뉴욕 동부관광, 샤론스프링스 온천개발 재도전의 꼼수

■ 2005년 75만달러에 폐허호텔 4개 매입 후

■ 10년간 제자리걸음 끝에 또 개발계획 발표

■ 일부호텔은 붕괴위험 - 개보수로는 힘들듯

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매년 개발계획만 발표
첫 삽도 뜨지 못하고 빈말만…

뉴욕 동부지역의 최대 한인관광회사인 동부관광이 10년째 제자리걸음만 계속하고 있는 샤론스프링스 유황온천에 대해 또 다시 대대적 개발계획을 발표, 대규모 온천리조트가 현실화될지 관심이 집중되고 있다. 동부관광은 지난 2005년부터 뉴욕주 샤론스프링스에 폐업한 호텔4개를 75만달러에 매입한 뒤 지금까지 4-5차례에 걸쳐 개발계획만 발표하면서 10년을 끌어왔다. 조사장은 10년만인 지난해에야 65만달러를 투입, 석면제거공사 등을 한데 이어 20년간 세금감면혜택을 요청했지만 타운측은 조사장이 지난 10년간 빈말만 계속해 왔다며 강한 불신을 드러내는 등 앞날이 순탄치 많은 않은 실정이다. 특히 조사장이 지난 2005년 법인명의로 매입한 온천개발부지 바로 옆의 땅을 지난해 조사장 부인명의로 매입한 것으로 밝혀져 ‘알박기’의혹이 일고 있다. 조사장이 만약 온천리조트개발에 성공한다면 연 3만명에 달하는 동부관광 나이아가라 관광객을 온천으로 유치함으로써 막대한 돈을 벌게 되지만, 또 다시 실패하게 되면 조사장뿐 아니라 한국인 이미지도 타격을 입게 된다. 샤론스프링스온천개발 그 내막을 살펴본다.
박우진(취재부기자)

지난달 25일 동부관광은 270년 역사를 지닌 미 동부 최대유황온천휴양지 샤론스프링스를 초대형한국식 종합리조트타운으로 재개발한다고 밝혔다. 샤론스프링스개발사업은 지난달 12일자 <선데이저널> 1026호 ‘조규성사장 변호사비 미지급소송 완패전말’에서도 언급됐던 바로 그 사업이다. 조규성 동부관광 사장이 100% 지분을 소유한 샤론스프링스사[SHARON SPRINGS INC]는 뉴욕주 업스테이트 스코하리카운티의 샤론스프링스 온천지구 28에이커부지에 ‘샤론스프링스 스파 앤 리조트’ 타운조성을 위해 지난 1일 착공식을 가졌다. 샤론스프링스측은 1단계로 2017년 하반기까지 2만6천스퀘어피트규모의 임베리얼베스 앤 스파빌딩을 고급찜질방시설과 VIP사우나 및 마사지시설, 대중탕, 노천탕, 식당, 카페 등 종합위락시설로 개조한다고 강조했다.

▲(왼쪽) 애들러호텔 ▲ 임페리얼베쓰하우스

▲(왼쪽) 애들러호텔 ▲ 임페리얼베쓰하우스

찜질방은 황토방, 소금방, 수면실 등 한국식으로 지어지고 객실 80개 규모의 콜럼비아호텔을 현대화하는 리모델링도 진행한다고 밝혔다. 2단계는 5층 규모, 객실 120개 규모의 애들러호텔을 5스타급 호텔로 개보수하며, 3단계는 골프장개발과 레저문화공간이 들어서는 대규모종합위락문화시설로 조성한다는 것이다.

▲ 2014년 2월 샤론타운 보드미팅회의록 - 조사장측은 당초 보수해서 개장할 예정이던 콜럼비아호텔은 석면이 발견돼 모두 철거하고 재건축하기로 했으며, 20년간 세금감면혜택을 희망한다고 밝혔다

▲ 2014년 2월 샤론타운 보드미팅회의록 – 조사장측은 당초 보수해서 개장할 예정이던 콜럼비아호텔은 석면이 발견돼 모두 철거하고 재건축하기로 했으며, 20년간 세금감면혜택을 희망한다고 밝혔다.

