<확인취재> 미래에셋-롯데호텔 ‘뉴욕 대형 부동산-5성급 호텔 잇따라 …

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미래에셋자산운용이 지난달 워싱턴 DC의 대형 사무용빌딩과 하와이의 5성급 호텔을 인수하는 등 해외 부동산매입에 박차를 가하고 있다. 미래에셋은 미국의 수도 워싱턴DC에만 최근 2년간 3개의 대형 사무용빌딩 등을 매입하는 등 무서운 기세로 미국부동산을 집어 삼키고 있다.
또한 <선데이저널> 취재에 의하면 롯데호텔도 이달 초 뉴욕 맨해튼 한복판 월도프아스토리아호텔 바로 맞은편의 뉴욕팰리스호텔을 8억5백만달러에 인수키로 최종 합의된 것으로 확인됐다. 롯데호텔은 미국과 중국 간 갈등 등에 힘입어 이 호텔 구입과 동시에 대박을 터트렸다. 유엔총회기간 중 전통적으로 월도프아스토리아호텔에 투숙하던 미 국무부가 중국 해킹 등을 우려, 올해부터 뉴욕팰리스호텔을 사실상 유엔총회 때 미국대표단 본부겸 콘트롤타워로 사용키로 했기 때문이다. 특히 오바마대통령 등 미국 대통령도 뉴욕방문 때 숙소를 월도프아스토리아호텔에서 뉴욕팰리스호텔로 옮길 가능성도 대두되고 있어 롯데브랜드가 세계적 인지도를 얻는 부수적 효과가 기대된다. 한국정부의 해외부동산 투자 전면 자유화 조치와 맞물린 이번 두 그룹의 뉴욕 초대형 호텔 매입에 따른 다른 재벌들의 추이가 예사롭지 않다. <선데이저널>이 두 그룹의 호텔 매입 전후 사정을 추적 취재해 보았다.
박우진(취재부기자) 

▲ 워싱턴DC등기소확인결과 미래에셋은 델라웨어주에 ‘MAPS 1801 K STREET LLC’ 라는 법인을 설립한뒤 지난 1월 8일 ‘블렌하임 DC 1 LLC’로 부터 이 건물을 4억4500만달러에 사들인 것으로 나타났다.
ⓒ2015 Sundayjournalusa

미래에셋자산운용은 지난달 29일 워싱턴DC 백악관 인근에 위치한 ‘1750 K STREET’ 소재 빌딩을 1억1500만달러에 인수했다. 본지가 워싱턴 DC 등기소 확인결과 미래에셋은 델라웨어주에 ‘MAPS 1750 K LLC’라는 법인을 설립한 뒤 지난달 29일 ‘1750 K STREET LLC’로 부터 이 빌딩 매입계약을 체결했다. 뒤이어 미래에셋은 지난 5일 이 건물 등기를 마쳤으며 등록세가 166만7500달러, 양도세가 166만7500달러인 것으로 밝혀져 건물 매입가격은 1억천5백만달러로 확인됐다.

이 건물의 전 소유주는 일본의 스미토모그룹으로 지하 4층, 지상 12층의 16층 건물로 연건평이 20만평방피트, 약 5천6백평에 이른다. 이중 실제 임대가능한 면적은 각층 당 11500평방피트, 주차장 등을 제외한 실제 임대면적은 전체 15만3천평방피트이며 임대가격은 평방피트당 연간 약 45달러수준으로, 산술적으로는 연간 7백만달러 정도의 임대수익이 예상된다. 따라서 16.4년정도면 투자금액회수가 가능하고 실제로 운영비 등 제반 경비를 제외해도 20년 정도면 모든 비용을 뽑는 셈이다. 현재 이 건물에는 270여명의 변호사를 보유한 통신 및 보험, 정부계약관련 전문로펌인 와일리 레인 법무법인이 입주해 있어, 임대걱정은 없는 것으로 알려져 있다.

