<기획정밀취재3> Dr, 데이빗 이篇 LA최고의 부동산 재벌 제미슨 프라…

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LA경제계에서는 “LA의 80년대는 Yen(일본돈)의 시대였으나, 2000년대는 Won(한국돈)의 시대가 됐다”라는 말이 회자되고 있다. 바로 제미슨 프라퍼티의 데이빗 이 부동산 왕국의 영향력을 두고 하는 말이다. 제2의 르네상스를 꿈꾸고 있는 제미슨 프라퍼티의 데이빗 이 박사는 지난 20년 이상 동안 윌셔 오피스 빌딩 계를 군림했던 사업 방침에서 탈피해 이제는 콘도와 아파트 업계까지 지배하겠다는 야심찬 도전을 세우고 있다.
제미슨 프로퍼티가 아파트 사업에 관심을 가지기 시작한 것은 2년 전이다. 코리아타운이나 도심지에 아파트 수요가 폭발적으로 늘어나는 것을 데이빗 이 박사는 오래전에 예감했기 때문이다. 이같은 감각은 그가 90년대 부동산에 투자하기로 마음먹은 것과 유사한 시대감각이다.


 ▲ 사무용빌딩에서 아파트로 용도를 변경한 2500윌셔블루버드빌딩[]3345윌셔블루버드빌딩[]

시대변화 따라 공실률 높은 오피스 건물 대거처분

 LA최고의 부동산 재벌로 자타가 인정하는 제미슨 프러퍼티는 지난해 11월 말 윌셔 불러바드와 웨스트모어랜드가 만나는 코너 9층 사무실 빌딩을 아파트로 변경하고 입주자 모집에 나섰다. 현재 이미 100%에 가까운 입주율을 기록하고 있다. 여기에 힘입어 계획 중이던 오피스 빌딩의 아파트 용도변경 추진을 서두르고 있다.
실제로 제미슨 프라퍼티는 LA 한인타운 중심가인 6가와 아드모어가 코너에 위치한 자사 소유 빌딩 및 부지를 총 268유닛 아파트로 전환하기 위한 작업에 돌입했다. 이는 윌셔 불러바드와 웨스트모어랜드 아파트, 그리고 윌셔가 선상에 추진하고 있는 2개 빌딩 컨버젼 프로젝트에 이은 제미슨의 또 다른 주택 프로젝트다.
7층 건물로 전환될 예정인 이 프로젝트는 268유닛 아파트와 1층에 리테일 상가로 구성된 주상 복합 프로젝트로 개발될 계획으로 ‘더 버몬트’나 ‘솔레어’에 버금가는 황금 부지여서 개발 완료와 동시에 제미슨 프라퍼티의 주요 수익원으로 떠오를 전망이다.
또 이번 프로젝트로 말미암아 제미슨 프라퍼티의 중심축이 기존 오피스 빌딩 시장에서 콘도 아파트 업계로 이동하게 될 것이라는 분석이 지배적이다.

제미슨 프라퍼티의 이같은 사업 성격 변환은 시대의 변화를 보는 성공적이라는 평가를 받고 있다. 현재 LA 한인타운 중심으로 한 도심지역이 만성적인 아파트 부족에 시달리고 있는데  첫 사업인 윌셔-웨스트모어랜드 아파트가 성공적으로 진행됐기 때문이다. 따라서 제미슨 프라퍼티의 아파트 사업 진출은 더욱 가속화될 전망이다. 하지만 당장 빌딩용도 변경에 나서거나 빈 대지에 신축을 결정해도 완공까지는 최소 2~3년 걸리기 때문에, 기존의 오피스 빌딩 사업도 함께 진행할 것으로 보인다.
실제로 제미슨 프라퍼티는 최근 LA 다운타운 인근에 위치한 LA카운티 수피리어 법원이 입주해 있는 건물을 5000만 달러에 매입했으며, 지난해 말 한인타운 솔레어 콘도의 상가 전체를 사들이기도 했다. 지난해 초만 해도 오피스 빌딩을 잇달아 매각했던 제미슨 프로퍼티가 다시 매입 행보로 전환하고 있는 것이다. 아파트가 촉매제 역할을 했다.
부동산 업계 관계자들은 제미슨 프라퍼티가 ‘약 2년 전부터 오피스 시장에서 벗어나 좀 더 다양한 포트폴리오를 구성해야 한다고 판단해 공실률이 높은 빌딩을 대거처분하면서 자금을 모아왔다’라고 평가하면서 ‘수익성이 떨어지는 빌딩에서 아파트나 콘도로 전환하는 방법으로 새로운 판을 짜고 있다’고 말하고 있다.
한동안 제미슨 프라퍼티는 자금난으로 인해 건물을 매각하는 모습을 보여 왔다. 소유 부동산 규모가 30억 달러에 달했던 이 회사는 높아진 공실률과 채무에 대한 부담을 느껴 지난 2011년 하반기부터 소유 부동산 매각 작업에 돌입했었다. 지난 2년 사이에 최고 15개 이상의 건물을 매각했다는 소식이 전해지기도 했으며, 지난해 노스 할리우드 소재 건물을 4500만 달러에 매각하기도 했다.
항간에서는 실제로 제미슨 프라퍼티에 대해서 오피스 빌딩 보유를 통한 수익 극대화에만 신경 쓰는 부동산 개발업체로 부정적 측면도 없지 않았다. 그래서 번번이 입주자들의 불만의 목소리가 높았고, 크고 작은 적지 않은 문제들도 연이어 발생했다.
그래서 제미슨 프라퍼티가 아파트나 콘도 렌트 시장에서도 ‘이러한 관리소홀이 반복되는 것이 아니냐’는 우려를 낳고 있는 것도 사실이다.
한편 제미슨 프라퍼티가 공실률이 높은 오피스 빌딩을 개조해 아파트나 콘도 렌트 매물을 공급 한다는 것 자체는 환영받고 있다. 오피스 건물의 경우 유닛수가 많아 공급을 폭발적으로 늘릴 수 있고, 이는 이미 천정부지로 높아져 있는 LA지역 렌트비를 조금이나마 낮출 수 있는 복안이 될 수 있기 때문이다.