사용불가 호텔들 75만불에 매입

동부관광이 온천리조트개발을 추진 중인 샤론스프링스는 연방정부가 국가사적지로 지정한 유황온천지역으로 율리시스 그랜트, 테오도르 루즈벨트등 미국대통령들도 찾았던 온천으로 유명하다. 본보확인결과 조규성 동부관광사장은 지난 2005년 5월 17일 뉴욕주에 ‘샤론스프링스사’를 설립한 뒤 40일 후인 6월 27일 야르코니패밀리로 부터 7개부동산을 75만달러에 사들인 것으로 밝혀졌다.

이 7개 부동산의 전체 면적은 동부관광이 밝힌 28에이커가 아니라 29.66에이커이며 2016년 현재 카운티가 재산세 평가를 위해 책정한 감정가격은 45만5천달러였다. 즉 동부관광은 애들러호텔, 워싱턴호텔, 콜럼비아호텔, 임페리얼배스 등 모두 4개 호텔과 인근 나대지를 75만달러에 매입한 것이다. 객실이 수백여개에 달하는 호텔이 고작 75만달러에 팔렸다는 것은 그만큼 이들 호텔들이 낡아서 사용이 불가능하다는 것을 의미하는 것이다.

애들러호텔은 대공황직전인 지난 1927년 건축된 5층 규모, 객실 120개 규모의 스페인스타일의 건물이다. 루이 애들러는 1927년 25만달러를 투입해 이 호텔을 신축해 운영하다 1951년 마이애미비치의 호텔리어인 버나드 위더에게 25만달러에 팔았고, 다시 1971년에는 야르코니패밀리에 7만5천달러에 팔렸다. 야르코니패밀리는 지난 2004년 여름까지 이 호텔을 운영하다 문을 닫았고, 그 다음해 조사장이 5만달러에 매입한 것이다. 본보가 확보한 매매계약서에 따르면 야르코니패밀리는 ‘야르코니스 애들러호텔’명의로 보유한 이 호텔을2005년 6월 27일 샤론스프링스에 매도했다. 또 이 호텔 외에 워싱턴호텔, 콜럼비아호텔, 임페리얼베쓰, 나대지 3필지등 모두 6개 부동산은 같은 날 야르코니패밀리의 ‘샤론스프링스화이트서퍼스파’사가 샤론스프링스에 70만달러에 매도한 것으로 확인됐다.

▲ 2016년 1월 6일 샤론타운 보드미팅회의록 - 조사장측은 2015년 65만달러를 투입, 임페리얼베쓰하우스등 일부건물 석면제거와 철거를 완료했으며 2017년 하반기나 2018년 완공할 것이라고 밝혔다.

▲ 2016년 1월 6일 샤론타운 보드미팅회의록 – 조사장측은 2015년 65만달러를 투입, 임페리얼베쓰하우스등 일부건물 석면제거와 철거를 완료했으며 2017년 하반기나 2018년 완공할 것이라고 밝혔다.

매년 가능성 없는 거창한 계획만

애들러호텔 등을 매입한 조사장은 2007년 4월 기자회견을 통해 1200만달러를 투자해 18개월 내에 임페리얼베스와 애들러호텔 보수공사를 마치고 재개장할 것이라고 밝혔다.
조사장은 이 프로젝트가 완성되면 손님이 하루 7백여명에 이를 것이라고 예상했다. 당시 이 온천리조트의 설계는 맨해튼의 한인 건축설계업체 디아크가 맡았고, 디아크의 해럴드 신이 프로젝트 매니저로 참석했었다. 그러나 공사는 전혀 진행되지 않았다.

