[전문가 특별칼럼] 특별기고- 김희영 부동산

미친 집값에 미쳐가는 LA서민들

집 사기가 어렵다. 치솟는 집값 언제나 멈출까 ?

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년 인컴 10만불 넘어도 50만불짜리 집사기 어려워

 ‘집값 떨어질 것이라는 생각은 망상이다’

메인주택 가격이 하늘 높은 줄 모르고 천정부지로 치솟고 있어 이제 서민들이나 중산층이 집장만하기란 요원하기만하다. ‘도대체 이렇게나 비싼 집을 누가 구입 할 수 있는가, 과연 몇 명이나 구입을 할 수 있을까, 아직도 집이 필요로 하는 수요자가 많다는 말인가’ 언젠가는 곧 떨어 질것이라고 희망했지만 “수요, 공급”으로 가격이 계속 오르고 있는 추세라서 매물이 나오기 무섭게 팔려나간다. 이 문제는 과거 주택 시장흐름에서 답을 찾으면 안 된다.
2008년 이전 까지만 해도, 주택은 주거 목적이었으며 주택 가격 상승도 5% 이내였다.
하지만 경비를 공제하면 좋은 투자 가치가 절대로 아니었다. 특별한 사정이 없이는 2채를 소유한다는 것 자체가 무리였다. 그러나 현재는 거주 목적으로 주택을 구입하는 것이 아니다. 돈 있는 사람이 투자 목적으로 구입하기 때문에 주택 부족 현상이 발생했다. LA시내의 웬만한 허스름한 집값도 평균 100만달러는 기본이고 불과 5년전에 4~50만불하던 집값이 족히 2배에서 3배까지 올라 이제 LA에서 집장만하기란 낙타가 바늘구멍 들어가기 보다도 힘들다. LA 도심가에 즐비하게 신축되고 있는 아파트 콘도의 판매가격은 둘째치고 렌트비도 상상을 초월한다. 새로 신축된 럭셔리 2베드룸 아파트가 4~5000불에 가까워 한달 수입이 최하 15000불이 되야 입주할 수 있는데도 불구하고 현재 LA다운타운 인근에 신축 중인 아파트만도 25000유닛이 넘는다.
여전히 공급이 딸리고 있다는 현실이다. 한인타운 인근에만 주택은 고사하고 최근 신축된 콘도도 웬만하면 거의 1백만불을 웃돌아 중산층들조차 매입을 할 수 없을 정도로 고가에 거래되고 있다.
은행들 조차 모기지 대출을 깐깐하게 조이는데도 주택거래 열기는 식을 줄을 모르고 있다.
<선데이저널>은 최근의 주택시장에 대하여 부동산 전문가 김희영 부동산의 김희영 대표의 글을 통해 이에대한 원인과 대책마련에 대한 근본이유를 짚어 보았다. <편집자 주>

주택 구입 능력

California 내에서 지난 7월 단독 주택 중간 가격은 $548,000 이었다. 이 집을 구입하려면 연간 $110,000 수입이라야 된다. 통계청 2015년 발표에서, $100,000 이상 수입자는 미국 전체 6%라고 했다. 국세청 2016 년 세금 보고 분석 자료에서 $100,000 이상 수입을 보고한 사람은 전체 납세자의 14.94% 였다. 납세자의 약 15% 만이 $548,000 이상 주택 구입 능력자다. 이런 이론이라면 벌써 주택 가격은 폭락했어야만 된다. 고소득 납세자 가운데는 벌써 주택을 소유하고 있는 사람이 있기 때문이다.
예로서, Los Angeles County의 평균 주택 가격은 $514,220인데, 이런 가격을 지불하고서 주택을 구입하려면 연간 수입이 $110,890 이어야 되고 월부금은 $2,580이 된다. (도표 참조)

표
L.A. County에 의하면, County 평균 수입은 $52,024 이다. L.A. Times에 의하면 Los Angels 시 중간 수입은 $55,870 이다. Mid Wilshire는 $58,483 L.A. 한인 타운은 $30,558 이다. 인구 통계국 발표는 $52,024이다.
Orange County 세대 당 중간 수입은 $76,312 이고 평균 수입은 $101,547 이다.
이런 수입으로는 L.A. County 또는 Orange County 중간 주택을 구입 할 수 있다는 꿈을 접어야 된다.
California 내에서 San Francisco의 2017년 7월 주택 가격은 $1,450,000 이다.

