말도 많고 탈도 많았던 한인소유 NJ 팰팍타운 새청사부지로 낙점되기까지 ‘기구한 사연’ 정리

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라디오코리아 전소유주의 뉴저지 팰팍타운 부동산

우여곡절 끝 새청사부지로 수용되기까지

2000년대 중반 뉴욕최대의 부동산재벌로 꼽혔던 다니엘 리가 소유했다 법원경매를 통해 권영대 뉴욕라디아코리아사장과 조규성 동부관광사장의 공동소유가 된 뉴저지 팰리세이즈팍의 폐공장, 사연 많고 곡절 많은 이 부동산이 팰리세이즈팍타운의 신청사부지로 잠정 결정되면서 타운정부에 수용될 것이 확실시된다. 팰팍타운이 사유재산을 수용할 경우 적정수준의 보상가를 지불해야 하는 만큼 시가 720만달러를 호가하는 이 부동산의 보상가가 과연 얼마로 책정될 지 관심과 이목이 집중되고 있다. 또 팰팍타운이 제시하는 보상가가 낮을 경우에는 소송전이 불가피하다는 전망이다. 말도 많고 탈도 많았던 부동산에 또 하나의 곡절이 추가된 기막힌 사연을 짚어 보았다.
박우진(취재부기자)

▲ 팰팍타운정부가 강제수용을 추진중인 27 페이뷰스트릿 폐공장건물

▲ 팰팍타운정부가 강제수용을 추진중인 27 페이뷰스트릿 폐공장건물

지난 1월 2일 뉴저지 팰리세이즈팍 타운의회 개원식, 새해 벽두 첫 회의에서 제임스 로툰도 팰팍시장은 현재의 타운 홀을 대체하는 새로운 타운 홀을 신축할 것이며, 레크리에이션센터와 체육관등을 복지시설까지 포함하는 대규모의 타운 홀이 될 것’이라고 발표했었다. 그로부터 약 7개월이 흐른 지난달 25일, 타운의회가 정기월례회의에서 깜짝 놀랄만한 일이 벌어졌다. 과연 어디에 팰팍시의 새로운 타운 홀이 지어질 것인가 하는 호사가의 입방아속에 전격적으로 신청사 부지가 발표된 것이다.

팰팍타운의회는 이날 타운 홀 새 청사를 27 페어뷰스트릿부지에 짓기로 했다며 이 부동산에 대한 강제수용조례안을 전격 상정한 것이다. 이에 따라 오는 22일, 8월 정기월례회의에서 이 조례안을 표결에 회부할 계획이다.

▲ 팰팍타운정부 새청사 예정지 부동산 소유법인 27페어뷰 유한회사 법인서류를 조회한 결과 권영대 뉴욕라디오코리아사장과 조규성 동부관광사장의 공동소유로 확인됐다.

▲ 팰팍타운정부 새청사 예정지 부동산 소유법인 27페어뷰 유한회사 법인서류를 조회한 결과 권영대 뉴욕라디오코리아사장과 조규성 동부관광사장의 공동소유로 확인됐다.

강제수용조례안 전격 상정 끝 통과

새 청사 예정부지인 27 페이뷰스트릿부지는 2.43에이커 규모다. 얼핏 1개 부동산으로 보이지만 창고형 2층 건물과 나대지등 2개부동산으로 정확한 지번은 팰리세이즈팍 블록 503-17과 504-1이다.
이 부동산은 과거 ‘모클러 오버헤드 도어’사가 사용하던 공장이었으나 현재는 사용하지 않는 폐공장으로 전락한지 오래다.

팰팍타운의회는 타운조례 제 26항, ‘강제수용규정’에 따라 이 부지를 새 청사부지로 정하고 강제수용에 나선 것이다. 이 규정에 따르면 팰팔정부는 학교, 도로, 상하수도시설, 인도 등을 비롯해 타운주민의 공익적 목적에 따른 건물 등을 신축할 경우, 마땅한 부지가 없을 경우, 이를 강제 수용할 수 있도록 하고 있다.

또 이 경우 개인의 사유재산인 만큼 반드시 그 부동산에 대해 합리적인 가치에 해당하는 금액을 보상토록 하고 있다. 팰팍타운의회는 새 청사 부지를 물색했지만 마땅한 자리가 없었기 때문에 부득이하게 현재는 폐공장으로 사용하지 않는 빈 건물인27 페어뷰스트릿 부동산을 새 청사 예정지로 잠정결정한 것이다.