조사장은 그다음해인 2008년초에는 기존호텔을 보수해서 재개장한다는 계획을 전면 변경, 3억5천만달러를 투자해 11층 건물 2개를 신축한다는 엄청난 계획을 밝혔다. 조사장은 기존 호텔들에 대한 철거를 곧 시작할 것이며 전체 프로젝트에 최소 5년, 최대 7년이 걸릴 것이라고 밝혔다. 이처럼 거창한 계획을 밝혔지만 이 계획은 또 공염불로 끝났다. 첫 삽도 뜨지 못한 것이다. 이때는 이미 애들러 호텔과 임베리얼베스등의 건물이 부분적으로 붕괴돼 긴급보수공사가 필요한 시점이었다는 것이 샤론타운의 판단이었다.

그 뒤 2013년 또 다른 계획이 타운에 제출됐다. 이번에는 애들러호텔의 재개발계획 등은 아예 빠지고 스파(SPA)에만 집중됐다. 임페리얼베스를 보수해서 사용한다는 것이었다. 그러나 또 2014년 말까지 공사는 전혀 진척되지 않았다. 10년간 개발청사진만 앵무새처럼 반복됐고 실제로는 아무 성과가 없었던 것이다. 75만달러에 7개부동산만 매입했을 뿐 개발은 전혀 이뤄지지 못한 것이다. 잊힐 만하면 대형온천을 개발한다는 발표만 계속한 것이다.

조사장측은 지난 2008년 1월 16일 뉴욕주정부의 ‘리스토어뉴욕기금’ 50만달러를 배정받았으나 사업이 추진되지 않으면서 기금수혜는 무산됐고 2009년 8월 2일 또 다시 뉴욕주로 부터 100만달러의 기금을 배정받았지만 역시 무산됐다. 당시 조사장측은 1927년 건축된 임페리얼베스하우스 재개발을 통해 샤론스프링스빌리지에 100개의 일자리를 창출한다는 계획을 제출, 100만달러를 배정받았었다. 당시 뉴욕주산하 ‘엠파이어개발공사’는 조사장측이 스파 4만1200스퀘어피트, 노천사우나 6400스퀘어피트등 모두 5만스퀘어피트규모를 재개발한다고 밝혔었다. 결국 이 계획이 실천에 옮겨지지 않았기 때문에 기금은 물거품이 된 것이다.

SBA론 유효 기간지나 재승인 받아야

조사장측은 2013년 9월 노아뱅크로 부터 5백만달러 SBA론 승인을 받았으나 개발이 제자리걸음만 계속함에 따라 재승인을 받아야 할 실정이다.
본보가 샤론타운보드의 보드미팅 회의록을 확인한 결과 지난 2014년 2월 5일 샤론스프링스의 에이든 한과 켄 킴등 2명이 보드미팅에서 브리핑을 통해 ‘해당부동산내 의사오피스를 한국식당으로 개조하며 샤론스프링스온천을 동부관광의 나이아가라 버스투어 경유지에 포함 시키겠다’고 밝혔다. 그러면서 20년간 세금을 감면해 달라고 요청했다. 이른바 PILOT 프로그램의 수혜대상으로 지정해 달라는 것이다. PILOT 프로그램은 ‘PAYMENT IN LIEU OF TAXES’라는 세금감면 프로그램을 말한다. 특정지역에 고용이나 경제발전에 이바지할 경우 재산세 등 세금감면 혜택을 주는 것이다. 만약 파일럿프로그램이 10년간 적용되면 첫 5년간은 50%의 세금만 부과하고 그 이후 5년간은 매년 세금을 인상, 마지막 10년째 되는 해에는 100%의 세금을 부과하는 방식이다. 즉 조사장은 20년간 세금감면혜택을 요청한 것이다. 그러나 또 공사는 진행되지 않았다.