평범한 내과의사에서 부동산 제왕 등극

미국 언론 중에서 부동산 관련 기사로서는 월 스트리트 저널과 쌍벽을 이루는 LA타임스에 제미슨 프라퍼티의 사업활동이 항상 비즈니스 뉴스의 중요 항목이다. 이 신문 사이트에 들어가 제미슨 프로퍼티를 클릭하면 90년대부터 2000년대까지 일목요연하게 제미슨 프라퍼티의 번영세가 나타난다.
한때 산퍼난도 밸리 밴나이스 지역에서 평범한 내과의사 였던 데이빗 이 박사가 미국 부동산계를 놀라게 할 정도로 부동산 왕국을 건설한 것은 미래를 꿰뚫는 선견지명이 있었기 때문이다. 무엇보다 미래에 대한 확신성을 기반으로 냉철한 공격의 비즈니스 운영이 오늘날 그를 “부동산의 제왕”으로 올려놓았다.
미국의 부동산 개발 전문가들은 데이빗 이 박사의 부동산 매입과 공격적 경영은 고도의 계산과 치밀한 전술적인 의미를 담고 있다고 지적한다. 특히 저돌적이면서도 냉철함을 모토로 하는 새로운 부동산 매입 방법은 2000년 초반에서 신 벤처 개념을 도입한 “부동산 업계의 혁명”이라고 불렀다.

그의 상상을 초월한 경영 기법은 무엇보다 투자자들에게 누구도 주지 않았던 이익을 보장했다는 점에 있다. 한 건물을 두고 극히 제한된 투자자를 영입해 한때 무려 년 20% 투자이익이라는 천문학적인 고소득을 안겨주었다. 투자자들은 원래 냄새를 잘 맛는 법이다. ‘20%의 보장’이라는 소문이 돌면서 동료 의사들은 물론 마켓 업주까지 돈을 싸들고 제미슨 프로퍼티에 달려들었다.
이 소문과 사실은 국내로까지 번져  대 기업들까지 줄지어 투자를 하려고 대기할 정도였다.
원래 90년대 현재 윌셔은행 본점 건물이 있는 버몬트와 윌셔 코너 부지를 매입할 당시 초창기에는 지극히 제한된 주변 일부 의사 그룹들만이 주축이 되어 공동 투자하여 건물 매입을 주도 했으나 90년대 말 부터는 아예 전문적인 투자 방법으로 소액 투자자들을 모집해 고소득을 보장해 단기간에 윌셔 빌딩 군을 점령해버렸다.

▲ 주차장에서 아파트로 변신하는 3640윌셔블루버드 조감도 (좌)
▲ 주차장에서 아파트로 변신하는 3640윌셔블루버드일대 위성사진 (우)

LA다운타운에서 시작되어 윌셔 라브레아 길에까지 제미슨 프러퍼티는 부동산 투자 10년 만에 무려 30개에 이르는 초대형 건물을 보유해 ‘제미슨 프로퍼티의 신화’를 창조했다.
미국 부동산계를 깜짝 놀라게 하자 LA타임스가 그를 놓칠 리가 없었다. 지난 2001년 8월에 보도된 기사 내용을 간략히 요약을 한다면 제미슨 프라퍼티에는 데이빗 이 박사를 따르는 수많은 투자자들이 함께 하고 있다며 그가 구성하고 있는 조직은 지극히 체계적이며 무엇보다 팀워크가 좋다는 평판이 자자하다고 보도했다. 그리고 사업 확장은 날로 번창하여 코리아 타운을 포함해 다운타운, 롱비치 등 여러 곳에 위치한 상업용 건물들을 매입하여 현재 코리아타운 미드 윌셔 가에는 ‘한 건물 건너 위치한 건물’이 모두 그의 소유인 상태라고 밝혔다.
또 이 신문은 캘리포니아의 경제가 어렵고, 92년 당시 폭동 등으로 어수선 할 때 그는 오히려 미드 윌셔 지역의 상업용 건물을 매입하였다. 일반적으로 코리아 타운의 사업은 대부분이 한국과의 교역을 통한 무역이 대부분이었으나 이제는 소규모 사업을 펼치는 등 변모된 코리아 타운을 볼 수 있는데  이런 상황에 데이빗 씨는 코리아 타운에 있는 소규모 비즈니스를 잘 이해하고 있다 보니 자신의 상업용 건물에 공실률을 높이는데 기여했으며 실제 무려 90%에 달하도록 만들 정도였다.
90년대 당시 그가 건물을 매입할 당시 스퀘어 피트 당 30달러로 매입했다. 하지만 이는 80년대에 스퀘어 피트 당 180달러 하던 건물이었다. 그뿐 아니다. 건물을 사고파는 이익 창출에서도 탁월 했다. 커피숍 같은 경우 4만 달러에 매입하여 20만 달러에 매각하는 등 천부적인 기질을 발휘하였다.

