[기획취재]한국정부 소유 재외공관 부동산보유 실태 분석

■ 뉴욕 총영사관저 40년만에 40배 폭등

■ 유엔대사관저도 25년만에 5배나 올라

■ LA총영사관저는 시세 폭 큰변화 없어

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60만불 매입 총영사관관저,
30년만에 4800만불 ‘대박행진’

한국정부가 대사관과 총영사관등 공관과 관저를 구입하는 재외공관 국유화사업이 뉴욕에서 대박을 치고 있다. 외교부가 뉴욕지역에 매입한 유엔대사관저, 뉴욕총영사관저의 시가가 매입당시보다 최소 5배에서 최대 30배 이상 폭등한 것으로 나타났다. 반면 LA총영사관저는 가격변동이 크게 없는 것으로 나타나, 뉴욕 맨해튼에 전세계의 돈이 몰리면서 부동산값이 천정부지로 치솟는 덕에 국유화사업 대박신화를 낳았다는 분석이다. 물론 다른 나라도 마찬가지다. 프랑스정부는 유엔주재 프랑스대사의 관저를 매입시가보다 무려 120배정도 오른 값에 매도, 국고에 큰 도움이 되기도 했다. 반면 외교부가 소유 중이던 뉴욕지역 관사 중 1개는 15년전 매도, 백배대박의 기회를 놓친 것으로 안타까움을 더해주고 있다.
한국정부의 해외공관 관저 소유 실태 상황을 집중 취재해 보았다.
박우진(취재부기자)

▲ 뉴욕총영사관저

▲ 뉴욕총영사관저

외교부가 현재 뉴욕지역에 소유 중인 관사는 유엔대사 관저, 뉴욕총영사관저, 유엔공사 관저 등 모두 4채 정도로 파악되고 있다. 이중 뉴욕총영사관저는 뉴욕 맨해튼 80가에 위치한 타운하우스로 지난 1977년 매입했다. 본보가 뉴욕등기소 확인결과 이 건물은 1978년 1월 30일 뉴욕시 랜드마크로 지정됐다는 서류만 있을 뿐 다른 부동산과는 달리 계약서등은 등기돼 있지 않았다. 아마도 뉴욕시가 계약서등을 실수로 등기하지 않은 것으로 추정된다.

반면 외교부사료 확인결과 뉴욕총영관 관저매입은 1976년부터 추진돼 1977년 완료된 것으로 나타났다. 외교부는 ‘주뉴욕총영사관 관저매입, 1977’이란 서류철을 보관하고 있으며, 이 서류철에는 재외공관 국유화계획 수정협의[국고채무 부담행위], 주뉴욕총영사관 관저매입, 주뉴욕총영사관 관저 구입, 재외공관 국유화사업에 관한 협조의뢰, 재외공관 국유화계획에 따른 협조의뢰, 주뉴욕총영사관 관저구입결과 통보 등의 공문의 포함된 것으로 확인됐다.

50만불에 매입 현재 시세 2천만불

뉴욕총영사관저의 소재지는 그야말로 요지 중 요지다. 이른바 맨해튼 어퍼이스트사이트의 80가로 외교관들의 관저와 부호들의 저택이 몰려 있는 곳이다. 특히 뉴욕총영사관저는 센트럴파크와 5애비뉴를 사이에 두고 사실상 맞붙어있다. 센트럴파크에서 5애비뉴 3차선 길을 건너서 건물 2-3개를 지나면 총영사관저인 것이다. 이 주택이 대지가 가로 20피트, 세로 백피트이며, 건물은 가로 20피트, 세로 70피트로 지어져 있다. 1920년 지어진 5층 건물로 건평은 6427평방피트, 약 181평인 것으로 확인됐다.

