[긴급진단] 한인타운 건물들 지진보강공사가 시급한 이유

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‘한인회관, 동양선교교회, 에퀴터블 지진 보강공사 대상’

‘만약에 7도 이상의 지진이 발생한다면…’

LA코리아타운에 LA한인회관, LA한국교육원 등을 포함한 많은 공공건물과 동양선교교회, 성아그네스한인성당 등 한인교회 건물들,그리고 라디오코리아가 소재한 빌딩, KBS America 빌딩, MBC America빌딩 등등이 모두 지진 보강 공사 대상이다. 또한 코리아타운에서 잘 알려진 윌셔가의 에퀴터불 빌딩도 지진 보강 공사 대상이다. 본보가 최근 수집한 조사에 따르면 코리아 타운내 대부분의 아파트나 콘도 건물들이 지진보강 공사 대상이다. 최근 멕시코시티 일원의 7.1의 지진과 함께, 22일에는 북가주 해안에서 5.8 지진,  일본 등지에서도 지진이 발생했다는 소식에다 인도네시아 발리 섬에서 화산이 폭발할지 모른다는 소식에 다시 한번 “LA에도 지진이 오지 않을가”하는 불안감을 자아내게 한다. 특히 미국에서 캘리포니아 주는 전미국에서 가장 많이 지진에 노출되어 있는 곳이다. 미국 전체 지진의 90%가 캘리포니아에서 발생한다. 그래서 캘리포니아는 지진, 오클라호마는 토네이도, 플로리다는 헐리케인 등 자연재해로 알려지고 있다. 캘리포니아주민들은 싫든 좋든 지진을 생각 하면서 살아 가고 있다. LA주민들은 지난 1994년 1월17일 새벽 4시30분에 노스리지에서 발생한 강력한 지진은 아직도 많은 사람들이 생생하게 기억하고 있다. 지진은 자연재해 중 아직까지 예측이 불가능한 현상으로 남겨져 있다. 따라서 우리가 할 수 있는 일은 지진에 대비하는 것이며, 또한 지진피해를 빨리 복구하는 수단이다. 말하자면 지진보험에 가입하는 것이다. 결국 우리가 할 수 있는 것은 지진 으로 발생한 피해에 대한 신속한 복구라고 할 수 있으며, 이를 위해 직접 도움을 받을 수 있는 것이 지진보험 이라고 할 수 있다. 한편 코리아타운 에 많은 건물들이 지진보험에 가입하지 않고 있으며, 또한 일부 건물들은 지진 내진 공사를 해놓지 않아 만약 지진이 발생할 경우, 위험에 노출될 수 있다.
<성진 취재부 기자>

▲ 언제올지 모르는 지진에 대비해 보강공사가 시급하다.

▲ 언제올지 모르는 지진에 대비해 보강공사가 시급하다.

최근 멕시코 지진이 발생하자 재빠르게 지진 대비 훈련을 실시한 LA총영사관(총영사 이기철) 건물은 지진보험에 가입했다고 관계자는 밝혔다. 총영사관의 총무 담당 영사는 지난22일 “당관은 적절한 지진보험에 가입되어 있으며, 정기적으로 개정 보완하고 있다”고 말했다. 그러나 이 관계자는 ‘언제 어느 지진보험에 가입했는가?’라는 질의에는 “오래된 사항이라 자료를 찾아 보아야 한다”면서 “특정 업체에 관한 사항이라 규정에 의해 밝힐 수 없다”고 밝혔다.

이 관계자는 총영사관 건물이 진도 7.1에 견딜수 있는 보강공사가 되어 있다고 밝혔다. 하지만 본보가 확인한 LA빌딩안전국 자료에는 지진 보강공사가 왼결되었다는 사항은 없었다.

