<단독기획취재> 숏세일, 플리핑 부동산 사기단 피해 사례

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서브프라임 사태이후 가라앉았던 부동산 가격이 서서히 회복세에 들면서 숏세일이나 시세가 격보다 싼 부동산을 찾아 단기 투자하는 이른바 플리핑 (Flipping) 사업이 활기를 띄고 있다.
특히, 일부 악질 사기 부동산업자들은 하자있는 주택이나 법망을 교묘히 이용한 수법으로 평생 노력해 구입한 사람들의 집을 헐값으로 강탈해 가고 있다. 독자들의 주의가 필요한 부동산 사기 플리핑 수법을 <선데이 저널>이 한 피해자의 사례를 중심으로 단독 심층취재 했다.  <탐사보도팀>

 

 ▲ 조씨가 ‘Lis Pendens’ 법원서류와 수사당국 고소서류들

한인타운에서 자영업을 하는 조 모 씨

9년 전 재혼했으나 원만한 가정을 꾸리지 못하고 다시 이혼위기에 빠졌다. 합의 이혼에도 실패해 이혼법정에까지 서게 되었고 원인은 살고 있는 집을 부부 두 사람 명의가 아닌 부인 장정부(53세)씨 단독으로 된 것이 문제가 되었다.
결국 변호사의 중재로 매매 후 반반씩 나누는 조건으로 합의에 이르렀다. 그러나 그동안 너무 하락된 부동산 가격으로 1, 2차 모기지 융자를 제하면 남는 돈이 적어 매매가 이루어지지 않았다. 최근 다행스럽게 부동산 가격이 올라 감정평가는 2백만 불 정도 되었지만 빠른 매매를 위해 조 씨는 170만 불에 MLS(부동산 매매) 리스팅에 올리도록 담당 부동산 에이전트에 의뢰했다.
그러던 중 지인 송 모 씨로부터 한밤중에 뜻밖의 전화를 받고서야 자신의 집이 최근 팔렸다는 충격적인 사실을 알게 되었다. 다음날 부랴부랴 확인해 보니 이미 7월 2일자로 생면부지 쟈이언트 인베스트 그룹 대표 김원욱(Giant investment Group LLC, Kim won woog)으로 명의 이전까지 끝난 상태였다.
서둘러 변호사를 선임해 확인한 결과, 전 부인 장정부(일명 장소희)씨가 급거 한국에서 들어와 시가보다 무려 백만 불 정도가 싼 가격인 98만 불에 팔아 치우고 돈을 챙겨 잠적한 사실을 확인했다.

조 씨의 집을 팔아 치운 기간은 19일 만에 감쪽같이 끝났었다. 올캐시로 매매가 진행되고 속전속결로 명의 변경이 끝난 사실도 확인했다. 모든 것이 수상스러운 상황뿐이었다. 특히, 조사하는 과정에서 드러난 사실은 매입비용까지 포함해 백만 불이 넘는 자금이 모두 하드머니, 고금리 사채로 이루어 진 점도 의심스런 대목이었다.
무엇보다도 이혼소송이 진행되면서 두 변호사가 합의해 작성한 문서대로 소유권을 50:50으로 한 만큼 부동산 등기에도 이른바 ‘LIS PENDENS’ (소송 계류중을 알리는 표시) 라는 깃발을 걸어 일명 ‘CLOUD’를 띄워 놓았었다.
그럼에도 감쪽같이 팔아 치웠고 무사히 명의이전까지 끝내 버린 것이다. 과연 무슨 일이 일어난 것일까?
조 씨는 처음에 이들이 짜고 부동산 등기 서류를 위조 변조해 처리한 것으로 판단했으나, 사실은 1만 건에 한건 정도 발생한다는 행정착오로 ‘LIS PENDENS’ 깃발이 꼽혀 있지 않았던 것이다. 등기상에는 아무런 표시가 없었던 것.
그러니까 본건에 가담한 누군가가 우연히 타이틀(등기부)을 확인해보니 깃발이 보이지 않은 것을 발견하고 호재로 여기고 서둘러 장 씨를 미국으로 오게 한 후 급히 매매하도록 유도한 것으로 추정했다.
또, 집주인 조 씨의 추정으로는, 장 씨가 무려 백만 불 가까이 싸게 판게아니라 언더머니로 별도의 현금을 챙겨 잠적했을 것으로 단정하고 있다. 그것은 수년 동안 함께 살아오면서 장씨 또한 부동산 가치를 잘 알고 있으며, 오랫동안 매매를 위해 시간을 보내면서 누구보다 가격대를 잘 알고 있기 때문이다.
특히 당사자가 모기지 1,2차를 빼면 남는 돈 1-2십만 불을 챙기기 위해 무모한 죄를 저지르진 않았을 것으로 판단하고 있다 당시 1차 모기지 금액이 43만불, 2차 융자금액이 31만불 정도가 남아 있었다