이 부동산이 새 청사 예정지로 결정됨에 따라 오는 22일 회의에서 만약 강제수용조례안이 통과되면 팰팍타운정부는 이 부동산을 강제수용하기 위해 소유주측과 보상가 협상에 나서게 된다. 타운정부와 소유주가 각각 부동산가치평가작업을 통해 산정한 가격을 바탕으로 밀고 당기는 협상에 돌입하는 것이다.

팰팍타운이 올해 초 재산세 부과를 위해 산정한 이 부동산의 가치는 공터가 38만9200달러, 폐공장이 532만1600달러로, 모두 571만800달러에 달한다. 팰팍타운정부가 이 부동산을 새 청사 예정지로 결정한 것도 놀랍지만, 또 다른 관심사는 바로 이 부동산을 얼마에 수용할 까 하는 점이다.

기업은행 대출과 물고 물리는 관계

본보가 이미 지난해 3월 보도했던 이 건물을 사연도 많고 곡절이 많은 건물이다.
현재 이 부동산주인은 ‘27 페어뷰 유한회사’이며 이 법인의 주인은 조규성 동부관광 사장과 권영대 뉴욕라디오코리아 사장이지만 당초 이 부동산은 2000년대 중반 뉴욕최대의 부동산 재벌로 꼽히는가 하면 특정정권의 비자금관리인으로 지목받았던 다니엘 리가 소유한 건물이었다.

▲강제수용예정부동산중 빈공장의 2017년 팰팍타운 재산세부과기준 평가가격은 532만여달러로 책정됐다.

▲강제수용예정부동산중 빈공장의 2017년 팰팍타운 재산세부과기준 평가가격은 532만여달러로 책정됐다.

다니엘 리는 2007년 12월 20일 공터와 빈 공장을 680만달러에 사들였다. 빈 공장을 헐어버리고 대형쇼핑몰을 지겠다는 청사진을 내세우며 한인투자자들을 유치했고, 한국 기업은행에서 476만달러, 조규성 동부관광사장에게 3백만달러를 각각 빌렸다. 다니엘 리가 776만달러를 빌렸기 때문에 680만달러에 이 부동산을 사고도 약 1백만달러가 남은 셈으로, 다니엘 리는 자기돈 한 푼 들이지 않고 부동산 2채의 주인이 된 셈이다.

그러나 땅 짚고 헤엄치는 식의 부동산투자는 한계가 있었다. 다니엘 리는 2008년 중반 서브프라임모기지사태로 인한 글로벌 금융위기의 파도를 넘지 못했고, 결국 1년여만인 2009년 3월 한국기업은행 모기지대출을 갚지 못하겠다며 만세를 불러, 디폴트가 돼버렸고, 결국 줄도산, 줄 소송 사태를 빚은 것이다.

기업은행은 같은 해 7월 1일 1순위 채권자로서 다니엘 리와 또 다른 채권자인 조규성씨 등을 상대로 이 부동산 압류소송을 제기, 압류판결을 받아낸데 이어, 이듬해 10월 8일에는 연대보증인인 다니엘 리와 그의 부인 에바 리를 상대로 소송을 제기 2011년 12월 28일 518만달러 승소판결을 받았다. 기업은행은 476만달러를 빌려줬지만 1년여가 지난 뒤 이자 등이 더해져 채권액이 40만달러정도 늘어난 것이다.

그러나 당시 조규성 동부관광 사장역시 3백만달러를 빌려준 채권자였기 때문에 기업은행이 제기한 소송에 대해 2009년 9월 14일 기업은행이 압류부동산을 처분하면, 자신도 그 자산을 나눠가질 권한이 있다며 법원에 자신의 권리를 밝혔다.

조규성-권영대, 2백만달러씩 투자로 낙찰

조사장은 이 당시 법원에서 ‘2007년 12월 기업은행 뉴욕지점장이 475만달러를 대출할 때 이미 자신이 3백만달러를 기업은행보다 1개월 먼저 빌려준 사실을 알았지만, 기업은행과의 합의하에 조사장의 3백만달러 모기지등록을 지연시켰다고 다니엘 리가 실토했다’고 주장했다. 재판부는 압류소송에 대한 심리를 계속, 마침내 2012년 6월 15일, 이 부동산을 경매처분하기로 했으나, 기업은행은 이해당사자인 조사장에게 경매일정을 통보하지 않음으로써 결정적으로 발목이 잡히게 된다.