브레이크 없는 해외 부동산 투자 ‘득과 실’

그러나 이 건물은 약 10년전인 지난 2004년 7월 30일에는 4730만달러에 거래됐고 7년전인 2008년 4월 30일에는 7200만달러에 팔렸던 것으로 드러났다. 따라서 미래에셋이 매입한 가격은 10년전보다 약 2.5배 오른 값이고 8년전보다는 1.6배, 즉 60% 상승한 것이다. 미래에셋은 10년간 이 빌딩가치가 2.5배 오른 것으로 인정한 셈이다.

미래에셋은 또 올해 1월 8일에는 연방준비제도이사회, FRB 본부가 입주해 있는 1801 K STREET 소재의 빌딩을 매입했다. 본지가 워싱턴DC등기소 확인결과 미래에셋은 델라웨어주에 ‘MAPS 1801 K STREET LLC’ 라는 법인을 설립한 뒤 지난 1월 8일 ‘블렌하임 DC 1 LLC’로 부터 이 건물을 4억4500만달러에 사들인 것으로 나타났다. 뒤이어 미래에셋은 지난 5일 이 건물 등기를 마쳤으며 등록세가 643만2500달러, 양도세가 642만2500달러인 것으로 밝혀졌다. 양도세 등은 전 소유주가 모두 납부하는 것이다.

▲ 미래에셋자산운용은 지난달 29일 워싱턴DC 백악관 인근에 위치한 ‘1750 K STREET’ 소재 빌딩을 1억1500만달러에 인수했다. 워싱턴 DC 등기소 확인결과 미래에셋은 델라웨어주에 ‘MAPS 1750 K LLC’라는 법인을 설립한뒤 지난달 29일 ‘1750 K STREET LLC’로 부터 이 빌딩 매입계약을 체결했다.
ⓒ2015 Sundayjournalusa

이 빌딩의 전 소유주는 소머셋파트너스로 13층에 연면적이 57만평방피트, 무려 1만6천평에 달한다, 한층 당 면적이 무려 1천평을 넘는 거대한 빌딩이다. 이 빌딩은 K스트릿의 18번째 빌딩으로, 특히 FRB가 입주한 빌딩으로 유명하다. FRB는 지난 2013년 20만평방피트 10년 임대계약을 체결했고 이 계약은 새 소유주가 승계한다. 말하자면 FRB가 미래에셋에 전세를 사는 셈이다. 이외에도 이 건물 1층 전체는 미국에서 잘 나가는 의류브랜드로 급부상한 ‘노드랙스톰’ 매장이 2013년부터 들어서 있고, 미국 내 최대 회계법인중 하나인 KPMG도 입주해 있다. 현재 입주율이 96%에 달할 정도로, 워싱턴DC에서 인기가 높은 사무용빌딩이다.
워싱턴DC 정부가 재산세 부과를 위해 평가한 건물가치가 평방피트당 530달러, 전체 3억2백만달러였으며 실제 거래가격은 이의 1.5배 가량인 4억4500만달러를 기록했다. 통상 자치단체 평가가격은 실거래가보다 1.5배에서 3배정도 낮은 것으로 알려져 있다.

건물 활용 임대사업 시너지 효과기대

지난 1월 구입한 이 빌딩과 지난달 구입한 1750 K스트릿 빌딩을 비교하면 이 FRB 입주 빌딩이 건물규모가 거의 3배에 달한다. 미래에셋의 매입가격은 FRB빌딩이 1750빌딩보다 약 3.86배 비싸다. 건물규모는 3배차이지만, FRB빌딩은 한 개 층 연면적이 1천평을 넘을 정도의 대규모 빌딩이므로 건물가격은 건물규모비율보다도 더 비싼 것이다. 또 임대료도 FRB빌딩이 평방피트당 연 58달러에서 60달러 수준으로 1750빌딩보다는 25%정도 높다.

