당하고만 있을 수 없다-1

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▲ 문제의 ‘맨하탄 홈스’ 아파트에 공사 트렁크가 있다.
코리아타운내 아파트 건물에서 입주자들의 안전과 건강 등 환경공해 방지를 위한 적절한 조치를 취하지 않고 재보수 공사를  1개월 이상 진행시켜 참다못한 일부 입주자들은 퇴거를 하였으나, 다른 입주자들은 건물주와 LA시를 상대로 투쟁을 벌여 급기야 LA시 당국이 지난 6일 ‘공사 중지 명령서’를 건물에 부착시켰다. 이날  한달이상 계속된 공사는 중지됐다. 일부 입주자들은 지난 6월 11일부터 건물 소유주가 재보수 공사를 시작하면서 입주자들의 건강과 안전을 무시한채 밤낮으로 먼지와 소음공해 그리고 공사에서 나오는 각종 쓰레기 등을 마구 흩어트렸다고 불만을 토로했다. 일부 입주자들은 최근 이 아파트 건물을 새로 인수한 소유주가 새로운 입주자를 받아 들이기 위해 기존 입주자들을 내보내는 방법으로 부적절하게 재보수 공사를 하는 것으로 보인다고 밝혔다. <편집자주>

코리아타운 맨하탄 플레이스와 4가에 위치한 ‘맨하탄 홈스’(Manhattan Homes, 427 S. Manhattan Place  Los Angeles)는 23 유니트의 아파트 건물이다. 이 아파트에는 대부분이 한인들이 입주하고 있다.  최근 이 아파트는 ‘레드 선’(Red Sun LLC) 이라는 소유주가 ‘맨하탄 홈스’(Manhattan Home) 에게 매각했다.



새 건물주가 아파트 건물을 소유하면서 임대료 인상에 변화가 불기 시작했으며, 이에 입주자들은 ‘적법 인상이 아니다’라며 이의를 제기했다. 이러는 한편 새 건물주는 지난 6월 11일부터 아파트 내부 공사에 들어가면서 입주자들의 안전과 위생 등을 고려치 않고 특히 커다란 소음을 야기 시키고, 공사중에 발생하는 먼지 등이 아파트 내부로 퍼져 나가고, 공사에서 발생하는 각종 쓰레기 등도 마구 흩어저 입주자들이 다니기에 안전 문제가 우려되었다.












 ▲ 내부공사장이 흐트러져 있다.
참다못한 일부 입주자들은 아파트를 떠나기도 했으나 일부 입주자들은 건물 소유주에게 직접 항의하기 위해 연락을 취하려고 하여도, 매니저는 ‘소유주가 연락처 공개를 금하고 있다’고 밝혔다고 했다. 일부 입주자들은 새 건물주가 렌트비를 올리기 위해 재보수 공사를 하는 것이며, 입주자들의 안전을 고려하지 않고 마구 공사를 강행하는 것은 입주자들의 퇴거를 종용하는 것 이라고 불만을 토로했다.

한편 일부 입주자들은 LA시 주택국에 직접 불만을 건의했다. 하지만 지난 6월 15일에 아파트 현장에 나 온 시주택국 감독관은  ‘아무런 문제가 없다’면서 돌아갔다.  그러나 6월 18일에 아파트에 나온 칼로스 펠라에즈 감독관은  공사 중 복도에 버려진 공사 쓰레기 잔해들 문제로 일단 공사를 중지시켰다.
그 다음 다시 공사는 재개됐으며, 공사로 인한 소음과 공사 잔해물 그리고 이로 인한 먼지 등 공해로 입주자들에게 심각한 위해를 주어왔다. 일부 입주자들은 계속해서 시당국에게 건의를 하였으나, 어떤 때는 ‘조사하러 나가겠다’고 하면서 약속을 지키지 않기도 했다.

지난 6월 21일 현장에 나오기로 한 감독관은 끝내 모습을 보이지 않았으먀, 이를 문의한 입주자에게는 ‘문제없다’고만 밝혔다. 한편 이 감독관은 ‘현재 공사는 아무런 문제가 없다’면서 ‘이런 공사에 대해 입주자들이 보상청구를 할 수 없다’고 밝혔다.
그리고 LA 주택국 당국도 월요일부터 금요일까지 주중 업무시간에 공사를 할 수 있으며, 비록 소음이나 기타  공해가 발생하드라도 이로 인해 아파트를 이주하더러도 그에 대한 이주비 청구는 할 수 없다는 입장을 밝혔다.