▲ 기업은행 ,다니엘리 상대 승소판결문

▲ 기업은행 ,다니엘리 상대 승소판결문

조사장은 경매절차에 오류가 있다며 법원에 경매중단을 긴급 요청했으나, 법원은 경매는 당초 일정대로 진행하고, 조사장은 별도로 소송을 제기하라고 명령했다. 기업은행이 죽다가 살아난 셈이다. 경매가 예정대로 진행됨에 따라 조사장은 권영대 뉴욕라디오코리아사장과 각각 2백만달러씩을 투자, 4백만달러로 입찰에 나서 극적으로 낙찰 받는데 성공한다.

이에 대해 기업은행측도 2개월 뒤인 2012년 8월 12일 조사장이 합법적으로 이 부동산을 취득했다고 인정했고, 조사장도 기업은행을 상대로 한 소송을 취하함으로써 마침내 이 부동산이 ‘조-권’ 두 사람의 소유가 된 것이다.
결국 518만달러를 받아야 할 기업은행은 약 4백만달러를 회수하는 데 그쳤고, 소송비용등을 고려하면 손해액은 더 늘어나게 된다. 조규성사장도 5백만달러를 투자해 당시 시가 750만달러 건물의 지분 절반, 즉 약 375만달러를 확보한 셈이다. 조사장은 3백만달러를 몽땅 날릴 뻔 했지만 2백만달러를 더 투자해 375만달러를 건짐으로써 125만달러 상당으로 손해를 줄인 셈이다. 반면 권사장은 2백만달러로 375만달러상당의 지분을 확보함으로써 175만달러를 번 셈이다. 다니엘 리 또한 680만달러에 건물을 매입하면서 776만달러를 빌렸음으로 96만달러 상당의 이득을 취한 셈이다. 결국 기업은행과 조규성사장은 손해를 본 반면 다니엘 리와 권영대 사장은 이득을 본 셈이다.

그러나 끝날 때까지 끝난 것은 아니라는 말을 떠올리게 하는 일이 발생한 것이다. 조-권 사장 소유가 된지 약 5년만에 팰팍정부가 이 부동산을 새청사부지로 결정하면서 결국 강제 수용될 운명에 처한 것이다. 일부에서는 강제 수용되면 터무니없이 낮은 보상가를 받는 다며 시세의 반 정도인 3백만달러에 보상가가 결정될 것이라고 주장했다.
하지만 보상가를 확정적으로 말하기는 힘들지만, 3백만달러설도 현실화되기 힘들다는 관측이다.

보상가 낮게 책정되면 소송 불가피

보상가가 개인 간 거래 때보다는 낮을 가능성이 있지만, 시세를 반영해야 하므로 터무니없이 낮은 보상가를 받는 것은 아니다. 그래서 또 다시 반전이 일어난 것이다. 잘 팔리지 않는 건물을 속 시원하게 팔게 됐다는 분석이 힘을 얻음으로써 소유주들이 다소 안도하고 있다는 소문이다.

조사장은 예전에 이 건물을 725만달러에 사겠다는 사람이 있었지만 권사장이 750만달러를 고집해 팔지 않았다는 말을 주위에 했다는 것이 마이클 김 변호사와의 소송에서 김변호사의 주장이다. 그렇다면 수년 전 가격이 725만달러 내지 750만달러정도였던 것이다.

또 올해 초 팰팍타운이 재산세부과를 위해 평가한 부동산 가치가 571만달러였고, 2007년 12월 다니엘리가 매입한 가격이 680만달러였다. 이 부동산을 평가할 수 있는 3가지 가격을 종합해 볼 때 부동산가격은 약 700만달러 내외로 추정된다.

또 강제수용에 앞서 팰팍타운정부와 현 소유주가 보상가협상을 하게 되며, 이때 각각 감정평가사로 부터 감정받은 가격을 제시하게 된다. 그렇다면 양측의 평가가격이 차이가 있다손 치더라도 최소한 타운정부의 올해 초 평가가격을 밑돌 수는 없으며, 대략 700만달러에서 수렴되고 이를 뛰어 넘을 가능성도 배제할 수 없다.
특히 현소유주가 팰팍타운정부가 제시한 보상가가 낮다고 판단할 경우 버겐카운티법원등에 소송을 제기할 수 있다. 그렇게 될 경우 보상가는 더 올라갈 수 밖에 없다.

