<부동산 상식> 내 집 마련 구입 보조 프로그램 소개

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서브프라임 모기지 사태이후 침몰했던 부동산 시장이 최근 몇 년간 고공행진 끝에 집값은 오르고 렌트마저 구하기 어렵게 되었다. 깡통주택으로 불린 차압주택들마저 고갈되어 주택시장에 빨간불이 커졌다. 치솟는 주택 임대료 때문에 저소득층의 살림살이는 갈수록 힘들어지고 벼랑 끝으로 내몰리고 있다. LA지역의 첫 주택구입 정부보조금 신청 시즌이 시작된다. 다양한 정부 보조 프로그램을 <선데이 저널>이 취재했다. 
심 온 <탐사보도팀>

미 전체에서 하와이 다음으로 LA가 두 번째로 임대료가 비싼 것으로 조사되었다. LA 한인타운의 경우, 1,2년 전만해도 2베드룸 규모의 렌트비가 1,500달러 수준이었으나 올 들어서는 2,000달러에서 2,500달러까지 치솟았다. 전국 저소득층 주택 연합(NLIHC)의 조사에 의하면, 캘리포니아 주에서 2베드룸 아파트를 빌리려면 시간당 26달러, 연봉 5만4000달러 수준의 수입이 있어야 하는 것으로 나타났다. 이는 전체에서 가장 비싼 하와이의 시간당 31.54달러에 이어 두 번째로 비싼 렌트비이다. 캘리포니아 주민이 렌트비 비용 및 기타 생활비 감당을 위해서는 최저 임금 수령자의 경우에는 적어도 3명 이상의 가족 수입이 있어야 월 아파트 렌트비를 감당할 수 있는 형편이다.


상환능력 자료 제출해야


LA지역의 부동산 가격 상승에는 중국 투자자들이 몰려오면서 더욱 가속화 된 것으로 밝혀졌다. 미국부동산중개인협회(NAR)가 밝힌 자료에 따르면, 지난해 미국에서 주택을 구입한 외국인 중 12%가 중국인으로 2007년 당시 5%정도에 비해 2배 이상 증가한 수치라고 밝혔다. 특히 LA를 중심으로 한 남가주 지역의 주택 거래는 중국인들의 점유율이 25%가 넘는 투자 수치를 나타냈다.



그러나 렌트비 부담이 크다면 저소득층을 위한 다양한 주택마련 프로그램을 이용해 주택마련을 해볼 만하다. 캘리포니아 주 정부는 물론 각 시에서 저소득층을 위한 프로그램이 다양하게 운영되고 있다. 특히 금년 기금예산이 곧 확보 될 예정으로 기금이 바닥나기 전에 미리 준비하여 서둘러 선착순으로 접수해야만 보조금과 혜택을 받을 수 있다.
각 프로그램은 기금이 확보되면 선착순으로 준비된 사람부터 돕고 있기 때문에 미리 재정상황과 크레딧 그리고 적정한 주택을 찾아 대비해야 한다. 특히 새로 개정된 융자규정에 의하면 융자금 상환능력(ATR: Ability To Pay) 없이는 융자 받는 것이 불가능하므로 올해 세금보고에 적절히 대비하는 것이 필요하다.
(지원센터 213-380-3700 또는 213-380-3701  www.SHALOMCENTER.NET)


CITY OF BUENA PARK PROGRAM


브에나팍에서첫주택구입시 $58.500의 정부기금을 3%의 단순이자로 빌려주고 3%의 다운페이만으로 집을 구입할 수 있다. 상환은 30년 이후에 해도 되기 때문에 집 페이먼트의 부담이 크게 줄어들게 된다. 집 구입가격은 $487,350 미만이고 수입은 1인 가족 $53,950, 2인 가족 $61,650, 3인 가족 $69,350, 4인 가족의 경우 $77,050 미만이면 된다.


LA COUNTY HOP PROGRAM


조만간 기금 확보가 끝나면 처음으로 선보일  LA카운티의 HOP 프로그램을 살펴보면  $60.000 다운페이 보조금과 MCC 모기지 이자를 30년간 혜택을 주는 프로그램도 있다. 특히, LA 카운티 다운페이먼트 보조 프로그램은 새로운 기금확보로 이번 행사에서  처음 소개된다. First come, First serve 선착순이기 때문에 기금이 있을 때 서둘러 받아야 한다. 조건으로는, 1인 기준 수입이 $47.250 미만이고 2인은 $54.000, 3인 $60.750, 4인 $67.450 미만이면 된다. 구입 가격은 $362,790미만이고 단독주택이나 콘도 숏세일 이나 REO 어느 것이든 가능하다.


MAP PROGRAM


Orange County Mortgage Assistance Program (MAP)
오렌지 카운티에서 운영하는 MAP 프로그램은 저소득층 첫 주택구입시 $40.000 다운페이 보조금을 받으려면 18세 이상 성인으로 세미나 교육을 이수하면 된다. 지원 가능 지역을 살펴보면. Aliso Viejo,  Brea, Cypress, Dana Point, La Palma, Laguna Beach, Laguna Hills, Laguna Woods,  Los Alamitos,  Placentia, Seal Beach, Stanton, Villa Park 등 이다.


홈 패스 프로그램


최근에 다운 페이먼트가 부족한 주택 구입자를 위한 주택구입 융자 프로그램이 패니매 보유 매각 부동산을 대상으로 하는 홈패스 프로그램이 선보였다. 정부 국책회사 보유 매각 물건이므로 다운페이가 적고 처음주택을 구입하려는 바이어에게 오퍼 우선권을 주기 때문에 유리하다. 3.5%이상 다운하는 FHA 론보다 구입시 MI 보증료 비용이나 매월 지불하는 모기지 보험료(MIP)도 없어 더욱 유리하다. 이 프로그램의 가장 큰 장점은 첫 번째 주택구입자의 경우 3%이상 다운페이로 집을 구입할 수 있다는 것이다.