냉철하고 지혜로운 투자판단력이 성공요인

데이빗 이 박사는 부동산 투자에서 감정적인 판단은 절대 하지 않는다. 비즈니스인 만큼 숫자를 바탕으로 매입 여부를 결정한다. 이같이 숫자로만 판단하는 버릇으로 가끔 지인들로부터 오해를 받기도 한다.
투자원칙은 우선 숫자를 본다. 임대수익, 대출이자, 현금유동성, 현재가치, 잠재력 등 고려하는 수많은 숫자가 있다. 일부 한인들이 설익은 감정에 의존해 투자하는데, 이에 대해 극히 부정적이다. 그는 무조건 부동산에 집중시키지 않고  분산 투자에 관심을 두고 있다.
데이빗 이 박사는 2008년부터 최근까지 나온 부동산 버블 지적과 함께 제미슨 프로퍼티의 신화가 무너지지 않을까하는 우려에 대해 “걱정 없다”는 자세다. 임대 수익, 현금흐름, 대출 이자 등 숫자를 보고 매입한 자신의 운영방침을 고수하고 있다. 무엇보다 중요한 것은 부동산 값이 떨어지더라도 수익이 나면 된다는 것이 그의 소신이다.

2008년 당시 터져 나온 부동산 버블에 대한 우려에 대해서도 당시 그는 숫자를 보고 투자하는 이유 중에는 이자율인데 금리인상을 예상해 지 모든 건물의 모기지를 향후 10년간 고정으로 전환했다. 제미슨 프라퍼티는 매매차익을 노리지 않고, 임대수입에 기반 한 장기투자를  한다는 것 이있다.
입주율이 70% 이상만 유지해 주면 부동산 경기 하락과 상관없이 운영이 가능하다는 것이다.  당시 제미슨 프라퍼티 빌딩의 평균 공실률은 5∼6% 밖에 안 되었다. 그것은 저렴한 가격에 구입해 렌트를 낮게 책정할 수 있고, 부동산 붐으로 고층빌딩의 콘도 전환이 늘어 LA지역 사무 공간이 10% 줄어들었기 때문이었다.
무엇보다 건물마다 투자그룹이 다른 개별의 LLC(유한회사)이기 때문에 도미노 현상은 일어 날 수가 없다는 분석이다. 망해도 해당건물만 망했지 다른 부동산에는 어떤 영향도 주지 않기 때문이다. 현재 투자자는 총 120여명으로 알려지고 있으며 제미슨 프라퍼티 하나하나의 건물마다 투자자가 구성되어 있다.
개인적으로 친분이 있는 5∼6명의 타 인종을 제외하면 대부분 한인 의사나 사업가들이었다. 네트워크를 통해 투자 자본을 모으기 때문에 실제로 한국에서 유입된 자본은 없지만 개별 투자자들이 개인적으로 한국에서 자본을 끌어올 경우도 있다. 
한 때 데이빗 이 박사가 김대중 전 대통령의 부인 이희호 여사의 조카라는 소문과 함께 김대중의 비자금이라는 설도 나돌았으나 전혀 근거 없는 해프닝으로 막을 냈다.
데이빗 박사의 투자수법은 과거 일본인들이나 유태인들이 미국의 부동산에 열을 올리며 매입 했던 모습과도 너무 흡사하다. 하지만 또 다른 특성이 있다. 그는 항상 상업용 건물을 매입할 때는 자신이 투자하는 몫이 이미 정해져 있다고 한다. 가령 그는 상업용 건물 매입자금 중 5%정도에 해당하는 금액만 투자하고, 나머지는 주변 투자자들로부터 투자를 받거나 은행들로부터 융자를 받아서 처리한다.
즉 자신이 감수할 수 있을 정도의 위험부담(Risk)만을 끌어안고 사업을 진행한다는 것이다. 따라서 거액의 돈을 투자하여 독식하려 하기보다는 투자자와 함께 한 건물에 자신이 투자한 금액만큼만 투자이윤을 받는 방법이다. 투자자도 안심하고 자신도 이익이기 때문이다.

뛰어나고 탁월한 부동산 투자기법 수익보장

데이빗 이 박사는 “계란을 모두 한 바구니에 담지 말라”는 기본적인 경영 포트폴리오에 입각하여 매번 상업용 건물을 매입하면서도 각기 다른 회사(Management Company)를 설립하였다. 다시 말해 그는 A, B, C라는 상업용 건물을 매입할 때 각기 A, B, C를 위한 LLC Company를 별도로 설립한 것이다.
이는 분명히 일반적인 상업용 건물 관리 기법이기는 하다. 또한 그가 보유한 상업용 건물들 중 한 곳이 부도가 난다거나 문제가 발생할 경우(입주자 감소에 따른 부작용) 그 건물만 처분하여 그가 보유하고 있는 모든 상업용 건물들의 연쇄붕괴 현상인 ‘도미노 현상’을 막겠다는 뜻이다.
한 Management Company나 보유 건물들 중 한곳이 다른 상업용 건물에 연쇄적인 영향을 미칠 경우 타 상업용 건물의 다른 투자자들에게 영향을 미치게 되어 낭패를 겪게 되기 때문이다.
따라서 그는 상업용 건물에 투자하는 기법모두가 기본적인 경영기법에 입각하여 접근하고 있으며 철저한 계산속에서 단돈 1센트라도 문제가 되지 않도록 하기 위함을 알 수 있다.