▲(왼쪽) 샤론스프링스 개발조감도  ▲ 파란색원은 샤론스프링스사가 2005년 매입한 부동산, 빨간색원은 2015년 조규성사장 부인이 개인명의로 매입한 부동산, 노란색원은 2007년 조규성사장이 별도법인 샤론스프링스디벌럽먼트를 설립해 매입한 부동산

▲(왼쪽) 샤론스프링스 개발조감도 ▲ 파란색원은 샤론스프링스사가 2005년 매입한 부동산, 빨간색원은 2015년 조규성사장 부인이 개인명의로 매입한 부동산, 노란색원은 2007년 조규성사장이 별도법인 샤론스프링스디벌럽먼트를 설립해 매입한 부동산

그러다 지난해 6월 샤론스프링스가 타운에 다시 개발계획을 제출하면서 마침내 재시동이 걸렸다. 콜럼비아호텔은 철거해서 파킹랏으로, 애들러호텔은 복원하며 임페리얼베쓰는 한국식 온천으로 개발한다는 것이다. 이 계획을 제출함과 동시에 지난해 하반기 석면제거작업등 마침내 공사가 간헐적으로 시작됐다. 지난해 6월2일 샤론타운보드미팅 회의록에 따르면 조사장측은 이날 프로젝트명을 ‘임페리얼베스스파앤 리조트’라고 명명하고 1단계는 콜럼비아호텔철거, 2단계 재건축, 3단계 애들러호텔보수등 단계적으로 진행된다고 밝혔다. 그 뒤 지난해 9월 콜럼비아호텔의 벌목작업 허가를 요청했던 것으로 확인됐다.

샤론타운보드 조사장에 대한 강한 불신

올해 1월 6일 샤론타운보드미팅 회의록에 따르면 조사장측은 프로젝트 매니저를 케빈 리로, 컨설턴트로 조디 자크레브스키로 임명했으며 지난해 3월부터 조사장이 이 법인을 100% 컨트롤하고 있다고 밝혔다. 조사장측은 2015년 하반기에 65만달러를 투입해, 임페리얼베스의 석면제거를 완료하고 일부건물을 철거했다고 설명하고 올해 4월부터 공사를 시작해 2017년 하반기 또는 2018년에 완공할 것이라며 다시 한번 20년 세금감면혜택을 요청했다.

▲ 2016년 2월 3일 샤론타운 보드미팅회의록 -조사장측은 20년 세금감면혜택을 요청했으나 관련위원들은 샤론 스프링스에 대해 좋은 감정을 가지고 있지 않으며 샤론스프링스는 지난 10년간 약속을 제대로 지키지 않았기 때문에 스스로 신뢰도를 잃엏다. 하지만 위원들은 10년간 세금감면혜택을 주는데는 반대하지 않겠다.

▲ 2016년 2월 3일 샤론타운 보드미팅회의록 -조사장측은 20년 세금감면혜택을 요청했으나 관련위원들은 샤론 스프링스에 대해 좋은 감정을 가지고 있지 않으며 샤론스프링스는 지난 10년간 약속을 제대로 지키지 않았기 때문에 스스로 신뢰도를 잃엏다. 하지만 위원들은 10년간 세금감면혜택을 주는데는 반대하지 않겠다.

그러나 타운측의 반응은 조사장측을 못 믿겠다는 것이었다. 2월 3일 샤론타운보드미팅 회의록에는 조사장에 대한 강한 불신이 그대로 기재돼 있다. 세금감면혜택은 최대 10년이상 줄 수 없다는 것이다. 조사장이 요구한 20년기간의 절반에 불과하다. 회의록에는 ‘위원들이 샤론스프링스[조사장 법인]에 좋은 감정을 가지고 있지 않다, 지난 10년간 신뢰를 상실했다’며 위원들이 조사장요구의 절반인 최대 10년의 세금감면혜택에 동의했다고 적고 있다. 조사장측이 10년간 신뢰를 상실했다는 것은 10년간 개발계획만 반복해서 발표하고 공사는 진행되지 않았기 때문으로 풀이된다. 한마디로 어떻게 믿을 수 있느냐는 것이다.

3월 2일 샤론타운보드미팅 회의록에 따르면 조사장측은 스낵바와 식당 퍼밋을 요청했고 세금감면과 관련해서는 샤론타운보드는 10년을 주장한 반면, 빌리지보드는 15년을 주장했으며 결국 15년으로 사실상 결정됐다. 타운에서는 조사장측을 불신했지만 빌리지에서 20년과 10년의 중간인 15년으로 중재한 것이다. 타운측은 세금감면혜택 부여시점을 기준으로 18개월내에 915만달러 상당을 투자하는 조건으로 15년감세혜택을 줄 것이 확실시된다.