그렇다면 한국정부는 이 건물을 얼마에 구입했을까. 계약서가 없기 때문에 정확한 매입가격은 알 수 없지만 1977년이라는 구입 시기, 비슷한 시기에 비슷한 규모의 타운하우스의 거래가격 등으로 미뤄보아, 아무리 비싸도 50만달러를 넘지 않는 것이 확실해 보인다. 뉴욕시가 이 건물에 부과한 2015년 7월 1월부터 2016년 6월 30일까지 1년 치 재산세는 13만9109달러지만, 외교공관이므로 세금납부가 면제된다. 뉴욕시가 세금부과를 위해 평가한 이 건물의 가격은 324만2천달러였다. 하지만 이는 건물에 대한 재감정 등을 하지 않았기 때문이다. 뉴욕총영사 관저 바로 인근의 비슷한 주택은 뉴욕시가 최소 2천만달러에서 최대 2천4백만달러로 평가한 것으로 확인됐다. 1977년께 50만달러이하에 구입한 관저가 2천만달러라면 40년만에 40배가 오른 것이다.
뉴욕총영사관저에서 센트럴파크쪽으로 한 채 건너에 있

는 니제르 대사관저는 6층에 건평이 가로 25피트에 세로백피트였다. 뉴욕총영사관보다는 약간 큰 건물이다. 뉴욕시 평가가격은 2199만5천달러였다. 뉴욕총영사관저와 맞붙은 주택, 즉 니제르 대사관저와 뉴욕총영사관저사이의 주택은 6층에 건평이 가로 22피트, 세로 96피트로 확인돼 뉴욕총영사관보다 약간 크다. 뉴욕시의 이 건물 평가가격은 2189만7천달러였다. 실제로 이 건물은 2012년 1900만달러에 거래된 것으로 확인됐다.

유엔대사관저 약 25년만에 4 배 상승

또 뉴욕총영사관저보다 한 블록 더 동쪽, 쉽게 말하면 센트럴파크에서 두 블록 떨어진 80가 주택으로 입지조건 면에서 뉴욕총영사관저보다 훨씬 안 좋지만 가격은 2천만달러가 넘는다. ‘49이스트 80스트릿’ 주택은 건평이 가로 25피트, 세로 65피트에 5층이다, 뉴욕시 평가가격은 2300만2천달러였다. 이 주택 인근의 ‘53이스트 80스트릿’의 주택은 건평이 가로 22피트, 세로 65피트로 5층이다. 건평만 따지면 뉴욕총영사관저와 사실상 일치한다. 뉴욕시의 이 주택 평가가격은 2004만7천달러였다. 즉 뉴욕총영사관저보다 입지조건이 안 좋은 동일규모의 주택이 2천만달러인 것이다. 따라서 뉴욕총영사 관저의 가치는 최소 2천만달러, 최대 2200만달러정도이며 실거래가는 이보다 더 높다. 뉴욕총영사가 실제 거주해야 하는 공간이므로 40년만에 40배의 대박이 실현됐다고 말할 수는 없지만 적어도 장부상 가치로는 그야말로 40배 대박을 친 것이다.

▲ 유엔사무총장관저

▲ 유엔사무총장관저

유엔대사관저도 빼놓을 수 없다. 유엔대사관저는 뉴욕맨해튼 71가에 위치해 있다. 뉴욕총영사관저와 마찬가지로 외교관 밀집지역인 어퍼이스트사이드인 것이다. 그러나 유엔대사관저는 센트럴파크와의 거리를 따지자면 두 블록 떨어져 있어서 입지조건은 뉴욕총영사관저보다 못하다. 뉴욕총영사관저는 문 열고 나가서 몇 발짝 걸으면 센트럴파크인 반면 유엔대사관저는 횡단보로들 건너 두블락 걸어가야 되는 것이다.

뉴욕등기소 조회결과 한국정부는 이 타운하우스를 지난 1992년 3월 16일 1083만5천달러에 매입한 것으로 확인됐다. 매매계약서에 매입가격은 기록돼 있지만 양도세와 맨션택스, 이른바 호화세는 정확히 명시돼 있었다. 양도세 4만3340만달러에 맨션택스 10만8350달러등 모두 15만1690달러의 세금이 매도자에게 부과됐다. 맨션택스는 백만달러이상의 주택에 한해 거래가의 1%가 부과된다. 이 거래에서 맨션택스가 10만8350달러 부과된 것으로 명시돼 있어 매매가는 그 백배인 1083만5천달러인 것이다.