그리고 가장 중요한 투자자들과 투자잉여금 배분문제도 역시 정확하게 처리한다는 것이다.  매번 상업용 건물매입시 투자금액의 20%의 이익금을 약정하고 투자자들을 모으는 방식을 취하고 있다. 즉 100만 달러를 투자할 경우 매년 15%의 수익을 보장해 준다는 것이며, 나머지 5%는 5년 뒤에 주는 방식을 취한다. 실제 매년 15%씩의 수익을 받는다면 5년 뒤에는 투자금액에 해당하는 금액을 모두 수익금으로 받게 된다는 계산이 된다. 투자한 금액이 5년 뒤에는 2배가 되어 돌아온다는 것 이다.
실제로 이 박사는 부동산에 투자한지 10년만인 2005년 처음 사들였던 빌딩은 6백만 달러로 치솟으며 6배나 올랐다. 이 박사는 1995년 이후 이와 같은 방식으로 15% 이익 보장을 기반으로 자신의 친지와 의사 등 투자자를 모집, 본격적인 투자를 시작했다, 2002년 354사우스 스프링 스트릿의 9층짜리 방코파퓰러빌딩을 6백만 달러에 사들였다가 2013년 매각했다.
2005년에는 캘리포니아마켓센터를 매입했다, 매입가격이 스퀘어피트당 60달러였으나 그야말로 공짜에 가까울 정도의 시세였다. 2005년 420이스트 3 스트릿의 의료용 빌딩도 사들였다, 2005년 이때에  이미 병원 등 의료용 빌딩 13개와 쇼핑센터 6개를 보유한 상태였다. 811윌셔블루버드 빌딩은 인수당시 입주율이 27%에 불과했기 때문에 점유율이 절반만 넘겨도 괜찮은 장사라고 생각하고 사들였다, 그 뒤 이 박사는 병원진료를 그만두고 사실상 부동산사업에 매달렸다, 2007년 12월에는 1055 웨스트 7스트릿 빌딩을 1억8천4백만 달러에 사들였다. 2억 달러에 달하는 거래로, 그 당시까지 제미슨 프라퍼티의 부동산구입으로는 가장 큰 규모였다. 그 이듬해 4월 이 빌딩에는 로스앤젤레스카운티 변호사가 협회가 2개층을 12년간 장기리스, 입주하는 등 승숭장구 했다. 부동산사업에 전적으로 매달린 지 5년이 안된 2010년께 이미 대형사무용빌딩등 오피스빌딩이 약 백개에 다달았다. 그야말로 날개를 단 듯 폭발적으로 성장한 것이다.
2005년 뉴욕타임스는 이박사가 보유한 사무용빌딩의 면적이 2천만스퀘어피트에 달하고 자산가치가 30억 달러에 달한다고 보도했다. 이때 이미 이박사의 제미슨 프라퍼티는 LA카운티 에서 가장 많은 상업용 건물을 보유한 회사였다는 것이다. 2013년 6월 블룸버그 통신도 제미슨프라퍼티에 대해 심층보도 할 정도로 막강한 위용을 떨쳤다.
 
데이빗 이 박사 순 재산만도 10억 달러 상회

이때부터 시대변화에 발맞춰 사무용빌딩 일부를 매각, 제미슨 프라퍼티가 보유한 사무용빌딩의 면적은 1330만 스퀘어피트로 8백만 스퀘어피트 정도가 줄었다. 이때 블룸버그통신이 추정한 제미슨 프라퍼티의 자산은 35억 달러에 달했으며 이중 20억 달러가 모기지론, 즉 은행 빚이라고 밝혔다. 그렇다면 은행빚을 제외한 순자산은 15억 달러에 달한다. 그리고 전체 자산의 30%가 이 박사 소유라고 보도함에 따라 이 박사일가의 재산은 5억 달러에 달하는 것이다.
그러나 이미 2005년 뉴욕타임스가 30억 달러라고 추산했음을 감안하면 그로부터 8년이 지난 2013년에도 35억 달러라는 것은 지나치게 인색한 평가라고 볼 수 있다. 이때 자산은 35억 달러가 훨씬 넘었을 것이라는 추정이다, 또 그로부터 2년이 지난 지금은 그 자산이 더욱 늘어나 45억 달러를 돌파했을 것이라는 것이 부동산업계의 추산이다. 그렇다면 이박사 일가의 재산은 거의 10억 달러 대에 육박하는 것이다.
이 박사는 사무용빌딩 분야에서 브룩필드오피스프라퍼티에게 1등자리를 내줬지만 여전히 2위를 고수하는 한편 양보다 질적인 성장으로 눈을 돌려 포트폴리오를 재조정하는 등 제2의 도약을 위해 질주하고 있다.

이박사의 초기 부동산투자는 주로 사무용빌딩, 그리고 가급적 A급 빌딩보다는 지어진 지 조금 오래되고 관리가 제대로 되지 않는 B급 빌딩에 주로 사들였다. 그래서 윌셔블루버드 일대에만  수 십 개의 대형사무용빌딩을 매입했다. 그러나 최근에는 주거용 건물, 즉 대형 콘도미니엄 등으로 눈을 돌렸다. 로스앤젤레스 일대의 사무용빌딩 공실율은 2008년에는 5.8%에 불과했지만 2013년에는 16.8%로 치솟았고 올해 2분기 말 현재도 15.6%를 기록했다 .반면 콘도미니엄등 주거용 빌딩의 공실율은 2010년 5.5%에서 올해 2분기 말 현재 3.3%에 불과하고 올해 말까지는 2%를 기록할 것으로 전망된다. 사무실을 차고 넘쳐서 텅텅 비는 반면 콘도미니엄은 눈을 닦고 찾아봐도 구하길 힘들 정도로 모자라는 셈이다.
특히 제미슨 프라퍼티가 보유한 사무용빌딩의 공실률은 25%, 일부 건물은 35%를 넘어가기도 했다는 것이다. 이 박사는 이와 같은 추세를 재빨리 캐치, 사무용빌딩을 고급 콘도미니엄으로 전환하기 시작했다. 제미슨 프라퍼티의 사무용빌딩이 고급콘도로 변신중인 것이다. 현재 LA다운타운 일대는 이미 개발될 대로 개발돼서 집지을 땅을 찾을래야 찾을 수가 없다.
그런데 제미슨 프라퍼티의 사무용빌딩 들은 다운타운, 그것도 아주 핵심요지에 소재해 있기 때문에 콘도미니엄으로 변환하면 그야말로 황금알을 낳는 거위로 변하는 것이다.
현재 제미슨 프라퍼티가 소유한 부동산은 약 백 개 정도다, 많을 때는 백 20-30개에 육박했고 적을 때는 88개 정도였다. 워낙 부동산이 많기 때문에 그 정확한 수를 파악하기 힘들지만 백 개정도로 추산하는 것이 합리적이다.

