉터리이며 인정할 수 없다” 면서 “당초 주씨는 융자조정은 하지도 않았고 소개만 했는데도 피해자의 주장대로 정지명령을 내린 것은 부당한 처사”라고 주장했다. 이어 “판결문이 도착하는 대로 대응에 나설 계획”이라고도 밝혔다.
또, LA와 빅터빌 지역에서 대단위 부동산업을 오랫동안 계속해 온 송모씨(여)도, 개인 이름 3개에 회사이름 2개를 번갈아 사용하며 고객들에게 피해를 주고 있다는 것. 즉, 미리 부동산을 구입한 후에 다시 가격을 높여 팔면서 이전 사용한 이름과는 다른 이름을 사용해 감쪽같이 동일인이 아닌 것으로 서류를 꾸며 속이고 있다는 것이다.
관련 부동산 법규에 의하면, 이러한 경우에 반드시 부동산 회사나 에스크로 회사는 판매자와 구입자에게 동일인이라는 사실을 밝히도록 돼 있으나 결국 법규를 위반해 가며 계약을 진행한 셈이 된다.


교묘하게 범망 피해 고객 속여


김희영 부동산 대표는 “해당 중개인들이 DRE로부터 징계를 당한 것은 피해자의 고발, DRE의 정기 감사, 형사 처분 기록 등이 통보될 경우에 불과하고 사법당국의 직접 수사에 의한 경우는 거의 찾아보기 힘들다”면서 “갈수록 지능적인 부동산 사기범들은 법망을 피해 교묘히 고객들을 속이고 있으나 허술한 미 법체계 때문에 사기범들이 근절되지 않고 있다”고 설명하고 “보다 능동적인 수사체계와 조사결과 범죄사실이 확인되면 즉각 자동적으로 형사고발하는 제도 마련이 필요하다”고 말했다.
 또 “한인 피해자들의 경우 피해를 당하고도 언어문제와 신분노출 그리고 어려운 소송 진행 등으로 신고를 잘 안하기 때문에 실제 한인들의 피해 사례는 알려진 것보다 훨씬 많을 것”으로 분석했다.







2013년 부동산국 징계 사건과 내용

 1. Hwang, Kyung Hee, ReMax 100, 사건 번호 H35676LA : 황씨는 맡겨둔 ‘신탁 구좌 (Trust Account)’에서 $186,200 횡령. 또 다른 부동산 업자 Lewis가 $208,445, Saenz 가 $207,222 횡령을 했다. 전체 액수가 약 $601,867.

2. Lhee, Ivy/ Ivy Lee/ Kyoung shin Lee: Ivy 부동산, 사건 번호 H37508LA : 여러 이름을 번갈아 사용하며 횡령을 일삼았다. 부동산 관리 후 임대료 착복. 손님을 위한 신탁 계좌 미설치. 입주자 9 명으로부터 임대료와 임대 보증금 $39,648 그리고 입주자 10 명의 임대료 $13,066을 유용 및 횡령 혐의. 부실 장부 혐의. 또, 부동산 계약서에 허위 계약금 기재.

3. 임상열 Neighbourhood Funding/Neighbourhood Credit Solution, 사건번호 H37823LA: 회사 무면허. 융자조정과 융자 병합을 해 준다며 3명에게 $13,980을 수취.

4. Joo, Sangjin/ 주 Brian / New York Financial : 2008 년 H34195 LA/H 38803/ H38849LA : 무면허자를 채용해서 Patria Alvarez 가 5000 Alameda Dr. Los Angels 에 융자 받기를 원하는 것을 흥정. 또 Richard H.K. 가 소유한 4738 New York Ave., La Crescenta 집에 대해서 short sale 또는 융자조정을 소개했다. 김씨는 융자조정을 위해서 선금 $2,000, 또 매월 $2,000을 지불했으나 결국 집을 빼앗겼고 관련자들은 도주했다. 소개 받은 Creative Group Resource 회사는 무면허였다.

5. Kim Sang W. 사건 번호 H3795LA: Team Sprit 부동산, 사업주 허락 하에서 무면허자가 광고를 개재. 입주 희망자 Jackie Y 로부터 Coffee Shop 계약금 $10,000 수령했다. 임대가 안 되어 환불 받은 수표가 부도. 또 다른 입주자 Yoon Kim에게도 허위로 Mission Vijeo에 McDonald 상가 임대계약금 $10,000을 착복하고 환불해준 수표는 부도수표였다.

6. Sohn, Edward U. / Team Sprit 부동산, 사건 번호 H37886LA : 미신고 융자조정 등의 혐의

7. Lee, Young Jae / B2B 부동산, 사건번호 H34760LA: 리스팅도 없으면서 신문에 광고를 내고 찾아온 손님한테 자신만을 통해서 구입해야 한다는 부당계약서 체결.

8. Lim, Christopher In whan / H10580SF: 고객들의 돈을 신탁 계좌에 입금하지 않고 횡령. 몇 개의 무면허 부동산 회사 사용.

9. Yi, David 사건번호 H37713LA : 무면허자
 


 





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