도시빈민 전락, 렌트비가 생활비 절반 차지

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▲ 한인타운 아파트들
집값과 렌트비가 폭등하고 있는 가운데 LA 거주자는 렌트가 유리하다는 결과가 나왔다. 올라도 너무 오른 주택가격. 결국은 도시근로자들의 목줄을 렌트비가 조이고 있다. 도시 저소득층의 수입 절반을 차지하는 렌트비가 저소득층들을 도시빈민으로 내몰고 있는 것이다. 세계 최강국이라는 미국에서 중산층이 저소득층으로 몰락하면서 중산층이 사라졌다. 그러나 정부당국은 예산타령만을 앞세우며 주택건설이나 저소득층을 위한 임대 아파트 건설에는 손을 놓고 있는 실정이다. 절벽 아래로 내 몰리고 있는 도시빈민들의 주택 실태를 <선데이 저널>이 취재했다.   심 온 <탐사보도팀>

LA 를 포함한 전국의 아파트 렌트비 상승세가 그칠 줄을 모르고 있다.
LA 한인타운도 크게 다르지 않다. 아파트 관계자들에 따르면, 최근 한인타운에 지어지는 고급 아파트의 경우 렌트비는 최소 1600 달러 이상이다. 3000달러에 육박하는 것도 있다. 하우스의 경우 2500달러정도도 구하기 힘들고 웬만하면 3000불을 훌쩍 넘는다.
한인타운 내 임대 아파트를  찾는 최씨는 깜짝 놀랐다. 5년 사이 아파트 렌트비가 절반이 올랐던 것이다. 당시 950달러를 냈었지만 이젠 1480달러를 내야하는 상황에 놓였다. 그마저도 비어있는 아파트가 별로 없어 다급한 마음에 계약을 미룰수도 없었다. 한 아파트 매니저는 “당분간 렌트비가 떨어질 일은 없을 것”이라고 덧붙였다. 수요는 많고 공급이 한정돼 갈수록 집 구하기는 어려울 것으로 전망된다.
지난해 4분기 아파트 공실률은 4.2%며 올 1분기는 4%로 떨어졌다. 지난 2009년의 공실률은 8%에 달했다.  또, 주택값의 가파른 상승세도 아파트로 눈을 돌리는 또 다른 이유로 지적되고 있다.
렌트비가 치솟고 있지만 LA 거주자는 렌트가 주택 구입보다 유리하다는 결과가 나왔다. 한 부동산 통계 전문회사의 주택 구입비용과 렌트 비용을 비교 분석한 결과에 따르면, LA 거주자는 주택 구입보다는 렌트가 더 나았다. 애너하임과 어바인 역시 렌트가 최고인 지역인 것으로 나타났다. 업체에 따르면, 모기지 비용과 렌트비의 차이가 1160달러나 나는 볼티모어가 국내에서 렌트보다 주택을 구입하는 게 제일 유리한 곳으로 선정됐다. 이곳의 평균 월 렌트비는 1599달러인데 반해 중간가(8만 5000달러) 주택의 모기지 비용은 439달러로 집계됐다.



반대로, 뉴욕은 주택을 소유하는데 드는 비용이 렌트비를 가장 크게 넘어선 곳으로 지목됐다. 뉴욕 주택소유주의 월 평균 모기지 비용은 4581달러였지만 월 평균 렌트비는 이보다 2729달러 저렴한 1852달러였다.
부동산 시장 연구기관의 발표에서는 “렌트 인상에 대한 압박은 인구와 경제 상황에 따른 수요와 공급 불일치로 생기는 당연한 문제” 이며 “보다 실효성 있는 정책이 필요한 시점”이라고 말했다.
또 시 관계자는 “시정부가 대규모 자금을 들여 서민주택을 늘리려는 노력을 계속해 왔지만 지난 12년간 렌트는 지속적으로 치솟고 반면 시민들의 수입은 줄어들었다”며 “이 위기를 타개하기 위한 방안이 필요하다”고 강조했다.
현재 연방정부가 정한 빈곤선(Poverty Line)의 2배 수준까지를 저소득층(3인 가구 기준 연 3만7000달러 이하)으로 구분하고 있다. 절반 가까운 저소득층은 소득의 40% 이상을 렌트비로 부담하고 있는 것으로 나타났다.
연방정부 권고 기준에 따르면 이들 저소득층 가구가 최대로 부담할 수 있는 월 주거 임차 비용은 900달러 선이다. 하지만 이미 입주한 일부 서민주택을 제외하고는 이 가격에 집을 구하기 힘들다는 것이 문제다. 심지어 거주하는 곳에서조차 쫓겨나기 십상인 형편이다.