오피스건물 대단위 주상복합 개발추진

 ▲ 3075 윌셔 블루버드빌딩

제미슨 프러퍼티 소유 건물 중 쇼핑센터를 제외한 사무용빌딩에서 콘도미니엄으로 용도를 전환 한 것이 최소한 6채 이상에 달한다.
3075 윌셔블루버드는 10층 규모의 빌딩이었다, 한때 공실률이 40%에 달했다, 사무용빌딩은 렌트를 받아야 수익을 낼 수 있는데 절반정도가 비었으니 속빈 강정이었다. 제미슨은 로스앤젤레스시정부에 용도변경을 신청, 123세대 아파트로 탈바꿈시켰다, 1200만 달러에 불과하던 이 건물의 가치는 그 뒤 3배로 뛰어올라 3800만 달러짜리가 됐다. 이처럼 주거용 시장은 폭발적으로 증가하고 있으며 특히 대중교통도 발달하고 도심한복판인 코리아타운과 윌셔 블루버드 윌대에 수요가 집중되기 때문에 제미슨은 노다지를 깔고 앉아 있는 셈이다.
2500윌셔 블루버드의 23만 스퀘이피트 규모의 13층짜리 사무용빌딩도 248세대 아파트로 변신중이다. 이 아파트 맞은편에는 고급콘도미니엄인 헤이워스씨어터가 있으며 파크플라자호텔도 대대적인 보수가 진행 중이어서 제미슨 프라퍼티의 아파트가치는 더 올라갔다.
앰버세더호텔 인근 3345 윌셔 블루버드 사무용빌딩도 150세대용으로 아파트 용도변경허가를 받았지만 202세대로 규모를 늘리고 있다.
또 3640 윌셔 블루버드의 L자형 파킹랏도 아파트로 새 단장하고 있다. 지하 2층 지상 7층 규모의 이 아파트는 209세대가 입주할 수 있다, 주로 스튜디오와 원 베드룸으로 꾸며져 있으며 윌셔 노르만디 전철역에서 불과 두 블록 떨어져 있어 젊은 직장인들에게 인기가 최고다, 지난 5월 11일 기공식을 가졌으며 2017년 1월 완공예정이다,
3100 웨스트 8가 스트릿의 센터플라자건물과 주차장도 7층 규모의 주상복합건물로 개발돼 100세대 규모의 아파트가 들어서게 된다,
또 3060 올림픽블루버드도 지상7층, 지하2층 주상복합건물로 개발되며 226세대의 아파트를 지을 계획이다, 이 아파트는 내년 1월 착공예정이다.
무엇보다도 제미슨 프라퍼티의 부동산중 가장 관심을 끄는 것은 스테이풀스 인근의 주차장에 지어지는 35층 쌍둥이 빌딩이다. 제미슨 프라퍼티와 2개의 부동산개발회사는 지난 2013년 말, 스테이풀스 인근 주차장의 마지막 남은 금싸라기 땅을 사들였다. 제미슨은 L&R컴퍼니가 2010년 매입했던 가격의 거의 두 배를 주고 이 땅을 매입한 것으로 알려져 있다, 제미슨은 2013년 12월 LA시정부에 36층짜리 쌍둥이 빌딩을 짓는다고 허가를 신청, 35층과 37층의 두 개동 648세대 건축허가를 받았다. 그 뒤 이 계획은 35층짜리 빌딩 2개로 최종변경 됐다. 2.7에이커 부지에 약 5억 달러의 공사비를 투입, 1층에 4만8천 스퀘어피트 규모의 쇼핑몰과 1770대의 주차공간을 갖춘 주상복합건물을 지음으로써 LA다운타운의 스카이라인을 바꾸게 된다, 콘도미니엄규모는 750스퀘어피트에서 4000스퀘어피트까지 다양하다. 지난 7월 22일 기공식을 가지고 첫 삽을 뜸으로써 장장 30개월의 공사가 시작됐다.

버려진 캘리포니아마켓센터 대성공 활기

이처럼 금싸라기 땅에 있는 제미슨 프라퍼티의 사무용빌딩이 하나하나 주거용으로 변신하기 시작 하면서 수익은 급격히 늘어날 것으로 예상된다, 제미슨 프라퍼티의 포트폴리오가 양에서 질로, 사무용 올인에서 주거용으로 다시 짜여지고 있는 것이다.
그렇다고 제미슨 프라퍼티가 주거용에만 올인하는 것은 아니다, 지난 2005년 매입했으나 제대로 관리를 하지 않아 거의 버려진 건물이라는 혹평까지 들었던 캘리포니아마켓센터빌딩도 변신에 변신을 거듭하고 있다. 이박사의 외동딸인 제이미 리 사장이 이 변신작업의 진두지휘를 맡고 있다. 패션디스트릭트의 110이스트 9스트릿 소재 210만 스퀘어피트에 달하는 이 대형건물은 50년 이상 된 13층짜리 건물 3동이다. 이미 25만 스퀘어피트에 대한 대대적인 보수공사를 끝내고 의류관련업체에 임대를 마쳤다.