그러나 아파트 소유주는 감독관이 현장을 떠나면 언제 그랬냐는 등 공사를 진행시키고 어떤 때는 주말에도 공사를 실시했다. 이에 대해 일부 입주자들이 본보에 제보하기에 이르렀다. 본보는 LA주택국에 이같은 사실에 대한 취재에 들어갔다.












▲  LA주택국  ‘공사중지 명령서’
LA주택국은 지난 6일 문제의 아파트 건물에 ‘공사중지명령서’를 부착했다. 주택국은 문제의 아파트가 입주자들의  거주환경(Tenant Habitability)을 심각하게 위험을 초래 할 수 있기 때문에 공사중지 명령을 내렸다고 밝혔다. 그리고 주택국은 이 명령서 발부 이래 건물소유주는 10일 이내에 입주자들의 거주환경을 보호하는 재보수 건축 계획을 제출하여 승인을 받도록 명령했다.
하지만 이번 건물에 부착된 중지 명령서 발급 일자는 2012년 6월 18일자로 되어 있었다.
이 날짜는 공사가 시작된지 1주일 후에 발행된 것으로 건물주가 적법한 재보수 계획 승인없이 공사를 강행한 것으로 의혹이 일고 있다.
만약 공사를 불법적으로 강행했다면 건물주는 이에 대해 민,형사상의 책임을 당할 수도 있다. 그리고 주택국 당국도 입주자들의 정당한 신고와 건의를 묵살했다는 책임에서 벗어날 수 없다.
 
주택분쟁 증가추세                             


KAC산하 4•29분쟁센터에 따르면 지난 해 1월부터 12월 말까지 주택관련 등 총 400건의 문의가 접수됐다. 전년도 총 문의 건수는 200건으로, 1년 만에 2배가 증가했다. 또 문의 케이스 3건 중 1건(34%)은 영어권에서 접수되고 있는 것으로 나타났다. 하지만 분쟁이 중재로 해결된 사례는 전체 문의 건수의 25%인 46건에 그쳐 여전히 한인들이 분쟁에 적극적으로 대처하지 않는 것으로 파악됐다.

지난 해 동안 가장 많았던 분쟁은 아파트 및 상점 건물주와 세입자와의 갈등으로 전체의 37%이며, 그 뒤로 물건을 구입한 소비자와 업주간의 분쟁(34%)으로 조사됐다. 시 및 카운티 정부에서 발부 하는 공공요금과 소비자와의 갈등도 전체 건수의 10%를 차지하고 있었다.

에스더 박 KAC 홍보 디렉터는 “소비자 권리에 대한 인식이 많이 나아졌지만 여전히 많은 한인들이 영어구사가 힘들고 어렵다는 이유로 소극적으로 대처하거나 케이스 진행을 중단하곤 한다”며 “이 때문에 소비자에 대한 권리를 알리는 데 노력하고 있다”고 말했다.
이와 관련 그레이스 유 KAC 사무국장은 “한인들의 이같은 태도는 자녀들에게도 영향을 미쳐 학교에서 문제가 발생할 경우 소극적으로 대처하는 경우가 많다”며 “문제가 발생했거나 이의가 있다면 적극적으로 대처할 것”을 강조했다.

4.29분쟁센터(문의 :213-365-5999)는 분쟁 문의가 접수되면 양쪽이 모두 참석하는 회의를 열어 합의에 이르도록 중재하는 서비스를 제공하고 있다. 분쟁 사안에 따라 차이가 있지만 변호사 수임료를 제외한 분쟁조정 비용은 대부분 무료다.

그레이스 유 사무국장은 “자원봉사자 모두 분쟁조정 프로그램을 수료한 공식 중재인”이라며 “학생-학생 미성년 피해자-가해자 이웃 간의 분쟁 등 기존 조정 프로그램 외에도 교회-교회 간이나 교회 내에서 일어나는 분쟁도 맡고 있는 만큼 많이 이용할 것”을 강조했다.
4•29분쟁센터는 이중언어를 구사하는 분쟁 조정자 7명 외에 인턴을 채용해 분쟁건을 접수받고 있다.