한편 LA공관 관할 기관인 LA한국문화원(원장 김낙중)과 LA한국교육원(원장 오승걸) 건물은 지진보험에 가입하지 않았다. 문화원과 교육원은 예산상의 문제로 지진보험에는 가입하지못한 것으로 나타났다. 이들 기관의 관계자는 “지진 보험의 필요성은 느끼나 예산 배정의 우선순위에서 밀려 가입하지 못하고 있는 실정”이라며 “이번 계기로 본국 정부에 강력하게 건의할 방침”이라고 밝혔다.

문화원 관계자는 “우리 건물은 지난 1987년도에 지진보강 공사를 했다”고 밝혔다. 이들 양 기관은 성격상 방문객들이 많은 건물이기에 지진보험은 필수적이다. 특히 한국교육원은 뿌리교육을 담당하는 관계로 어린 학생들이 많이 이용하는 건물이기에 지진보험은 더욱 필수적이다. 뉴욕교육원 건물은 지진보험이 현실상 필요하지 않지만, 미국 전체 지진의 90%가 몰려 있는 캘리포니아 중심의 LA교육원 건물은 지진보험이 절대적으로 필요한 곳이다.

최근 ‘불의 고리(Ring of Fire)’로 불리는 환태평양 지진대에서 잇따라 큰 지진이 발생하고 있어 해당 지역 주민들을 불안에 떨게 하고 있다. 특히 캘리포니아 지역은 미국에서 가장 지진의 위험에 노출된 곳이기도 하다. 2010년 이후 캘리포니아 지역을 포함해 타주에서도 지진이 발생하면서 지진 보험에 대한 주택보유자들의 관심이 높아지고 있다. 지진 피해는 주택보유자가 별도로 지진보험을 가입해야만 보상을 받을 수 있는데, 일반적인 주택보험에만 가입하면 지진에 대한 피해보상은 이루어지지 않는다. 그런데 문제는 지진보험은 일반적인 주택보험보다 보험료가 상당히 비싸다는 것에 있다. 지진보험료는 자동차 보험과는 달리 지은 지 오래된 주택일 수록 더 많이 부과된다. 지진보험료는 일반적으로 주택가격의 0.2%수준인데 이는 주택에 관련된 보험료 중에 가장 비싼 보험이다. 캘리포니아 지역에서 대부분의 보험상품은 캘리포니아 지진공사(California Earthquake Authority, CEA)가 많은 보험회사 등을 통하여 판매한다. 캘리포니아 지진공사(CEA)는 민간자본이 투자했지만 캘리포니아 주 의회에 의해 관리되는 기관이다.

미국을 강타하는 지진의 약 90%가 캘리포니아주에 집중되고 있지만, 주택소유자의 약 10%만 지진보험에 가입하고 있다. 상식적인 생각으로는 잘 이해가 가지 않을 것이다. 오히려 지진보험 가입율이 더 높아야 할 것임에도 캘리포니아 지역의 지진보험은 의외로 인기가 없다. 왜 그럴가?. 이는 공제액보다 적은 산출피해액, 주택불황에 따른 경제적 부담, 캘리포니아 지진공사(CEA)의 보험정책에 대한 불신 등이라고 한다. CEA에 따르면 매 10년마다 규모 7.0 이상 지진이 발생하고 있고 연간 5.5가량의 중간급 강도의 지진은 4차례 정도 발생한다. 특히 캘리포니아는 2,000여개 이상의 지진대가 지나가고 있어 언제라도 지진이 발생할 가능성은 상존한다. 이같이 지진은 일상생활처럼 되고 있지만 지진보험은 주택 소유주들의 우선 순위에서 밀려나고 있는 것도 사실이다.

캘리포니아 지진대 2000 개 이상

지진으로 인한 피해 보상과 관련된 디덕터블(주택 소유주가 먼저 내야 할 돈)은 주택 가치의 15%에 달하고 있다. 주택 소유주들이 보험을 꺼려 하는 이유도 이 때문이다. 디덕터블이 높아 완전 붕괴되지 않는 한 보험 보상은 없다고 봐야 한다. 지진보험료는 주택가치와 주택이 놓여 있는 지진대의 위험도를 종합해 산정된다. 따라서 지진 위험대에 놓여 있고 가격이 비싼 북가주 지역 주택들은 보험료가 높을 수밖에 없다.