연방 주택국 (HUD)에 의하면 San Francisco 지역 2017년 가족 4명 기준의 년 평균 수입은 $115,300 이다. 연간 수입이 $105,350이면 이곳에서는 적은 수입자로 취급 된다. 가난한 세대 수입이 $65,800 이다. 이 지역에서 지난 7월에 주택 가격이 하락했다.

이 지역 세대 당 수입으로서는 중간 가격 주택을 구입 할 수 없다.
San Francisco 인근 지역까지 포함된 평균 가격은 지난 7월에 $800,000 이었다. 6월에 $815,000 이었던 것이 7월에 4.5% 하락했다.
물론 이렇게 잠시 가격이 떨어졌다고 해서 앞으로도 주택 가격이 떨어진 다는 것을 확신 할 수가 없다. 최저 3개월 연속 하락해서 떨어 졌을 때라야 하락세를 보인다.

통계 수치를 읽을 줄 알아야 된다. 통계 처리에서 일반적으로 중간가격 또는 평균 가격을 말하지만 현실은 중간가격에서 2배를 곱해야만 자기 눈높이에 맞는 주택을 구입할 수 있다. 중간가격에는 100년이 넘은 주택, 다 낡아 빠진 주택도 이 중간가격에 포함되어 있기 때문이다. 신문에 보도되는 중간 가격 정도라면 자기 수입으로 주택을 구입할 수 있다고 생각한다면 큰 잘못이다. 그래서, 주택 구입자들이 언론에 보도 된 가격과 현실과는 너무나 큰 차이가 난다는 말을 한다.

2008 년 불경기 원인

1990년 중동 전쟁을 시작된 부동산 불경기 때의 California 단독 주택 평균은 $193,770 이었다. 1998년에서야 $200,100 이었다. 즉 8년간 보합세였다.
지난 불경기를 서민들 피부로 느꼈든 때가 2008년 이다. 정부가 2008년에서야 불경기 수습을 시작했다. 2008년에 불경기가 시작되었다고 말하지만 실상은 2006년부터 시작되었다.

비우량 주택 융자 (sub-prime loan)로 인해서 부동산 거품이 터졌다. 은행이 법률 위반을 하면서 융자 상환 무능력자한테 융자를 제공했던 탓이다. 이 문제로 은행이 천문학적인 벌금을 지불했다. 이때의 불경기 동기는, 1994년 ~ 1997년 사이 불경기로 융자 신청자가 적었다. 은행이 돈벌이를 위해서 착안 한 것이 부동산 “재산가치(equity)”에 대한 융자를 제공했다. 집을 사기 위해서는 최저한의 “다운 페이먼트 (down payment)”를 손에 쥐어야 집을 구입 할 수다는 제도를 허물었다. 주택 구입을 위해서 120% 까지 융자를 제공했다. 신용 기록이 나빠도 주택 융자를 제공했다. 돈이 없어도 은행 앞에 줄만 서면 돈을 빌려준 것이다.

또 다른 원인은 1998년에 “와코비아 (Wachovia) 은행이 ‘마니 스토어 (The Money Store) 흡수, 보험회사 자회사인 “컨세이코 (Conseco Finance)”가 “그린 추리 (Green Tree Financial)”를 흡수하면서 징조가 나타났다.
그 해에 ‘구소련’ 정부 채권 부실과 함께 금융계에 문제가 터졌다고 선언했다. 금융계 투자가들은 일본, 유럽 채권을 구입하기 시작함으로 미국 금융계를 흔들기 시작했다. 미국 중앙은행은 급히 장기투자 손실 보호 준비에 착수했다. 은행에 투자한 큰 손들은 자기 손실 보호를 위해서 인출을 시작하자 대형 금융기관들이 파산신청을 시작했다.