자금조달 위해 투자이민 유치 가능성

즉 조사장측은 샤론스프링스 온천단지 개발에 착수했지만 915만달러이상, 최대 1000만달러를 넘을 것으로 보이는 자금마련과 타운보드의 불신을 불식시키는 것이 급선무인 것이다.
뉴욕주 정부의 경제개발기금을 다시 신청하고, SBA론에 대한 승인도 다시 받아야 할 것으로 보인다. 노아뱅크로부터 2013년 받은 SBA론은 7A타입으로, 최대 대출한도가 5백만달러인 점을 감안하면 SBA론을 재신청해도 최대한도의 대출이 이뤄질지는 미지수이다.

조사장이 매입한 부지가 75만달러, 평가가격은 45만달러에 불과하므로 노아은행의 5백만달러 대출은 파격적이라는 것이 금융권의 분석이다. 조사장측으로서는 너무나 좋은 기회였으나 개발이 진행되지 않음으로써 대출은 이뤄지지 않았고, 만약 다시 SBA론 승인을 요청할 경우 5백만달러는 힘들 것이라는 분석이다.
또 일부 부동산전문가들은 조사장이 자금조달을 위해 투자이민을 유치할 가능성도 배제할 수 없다고 예측했다. 투자이민은 한 케이스당 50만달러이므로 10명만 유치하면 5백만달러 투자유치가 가능하다는 것이다. 그러나 과연 한인이민희망자들이 성공여부가 불확실한 샤론스프링스프로젝트에 투자를 할 것인가가 미지수이다. 최근에는 50만달러로 자영업을 하거나, 소형 프로젝트에 투자하기 보다는 수억달러대의 대형프로젝트에 투자하는 경우가 늘고 있다. 대기업이 추진하는 대형프로젝트가 안전하다는 인식이 확산됐기 때문이다.

그러나 조사장측이 SBA론, 뉴욕주 기금, 투자이민유치등을 통해 온천리조트 개발자금을 확보하고 리조트만 개장한다면 승승장구할 가능성이 크다는 분석이다. 조사장 본인은 동부관광이 연간 3만명에서 4만명의 관광객을 나이아가라폴로 유치하고 있다고 밝혔다. 샤론스프링스는 알바니에서 서쪽으로 약 50마일지점, 뉴욕에서 나이아가라로 가는 길목에 있기 때문에, 동부관광이 나이아가라 관광 경유지에 샤론스프링스를 추가해 온천과 식사 등을 즐기게 한다면 큰돈을 벌 수 있다는 것이다. 즉 기존 고객이 연 3-4만명에 달하기 때문에 조사장이 어디를 경유하느냐에 따라 그 지역은 경기가 활성화되고 만약 그 경유지가 조사장 소유라면 땅짚고 헤엄치는 장사가 되는 것이다. 실제 조사장은 나이아가라의 캐나다쪽 지역에 ‘아영가든’이라는 식당을 직영, 짭짤한 수익을 올리고 있다.

조사장 부인 온천부지 매입 알박기 의혹

본보취재결과 한 가지 주목할 점은 조사장의 부인 조영숙씨가 조사장이 샤론스프링스 법인명의로 구입한 온천부지 바로 옆의 부지를 자신의 명의로 구입했다는 점이다. 조사장의 부인은 지난 10월 2일 샤론스프링스의 225 메인스트릿 부동산을 32만5천달러에 매입한 것으로 확인됐다.