 ▲ 제미손 프라퍼티 달라스 스테몬스센터 부동산내역 -달라스카운티세무국

또 샌프란시스코에 본사를 둔 인터넷의류판매업체인 토비닷컴의 LA지사도 3만 스퀘어피트를 빌려 이 건물에 입주했다. 또 한 설계전문회사도 입주했다. 천정이 높고 탁 트인 데다 10만 스퀘어피트에 달하는 대규모 사무실은 다운타운에서는 캘리포니아마켓센터가 유일하다는 것이다.
이처럼 캘리포니아마켓센터는 30년 만에 대대적 변신을 통해 활기를 되찾으면서 패션디스트릭트의 랜드마크로 재탄생하고 있다.
한인업체로서 제미슨 프라퍼티 만큼 주류언론의 주목을 받는 업체도 드물다. LA 부동산시장을 쥐락펴락하고 있다고 해도 과언이 아니다, 상시 소유 부동산이 백 개를 넘는데다 사고파는 물량도 많고 그 부동산 하나하나가 엄청난 규모의 대형건물이어서 항상 주요언론의 지면을 장식한다.
최근 3년간 매매한 부동산만 살펴보고 열손가락에 꼽을 수가 없을 정도다. 지난 2014년 코리아타운 놀만디와 7가가 만나는 곳의 아파트 2동을 1250만 달러에 매입했다.
지난해 5월에는 코리아타운 웨스턴 애비뉴와 7가가 위치한 구 바이브 나이트클럽과 8세대규모의 다세대주택을 7백만 달러에 사들였다, 지난해 1월에는 역시 코리아타운의 윌셔 블루버드와 웨스턴 애비뉴 교차지점의 솔레어 상가를 1023만 달러에 매입했다.
지난해 매입한 건물 중 하이라이트는 LA카운티 지방법원이 입주한 건물이다, 제미슨 프라퍼티는 라파엣파크 인근 6가와 커먼웰스 애비뉴 사이의 18층 규모로 1971년 지어진 이 건물을 5천만 달러에 사들였다. 지방법원외에도 LA카운티 공중보건국 등이 입주, 렌트비 걱정이 없는 건물이다.
제미슨 프라퍼티는 약 3년8개월 전인 2011년 12월 사무용빌딩 5개를 1억4300만 달러에 케네디윌슨 부동산회사에 일괄 매각했다. 베버리힐스, 엔시노, 엘몬티 등의 건물 5개를 한꺼번에 매각하면서 실탄을 확보한 것이다.
지난 2013년 봄에도 다운타운 브로드웨이빌딩 등 1010만 달러에 매각하고 센추리시티, 벤나이스, 마리나덜레이의 빌딩 등 3개 사무용빌딩을 7850만 달러에 매각했다. 또 2013년 7월 사우스 세펄브 블루버드의 5층짜리 오피스 빌딩 웨스트우드테라스를 5400만 달러에 매각했다. 또 지난 2006년 2690만 달러에 매입했던 리틀도쿄의 브룬스윅스퀘어를 지해 4월 3300만 달러에 팔았다. 지난해 10월에는 코리아타운 8스트릿의 크리스탈플라자를 520만 달러에, 지난 2월에는 토랜스의 빌딩을 550만 달러에 각각 팔았고 6월에는 델아모파이낸셜센터를 6240만 달러에 팔았다, 이 건물 또한 입주율이 66%에 불과한 건물이었다. 이처럼 제미슨 프라퍼티는 다운타운 한복판이 아닌 외곽지역의 사무용빌딩은 대거 매각함으로서 현금이라는 실탄을 확보, 이를 윌셔 블루버드지역 사무용빌딩의 아파트 개조 및 신축비용으로 투입하거나 이지역의 낡은 다세대주택구입에 사용하고 있다. 특히 이 매각자금으로 로스앤젤레스의 랜드마크로 부상하게 될 스테이풀스 인근 35층 쌍둥이 빌딩 부지매입 및 건축자금에 쏟아 붓고 있는 것이다.

정실대출 관여 PBB뱅크 이사직 강제 퇴임 잡음

제미슨 프라퍼티의 포트폴리오는 부동산위치는 LA도심 한복판, 부동산종류는 주거용 위주로 이미 상당부분 재편됐고 이는 LA부동산시장의 트렌드를 읽고 이를 정확히 반영한 셈이다.
제미슨 프라퍼티 부동산이 캘리포니아지역에 있는 것만은 아니다. 멀리 텍사스주 달라스에도 대형부동산을 소유하고 있는 것으로 본지 취재 결과 확인됐다. 제미슨은 텍사스주 달라스 일대의 부동산 4개를 소유했으며 달라스의 1300모킹버드 사무용빌딩과 플라노의 플라노아트리움은 매각한 것으로 알려졌다. 반면 달라스 도심의 달라스트윈타워와 스테몬스센터는 아직 소유하고 있다.
달라스트윈타워는 2개의 쌍둥이 빌딩이어서 모두 3개 빌딩을 소유하고 있으며 이 3개 빌딩은  스테몬스프리웨이에 소재, 인접해 있어 시너지효과를 최대화시킬 수 있는 것으로 나타났다.
이박사는 언론과는 담을 쌓은 은둔의 재력가로 알려지고 있다. 매우 수줍어하는 투자가라는 것이 언론의 공통적인 평가다. 이박사의 부동산투자가 성공을 거듭했지만 일부 잡음을 낳기도 했다.
2011년 12월 연방예금보험공사는 프리미어비지니스뱅크에 이 박사를 이사직에서 해임하라고 명령하는 한편 이 박사에게 벌금 7만5천 달러를 부과했다. 이 박사가 은행에 압력을 행사, 자신의 부인이 소유하고 있는 한 빌딩에 불법대출을 하도록 한 혐의가 발각됐기 때문이다.