파산신청 원인이, 금융 시장 확보를 위해서 무분별한 주택 융자에 있었다는 것이다. 이들 2개의 대형 금융회사가 2000년에 문을 닫았고 이들과 연계된 비우량 주택 금융회사도 피해자로 등장했다. 이때에 6개의 대형 금융회사가 문을 닫게 되자 “와싱톤 뮤추얼(Washington Mutual)과 다른 은행이 문 닫는 은행을 인수했다. 2001년에 “체이스 (Chase)” 은행은 “에드벤타 (Advanta)”를 인수했다. 2003 년에는 HSBC 금융이 “하우스 홀드 (Household Finace)를 구입했다. 2005년에 “어메라퀘스터 (Ameriquest), 뉴 세추리 (New Century), 와싱톤 뮤철 (Washington Mutual) 등 상위 10 위 금융회사의 매상 가운데서 63 % 가 비우량주택 융자였다.

최근 주택 가격 상승 요인

교과서 적인 이야기로는, 경제가 활성화되고 낮은 실업률, 낮은 은행 이자인 때에는 주택 구입할 수 있는 down payment 만 마련되면 주택을 구입할 수 있어야만 된다.
그러나 현실은 그렇지 않다. 중상층이 아니고서는 현재 주택 가격을 구입 할 수 있는 자격 미달이다. 주택 가격이 상승되고 있는 가장 큰 요인은 투자가들이 주택 투자에 몰입해 있기 때문이다.

(1) 주택 투자 열풍
금융 정보업체 “뱅크레이트 닷컴”에서, 앞으로 10년간 어느 곳에 투자하겠느냐는 설문조사에서, 부동산 투자 28%, 금융상품 (Money Market Fund) 23%, 주식 17%, 금 15%, 채권 4 %, 기타 6% 였다.
이를 대변이라도 하듯이 현재는 주택을 2채 이상 소유한 사람들이 상당히 많다. 필자가 2013 년에 L.A. County 내에서 집을 2채 이상 소유한 한인을 분석했었다. 한 사람이 23동을 소유한 사람도 나타났다. 재력이 있는 사람 가운데서 주택을 4 ~ 5 동씩 소유한 사람을 쉽게 볼 수 있다. 지역에 따라서는 다르지만, 2013년 ~ 2015년 사이에 구입을 했다면 보통 $150,000 ~ $300,000의 수입이 발생했다. 거기다가 판매 시에 양도 소득세까지도 절약 할 수 있다. 세입자를 퇴거 시키고서 소유주가 2년 이상만 거주하면 양도 소득세 $500,000 (부부 거주)을 면제 받을 수 있기 때문이다.

가격상승현재 Los Angeles에서 Condo 임대료 월 평균은 $3,000 ~ $5,000 이다. 단독 주택은 $4,000 ~ $12,000 지불해야 된다. 물론 L.A. 외곽지역인 Riverside 시 경우에는 단독 주택 월세 평균이 $2,800 정도 된다. 그러므로 주택을 구입 한 후에 임대를 주면 은행에 돈 넣어둔 것 보다는 월등히 좋다.
2008년 Los Angeles 지역 주택 가격은 $382,710 이었다. 2009년에는 $299,270 이었다. 2012년 까지만 해도 $327,470 이었다. 2013 년부터 $405,630 이었던 가격은 2017년 7월은 $566,240 이다. 2009년의 저점보다도 89% 상승했다.
어디서 이런 투자 이익을 볼 수 있겠는가! 이 결과 서민들에게 주택 구입 희망을 빼앗아갔다.

더구나 Condo 구입자가 연방 주택국 (FHA)의 저렴한 이자로 융자를 받을 수 있는 곳을 찾기 어렵다. 왜냐하면, FHA 융자는 개인도 자격이 되어야 하지만 condo 단지도 융자 자격이 되어야 된다. FHA는 최저 35% 이상이 소유주가 거주해야 된다. 2016년 6월 29일 이전에는 50 % 이상의 소유주가 거주해야 된다는 것을 완화했다. 물론 새 condo는 51% 이상이 소유주가 거주해야 된다. 그런데 현재 대부분의 condo는 세입자들로 채워져 있다. 세입자 거주 비율이 높기 때문에 FHA 융자를 받을 수가 없다.