또한 매물 주택에 따라서는 집을 구입할 때 필요한 클로징 비용에 대해서 SELLER가 주택가격의 3.5%까지 주택 구입비용을 지원 해준다. 이 경우 바이어에게 클로징 코스트 지출이 없거나 모자라는 일부분만 부담한다. 홈 패스 프로그램을 이용하면 주택 감정을 받을 필요가 없고, 낮은 다운페이를 할 경우 반드시 구입해야 하는 모기지 보험인 PMI를 내지 않아도 되는 것이 최대 장점이다.
LA시에서 첫 주택구입자들에게 주는 LIPA( Low Income Purchase Assistant.)라는 프로그램이 있다. 첫 주택구입자라 함은 구입 시점을 기준으로 과거 3년간 주택이 없었음을 세금보고서류로 증명하면 된다. 유자격자에게 정부에서 $60.000 까지 다운페이 보조금으로 사용할 수가 있다.


거주 목적인 경우 보조혜택


주택구입가격의 상한선은 단독주택인 경우 $475.000 이고 콘도인 경우 $380.000 미만이면 된다. 수입은 1인기준 $45.650, 2인 $52.200, 3인 $58.700, 4인 경우 $65.200 불 미만이어야 하고 시민권자나 영주권자 또는 합법적인 체류 신분을 유지하고 있어야 한다. 또 8시간 홈바이어 에듀케이션을 LA 시정부가 지정한 장소에서 LIPA 프로그램 신청 전에 반드시 이수해야 한다. 구입하는 주택이 투자용이 아닌 거주 목적인 경우에만 다운페이먼트 보조를 받을수 있다. 첫 주택구입자가 준비해야할 다운페이 금액은 시 보조금 6만불을 뺀 구입가격의 1%만 준비하면 된다. 시정부 프로그램 마다 적용기준이 다르지만 LA시의 경우에는 다운폐이 보조금으로 구입한 집을 팔 경우에는 에퀴티(융자금을 갚고 남은 돈)의 일부를 시정부와 공유해야 한다. 즉. 25만불짜리 집을 구입할 때 여러 가지 도움을 함께 받아 7만 5천불을 다운페이 보조금으로 받았다면 구입금액의 30%에 해당되는 금액을 다운 페이 보조금으로 받게 된 것이다. 이후 매매 집값이 40만불이라고 한다면 15만불의 차액이(에퀴티) 발생하게 되는데 8%의 클로징 비용을 포함해 3만4천불을 시정부와 공유( Appreciation share)하게 되는 것이다.













 ▲이지락소장
크레딧 점수 620은 넘어야


크레딧 점수는 융자신청인 공히 620점 이상 요구되며 수입과 빚의 비율인 DTI는 38%에서 최대 42%가 넘지 않는 범위로 정하고 있다.
42%가 넘어도 되는 경우는 크레딧 점수가 700점이 이상이거나 다운페이를 3% 이상 한다면 세금 전 수입의 50%까지 집값 지출이 가능하다. 스튜던트 론 (student loan)은 1년 이상 연기되어 있는 경우라면 DTI 계산에 포함되지 않는다. LA시에서 제공하는 $60.000 외에 MCC (Mortgage Credit Certificate)를 통해 지역에 따라 모기지 이자의 15% -20%까지 함께 도움을 받음으로써 집 구입능력을 최대한 끌어올릴 수가 있다.
수입기준은 3인 가족 구성원의 총수입이 $119,560을 넘지 않으면 해당된다. 추가로 DTI 비율이 36% 미만으로 한다면 WISH 프로그램의 $1.500도 함께 사용해서 페이먼트의 부담을 조금 더 줄일 수 있다. LIPA 프로그램의 해당 지역을 알아보기 위해서는 www.zimas.lacity.org를 방문해서 확인해 보면 된다.
이상의 다운페이먼트를 받기 위한 언더라이팅 기준 외에 집 구입가격이 감정가 보다 적게 나올 때에는 융자가 안 된다. 사전에 감정을 해보되 감정기간은 60일이상이 넘지 않은 경우에만 인정된다. 융자 진행 과정에서 문제가 발생하면 10일 이내에 신속한 처리가 요구되며 집 구입 과정에서 신차 구입과 같은 갑작스런 큰 지출이나 수입의 변동과 같은 돌발 상황이 일어나지 않도록 끝까지 주의를 기울여야 한다.
간혹 집 구입 전 한국에서 큰돈이 입금되어 문제가 발생하기도 하는데 항상 융자가 진행되는 과정에서는 돌다리도 두들겨보고 건너는 신중함을 발휘해야 한다. 또 인컴 보고 상한제가 있지만 너무 인컴이 적으면 프로그램 승인 받기가 힘들어진다. 좋은 집, 즉 비싼 집을 구입할 수 없게 된다. 모기지 페이먼트를 충분히 감당할 수 있을 정도의 수입이 확인되어야만 한다.
샬롬센터의 이지락 소장은 “최근 가주가 실질적으로 저소득층 홈오너들을 돕기 위해 신청 절차를 매우 간소화하고 있다”며 “관심이 있는 한인들은 프로그램에 대한 정보 수집 및 신청을 서두를 것”을 조언했다.
CalHFA의 첫 주택 구매자 프로그램에 관한 자세한 내용을 원하면 www.calhfa.ca.gov를 방문하거나 (877-922-5432)로 연락하면 된다.




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