▲ 1750 K스트릿 빌딩과  FRB빌딩은 불과 50여미터 차이로 마주보고 있다는 것이다. 두 건물을 걸어서 가려면 364피트, 즉 110미터로, 걸어가도 2분이면 족하다는 것이 구글측의 설명이다.
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더욱 중요한 것은 이 두 건물이 불과 50여미터 차이로 마주보고 있다는 것이다. 두 건물을 걸어서 가려면 364피트, 즉 110미터로, 걸어가도 2분이면 족하다는 것이 구글 측의 설명이다. 이처럼 미국 수도 워싱턴DC의 다운타운 중심부의 빌딩 2개를 모두 미래에셋이 사들인 것은 물론 50미터 거리에 위치해 있어 임대사업이나 건물활용도 면에서 적지 않은 시너지 효과를 낼 것이라는 분석이다.

이 건물은 9년전인 2006년 1월 27일 2억5천만달러에 거래된 것은 감안하면 미래에셋은 약 1.8배 오른 값에 구입한 것이다, 그러나 이 건물은 지난 2010년 대대적인 보수작업을 했음을 감안, 그 가치를 포함하면 그리 비싼 값은 아니라는 평가를 받고 있다.

미래에셋은 사실상 올해 구입한 2개 빌딩에 이어 워싱턴DC에 또 하나의 대형 사무용 빌딩을 사들였다. 미래에셋은 지난해 2월 21일 ‘2250 M STREET’의 건물을 매입했다. 워싱턴DC등기소 조회결과 미래에셋은 델라웨어주에 ‘2250 M STREET LLC’라는 법인을 설립한 뒤 지난해 2월 21일 ‘2250 M STREET LP’로 부터 이 건물을 1억5천6백만달러에 매입한 것으로  본지 취재 결과 확인됐다. 뒤이어 미래에셋은 2월 26일 등기를 마쳤으며 등록세가 226만2천달러, 양도세가 226만2천달러로 나타났다.

이 건물의 입주자는 미국최대 로펌이자 로비펌으로 알려진 패튼 버그로펌이다. 대한민국 정부도 바로 이 로펌의 고객이며, 주미한국대사관이 미 정부와 의회로비를 위해 이 로펌을 고용한 것으로 유명하다. 미래에셋이 이 건물을 구입한 것은 바로 이 패튼버그가 이 빌딩의 세입자였음이 고려됐다고 한다, 패튼 버그는 이 건물의 20만6천평방피트를 임대해 사용하고 있고 지난해 임대기간이 18년간 더 남아 있었다. 이 같은 요인이 이 건물의 가치를 높였다는 것이 부동산업계의 분석이다. 하지만 패튼 버그가 변호사 등 인력을 줄이고 뉴저지지사는 아예 폐쇄하는 등 대대적인 구조조정에 돌입, 자칫하면 이 건물 임대면적을 줄일 수 도 있다는 우려가 나오고 있다.

▲ 미래에셋은 사실상 올해 구입한 2개빌딩에 이어 워싱턴DC에 또 하나의 대형 사무용 빌딩을 사들엿다. 미래에셋은 지난해 2월 21일 ‘2250 M STREET’의 건물을 매입했다. 오른쪽은 이 건물의 입주자는 미국최대 로펌이자 로비펌으로 알려진 패튼 버그로펌이다.
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미국 부동산 큰손 평가 속 관리소홀 지적

K스트릿의 두 건물과 이 2250 빌딩과의 거리는 약 0,7마일, 1 킬로미터로 걸어서 15분정도의 거리, 차로는 2-3분정도의 거리다. 미래에셋이 워싱턴DC에 대형 사무용빌딩 3개를 가짐으로써 충분히 이들 건물들을 이용, 부동산 임대시장의 큰 손이 됐다는 평가를 얻고 있다.