1. 공제액보다 적은 산출피해액

지진보험의 필요성에 대해 많은 사람들은 지진보험이 자신들이 지불하는 금액만큼의 가치가 없다고 생각한다. 일반적으로 지진보험은 집값의 15~20% 공제가 따르는데, 이 옵션은 보험료를 그만큼 낮추게 하여 실질적인 보험가입율을 높이기 위한 것이다. 만약 공제가 전혀 없는 보험 상품 을 선택한다면 보험료가 현실적으로 감당하지 못할 정도로 상승하므로, 대부분의 지진보험 가입자들은 공제옵션을 있는 상품을 선택할 수 밖에 없다.

캘리포니아 대학 물리학 교수 존 런들씨는, 대부분의 주택보유자들은 지진피해를 입는다 하더라도 산출피해액이 절대 공제액을 초과하지 않을 것”이라고 말한다. 문제는 지진발생시 보험회사에서 산출하는 피해액이 그 공제액을 넘는 경우가 별로 없다는 점이다. 즉, 예를 들어, 100만 달러의 집이 지진피해로 보수비용이 10만달러가 잡혔다면 공제액(100만불X15%=10만5천불)보다 적으므로 보험사는 고객에게 한푼도 보상하지 않는다.

그래서 사람들은 차라리 보험에 가입하지 말고 그 돈으로 지진에 저항할 수 있는 장치를 집에 설치하는 것이 낫다고 생각한다. 예를 들면 집과 지하 기반암까지 여러 개의 볼트로 연결하여 지진시 집과 지반이 따로 움직여서 발생하는 피해를 줄일 수 있다.

2. 주택불황에 따른 경제적 부담

많은 캘리포니아 주민들은 부동산 위기 때문에 경제적 피해를 입었으며, 현재 집이 없거나 대출을 갚지 못해 허덕이고 있다. 캘리포니아에서 컴퓨터 프로그래머로 일하고 있는 제이슨 심슨씨는, 2008년에 3%다운페이먼트 모기지(97%를 융자받았다는 뜻)로 69만 달러 에 집을 구입했으나, 주택불황으로 빚더미에 올랐으며 그는 곧 집의 가치보다 더 많은 빚을 지게 되었다.

3. 캘리포니아 지진공사의 정책에 대한 불신

주택소유자들로 하여금 보험가입을 꺼리게 만드는 또 하나의 요소는 바로, 대재앙에 가까운 지진이 일어나서 손해액이 지진공사의 지급 준비액을 초과할 경우 캘리포니아 지진공사( CEA)가 보험금 지급을 중단할지도 모른다는 생각 때문이다. CEA는 주택 소유자가 걱정할 필요가 없다고 하면서, “다른 어떤 보험회사와 마찬가지로 CEA는 지급능력을 상실했을 때 지급을 멈출 것이지만, 그런 일은 생기지 않을 것이다. CEA는 매우 자본력이 튼튼하다. 우리는 최근 역사상 가장 큰 피해를 일으켰던 LA노스리지 지진 두 개가 한꺼번에 일어나도 가입자들의 보상에는 아무 문제가 없다”고 말했다.

“하루빨리 공사가 절약”

지진4일반적으로 주택 지진 보험에 대해서는 많이 소개됐지만, 비즈니스를 위한 지진보험은 아직 별로 없어 이번에는 이에 대해 소개 한다.