▲ 조규성사장의 부인 조영숙씨가 지난해 10월 ‘샤론스프링스’법인이 매입한 부동산과 맞붙은 메인스트릿 부동산을 매입한 증서

▲ 조규성사장의 부인 조영숙씨가 지난해 10월 ‘샤론스프링스’법인이 매입한 부동산과 맞붙은 메인스트릿 부동산을 매입한 증서

부지면적이 0,7에이커, 스코하리카운티 평가가격은 10만달러다. 조사장 부인이 구입한 이 부동산이 더욱 주목받는 것은 조사장이 샤론스프링스법인명의로 구입한 7개 부동산중 하나인 233 메인스트릿과 맞붙어 있기 때문이다. 즉 온천 개발 부지나 다름없는 것이다. 그러나 조사장이 기존법인명의로 이 부동산을 사지 않고 부인이 개인 명의로 이 부지를 매입함으로써 숱한 의혹을 낳고 있다. 물론 부인이 남편몰래, 또는 부인도 투자를 위해 구입했을 수도 있다. 하지만 이는 대규모 개발을 예상하고 그 지역에 미리 작은 부동산을 사두는 ‘알박기’의혹을 피할 수 없다.

현재 타운보드미팅 회의록에 따르면 조사장의 법인인 샤론스프링스는 조사장이 지분 100%를 소유하고 있다고 한다. 현재 이 법인의 재산은 부동산 7채이며, 매입가 기준 75만달러 정도다. 여기에 석면제거, 노후건물 철거 등으로 65만달러가 투자됐기 때문에, 약 140만달러정도를 온천개발에 투입한 상태다. 그러나 앞으로 약 천만달러의 개발자금을 마련하자면 투자유치가 불가피하다. 그렇게 되면 투자유치에 따라 조사장의 지분은 줄어들고 투자자들의 지분이 늘어나게 된다. 즉 이 법인이 조사장 단독주주에서 여러 명의 주주로 구성된 회사로 바뀌는 것이다.

조사장법인이 조사장부인의 부동산이 필요한 경우 현재 조사장이 100%지분을 소유한 상태에서 부동산을 매입하면 조사장이 부담이 되지만 투자를 유치해, 다른 주주들이 들어온 상태에서 부동산을 고가에 매입한다면 주주들이 피해를 보고 조사장측은 큰돈을 챙길 가능성을 배제할 수 없다. 그래서 이른바 ‘알박기’의혹이 제기되는 것이다. 한편으로는 조사장부인이 온천개발지역 부지를 매입한 것은 그만큼 조사장의 온천개발의지가 강하다는 것을 보여주는 강력한 증거가 된다고 볼 수 있다. 조사장부인의 투자는 대형온천리조트 현실화의 증거인 셈이다.

Vpgj직전 호텔을 5성급호텔로 개발 주장

한편 조사장은 지난 2007년 3월 28일 뉴욕주에 ‘샤론스프링스디벨럽먼트’를 설립한 뒤, 4월 4일, 기존 온천부지인근의 2필지, 82,6에이커의 땅을 19만달러에 매입한 것으로 확인됐다. 이 회사 사장도 조규성사장이다. 이 법인은 2011년 7월 27일 폐쇄됐지만 스코하리카운티 정부확인결과 이 2필지 땅은 여전히 이 법인의 소유로 밝혀졌다. 샤론스프링스 다운타운 끝부분에 있는 이 땅은 다운타운전체 면적에 맞먹을 정도의 땅이다. 만약 2005년 매입한 온천지구 개발이 성공한다면 샤론 사프링스는 다시 부활할 것이고 그때 이 땅을 이용한다면 돈방석에 앉을 가능성이 크다. 조사장은 샤론스프링스 온천리조트개발에 사활을 걸고 있는 것처럼 보인다.

샤론스프링스는 온천영업이 중단된 뒤 호텔은 사실상 폐가로 변하면서 일부언론은 고스트타운으로 묘사하기도 했다. 폐허로 붕괴직전인 애들러호텔을 5성급 호텔로 변모시키겠다는 주장등은 지나친 부풀리기라는 비판도 이어진다. 콜럼버이호텔은 보수해서 재개장한다고 주장했지만 타운정부에는 너무 낡아서 철거하고 재건축할 것이라고 보고한 것으로 드러났다. 과연 고스트타운이 대형온천리조트로 재탄생할지 아니면, 또 다시 공수표로 끝날지 귀추가 주목된다.

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