▲ 워싱턴DC등기소 확인결과 패튼 버그가 입주한 2250 M 스트릿건물에 상하수도 요금이 체납되고 이에 따라 린이 설정된 것으로 밝혀졌다.
ⓒ2015 Sundayjournalusa

그러나 미래에셋이 일부 세금이나 공과금 등을 제때 납부하지 않아 건물이 LIEN, 채권담보가 설정된 것은 ‘옥의 티’가 아닐 수 없다. 또 세금이나 공과금은 모르고 지나가기도 힘들다는 점에서 기본적인 관리능력에 문제가 노출됐다는 지적이다. 워싱턴DC등기소 확인결과 패튼 버그가 입주한 2250 M 스트릿건물에 상하수도 요금이 체납되고 이에 따라 린(채권)이 설정된 것으로 밝혀졌다, 워싱턴DC 상하수도국은 지난 3월 12일 7865달러19센트의 상하수도 요금을 체납했다며 채권을 설정했다. 어떤 속사정이 있는지 알 수 없지만 창피한 일이 아닐 수 없다. 또 연방국세청은 미래에셋증권이 2011년치 세금 5만4천여달러와 2012년치 세금 5만8천여달러 등 모두 11만2천3백여달러의 세금을 납부하지 않았다며 지난해 2월 12일 채권을 설정했고 워싱턴DC 등기소에 등기돼 있는 것으로 본지가 확인됐다.

미래에셋의 미국부동산투자는 워싱턴DC 뿐만이 아니다, 미래에셋은 ‘MPAS 오차드 호텔LLC’ 라는 법인명의로 지난달 19일 하와이 빅 아일랜드에 5성급 리조트호텔인 ‘페어몬트오키드’를 사들였다, 이 호텔의 인수가는 2억2천만달러, 한화로는 2400억원에 달한다. 하와이 호놀룰루 카운티 확인결과 불과 3년 6개월전 2011년 11월 1일 매매가격은 1억2천78만달러여서 미래에셋은 사실상 약 2배에 가까운 돈을 지불한 것으로 드러났다. 또 2009년 6월 5일, 6년전 매매가격은 1억1534만달러에 불과했다, 즉 이 호텔의 전 주인은 2년6개월전 가격보다 불과 5백만달러 오른 가격에 호텔을 샀지만 미래에셋은 그 주인으로 부터 3년반만에 무려 2배 가까운 가격에 매입함으로써 보유기간과 거래시기 등을 비교하면 미래에셋은 괘 비싼 값을 줬고 전주인은 사실상 횡재를 한 셈이다. 그렇다고 전 주인이 2011년 매입뒤 대대적인 보수공사를 한 것도 아니다. 호놀룰루 카운티 빌딩국 확인결과 2011년이후 특별한 보수공사 허가를 신청한 사실이 없는 것으로 나타났다. 가장 최근의 큰 공사는 1990년 테니스공사 뿐이었다. 부동산가격이 다소 올랐음을 감안해도 매매가격은 조금은 지나치다는 지적이다.

미래, 미국 이외 호주에도 포시즌즈 호텔 건축

미래에셋은 이에 앞서 지난 2013년 시드니 포시즌즈호텔을 3800억원 [3억4천만 호주달러]에 인수하고 서울 광화문에서 포시즌즈호텔을 건축하는 등 호텔을 3개 보유한 상태다.
미래에셋뿐 아니라 롯데호텔도 뉴욕의 랜드마크급 호텔을 매입했다. 롯데호텔은 지난달 31일, 노스우드인베스트먼트는 지난 5일, 각각 보도 자료를 통해 롯데호텔이 뉴욕팰리스호텔을 인수한다고 발표했다. 롯데호텔은 8억5백만달러에 인수한다고 밝혔고 현소유주인 노스우드인베스트먼트는 매매금액은 밝히지 않은 채, 인수계약을 체결했다고 발표하고 올해 늦은 여름(8월경)에 매매계약을 체결예정이며 거의 같은 시기에 에스크로 크로징을 할 예정인 것으로 보인다.