이 타운하우스는 1899년 지어진 6층 건물로 대지는 가로가 34피트, 세로가 100.42피트이며 건물은 가로 34피트, 세로 70피트로 지어져 있다. 건평은 만2715평방피트, 약 357평으로 확인됐다. 뉴욕총영사관저보다 1개층이 더 많고 건평은 두배나 넓다. 이 주택역시 1982년 7월 20일 뉴욕시의 랜드마크, 즉 사적지로 지정될 만큼 유서깊은 건물이었다. 이 건물의 1년치 재산세는 27만8820달러지만 면세혜택이 부여됐다. 하지만 뉴욕시가 평가한 이 건물의 가치는 무려 3601만9천달러였다. 매입한지 약 25년만에 약 4 배가 오른 것이다. 뉴욕총영사관저 오름세에는 미치지 못하지만 대박이다. 또 실거래가는 5천만달러를 훨씬 넘기 때문에 5배 올랐다는 분석이다.

프랑스대사관저 30년만에 80배 대박쳐

이처럼 뉴욕총영사관저는 40년에 40배, 유엔대사관저는 25년만에 5배에 달하는 대박신화를 이뤘다. 연방노동부가 1913년부터 2015년까지의 소비자물가상승률을 고려, 화폐가치를 따질 수 있도록 한 CPI계산기는 미국정부가 공식적으로 사용하는 인플레이션 계산기이다. 이에 따르면 1977년 1달러는 2016년 3.91달러의 가치가 있으며, 1992년 1달러는 2016년 현재 1.69달러이다. 즉 우리정부가 뉴욕총영사관저를 매입한 뒤 약 40년간 물가는 3.9배 올랐으며 유엔대사관저 구입때부터 25년간 물가는 1.69배 오른 것이다. 이 물가상승률과 비교하면 뉴욕총영사관저는 액면가로 40배, 물가상승률보다 10배나 더 오른 것이다. 그러니 대박이 아닐 수 없다.

뉴욕지역 관저의 대박사례는 비단 우리나라뿐이 아니다. 대표적인 대박사례는 유엔주재 프랑스대사관저에서 찾을 수 있다. 특히 프랑스정부는 예산감축을 위해 이 관저를 매각해 실제로 이익을 실현했다는 점에서 명목상의 대박이 아닌 현실화된 대박이라는 점에서 세계 각국의 주목을 끌고 있다.
프랑스 정부는 지난 1978년 맨해튼 740 파크애비뉴의 13층과 14층 듀플렉스를 60만달러에 매입했다. 이른바 고급 코압의 방18개짜리 듀플렉스를 구입한 것이다. 이 코압은 존 F 케네디 대통령미망인이 재클린 오아시스등 미국은 물론 세계각국의 부호가 입주한 초호화 코압으로 유명하다.

▲ 왼쪽은 유엔대사관저,  오른쪽은 유엔대사관저 매입계약서

▲ 왼쪽은 유엔대사관저, 오른쪽은 유엔대사관저 매입계약서

프랑스정부는 적자가 가중되자 지난 2014년 이를 매각하기 위해 부동산시장에 내놨다. 당시 프랑스 정부가 희망매도가격은 4800만달러였다. 매입가격의 80배에 달했다, 그러나 실제매각액을 보면 입이 다물어 지지 않는다. 뉴욕시 등기소 확인결과 이 듀플렉스는 2014년 8월 19일 7127만7500달러에 팔린 것이다. 프랑스정부의 매입액 60만달러와 비교하면 119배가 오른 것이다. 차액이 무려 7070만달러에 달한다. 프랑스정부는 이중 2천만달러 상당으로 반기문 유엔사무총장 관저가 있는 이스트리버강가에 새 관저를 매입했다. 그러고도 5천만달러 상당이 남은 것이다. 120배 대박신화란 그야말로 기적같은 것이다.

프랑스정부의 120배 대박, 한국정부의 40배 대박등은 이 관저가 뉴욕의 맨해튼에 위치해 있기 때문에 가능한 것이다. 전세계의 돈들이 맨해튼으로 몰려들면서 맨해튼의 부동산값이 천정부지로 치솟고 있기 때문에 대박신화가 창출된 것이다. 특히 2008년 글로벌 금융위기이후 중국자본이 대거 맨해튼 부동산시장으로 몰려들었기 때문이다. 2010년께부터 다시 부동산경기가 좋아지는 데다 중국자본이 기름을 부은 격이 되면서 활활 타오른 것이다. 땅은 확대재생산되지 않는 다는 점에다 특히 맨해튼은 확장이 불가능한 섬이라는 지역적 특성도 대박신화에 일조했다.