(2) 현찰 구입자
2008년 이후 차압이 폭등하면서 현찰 구입자가 몰려 왔다. 차압 매물을 판매하는 은행도 융자 받아서 높은 가격에 구입하겠다는 구입자보다 현찰 구입자를 선호했다. 2011년에는 현찰 구입자가 45% 였다. 주택 가격이 상승함으로 2016년에는 21.3%로 하락 했던 것이 최근에는 소폭 상승해서 23.2%로 증가되었다. 이러한 수치는 다분히 통계적인 수치에 불과하다. 현장에서는 1백만 달러짜리 집도 현찰 구입자가 몰려온다.
L.A.의 Western과 Pico 남쪽 일대 주택은 1900년대에 건축된 낡은 집들이다. 최근에 이 지역 한 주택이 현찰 $1,300,000에 판매되었다. 이것이 현실이다.
과거처럼 융자 받아서 주택 구입하겠다는 사람은 현찰 구입자한테 밀리기 마련이다.

(3) 주택 공급
California 주택 공급처 (DHCD)에 의하면 1년에 주택 180,000 동을 건축해야 하는데도 현재 80,000동 정도가 건축되고 있는 것이 가격 상승을 부추기는 요인이라고 했다. 2025년 까지는 1백8십 만 동이 필요하다는 것이다.

(4) 건축 비용 상승
주택 건축 비용이 1990 년대에 비교해서 현재는 2배로 상승했다.
1990 ~ 2000 년대에 대량 주택 (tract home) 건축업자들이 단독 주택 1800SF 짜리 땅 가격 $20,000 ~ $40,000, 건축 공사비 $63,000, 시청 건축비 $8,000 정도였다. 집 한 채 건축비가 $111,000 정도였다.

그러나 현재는 땅 값이 $50,000, 공사비 $108,000 ~ $145,000, 시청 건축비 $35,000 ~ $70,000 정도 된다. 지역에 따라서 차이는 있지만 현재 새 주택 한 채 공사비가 $230,000 ~ $270,000 정도 소요된다. 단, Townhome 비용은 단독 주택 보다도 약 40 % 공사비가 추가 된다. 그러므로 과거에 비교해서 건축 비용이 거의 2배로 상승했다.

주택 개발을 해 보면 많은 자금이 투입되고, 건축허가 준비작업과 건축허가 발급까지 보통 2 년 이상의 시간을 요한다. 행정 절차가 주택 공급이 지연되는 원인 중에 하나다.
1990년 불경기로 많은 개발업자들이 고통을 겪었다. 당시 개발업자들이 현재도 활동하는 회사는 몇 곳이 안 된다. 주택 개발 사업이 그만큼 어렵기에 몸조심을 해야 된다. 필자는 당시에 땅을 구입 한 후 지목 변경과 분할을 한 후에 개발업자 상대로 판매를 했었다. 그리고 시청 건축과에서 건축 심의를 했었기 때문에 이런 문제를 이해한다.

(5) 은행 이자 
지난 6년 사이에 주택 구입 융자 이자가 가장 낮은 때이므로 구입자한테는 아주 좋은 기회였다. 현재 2017년 8월 30년 고정 이자율은 3.97% 였다. 2012년 이후부터 이자율은 대부분 4 % 이하였다. 단, 2014년 한해만 4.43% 였다. 참고로, 1990년 불경기 시작 때에는 이자가 9.90%, 2006년 6.15% 였다. 1982년 이자는 17.48% 였다. 낮은 이자율이 차압당한 사람한테 주택 구입에 도움을 주지 못했다. 차압, Short Sale 이후에 주택을 구입 하려면 3년 이내에는 융자 제공을 안 해 준다는 규정 때문이다. 낮은 이자율은 결국 주택 투자가한테 도움이 되었다.