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이 뉴욕팰리스호텔은 미국최고의 호텔로 손꼽히는 월도프아스토리아 바로 맞은편에 있다. 지난 2013년 1억 6천만달러를 들여 대대적인 보수공사를 한 이 호텔은 방이 무려 909개에 이르는 초특급호텔이다. 55층 규모의 이 호텔은 1882년 개장한 이래 월도프아스토리아호텔과 함께 뉴욕을 대표하는 호텔로 꼽히고 있다.

롯데호텔의 이 호텔 인수소식과 함께 롯데로 봐서는 그야말로 ‘대박’이라고 할 수 있는 뉴스가 터짐으로서 인수를 마무리하기도 전에 큰 경사를 맞았다. 뉴욕은 유엔본부가 있는 도시로 유명하고 해마다 9월이면 세계 약 180개국에서 몰려든 각국의 외교사절로 교통이 마비될 정도다. 심지어 뉴욕시와 유엔본부가 유엔총회에 따른 교통체증을 둘러싸고 갈등을 빚을 정도로 많은 외교관이 몰려든다. 미국도 예외가 아니다. 해마다 9월이면 워싱턴DC국무부에서 대규모 유엔대표단이 파견되고 전통적으로 이들은 미국최고의 호텔로 꼽히는 월도프 아스토리아호텔에 진을 친다. 월도프아스토리아호텔이 미국 유엔대표단의 본부역할을 하는 것이다, 국무부는 이 호텔을 숙소로 사용하는 것은 물론 연회장등을 대규모 사무용시설로 탈바꿈시켜 대유엔정책의 콘트롤타워로 이용해 왔다.

더구나 이 호텔 42층은 역대 유엔주재 미국대사의 관저로 사용되고 있고 오바마대통령 등 역대대통령이 뉴욕을 방문하면 반드시 이 호텔에 투숙한다. 우리나라 역대대통령도 뉴욕을 방문하면 예외없이 이 호텔에 투숙했다, 그만큼 월도프아스토리아는 미국의 자존심이라고 할 정도로 최고의 호텔로 평가받으며 그만큼 철저한 보안이 요구되는 시설이다.

美 대표단 숙소 뉴욕팰리스 호텔 인수 대박

그러나 지난해 10월 이 호텔소유주인 ‘힐튼 홀딩스’가 이 호텔을 중국 ‘안방보험’에 19억5천만달러에 매도할 계획이라고 밝히면서 미국정부가 ‘발끈’하는 사태가 발생했다. 안방보험은 등소평의 손녀딸 부부가 소유한 중국최대 보험회사중 하나다. 미국의 자존심이 중국에 팔릴 우려가 커지자 당시 미국정부가 즉각 이 거래가 연방법규를 위반한 지에 대해 조사를 할 것이라고 밝힐 만큼 민감한 반응을 보였다. 오늘 현재 뉴욕시 등기소에는 이 호텔이 팔렸다는 등기서류가 올라오지 않고 있다. 매매계약이 체결돼도 등기를 하지 않아도 됨으로 매매계약이 체결되지 않았다고 단정할 수는 없지만 어쨌든 아직 매매등기는 이뤄지지 않았다. 그러는 와중에 미국 중앙인사관리처 전산망 해킹사건이 최근 발생했다. 미국정부는 중국정부를 이 해킹사건의 배후로 보고 대대적인 수사에 착수한 상태다.