너무 오른 주택가격이 렌트비 부추겨


금년 봄, LA와 오렌지카운티의 중간 가격대의 단독주택과 콘도를 2007년 3월의 가격과 집 코드별로 비교한 결과 LA카운티 조사대상 중 절반 이상이 2007년 가격의 90% 이상을 회복한 것으로 집계됐다. 이중 20곳은 집값이 오히려 2007년보다 올랐고 아케이디아, 베버리힐스 등 일부 지역은 40~60% 이상 상승해 과열 양상까지 보이고 있다. LA 집코드 90004 지역의 주택가격은 2007년보다 무려 20% 이상 뛰었고 90020 지역은 60%나 급등했다.
LA카운티 전체를 보면, 2014년 3월 주택가치가 2007년의 단독주택 가격의 74%, 콘도는 88%까지 회복했다. 오렌지카운티 경우, 단독 주택은 2007년의 89%, 콘도는 84% 수준까지 따라잡아, 오렌지 카운티의 주택시장 회복세가 더 빠른 것으로 밝혀졌다. 또, 조사대상 62개 지역 중 28곳에서 2007년 중간가의 90% 수준까지 도달했다. 이중 13곳의 가격은 2007년보다 높았다.



이 가운데 어바인 지역의 회복세가 가장 두드러졌다. 어바인 지역 6곳(집코드 92602·92603·92604·92606·92612·92620) 중 5곳의 단독주택 가격이 2007년보다 많게는 40%까지 오른 것으로 나타났다. 전문가 분석에 따르면, 지난 2월 LA 한인타운 90005 집코드의 단독주택 4채가 매매됐는데 이들의 중간가는 180만 달러였다. 이는 전년 동기 대비 2배나 폭등한 수치다. 부동산 웹사이트 질로우 닷컴이 전국 8700여 개 도시의 주택가치를 조사한 결과에서도 1000여 개 도시의 주택가치가 서브프라임 이전 수준에 곧 도달한 것으로 보이며 이미 이전 수준을 넘어선 도시도 적지 않다고 전했다.
또한 “부동산 가격이 바닥을 찍은 지 4년 만에 도시의 주택 가격이 침체기 이전 수준으로 돌아왔다. 대부분의 지역에서 주택구입 강세를 보이는 점도 매우 긍정적”이라고 풀이했다. 이어 “집값이 오르고 있지만 전체적으로 소비자의 주택 구입능력도 강한 곳이 많다”고 분석했다. 또한 LA와 샌프란시스코, 샌호세, 샌디에이고 지역 등에서는 주택 소유주의 월 소득에서 모기지 융자가 차지하는 비중이 너무 높아 문제로 지적되고 사상 최고 수준이라고 강조했다.


렌트 컨트롤 혜택도 갈수록 줄어 퇴거당한다













LA시의 렌트 컨트롤 조례에 해당되는 아파트를 구입해 콘도로 전환하는 재건축이 늘어나면서 살던 아파트에서 쫓겨나는 저소득층이 늘어나고 있는 것으로 조사되었다. 저소득층 아파트에서 10년 이상 거주한 한 입주자는 한 달 전 건물주로부터 퇴거 통보를 받았다. 동 전체 같은 처지에 놓인 아파트 입주자만 17가정에 달한다. 퇴거 통보 이유는 건물 재개발 때문으로 아파트를 구입한 개발업자가 입주자들이 모두 떠나는 대로 건물을 철거시킨 후 그 자리에 주상복합 건물을 새로 지을 예정이다.
새로운 건물이 들어서 도시가 밝아지는 것은 좋지만 저소득층 가정들은 대신 갈곳이 없다. 지금껏 살던 렌트비로는 아파트 크기를 줄여 나간다해도 10년 전 임대료로는 구할 아파트가 없다. 렌트 컨트롤 덕분에 매년 3% 이내 인상만을 해왔기 때문에 그래도 저렴한 가격에 살 수 있었기 때문이다. 크기를 줄여도 갈 곳이 없다면 더 먼 곳으로 나가거나 모르는 사람과 함께 거주하는 방법이 최후의 방안이다. 요즘은 모르는 사람들이 렌트비 때문에 모여 사는 집단도 크게 늘었다. 특히 청소년 세대들은 더욱 그렇다.
LA시 주택국에 따르면, 지난해 재개발 등의 이유로 렌트 컨트롤 대상에서 빠진 아파트 유닛은 378개에 달한다. 이는 2012년보다 40% 이상 늘어난 규모다. LA시 주택국은 올해는 지난해보다 더 많은 아파트 유닛이 렌트 컨트롤 유닛 대상에서 제외될 것으로 예상하고 있다. 현재 LA시에 등록돼 있는 렌트 컨트롤 적용대상 아파트는 63만8000유닛이다.
경제생존연합의 사무국장은 “LA시에 살고 있는 주민들은 결국 도시 내에 직장을 가진 근로자들로 LA시는 이들이 살 수 있는 저렴한 주거지를 제공해야 한다”고 주장했다.
렌트 컨트롤이란, 1978년 이전에 건설된 거주용 렌트 아파트는 연간 렌트비를 3% 이상 인상할 수 없도록 제한하는 LA시 조례로, 저소득층 세입자를 보호하기 위해 시의회가 제정했다.