LA총영사 관저만 큰 폭 변동 없어

이 같은 사실은 LA총영사관저의 가격을 살펴보면 단번에 확인할 수 있다. LA총영사관저는 627 사우스 로스모어 애비뉴에 위치한 2층짜리 주택이다. 1927년 지어진 이 주택은 건평이 5919평방피트, 역 166평이다. 그러나 LA카운티가 평가한 이 건물의 가치는 불과 41만7천여달러에 불과하다. 시세를 고려하더라도 2백만달러를 넘기 힘들다는 것이 부동산 전문가의 분석이다. 만약 50만달러에 매입했다고 하더라도 4배이상 오르지 않은 것이다. 그러나 실제 매입가는 50만달러는 훨씬 넘는다는 것이 정통한 소식통의 전언이다. 2-3배 오른 데 그친 것이다.

▲ 프랑스가 120배 수익을 올린 유엔주재 프랑스대사관저

▲ 프랑스가 120배 수익을 올린 유엔주재 프랑스대사관저

한국정부도 뉴욕지역 관저구입에서 대박신화만 있었던 것은 아니다. 뉴욕등기소 서류를 검토한 결과 한국정부는 약 백배정도의 대박기회를 놓쳤다는 안타까운 사실이 확인됐다. 외교부는 박정희대통령 시해사건 직후인 1980년 1월 22일 맨해튼 유엔본부 인근의 비크만플레이스의 6층주택을 매입했다. 당시 매입계약서의 세금은 1650달러여서 매입액은 41만2500달러임이 확실시된다. 그러나 외교부는 2001년 6월 7일 이 주택을 매도했다. 매도계약서에 매매액이 기록돼 있지 않으므로 세금으로만 추정이 가능하다. 뉴욕주 양도세금은 3만5280달러로 기록돼 있다. 따라서 매도가격은 882만달러인 것이다. 그러나 만약 이 세금에 맨션택스가 포함돼 있다면 매도가격은 250만달러상당으로 추정되며 이 경우 수익은 훨씬 작아진다. 하지만 맨션택스포함여부가 확인되지 않으므로 양도세만 적용, 882만달러로 추산한 것이다. 매도계약서는 지난해까지 뉴욕총영사로 근무했던 손세주씨가 당시에는 영사로서 서명한 것으로 돼 있다. 41만달러짜리가 880만달러에 팔렸으니 21년만에 약22배의 수익을 올렸다. 특히 이 관저는 실제 매매가 이뤄졌으므로 수익이 실현됐다. 22배 대박을 창출한 것이다. 아마도 한국정부의 장부상 이익이 아닌 실제 관저매각으로는 최대의 수익률을 올린 사례로 분석된다.

이 주택은 대지가 가로 20.42피트, 세로 백피트에 건물은 가로 20피트, 세로 47피트로 총 건평은 약 6200평방피트, 170평정도이다. 현재 뉴욕시가 평가한 이 주택의 가치는 1208만5천달러였다. 이 건물은 맨해튼 유엔본부가 끝나는 47가에서 3블락떨어진 50스트릿과 51스트릿사이에 있다. 애비뉴상으로 볼때 유엔본부와 일직선상이다. 그래서 유엔대사들의 거주지로서는 최적의 위치인 것이다. 또 이스트리버와 맞붙어 있어 경관도 더 없이 좋은 곳이다. 그래서 불상사가 발생했다.

박정희 큰 딸 소유저택 정부 떠안아 대박

천혜의 입지적 조건 때문에 한국정부의 22배 대박은 12년 뒤 조족지혈, 새발의 피였다는 사실이 드러났다. 지난 2013년 7월 12일 카타르 정부가 이 주택을 무려 3435만달러에 사들인 것이다. 당초 이 건물을 매각할 당시 소유주는 4850만달러를 불렀다고 한다. 그런데 1400만달러정도를 깍아서 3435만달러가 된 것이다. 이미 지나간 일이지만 만약 한국정부가 이 주택을 팔지 않았다면 약 33년만에 83배의 수익을 올릴 뻔 했던 것이다. 한국정부는 백년에 한번 올까 말까한 기회를 놓쳐버린 것이다. 물론 관저의 수요 등 여러가지 점을 감안한 조치였겠지만 안타까운 일이 아닐 수 없다.