▲ 지난 2011년 6월 국민연금공단이 7억6천만달러에 맨해튼 한복판의 햄슬리빌딩을 인수, 워싱턴 DC와 뉴욕등 미국의 심장부에 점점 한국기업 소유의 부동산이 늘고 있는등 기관투자자나 기업들의 미국부동산 인수가 급증세를 보이고 있다.
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이처럼 미중갈등이 첨예화되고 특히 해킹사건 등이 최대 이슈가 되면서 미 국무부는 올가을 유엔총회 때 미국대표단의 숙소를 둘러싸고 고민에 고민을 거듭하다 사실상 중국영토가 돼버린 월도프아스토리아호텔에 투숙할 수 없다고 결론을 냈다. 그래서 그 맞은편에 있는 뉴욕팰리스호텔에 투숙할 것이라고 워싱턴포스트 등이 잇달아 보도한 것이다. 워싱턴포스트를 비롯한 거의 대부분의 언론은 ‘올가을부터 미국 유엔대표단이 월도프아스토리아 호텔을 버리고 한국 롯데호텔이 인수할 예정인 뉴욕팰리스호텔에 묵게 될 것’이라고 전했다. 롯데호텔로서는 그야말로 대박인 것이다.

이제 뉴욕팰리스호텔에 유엔대표단이 투숙하는 것을 시작으로 유엔대사 관저도 뉴욕팰리스호텔로 옮겨올 가능성이 커졌고 미국 대통령들도 뉴욕을 방문하면 이 호텔에 투숙할 것으로 추정된다. 현재 월도프아스토리아호텔내 유엔대사관저 임대계약은 내년까지, 따라서 내년계약이 만료되면 곧바로 관저를 옮기게 되는 것은 당연하고 어쩌면 올해라도 계약을 파기하고 짐을 싸서 이사할 가능성도 배제할 수 없다. 미 국무부가 월도프아스토리아를 버리고 롯데호텔이 인수한 뉴욕팰리스호텔을 미 유엔대표단 본부로 정하면서 롯데호텔은 돈으로 평가할 수 없을 정도의 이미지 제고 등 홍보효과를 올린 것으로 추정된다. 더구나 전 세계적 주목을 받게 됐고 앞으로도 계속 뉴스의 초점이 될 것이 확실시됨에 따라 벌써 인수대금을 다 뽑고도 남았고 호텔은 덤으로 따라왔다는 이야기가 나올 정도다, 롯데로서는 경사가 아닐 수 없다.

한국기업들, 경제 글로벌시대 다변화 투자

한편 뉴욕에도 롯데가 사실상 인수한 뉴욕팰리스호텔 외에도 지난 2011년 6월 한국의 국민연금공단이 7억6천만달러에 맨해튼 한복판의 햄슬리빌딩을 인수, 워싱턴 DC와 뉴욕 등 미국의 심장부에 점점 한국기업 소유의 부동산이 늘고 있는 등 기관투자자나 기업들의 미국부동산 인수가 급증세를 보이고 있다.

이외에도 KDB대우증권은 지난해 항공업 관련 투자에 나서기 시작해 올해도 보잉기와 에어버스기를 매입, 에미레이트항공에 임대하는 등 항공기 임대사업에 까지 진출하는 등 해외투자라면 부동산에만 국한해온 데서 벗어나 투자다변화를 시도하고 있다, 또 KDB생명도 지난 15일 미국내 데이터센터 투자를 선언했다. 이른바 IDC 투자에 나선 것이다. KDB생명은 자산운용사 AGC 에쿼티파트너스가 운용하는 데이타센터전문 리츠에 9천만달러를 투자한다. 이를 통해 애틀란타, 필라델피아, 보스톤 등 미전역 데이터 센터 20개소에 투자한다는 것이다. 현재 이 데이터센터의 고객은 제너럴 일렉트릭, AT&T, 홍콩상하이뱅크 등 대기업들로 데이터센터 특성상 한번 입주하면 사실상 옮겨가는 것은 불가능하다는 점에서 안정적 수익이 가능하다.

한국 재벌 기업들의 부동산구입은 물론 항공기임대, 데이터센터 투자 등으로 해외투자가 다변화되면서 그야말로 한국경제는 글로벌 시대를 맞고 있지만 주기적으로 찾아오는 미국 부동산 버블여파를 감안한 매입인지, 즉흥적인 매입인지 2020년을 우려하는 목소리도 적지 않다.
     

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