악덕 아파트 업주들 주택 당국에 혼쭐


이런 상황을 이용해 아파트 주인이 세입자들에게 정당한 수리를 해주지 않거나 정당한 요구를 무시하다가  주택 당국에 의해 혼쭐이 나기도 했다. 낙후된 건물은 고치지 않고 오히려 세입자들에게 부당한 수수료를 받아왔던 악덕 아파트 소유업체 두 곳이 뉴욕주 검찰의 조사를 받아오다 총 100만 달러를 보상하기로 합의했다. 주 검찰에 따르면 렌트 컨트롤 아파트 42채를 소유하고 있는 업체 두 곳은 전체 세입자 1700여 가구에 각각 600달러씩을 렌트 크레딧 형태로 보상하기로 합의했다고 밝혔다. 또 업체는 현재 보수가 시급한 아파트 내부 시설을 1년 이내에 모두 고쳐야 하고 건물 관리에 태만했던 관리업체와의 계약을 즉각 취소토록 했다. 주민들은 그동안 고장 난 채 방치된 엘리베이터와 파열 위험에 처한 각종 파이프 등 낙후 시설에 대한 불평 민원을 주 검찰에 신고했었다.


















LA시 주택국 렌트 관리부서는 시조례 위반상항을 조사하고 감독하는 기능을 맡으며 테넌트뿐 아니라 건물 소유주의 애로사항도 함께 도와주고 해결해 준다. 한인타운의 오피스를 방문하거나 (213)252-1427로 연락하면 도움을 받을 수 있다.

▶세입자 권리


세입자 권리는 불법체류자나 유학생 등 체류 신분에 관계없이 모두에게 적용된다. 임대주가 세입자를 골라 받는 것 또한 법에 위반된다. 인종. 피부색. 가족사항(18세 미만의 자녀가 있는 경우).연령. 신체적 및 정신적 장애. 소득원. 성적 성향. 성별. 종교. 국적. 혼인여부 등과 같은 이류로 차별하는 것은 연방은 물론 주법으로도 금하고 있다.


▶보증금 (Security Deposite)


임대주가 보증금으로 두 달 치 이상의 렌트비를 받는 것 또한 불법이다. 가주법에 따르면, 건물주는 세입자가 이사를 한 후 21일 이내에 보증금을 돌려줘야 한다. 건물주는 청소비 명목으로 보증금에서 일금 금액을 제하고 돌려 줄 수 없다. 단 렌트비를 내지 않았거나 물리적 파괴를 했을 경우는 예외다. 만약 보증금 반환이 이루어지지 않을 경우 세입자는 소액청구 소송을 제기할 수 있는 데 최근 2년 내의 피해 사례까지 유효하다.


▶퇴거 명령


임대 계약서가 없는 입주자가 아무런 잘못을 하지 않았는데 집주인이 퇴거 명령을 했다면 얼마의 유효기간을 줘야 할까. 우선 1978년 이후에 지어져 임대료 조정에 대한 규제법(Rent Control)이 적용되지 않는 아파트에서 1년 미만으로 거주했을 때는 30일 노티스를 줘야한다. 그외 일반 아파트에 1년 이상 거주했을 경우는 60일, 섹션8아파트나 차압된 집은 90일 노티스를 줘야 한다. 주거권리센터에서는 노인아파트 거주자나 장애인들이 노티스 기간을 연장할 수 있도록 도와주고 있다.


▶렌트 컨트롤


1년에 최대 3%까지만 렌트비를 인상할 수 있는 렌트 컨트롤은 아파트의 경우 세입자에게 추가 비용을 부여할 수는 있지만 함부로 쫓아낼 수 없다. 또한 세입자에 퇴거명령을 할 경우 오히려 7000~1만5000달러의 보상금을 줘야한다.


▶무단 침입 기준


건물주가 세입자의 집에 들어가기 위해서는 24시간 전에 서면 통보가 필요하다. 물론 범죄나 화재, 절도 등 비상사태는 예외로 바로 들어갈수 있다.
이 밖에 세입자가 사전에 수리를 요청했거나 세입자가 타인에게 임대를 했을 경우, 건물을 통째로 매각할 경우, 법정에서 수리 명령을 받았을 경우, 세입자가 물침대를 소유하고 있을 경우 등 예외규정도 있다. 방문 가능한 시간대는 주말을 제외한 월요일부터 금요일 오전 8시부터 오후 5시 까지만 가능하다.


▶연체에 따른 벌금


대부분의 임대인은 세입자가 월세를 제때 안 낼 때 벌금을 부여하고 있다. 임대인은 세입자에게 일반적으로 전체 월세의 4~6%의 벌금을 부과할 수 있다. 장애인 세입자는 정부 보조금을 받는 날짜로 월세 날짜를 변경할 수 있다.


▶주거 권리센터


LA카운티 등 100여 개 도시를 관할하고 있는 비영리 단체로 1968년 국회가 주거권리법을 통과시키고 설립됐다. 센터에서는 ▶차별 고소 조사 ▶법의 시행 및 소송 ▶약탈대출 핫라인 ▶커뮤니티 현장 서비스 및 교육 ▶세입자. 임대인 상담 등 다양한 서비스 및 프로그램을 제공하고 있다. 서비스 및 프로그램은 한국어를 포함한 7개 언어로 제공되고 있다.

문의: (800)477-5977 www.housingrightscenter.org





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