(6) 차압
1990년 L.A. County 1년 전체 차압은 2,641 건, 1996년 33,373 건, 1997년 33,279 건, 1998년 45,418 했었다. 2003년에서야 1990년 수준인 2,867 건이었다.
이 당시 불경기 때에는 이 차압 수치에 모두가 경악했다. 대단한 불경기라고 했었다.

그러나 2006년 L.A. County 차압 17,702 건, 2007년 47,089 건, 2008년 70,034 건, 2009 년 102,642 건, 2010년 68,382 건, 2011년 59,021 건, 2012년 43,952 건, 2013년 20,737 건, 2014년 17,691 건, 2015년 15,135 건, 2016년 13,746 건, 2017년 1월 ~ 6월까지 5,261 건이었다.

세월이 지난 후에서야 알게 된 것은 또다시 새로운 차압 역사를 기록했다는 것이다.
1990년 이전까지의 부동산 불경기 주기는 5년이라고 했었다. 그러나 1990년 중동전쟁으로 시작된 불경기는 2000년이 넘어서야 진정세를 보였다. 처음으로 불경기 주기가 10년이 넘었다고 했다. 이러한 장기 불경기로 인해서 많은 개발업자들이나 부동산 소유주들이 차압으로 피해를 당했다.

대량 차압 시에 현찰로 마구잡이로 부동산을 구입하기 시작했다. 차압을 당한 많은 사람들이 임대 주택 세입자로 전환되면서 임대료가 상승되었다. 거기다가 차압당한 사람은 3년 이내에는 주택 구입을 할 수 없다. 3년 이후라고 하더라도 주택 구입을 위한 자금 마련도 쉽지 않지만 주택 가격은 이들을 기다려 주지 않았다. 주택 투자가에 의해서 가격은 계속 토끼 띰을 뛰고 있다.

(7) 융자 조정
대량 차압 문제가 발생하자 차압 구제를 위한 융자 조정 법률이 제정되었다. 이 시점부터 가격 하락이 주춤하게 되면서 가격 상승세를 이끌어 갔다.
정부가 차압에 개입하지 않고서 부동산 시장에서 자연 치유가 되토록 두었다면 오늘과 같은 주택 가격 상승은 없었을 것이다. 융자 조정이 차압 지연 효과는 있었지만 실질적인 도움에도 미흡했다.

재무부에서 2017년 1월 9일에 융자 조정결과 발표를 했다. 융자조정 신청자는 1,692,605 건 인데, 예심 승낙은 952,098 건, 영구 융자 조정 허락은 472,619 건이다. 즉 신청자의 28%만 승인 되었다. 신청자 수입 평균은 $48,000, 융자 액수 $232,196, 월부금 감소 혜택 10 ~ 22 %, 신용 점수 620점 이상이 70% 였다는 것이다. 그러므로 대부분이 융자 조정 신청을 했지만 72% 가 탈락했다. 정부에서 원금삭감, 실업자, 투자용 부동산에 대해서도 혜택을 준다는 초기 구호만 요란했었다.

2008년 부시 정권 시에 처음으로 융자 조정 대상 선정 기준을 수치적으로 마련했다. 월수입에서 융자금 지출이 31% 이상인 채무자 보호라는 것이었다.
2009년 오바마 정권은, 융자 조정 신청 시의 이자율에 적용했다, 이자를 낮추는 것은 채무자 이자율에서 최대 2% 까지만 낮추었다. 생활비로 사용되는 매월 지출 액수에서 1차 융자 월부금, 자동차 월부금, 신용 카드, 어린이 양육비 같은 것을 전부 합한 것이 55% 이상인 사람은 HUD 지역 상담자와 상의 할 것을 요구한다고 했다. 즉, 융자 조정 대상은 수입에서 부채 비율이 31% 이상자 전부에 해당된다고 했지만 55% 이상은 “주택국 (HUD)”에서 허용한 사람도 대상이 된다고 했다. 하지만 실상은 72% 가 탈락함으로서 이들이 세입자로 전환 된 것이다.
차압을 당한 주택 소유주가 세입자로 전환이 됨으로 주택 수요가 더 높아 졌다. 주택 투자가한테는 좋은 이익창출 대상이 된 것이다.