천하보험 박 기홍 대표는 보험 칼럼에서 지진보험에 대하여 아주 설명을 잘해주고 있다. 특히 박 대표는 많은 사람들이 보통 지진보험이 한가지로 알고 있었는데, 주택 지진보험과 비즈니스 지진보험으로 크게 분류하고 있다는 점으로 강조했다. 주택 지진보험은 건물과, 가재도구, 지진 피해로 인해 숙박 등 생활 비용을 커버 받는데 반해, 비즈니스의 경우 건물과 내부시설 및 장비, 재고품, (Inventory)피해로 인한 수익 손실을 보상해 준다. 말 그대로 사업체 복구를 신속히 지원해 정상화 시키는데 도움을 주는 것이다.

비즈니스 지진보험을 필요로 하는 곳들은 찾아보자면 건물을 소유하고 있거나, 건물을 소유하고 있으면서 그곳에서 자체적으로 비즈니스를 운영하는 경우, 그리고 테넌트로 입주해 있으면서 비즈니스를 운영하는 경우가 해당된다고 할 수 있다. 건물을 소유하고 있으면서 임대를 해주고 있을 경우 지진으로 인한 피해 발생 시 건물 파손은 물론 렌트비 손실을 지진보험으로 커버 받을 수 있다. 또 자체 건물로 비즈니스로 한다면 건물 및 인벤토리, 그리고 수입 손실을 보상받게 된다.

반면 건물 내 공간을 빌려 사업을 하고 있는 경우에는 인벤토리와 수입 손실을 보상받게 된다. 이를 종합해 보면 비즈니스 지진보험은 지진 발생 시 큰 손실이 불가피한 경우 반드시 들어 놓는 것이 현명한 자세라고 하겠다.
비즈니스 지진보험에 가입하는데 있어 다음과 같은 점들이 보험료에 중요한 요소가 된다.

첫번째는 건물이나 비즈니스가 위치한 지역이 지진대에서 얼마나 안전한 가를 살펴본다. 지진대 바로 위해 위치해 있다면, 그렇지 않은 지역에 있는 것보다 보험료가 높아질 수 있다. 두 번째는 보상한도를 규정하는 담보금액, 즉 건물이나 인벤토리의 가치 및 수입(income) 규모를 따진다. 그리고 세 번째는 어떤 유형의 비즈니스를 하고 있느냐 이다. 우리가 일반적으로 접하는 상품을 취급하는 경우 보다는 살아있는 어류 등 손해가 날 확률이 높은 업종의 경우 당연히 보험료가 높게 책정될 수 있다.

지진보험은 지진으로 인한 피해가 다른 재난에 위해 비교할 수 없을 정도로 크기 때문에 가입자가 부담해야 하는 디덕터블이 다른 보험에 비해 많다. 그리고 디덕터블은 일반적으로 담보금액의 5-10% 정도이지만, 매우 위험한 지역이라면 이보다 더 높을 수도 있어 심한 경우 20%까지 올라가기도 한다.

캘리포니아 주에서는 지진보험을 캘리포니아 지진공사(CEA: California Earthquake Authority)의 관리를 받는 보험사들을 통해 주택의 지진보험을 가입할 수 있다. 그러나 비즈니스 지진보험은 CEA가 아닌 다른 보험사들을 통해 가입해야 한다. 그런데 비즈니스 지진보험을 취급하는 보험사들은 대부분 우리가 많이 접한 회사들이 아닌 주정부의 영업허가를 받지 않은 논 어드밋(Non Admitted) 보험사들이어서 이를 선정할 때 글로볼 보험 평가 기관인 A.M. Best를 통해 최소 A- 이상의 등급을 받은 곳을 선택하는 것이 바람직하다. 또 지진보험 가입은 지진 발생 직후 바로 가입할 수 없다. 여진 등으로 인해 일정 기간 유예가 되는데, 유예기간은 보험사마다 차이가 있다.