주택 챙기고 융자로 뒷돈까지 챙겨

이들이 동원한 구입 자금을 살펴보면, 매매 당시의 에스크로 파일에는 Lone Oak fund, LLC 에서 637,000불을 1차 담보로 빌렸으며, 비용(FEE)으로 13,700불을 선 지불했다.
또 2차 하드머니 융자로 New to Private Money Solutions 회사에서 343,000불을 융자 받았고, 비용으로는 22,293불, 기타비용 2,200불 등을 포함 고리사채 융자비용으로 총 45,000불을 지불했다.
결국, 원 모기지 금액은 79만여 불이었는데 주택 매입을 위해 재 융자를 받아낸 금액은 총 98만 불로, 바이어 측에서는 집 구입을 하면서 20만불에 달하는 돈을 챙기고 주택까지 소유한 셈이다.
조사결과, 공교롭게도 바이어 김원욱씨는 부동산 부로커로 부동산 회사까지 운영하고 있고, 개인적인 사채로 빌려 주었다는 송 모 씨 또한 타운 내 모 부동산 에이전트 이다.
충분히 의혹을 살만한 대목이다. 부동산 관련 규정을 모르는 일반 부동산 매입자들이 아니라는 설명이다. 요즘 한창 유행한다는 숏세일 물건이나, 값싼 부동산을 찾아 단기차입 자금으로 매입한 후 비싼 가격으로 되파는 소위, 플리핑(Flipping) 수법인 것이다.

문제는 이들 바이어 측의 부동산 업자들이 과연 LIS PENDENS(소송 계류 중을 알리는 표시) 사실을 모르고 매입했는가의 의문이다. 조 씨에 의하면 이미 이혼 소송과정이나 집 매매금 분할을 위한 합의 절차에서 수년 동안 합의에 이르지 못하고 다투어 온 만큼 주위의 알 만한 사람들은 알고 있는 사실이라는 점이다.
특히 16만 불의 개인 사채를 제공한 송 모 씨의 경우 조 씨의 오랜 친구의 전 부인으로 이러한 내용을 알면서 플리핑 투자에 함께 했을 것으로 조 씨는 주장하고 있다.
결국, 모든 것은 법정에서 엄밀한 조사 결과 가려질 부분이지만, 법원 판결에 의한 LIS PENDENS 기록이 확실한 만큼 매매는 원인무효가 될 것으로 보인다.
문제는 선의의 제3자 매입에 관한 부분이지만 과연 선의의 제3자들이 모여 조 씨의 집을 서둘러 매입했는가의 판단 또한 법정에서 가려지게 되었다.
조 씨는 현재 매입자 김 씨와 에스크로 회사, 타이틀 회사, 부동산 부로커 및 중개인을 상대로 소송을 제기하는 한편, 주 부동산국 등 관련 당국에 고발을 의뢰하고 IRS와 FBI에도 자금 출처, 고리대금업 관련 세무조사 등을 제기했다고 밝혔다.
특히, 조 씨는 억울함을 호소하면서 “이들은 조직적으로 연계해 싼 물건이나 하자, 소송중 등의 복잡한 물건을 찾아내 긴급 고리자금을 이용해 서둘러 명의이전을 끝낸 후 되팔아 계획적으로 폭리를 챙기는 일당”이라고 주장했다.
이어 “여러 가지 문제가 있는 집주인들은 막대한 변호사 비용이나 기타 법적 상식이 없을 경우 꼼짝없이 집을 빼앗기고 마는 경우가 서브프라임 사태이후 주위에 허다하다” 하소연 했다.