(8) 파산, 차압, Short Sale 융자 대기 기간
정부는 주택 투자가한테는 투기 조성 제한을 철회 했다. 그러나 파산, Short Sale, 차압을 당한 사람이 다시 주택을 구입 할 수 있는 유예 기간을 1988년 이전 보다도 더욱더 장기로 만들었다. 이들한테 과중 벌칙을 부과하면서도 주택 투자가한테는 혜택을 주었다.

2014년부터 파산, Short Sale, 차압을 당한 사람이 주택 구입 융자를 받기 위해서는 아래와 같은 유예 기간이 필요하다. 물론 특정 사정인 경우에는 짧아 질수 있다.
이런 유예기간 때문에 주택 구입기회를 박탈당했다.

FHA      Fannie
파산 7          2 년      4 년
파산 13        1 년      파산허락 후 2년, 또는 기각 후 4 년
Short Sale    3 년     4 년
차압              3 년     7 년

(9) 단기간인 6 개월 이내 재판매 허용
과거에는 주택을 현찰로 구입하지 않은 이상 FHA 융자 주택은 90일 이내에 재판매를 금지했다. 그리고 91일 ~ 180일 사이에 구입 가격보다도 더 많은 차액으로 판매했을 때에는 추가 서류 요구, 그리고 1년 이내에 재판매하면 감정가격 재검토를 요구했다. 결국 1년 이내의 단기 투기 금지를 했다. 즉 구입 한 후에 곧 바로 수리 또는 차액을 보고서 재판매함으로 주택 가격이 부풀어 오르는 것을 방지하기 위한 법이었다.

그러나 단기 차액으로 주택을 구입 한 후에 곧 바로 재판매 (플리핑 (fliping))을 못하게 한 것을, 불경기 조짐이 시작된 2008년 6월 9일부터 이 법률을 취소 시켰다. 그러므로 투기 조성이 시작되었다.
과거에는 주택 구입을 해서 재판매를 하려면 대부분은 수리를 요구하는 집을 헐값에 구입해서는 수리를 한 후에 주택 판매를 했었다. 그러나 최근 흐름은 수리 할 집을 구입하는 것보다는 수리를 안 해도 될 집을 가능한 저렴한 가격에 구입 한 후에 즉시로 재판매하는 방식으로 변해 가고 있다. 구입했다가 재판매하는 것을 계속 반복하면 상당한 돈벌이가 된다. 그러나 가격이 하락세로 진입하면 손실을 보게 된다.

(10) 세금 혜택
세금 혜택도 있다. 예로서, 소유주가 2년 이상 거주를 하면 독신은 $250,000 부부는 $500,000 까지 양도 소득세를 지불하지 않아도 된다. 그러므로 재력가는 몇 채씩 구입 한 후에 부동산 시세 차익과 임대료 수입, 양도 소득세까지 면제받아서 돈 벌이를 할 수 있다. 한 부부가 주택을 5채 소유하고 있다. 2013년에 구입한 이후 각 집마다 최저 $200,000 이상의 이익이 발생했다. 그리고 각 집을 전부 임대 주어서 임대 수입이 있다. 양도 소득세를 지불하지 않기 위해서 최근에는 거주하든 주택을 판매하고서 한 세입자를 퇴거 시킨 후 그 집으로 이살 갈 준비 중에 있다.

상기의 여러 요인들 외에도 지역의 경제 사정, 고용, 실업율 같은 복합적 요인들이 주택 가격 상승에 한 몫을 했다. 더구나 과거에는, 주택 관리 협회 (HOA)가 조성되어 있는 곳에서는 현찰 구입자가 안인 이상 1년간 임대 줄 수 없다는 규정을 집행 못하도록 법이 제정되었기에 주택 투자가만 좋게 만들었다. 현재도 융자받은 주택은 1년 이내에는 임대를 줄 수 없다는 법이 있지만 은행이 이를 집행하지 않고 있다.