비즈니스 지진보험을 가입할 때 가장 주의해야 할 점은 건물에 대한 보험사의 인스펙션에 앞서 건물의 구조나 사용재질 등 처음 건물이 지어질 때 어떤 방식으로 어떻게 건립됐는지에 관한 최대한 상세한 자료를 제공해야 한다.
대충 생각나는대로 알려주었다가 나중에 보험사의 건물 조사가 진행 됐을 때 실제와 많은 차이를 보이게 된다면 보험료가 처음 예상보다 크게 오를 수 있기 때문이다. 이같은 일을 피하기 위해서는 전문 건물 감정사나 건설업자를 고용해 정확히 파악하도록 하는 것이 필요하다.

문의: (800)943-4555, 천하보험  www.chunha.com

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지진보강공사 전문가 테드 오 CRI 대표로부터 듣는다지진2

(한인 건설업체 CRI의 테드 오 대표는 최근 매우 바빠졌다. 많은 아파트 건물주들이 지진보강공사에 대한 문의가 많아지고 공사도 진행시키고 있기 때문이다. 오 대표는 지난 수년간 지진보강공사를 안내하는데도 많은 노력을 기울려 여러 기관 단체들의 초청을 받아 세미나 등을 진행시켜 왔다. 이제 LA시 당국이 14만채에 지진보강을 위해 건물주들에게 통보를 내렸다. 오 대표는 “지진 보강공사는 강제규정이기에 계속 미루면 피할 설계 및 시공 비용이 계속 오르기 때문에 건물주들의 신속한 대응만이 비용부담을 줄이는 길”이라고 말했다.)

테드 오 대표는 지진공사 책임과 관련해 ‘파소 로블레스 판례’를 소개했다.
지난 2003년 12월22일 LA에서 북서쪽으로 200마일 떨어진 해변도시 파소 로블레스에서 규모 6.5의 지진이 발생했다. 이 지진으로 다운타운의 한 건물이 붕괴되며 건물 내 옷가게에서 일하던 2명의 직원이 숨지는 사건으로 비화됐다. 사망한 직원의 유족들은 “지진에 대비해 건물주가 조치를 취하지 않았다”며 소송을 제기했다. 1890년대 지어진 이 건물은 1989년 정부 조사에서 지진에 취약하다는 주의를 받은 바 있다. 당초 승소 확률은 낮아 보였다. 시 정부가 이 건물에 대해 2018년까지 내진공사 유예기간을 줬기 때문으로 건물주는 “마감까지 15년이 남아 책임이 없고 사고는 천재지변(act of God)이었다”고 항변했다.

10년을 끌던 재판은 그러나 지난해 4월 가주 항소법원이 원심대로 200만달러 원고인 유족의 승소로 최종 판결했다. 재판부는 “내진공사 유예기간은 건물주의 이익을 옹호하기 위함이 아니다”라며 “더 중요한 것은 공공의 안전”이라고 유족들의 손을 들어줬다. 이같은 새로운 판례 탓에 지진책임을 따지는 관련 소송이 잇따를 수 있게 됐다. 특히 건물주 입장에서 시 정부에 책임을 돌리기도 어려워졌다. 왜냐면 시 정부는 지진에 취약한 건물을 사전 조사해 건물주에게 경고하고 보수공사를 요청하면 책임이 면제되기 때문이다. 이는 건물주와 세입자에게 지진 책임을 지우는 LA시 조례안과 일맥상통하는 것으로 건물주가 모든 책임을 뒤집어 쓸 가능성이 더 높아졌다.

내진보강에 대해 LA시 조례는 ‘정해진 기간 내에 가주 정부 면허를 소유한 설계사, 토목기사 또는 건물구조 엔지니어의 구조분석에 따라 내진보강을 해야 한다’고 명시하고 있다.‘정해진 기간’에 대해 조례는 1년 이내에 검토해 승인부서에 제출, 2년 이내에 내진보수 공사에 필요한 허가를 받거나 철거, 7년 이내에 내진 보수공사 또는 철거 완료로 규정하고 있다.