당국 조사 착수, 조 씨 고발 의뢰로

조 씨의 사건 고발 의뢰 이후, 부동산국에서는 벌써 답신을 보내왔다.(관련 서류 사진 참조) ‘이미 관련사건 조사가 착수되었으며 조사가 끝나는 대로 결과를 통지하겠다’는 내용이다.   이어 조 씨는 수사당국에서도 결과가 곧 당도할 것으로 기다리고 있다. 문제는 조 씨가 거주하는 자택에서 강제퇴거 당하지 않고 소유권을 돌려받을 수 있느냐의 문제가 관심이다.
이에 관련 변호사는 “희귀한 케이스이긴 하지만 바이어 인 김 씨가 선의로 매입했다는 사실을 주장할 경우 법정에서도 시간을 끌면서 법정비용이 크게 늘어날 가능성이 있다. 그러나 결국은 모든 비용과 문제를 타이틀 회사나 보험에서 부담해야 할 것”이라고 설명하고 “추후 손해배상까지도 책임지게 될 것”이라고 밝혔다.
한편, 부에나 팍 소재 팀 에스크로 회사의 본건 담당자 샐리 박씨는 “무언가 착오가 생긴 것 같다. 현재는 타이틀 회사에 문의 중”이라는 답변만을 알려왔다.
또 본건을 처리한 WFG TITLE COMPANY OF CALIFONIA 는 연결이 되지 않았다.
또한 부동산 에이전트 송 모 씨는 “개인적인 관계로 돈을 빌려 준게 무슨 문제가 되는 거냐?” 면서 “신분을 밝힐 경우 가만 두지 않겠다”면서 목소리를 높이기도 했다.
바이어 인 김 씨는 전화통화에서 “개인이 집 사는 것을 왜 언론에서 상관하는 거냐?”면서 일방적으로 전화를 끊었다.  <다음호 계속>

지난해까 부동산국에(DRE) 신고된 숏세일 관련 사기 사건을 살펴보면  주택을 전문적으로 매입하는 투자자나 바이어와 공모해 주택을 시가보다 낮은 가격에 매입한 후 높은 가격의 일반 거래로 되팔아 매매 차익을 챙기는 방식의 사기가 성행하고 있다.
실제로 캘리포니아에서 숏세일 사기는 2010년 하반기에 주정부 법무부와 부동산국에  접수된 후 급증, 현재는 수백 건의 사기가 접수, 조사가 진행되고 있다.
국책 모기지 은행 프레디 맥의 모기지 범죄 조사 중 절반 이상이 숏세일 관련 범죄이며 주정부 부동산국은 2010년 이후에 숏세일 사기 25건을 적발, 관련 에이전트들을 징계했다.
최근에는 숏세일 투기를 조직적으로 하는 회사까지 등장해 부동산 에이전트를 고용해 낮은 가격에 숏세일 주택을 찾아내 구입한 뒤에 일반 거래로 다시 매매를 성사시킨 에이전트에게 커미션을 지급하는 방법을 이용하고 있다.
이 회사들은 숏세일 주택이 시장에 나오면 공범인 ‘허위 바이어’를 동원해 시가보다 훨씬 낮은 가격에 2~3개의 ‘가짜’ 오퍼를 은행에 제출, 은행이 숏세일 거래를 승인할 수밖에 없도록 한다. 숏세일이 성사된 후에는 주택을 곧바로 일반 거래로 다시 매매하기 때문에 은행들이 거래의 흐름을 정확하게 파악하기 쉽지 않다. 또 바이어로 유한책임회사(LLC)를 내세워 거래를 할 경우 사기 거래의 연결 고리를 찾기 어렵다.
심지어, 일부 숏세일 주택은 팔린지 며칠 만에 일반 리스팅에 높은 가격에 올라와 매매되는 사례도 있다. 일부에서는 수상한 거래를 숨기기 위해 타주의 변호사를 고용해 거래를 마무리하는 경우도 있다. 이를 위해 부동산 업자는 물론 타이틀 회사부터 에스크로 회사, 긴급 자금마련을 위한 하드머니 회사까지 조직적으로 연계해 움직이고 있다.
요즘에는 부동산 업자들끼리 모여 고리 자금을 조달해 직접 수상한 거래를 통해 수익을 올리는 조직들이 성행하고 있다.
한 피해자는 “최근 한인타운에서는 숏세일 리스팅을 주면 3만 달러를 받아 주겠다는 감언이설로 셀러를 속여 에이전트가 리스팅을 받아내기도 하고, 심지어는 어차피 은행에 넘어갈 집을 넘겨주면 1만 불 보상을 제시하는 경우까지 있다”고 밝혔다.
또, 숏세일로 시장에 나온 가족이나 친구의 주택을 저렴하게 구입한 뒤에 되돌려 주는 한인들이 많은데 가족이나 친구가 해당 주택의 매매에 개입되지 않았다는 내용의 서류에 서명해 은행에 제출하기 때문에 바이어와 바이어 에이전트도 허위사실 기재로 처벌 받을 수 있다.
스티브 정 부동산 부로커는 “차압이 임박했거나 문제가 생긴 부동산 셀러의 절박함과 복잡한 숏세일 과정, 부정확한 관계 법령, 경제난 등이 복합적으로 작용하기 때문에 유사한 사기에 쉽게 당하는 사례가 많은 것 같다”고 설명 했다.

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