주택 가격 하락 요인

주민 수입으로 그 지역 주택 가격을 지불할 수 있는 능력이 이상적인 주택 가격 결정이 될 것이라는 이론은 적용되지 않는다. 당해 지역 주민이 아닌 외지 투자가들이 몰려들기 때문에 주택 가격이 상승하고 있다.
서민한테 주택 공급이 안 되면 고용주는 직원 채용이 어렵다. 생활 불안정, 범죄 증가 등 여러 사회 문제가 발생함으로 주거 안정이 되어야 된다. 주택 가격이 치솟아 올라가면 법으로서 정책 수립을 해야 된다. 정부는 주민 건강, 안전, 복지를 위해서 주택 부족으로 발생할 임대료 인상 방지를 위해서 최대 상한선을 결정 할 수 있다. 임대료 인상을 제한 할 수 있다. 현재 L.A. 에서는 1978년 10월 1일 이전에 건축된 2세대 이상 주거용 임대 건물에 대해서는 임대료 인상 규제를 하고 있다.

소유주가 거주하지 않는 임대 주택에 대한 양도 소득 세금 혜택 취소, 양도 소득세 과다 적용, 주택 구입 후 2년 이내에 재판매 시 과중 세금 부과, 2채 이상의 단독 주택 소유주에 대한 융자 제한, 개발업자 보호를 위한 건축 절차 완화와 건축 허가 비용 감축, 개발을 위한 시설 보조 같은 제도를 만들어야 주택 가격이 하락 될 것이다.
투자가한테는 주택 투자보다도 다른 투자 길을 찾도록 길을 열어 주어야 된다. 현재는 주택 투자가 어떠한 투자보다도 좋기 때문에 주택 투자에 몰입되어 있다.
현재는, 주택 투자가한테 많은 경제적 이익이 되므로 주택 열풍은 계속 이어 질 수 있다.

가격이 언제까지 더 오를 것인가

San Francisco 인근과 Orange County 중간 주택 가격이 $800,000 대이다.
Orange County 세대 당 중간 수입은 $76,312, 평균 수입은 $101,547 이다. 수입이 높은 San Francisco 인근 지역 세 대당 평균 수입은 $115,300. 이 수입으로 그 지역 주택을 구입 할 수가 없다. 그러나 이 두 지역이 거의 동시에 지난 7월에 가격이 하락했다. Orange County 는 6월 $695,000 하던 것이 7월에서야 $5,000 이 떨어진 -1% 하락 했다. San Francisco 인근 지역에서는 지난 6월 $815,000에서 7월에는 $800,000로 하락함으로서 -4.5 % 하락했다. 그러므로 이러한 수치에서 가격 하락 현상이 있었다.

어떤 이는 앞으로 2 년은 더 상승 할 것이다! 또는 이제부터는 주택 가격이 떨어 질 것이라는 말을 한다. 이것은 어떤 구체적 분석 방법이 안이다. 믿거나 말거나 하는 말이다. 주택 투자가의 재정 능력을 감안하지 않은 의견이다. 아직 정답이 없다.

필자도 미래 주택 가격 예측 방정식을 개발하기 위해서 많은 연구를 했었다. 미래 가격 예측은 과거 형태에 대한 분석에 기초해서 표본이 만들어져야 정확하다. 즉, 오늘의 가격은 어제의 가격과 연관되어 있기 때문이다. 그런데, 2008년 이후 불경기 여파에서 과거와는 완전히 다른 변수가 발생했다. 주택 투자가 투자 상품으로 완전히 자리를 매겼기 때문이다. 그리고 가격 상승 폭이 과거 어느 때 보다도 높다. 주택 공급을 위한 정책적인 법률 입안이 되어야만 주택 문제가 해결 될 것이다.

주택을 판매해야 할 사람은 현재 시장 상태가 가장 적합하다. 왜냐하면 가장 낮은 실업률, 낮은 이자 그리고 차압 숫자가 과거보다도 낮다.

김희영
김희영 부동산 (951) 462-1070

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