오 대표가 강조하는 우선 지진보강 공사에서 가장 시급한 것은 ‘소프트 스토리 빌딩(Soft Story Building)’이다.
소프트 스토리 빌딩은 아파트 건물 중에서 1층을 나무 기둥으로 받치고 주차장으로 쓰는 건물이다. 지진에 가장 취약하기 때문에 LA시가 보강을 의무화한 건물 가운데서도 우선 공사 대상이다. 이런 건물은 LA한인타운에서 쉽게 찾아볼 수 있다. 오 대표는 LA시의회가 지난해 2월부터 지진 취약 건물주에 대한 공사 명령 통보서를 발송함에 따라 한인타운을 포함한 LA지역내 목조아파트 1만3,500동 은 7년 이내, 콘크리트건물 1,500동은 25년 이내에 지진 공사를 완료해야 한다는 것이다. LA 주택국 지진 보강공사 의무화 규정에 따르면 1978년 이전에 건축된 목조 아파트나 1층이 주차장인 소프트 구조물 및 16유닛이상 아파트들이 의무적으로 지진보강공사를 명시된 기한내에 마쳐야 한다.

테드 오 대표는 “이번에 공사명령통보서를 받게 될 한인 건물주들은 전체의 5%정도로 예상 되며 비용은 평균 6만~13만 달러로 전망된다”라며 “내진공사 진행시 입주자들의 이사 및 임시거처와 퇴거비용 지원, 세입자와 건물주의 보강 비용공동부담, 거주지역에 따른 공사비용 3,000달러 지원 등 전문가와 상담 후 서둘러 진행하면 좋다.
또한 지진으로 인해 건물주가 건물내부의 피해자들에게 보상을 해야 한다는 판례도 나온 만큼 이에 해당하는 건물주들은 지진 보험과 보강 공사에 대해 보다 주의를 기울일 필요가 있다”고 강조했다. 테드 오 대표는 지난2015년 11월 22일 발효된 조례에 따라 목조로 된 연성층 건물과 비연성 콘크리트 빌딩의 보강설비 의무화 법에 해당하는 건물을 소유한 주인들은 다음과 같은 차례로 통지를 받게 된다고 밝혔다.

1) 16개 이상의 거주 유닛이 있는 건물
2) 3층 이상의 16개 미만 거주 유닛이 있는 건물
3) 이 외의 해당 건물들은 통지를 받은 날로부터 2년 내에 보강 또는 철거에 필요한 모든 허가를 취득해야 한다는 것이다. 그리고 통지를 받은 날로부터 7년 내에 보강 또는 철거를 완료해야 한다는 것이다.

최근 LA시에서 마련한 지진보강공사 기준안과 관련해 오 대표는 “가장 중요한 것은 연방재난청(FEMA) 규정에 따라 진도 7.2~8.0을 견딜 수 있는 지진공법을 적용하는 것으로, 최소한 지진 규모의 75%를 견딜 수 있도록 철제빔을 사용한 프레임과 플라이우드 패널, 내진벽, 셰어웰 등의 설치를 반드시 내진 보강전문가와 함께 진행해야 할 것”이라고 말했다.

크롤 스페이스(Crawl Space)가 적용된 건물도 지진보강공사가 필요하다. 크롤 스페이스란 지하층이 없는 목조건물에서 1층 바닥을 시공하는 경우 목조의 썩음 방지를 위해 환기와 내부수리 등의 목적으로 일정한 높이의 공간을 띄어 놓은 것으로 한인타운내 상당수 건물들이 이에 해당한다. 지반과 건축물 1층 사이에 협소한 공간이 있는 크롤 스페이스가 적용된 건물은 의무화 규정에는 포함되어 있지 않지만 지진 및 자연 재해 에는 취약하기 때문에 자발적으로 내진 보강전문가와 상의한 뒤 공사를 진행하는 것이 좋다”고 조언했다.

▶문의: (213)268-7557 테드 오 CRI 대표: [email protected]

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