 ▲ 제미슨 프라퍼티 달라스트윈타워부동산 내역 -달라스카운티세무국

프리미어비지니스뱅크는 지난 2008년 이박사가 사브리나 케이씨 등 8명과 함께 투자해 설립한 소형은행이다, 한인사회의 성공을 위해서 은행이 필요하다는 취지로 은행을 설립했지만 자신의 가족을 위해 대출압력을 행사했다는 불명예스런 일로 퇴임한 것이다.
LA비즈니스저널에 따르면 데이빗 이 박사는 지난 2011년 12월 19일자로 연방예금보험관리국 (FDIC)에 의해 자신이 창립주주인 LA다운타운 소재 프리미어 비즈니스 뱅크의 이사직에서 강제 퇴임조치를 받았다. 그는 이와 함께 앞으로 은행업에 일절 관여할 수 없으며 이같은 조치를 유발한 부당행위에 따라 7만5천 달러 상당의 벌금을 부과 받았다.
당시 본보가 입수한 FDIC의 ‘퇴출명령서(Order of Removal from Office and Prohibition from Further Participation and Order to Pay Civil Money Penalty)’에는 데이빗 이 박사는  프리미어 비즈니스 뱅크의 이사로서 위법적이고 불안정하며 불건전한 은행업무에 관여함으로써 신탁의무를 위배 했으며 그같은 위반행위로써 재정적인 이득을 얻었으며, 그에 따라 은행의 안전과 건전성을 고의적 이고 지속적으로 손상시키는 데 개입했다는 세 가지 이유에서였다.
또 이 신문은 “텔러나 론오피서에게 이같은 명령서가 발부된 사례는 종종 있지만 은행의 대주주를 대상으로는 매우 이례적인 조치”라고 풀이했다.
그리고 이 신문은 데이빗 이 박사의 퇴출 이유가 된 결정적인 위반행위는 지난 2007년 은행 측이 데이빗 이 박사의 가족 중 한명에게 승인해 준 대출이라고 전했다. 이 대출은 ‘4041 윌셔 LLC.’ 앞으로 승인된 210만 달러 규모로, 4041 윌셔가 소재 건물의 소유주는 데이빗 이 박사의 부인 미키 남씨와 가족들이다. 미키 남씨는 대출금으로 4041 LLC. 투자에 참여한 다른 주주의 지분을 매입하는 데 사용한 것으로 알려졌다.
하지만 프리미어비즈니스뱅크의 존 폴렌 행장은 대출내용을 상세하게 밝히지 않았지만 대출승인 과정에서 미키 남씨 측이 특혜를 받은 것은 없으며 시장에 형성된 이자율이 적용된 양질의 대출 이라고 말했다고 LA비즈니스저널은 밝혔다.
당시 데이빗 이 박사는 FDIC의 퇴출명령에 대해 성명서를 통해 “모든 절차에 동의하지 않지만 법적 절차를 밟느니 은행을 위해 이사직에서 물러나기로 했다”고 밝혔다.
데이빗 이 박사는 이사직에서는 퇴출됐지만 은행경영 및 운영에 관여하지 않는 한 주주로서의 다른 권리는 보장된다.

이런 저런 잡음도 많이 뒤따라

한편 데이빗 이 박사에 대해 일부에서는 ‘아직도 그가 관여하는 건물에는 엘리베이터 고장 등 운용 시스템에 문제가 있다”는 불평이 나오고 있다. 최근 몰아닥친 폭염과 관련해서 윌셔 불루버드와 놀턴 인근 제미슨 빌딩 일부 건물 등에서는 에어컨 등이 가동이 안 되어 불편을 겪기도 했다.
제미슨 프라퍼티스사가 빌딩을 매입한 이후 ‘관리가 부실해졌다’며 입주자들의 불평이 많아지고 있는 현실이다. 이에 대해  제미슨 프라퍼티 측은 언론에  청소, 엘리베이터 유지보수, 방범, 주차장 관리 등은 미국 내 굴지의 전문 회사와 계약해 전문적인 서비스를 제공하고 있다는 것이다. 지속적으로 엘리베이터 와 냉난방 설비 등을 최신 시스템으로 교체하고 있는데 시간이 걸린다는 것이다.
특히 엘리베이터 문제는 노후 빌딩이 가지고 있는 일반적인 문제라며 엘리베이터의 평균 수명은 30년으로 생각하는데, 한인타운에는 1970-1980년대에 지은 빌딩이 많아 계속해서 엘리베이터를 교체해야만 한다는 것이다.
그는 철저하게 개인적인 성격 때문에  일반에 나서는 것을 좋아하지 않는다. 별로 알리고 싶지는 않기 때문이다. 다만 투자자의 이익을 위해 좋은 투자를 하고, 테넌트들이 일하기 좋은 빌딩 환경을 만드는 데 더욱 집중하겠다는 것이 그의 사업 목표이다.
경영전면에 나서고 있는 딸 제이미 리 제미슨리얼티사장도 공직진출과 관련, 잡음을 내기도 했었다. 2013년 12월 에릭 가세티 시장이 자신의 후원자인 제이미 리 사장을 ‘웨스트사이드도시계획 위원회’ 위원으로 지명했다가 시민단체의 반발로 이를 철회한 것이다.
웨스트사이드도시계획위원회는 웨스트우드와 베니스 등을 포함하는 웨스트사이드지역의 소규모나 중간규모까지의 부동산개발심의를 담당하는 기관으로 모두 5명으로 구성돼 있다. 가세티시장이 제이미 리 사장을 도시계획위원으로 지명하자 시민단체들은 제미슨 프라퍼티가 LA시 법규를 위반한 적이 있는 것은 물론 소송까지 제기한 적이 있고 특히 부동산개발업자 에게 부동산개발심의를 맡기는 것은 고양이에게 생선을 맡기는 격이라며 항의했고 결국 자진사퇴 형식으로 지명을 철회한 것이다.
이 과정에서 제이미 리 사장이 LA시장선거당시 가세티 시장에게 2만6천 달러를 헌금했고 제미슨의 다른 직원도 만4천 달러를 기부한 사실이 드러나 보은인사 라는 논란도 낳았었다. 그러나 결국 제이미 리 사장은 지난해 2월 가세티시장에 의해 LA시 공무원들의 은퇴연금관리를 총괄하는 은퇴연금국 이사에 임명돼, 역시 정치인에 대한 헌금은 몇배의 가치로 되돌아온다는 세태를 다시 한 번 확인시켰다.
 그러나 누가 뭐라고 해도 제미슨 프라퍼티의 데이빗 이 박사는 자타가 공인하는 미 주류사회는 물론 LA한인사회의 가장 영향력 있는 인물임에 틀림이 없고 아메리칸드림을 이룬 의사이자 부동산업자 개발업자에 뛰어난 사업가라 평가하는 데 인색할 수 없는 최고의 재산가라는 점에서 이의를 달 사람은 아무도 없다.