▲ 유엔대사관저 CO

▲ 유엔대사관저 CO

이외에도 한국정부는 뉴욕주 웨스트체스터카운티에도 관저를 매입한 적이 있었다. 엄밀히 말하면 박정희 전대통령의 큰딸이 불법 매입했던 주택을 한국정부가 떠 안았던 것이다. 그러나 이 주택도 결국 대박을 쳤다. 박전대통령의 큰 딸인 박재옥씨는 1976년 8월 17일 ‘5 DOLMA DRIVE. SCARSDALE’의 집을 20만달러에 매입했으나 뉴욕타임스가 ‘박대통령이 망명해서 거주할 집이라는 소문이 있다’고 보도한데 이어 코리아게이트가 터지면서 박대통령의 사위, 즉 박재옥씨의 부군인 한병기씨에 대한 의회소환이 예상되자 이를 한국정부에 부랴부랴 팔았던 것이다. 한국정부는 1977년 5월 9일 이 주택을 박재옥씨로 부터 20만5천달러에 매입한 것으로 확인됐다. 그 뒤 한국정부는 20년간 이 주택을 보유하며 유엔대사관저, 뉴욕총영사관저 등으로 이용하다 1997년 10월 17일 매도했다. 당시 박노수 뉴욕총영사가 서명한 매매계약서에는 매도가가 백70만달러로 기재돼 있었다. 20년만에 8.5배 수익을 올린 것이다. 따라서 박대통령딸의 해외부동산 불법매입이 뜻하지 않게 한국정부에 큰 수익을 안겨준 것이다.

뉴욕 한국문화센터 건립대지 최소 20배 이상

이외에도 현재 한국정부는 지난 1988년 8월 23일 매입한 맨해튼의 코린티안콘도와 뉴저지에 유엔공사 관저로 구입한 단독주택 등을 보유하고 있다. 또 유엔공사용으로 2011년 6월 28일 뉴욕 맨해튼 콘도를 매입했다가 2014년 6월 6일 부랴부랴 이를 매도하기도 했다. 특히 한 채의 관저는 예산과 관련한 엄청난 비밀을 안고 있다.

한편 반기문유엔사무총장은 맨해튼 서튼플레이스의 사무총장관저를 이용하고 있다. 이 관저는 1920년 지어진 것으로 유엔은 JP모건체이스의 상속인으로 부터 1972년 이 건물을 기증받아, 사무총장 관저로 사용하고 있다. 대지가 가로 40피트, 세로 70.25피트, 건물은 가로 40피트, 세로 70피트로 지어진 4층건물로 건평은 만1240만평방피트, 약 316평이다. 뉴욕시 평가가격은 895만천달러지만, 인근주택 거래를 감안하면 1500만달러에서 최대 2천만달러에 육박한다는 것이 전문가의 의견이다.

반총장 관저 두집 건너의 주택은 크기가 똑 같지만 1642만5천달러로 평가된 것도 이를 입증한다. 유엔대사, 뉴욕총영사와 비교하면 유엔대사가 유엔총장보다 관저가 조금 큰 셈이다.
이처럼 외교부의 국유화사업은 뉴욕지역의 경우 장부상으로 큰 수익을 올린 것으로 확인됐다. 하지만 비크만플레이스의 관저를 팔지 않았다면 3천만달러이상, 80배의 수익을 올렸을 텐데 하는 아쉬움이 남는 것이다. 관저 외에도 유엔대사관은 1992년 부지를 매입, 유명건축가 아이 엠 페이의 설계로 지어진 우리의 건물이며, 한국문화센터건립을 위해 맨해튼 32가에 나대지를 매입하기도 했다. 맨해튼이라는 특수성상 이 지역에 매입한 한국정부의 부동산은 적어도 장부상으로나마 큰 수익을 낼 것으로 기대된다.

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