문의: LA주택 관련 법률상담센터(LA Center for Law & Justice(Housing) 323-980-3500, 3550 Wilshire 15층)









 





임대료 인상시 30일 전에 서면 통보 해야

1년  10% 이상 인상시 60일 전 통보 

아파트 렌트를 하기 전에 제일 먼저 점검해야 하는 것이 있다. 우선 벽이나 바닥의 금 전기 배선 불량 지붕 누수 결함이 있는 난방/냉방 장치를 점검하고 만약에 손상된 부분들이 있다면 사전에 사진을 찍어두고 그곳으로 이사 가기 전에 이미 그런 손상이 존재했다는 것을 증명하는 것이다.
또한 임대차 계약서(RENTAL AGREEMENTS)를 사전에 충분히 이해하고 싸인 하도록 하는 것이다. 계약에는 두 종류가 있다. 먼저 ‘리스’가 있는데 보통 1년을 정해진 기간으로 한다.

세입자가 리스 조건을 위반하지 않은 이상 그리고 리스 계약에 달리 명시되어 있지 않은 이상은 아파트나 주택의 소유주(임대주)가 렌트를 임의로 올릴 수 없고 소유주는 리스가 만료될 때까지 이사를 요구할 수도 없다. 또한 월 단위로 하는 임대차 계약서는 정해진 기간이 없다. 세입자가 이사하기로 결정하거나 소유주가 이사를 요구하기 전까지 지속하며 렌트를 매달 내는 경우 이사를 나가기 30일 전에 소유주에게 서면으로 통지해 주어야 한다.

시큐리티 디파짓(Security deposit) 환불에 있어서는 이사 나가기 전에 세입자가 깨뜨린 유리창을 교체한다든지 하는 경우 등에 사용될 수 있다. 만약 아무런 손상을 입히지 않았다면 보증금은 세입자에게 반환되어야 하고 종종 청소에 대한 비용이나 예치금을 요구하기도 하는데 리스 계약서에 그런 비용이 반환되지 않는다고 나와 있으면 이는 불법이다. 임대료 인상시에는 반드시 30일 전에 세입자에게 서면으로 통보를 해줘야 하며 임대료가 12개월 이내에 10% 이상으로 인상될 경우에는 60일 전에 통보해야만 한다. 세입자가 임대료를 정시에 납부하지 않았거나 금액이 모자랄 경우 소유주는 세입자에게 임대료 납부 또는 부동산 퇴거를 명하는 3일 통지를 반드시 서면으로 보내야 하고 통지에는 관련된 주택과 납부할 임대료 금액이 정확히 명시되어야한다. 신법의 규정에 따라 3일 통지에는 임대료를 납부하는 방법에 관한 설명 즉 주소 사람 소유주가 임대료를 수령할 수 있는 시간 가능한 납부 형태(수표 머니 오더 등)가 포함되어야 한다.

불법 점유란 임대주가 부동산에서 세입자를 퇴거하기 위해 제기하는 소송의 법적 명칭이다. 퇴거 소송에는 몇 가지 가능한 근거가 있을 수 있다. 하나는 방해조치 부동산 파손 애완동물 보유 등 세입자가 소유주와의 리스 또는 임대 계약의 일부 규정을 준수하지 않은 경우가 해당된다. 또 하나는 세입자가 임대료를 기한 내에 납부하지 않은 경우이다. 세 번째 가능성은 임대를 해제한다는 합법적 통지를 받은 후에도 세입자가 부동산을 점유하는 경우다. 만약 세입자가 건물에 수리 불능의 일을 행하는 등 세입자의 과실이 허용 시한 내로 시정될 수 없는 성격의 것일 경우는 제외된다.

집주인이 세입자가 렌털 유닛에 대한 문제를 제기하는 것에 대한 보복으로 세입자를 쫓아내는 것에 대해 캘리포니아 주법 (338)은 세입자를 보호하고 있다. 세입자가 렌트비를 채납한 적이 없고 집주인과 세입자 간에 과거 1년 사이 2번 이상의 분쟁이 없었음을 증명하는 증거를 제시하도록 하고 있다. 집주인이 충분한 증거를 갖고 있다고 하더라도 재판관이나 배심원들이 집주인의 조치가 합당한지 여부를 판가름하도록 하고 있다.

주법과 연방법은 불법적인 집주인들의 행동으로부터 세입자들을 보호하기 위해 HUD의 공정주거법을 통해 도움을 받을 수가 있겠고 또한 무료로 법적인 상담을 제공하는 많은 기관들로부터 도움을 요청 할 수도 있다.
(출처: 살롬센터213-380-3700)


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