제미슨 프라퍼티의 데이빗 이 박사는 1954년생으로 경기고등학교 시절인 17세에 공무원이었던 어버지와 가족 이민, 그로서리를 운영하던 부친 아래에서 파사데나와 엔시노에서 자랐고 파사데나 고교와 노스웨스턴대 의대를 졸업하고 UCLA대학에서 공중보건학 석사학위를 받을 정도로 특이한 경력을 갖고 있다.
6남매의 다복한 가정에서 자란 이 박사는 USC출신의 치과의사인 미키 남 박사와 결혼, 현재 제미슨 리얼티 대표를 맡고 있는 장녀 제이미 이 씨와 아들 3명 등 3남1녀를 두고 있으며 자녀 3명은 모두 USC(남가주대학)을 졸업했다.
이박사가 처음 부동산에 눈을 돌린 것은 1992년 LA폭동과 1994년 LA대지진이후 부동산가격이 폭락한 뒤부터였다, 1994년부터 사무용빌딩을 사들인 것이다. 처음 부동산투자를 시작할 당시 정확한 정보나 철저한 분석보다는 가격하락에 주목했다. 당시 보험회사나 금융기관들은 빈 건물이나 다름없던 건물들을 ‘땡처리’를 하다시파 싼 값에 팔았고, 경제는 회생될 기미를 보이지 않았다고 한다.
이 박사는 ‘가격이 너무 떨어졌고 한인이민자로서 재미동포와 한국인들의 상황을 잘 알았기 때문에 충분한 승산이 있다’고 생각했다는 것이다. 이 박사는 한국에서 구조조정으로 조기퇴직 등이 늘어나면서 미국, 특히 LA로의 이민이 급증할 것으로 예상하고 바로 여기에 히든 마켓이 있다고 판단했다. LA로 한인이민이 늘어나면 결국 생계를 위한 비즈니스와 주거할 집이 필요할 것이라는 데 착안한 것이다.

일단 한인이 미국으로 이민 오게 되면 이민초기 크레딧은 부족한 반면 퇴직금과 보너스 등으로 자산은 많기 때문에 이민자들이 캐시로 부동산을 사들일 것으로 예상했고, 이 예상은 적중했다. 특히 중년에 접어들어서 이민 온 사람들은 영어가 익숙하지 않은 상태에도 불구하고 미국에서 자신이 성공했음을 입증하려는 의지가 강하기 때문에 사업을 시작할 것이고 그렇다면 장사를 할 수 있는 상가에 대한 수요가 폭증할 것으로 생각한 것이다, 그리고 코리아타운이 위치해 있고 LA다운타운 한복판인 윌셔 블루버드 일대를 타깃으로 삼고 집중매입하기 시작했다.
오늘 날 LA는 물론 가주에서 두 번째로 큰 규모의 부동산 회사로 성장시킨 제미슨 프라퍼티도  미국 의류계에 신화를 창조한 포에버21처럼 가족 중심의 회사다. 데이빗 이 박사는 부인 미키 남(치과의사)와 딸 1명 그리고 아들 3명의 가족구성원을 이루고 있다. 제미슨 프라퍼티라는 회사 명칭은 딸의 이름 Jamie와 아들의 영문단어 son을 붙여 ‘Jamison’이라고 했다고 전해진다. 회사 이름에 자녀의 이름을 명명한 것을 보면 가족사랑과 자녀 사랑을 느끼게 한다. 미키 남씨는 현재 Jamison Properties의 부회장으로 활동하고 있는데 실제 치과 의사인 부인 미키 남씨는 한인사회에 잘 알려진 치과 개업의의 원조 격인 남정호씨의 딸이다. 데이빗 이 박사의 딸 Jamie는 USC를 졸업해 현재 아버지와 함께 Jamison Properties에서 함께 일을 하고 있다. 그가 쏟아 부은 자식사랑만큼이나 부모와 함께 많은 걸 배워나가고 있음을 짐작할 수 있게 한다. 
데이빗 이 박사는 지난 2006년에 UCLA에 부인 미키 남 부회장과 함께 100만 달러를 기부해  LA 톱 기부자(LA Philanthropy) 명단에 올랐다. 그리고 지금 데이빗 이 박사는 미주한인사회의 숙원 과제인 한미박물관의 건립을 위해 앞장서고 있다. 이미 50만 달러 기부를 약정했다.
최근에는 한인타운 노인센터에 운영기금도 기부했다. 노인센터가 신설 단체인데도 한 달 이용자가 4천명이 넘고 봉사 프로그램도 활성화돼 돕고 싶었다며,  노인센터에  계속 기부 참여가 이어지길 기대한다고 말했다.
그는 지난 2002년 10월부터 USC 대학자문위원이며, 동대학 한국학센터의 이사이기도 하다.
USC 한국학 연구소 기금 제공하고 있으며, 한미연합회, 한인청소년회관 등 청소년 단체, 문화단체 등에 나름대로 크고 작은 봉사를 해왔다.

 

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