팰팍타운의회 2명이 한인의원도 변수

팰팍타운정부 확인결과 지난해 8월 한인소유 주택 한 채를 강제 수용했던 것으로 밝혀졌다. 김모씨가 소유한 이 주택은 팰팍타운의회가 강제수용조례안을 통과시키자 보상협상을 벌이다 보상가가 턱없이 낮다며 소송을 제기했다.
당시 팰팍타운정부가 의뢰한 감정회사의 평가가격은 53만5천달러로 책정되자 김씨가 소송을 제기한 끝에 재판부가 별도 선정한 감정평가에서 58만5천달러로 산정됐다. 이에 따라 재판부는 팰팍타운정부가 김씨에게 58만5천달러를 지불하라고 판결, 사실상 김씨가 승소했다. 팰팍타운정부는 지난해 8월 이를 의회에 보고했고, 의회에서 1명이 불참한 가운데 5명이 전원찬성, 58만5천달러가 지급됐다.

▲ 지난해 한인 김모씨는 지난해 팰팍타운이 자신의 주택을 강제수용하는 과정에서 53만5천달러가 책정되자 보상가가 낮다고 이의를 제기, 재판부가 선임한 감정평가에서 58만5천달러가 책정됨으로써 재판부가 58만5천달러 지급명령을 내렸고 팰팍타운의회가 법원 판결을 받아들였다.

▲ 지난해 한인 김모씨는 지난해 팰팍타운이 자신의 주택을 강제수용하는 과정에서 53만5천달러가 책정되자 보상가가 낮다고 이의를 제기, 재판부가 선임한 감정평가에서 58만5천달러가 책정됨으로써 재판부가 58만5천달러 지급명령을 내렸고 팰팍타운의회가 법원 판결을 받아들였다.

김씨가 지난 2007년 6월 5일 63만달러에 이 주택을 매입한 것으로 확인됐고, 강제수용결정 이 내려진 2016년 팰팍타운정부가 재산세 부과를 위해 산정한 이 주택의 가치는 50만4600 달러였다. 즉 2007년 매입가격보다는 낮지만 수용시점인 2016년 팰팍타운 재산세부과 산정가보다 18%정도 높은 가격에 수용된 것이다.

물론 김씨의 부동산은 주택인 반면, 새청사예정지 부동산은 폐공장이라는 점은 다르다. 하지만 팰팍정부가 인수하면 일단 건물은 모두 헐어버린다는 점은 동일하다, 김씨 주택 또한 2017년 재산세책정을 위한 팰팍타운 평가가치에는 건물가격은 0로 바뀌었다는 점에서 건물은 헐어버린 것으로 보인다. 따라서 만약 김씨 보상가를 적용해 본다면, 팰팍타운재산세 평가가격보다 18% 높은 수준, 즉 571만달러에서 18% 높은 674만달러 정도로 추산할 수 있다.

김씨 사례에서 보듯 시세를 턱없이 밑도는 보상가가 정해질 가능성은 거의 없으며, 소송을 할 경우 팰팍타운이 내세운 감정회사보다 수용되는 쪽의 감정회사 추산가에 가까운 쪽으로 보상가가 정해질 가능성이 크다. 따라서 약 675만달러 내외에서 보상가가 책정될 것으로 예상되며, 이는 현시세의 절반이라는 일부 추측과는 다소 거리가 있는 것이다. 강제 수용돼도 턱없이 낮은 가격은 아닌 것이다.

또 하나의 변수는 팰팍타운의회의 6명의 의원 중 2명이 한국인이라는 점이다. 현재 크리스토퍼 정의원과 이종철의원등 2명이 한국인이며 헨리 러라는 중국인의원도 있다. 한인의원 2명이 있다는 점이 어쩌면 현소유주들에게 유리하게 작용할 수 있을 것으로 보인다. 소유주중 1명인 권사장이 지금은 뉴욕라디오코리아에서 손을 뗐다고 해도 아직 라디오에 영향력을 행사할 수 있다는 점에서 과연 이들 의원이 어떤 선택을 할 지 주목된다.

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