지금 뉴욕에서는 이런 황당한 사건들이…흡사 조폭같은 뉴욕시 횡포에 건물주 눈물

■ 뉴욕시 할렘 토지 강제수용으로 11년째 눈물겨운 법정투쟁

■ 토지 강제수용 압박위해 경찰이 범죄소굴로 조작까지 자행

■ 뉴욕시상대 줄 소송 백전백패 - 지난해 소유권까지 넘어가

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뉴욕시의 꼼수, 할렘재개발사업 공권력 동원 횡포에 아우성

백인소유 토지는 내버려두고
소수인종 소유 토지만 수용령?

뉴욕 맨해튼 할렘 126가 일대의 한인세탁업소등이 뉴욕시의 토지강제수용에 맞서 11년째 법정투쟁을 벌이고 있는 것으로 밝혀졌다. 뉴욕시는 맨해튼 할렘일대를 재개발한다며 이 일대 토지에 대해 강제수용권을 발동했으나 부동산 소유주들이 절차상의 문제 등을 지적하며 이에 맞서자 재산세를 10여년간 21배나 올리는가 하면, 경찰을 동원, 함정수사를 펼쳐 이 일대를 범죄의 온상으로 몰고 가는 등 한국의 철거용역꾼을 방불케 하는 온갖 꼼수를 부린 것으로 밝혀져 뉴욕시 주민들의 거센 반발을 사고 있다. 결국 뉴욕시는 뉴욕주 항소법원 판결을 통해 지난해 토지수용허가를 받아냈으나 부동산소유주에게 제시한 보상가는 시가의 30% 정도에 불과해 막대한 손해가 불가피하다. 이 일대 10여 명의 부동산 소유주들은 뉴욕시가 백인소유의 빈 땅은 강제수용하지 않고, 한인이나 흑인, 히스패닉 등이 소유한 부동산만 강제수용했다고 주장, 거센 인종차별논란까지 일고 있다.
안치용(시크릿 오브 코리아 편집인)

▲ 맨해튼 할렘 126가와 3애비뉴 코너에 위치한 한인운영세탁소 팬시클리너스

▲ 맨해튼 할렘 126가와 3애비뉴 코너에 위치한 한인운영세탁소 팬시클리너스

뉴욕 맨해튼의 125스트릿 위쪽을 일컫는 할렘, 할렘은 흑인집단거주지로서, 20년 전만 해도 ‘할렘 = 범죄소굴’이라는 말이 있을 정도로 위험한 지역이었지만, 이제는 맨해튼의 대표적 관광지중 하나로 자리 잡았을 정도로 번화하고 안전한 거리로 탈바꿈했다.

지금도 맨해튼 다른 지역 보다는 범죄가 많이 발생하지만 이제는 어엿한 맨해튼의 한 부분으로 자리 잡은 것이다. 할렘이 이처럼 뉴욕의 명소로 재탄생한 것은 뉴욕시의 재개발사업때문이지만, 재개발사업의 이면에는 뉴욕시의 악랄한 강제수용에 치를 떠는 부동산소유주들의 눈물이 고스란히 묻어있다.

강제수용권 발동에 11년째 법정소송

뉴욕시 맨해튼 126스트리트와 3애비뉴 코너지점에서 6천스퀘어피트짜리 대형세탁소를 운영하는 데이몬 배씨가 바로 재개발의 쓴 맛을 본 사람, 지난 1981년 부모님의 손을 잡고 미국으로 이민 온 배씨는 지난 2003년부터 이곳에서 세탁소를 개업, 운영하고 있으나 지난 2008년 뉴욕 시가 강제수용권을 발동하면서 11년째 법정소송을 벌이고 있고, 이제 이곳에서 떠날 위기에 처했다.

할렘을 제2의 고향으로 알고, 지역주민들을 형제처럼 여기며 세탁업을 키워서 이제 멀리 브롱스에서까지 손님이 찾아올 정도로 발전시켰지만, 결국 강제수용권행사로 생존권을 박탈당할 위기로 내몰린 것이다.
뉴욕시는 지난 2008년 1월 이른바 ‘이스트할렘도시재개발계획’을 발표한 뒤 같은 해 8월 27일 도시계획위원회를 통과했고 같은 해 10월 7일 뉴욕시의회 승인을, 11월 7일 뉴욕시장의 승인을 받음으로써 개발안이 최종 확정됐다. 이 재개발계획은 남북으로는 맨해튼 125스트리트와 126스트리트 사이, 동서로는 2애비뉴와 3애비뉴사이의 한 블록을 강제수용, 이곳에 대형주상복합건물과 공연장을 짓는 것을 골자로 하고 있다.

▲ 강제수용된 125가와 126가사이, 2애비뉴와 3애비뉴 한블락 지적도 - 왼쪽 정사각형 건물이 한인이 소유한 세탁소이며, 직사각형모양의 2개부지는 한인이 소유한 공터이다.

▲ 강제수용된 125가와 126가사이, 2애비뉴와 3애비뉴 한블락 지적도 – 왼쪽 정사각형 건물이 한인이 소유한 세탁소이며, 직사각형모양의 2개부지는 한인이 소유한 공터이다.

문제는 민간인 소유인 이 한 블록내의 모든 토지를 뉴욕시 경제개발공사가 매입해야 한다는 것. 뉴욕시는 2009년 4월 20일 토지소유주와 지역주민들을 상대로 청문회를 열고 토지강제수용계획을 설명했고, 같은 해 6월 18일 수용계획을 확정했다.

이 한 블록내의 토지는 배씨를 비롯해 흑인과 히스패닉 등 모두 소수민족계 인종이 소유. 갑자기 날벼락을 맞은 소수민족계 소유주들은 변호사를 고용, 뉴욕시의 강제수용에 불복, 소송을 제기했다. 하지만 뉴욕시 독립기관인 행정소청위원회는 1년여의 심의 끝에 지난 2010년 10월 12일 토지소유주의 강제 수용 철회요청을 기각함으로써 결국 뉴욕시의 손을 들어주게 된다.

그러나 당시 글로벌금융위기로 부동산경기가 침체되면서 재개발에 참여하려던 부동산개발업자들이 모두 발을 빼면서 강제수용절차도 ‘멈칫’하게 된다. 토지소유주들에게는 그나마 한줄기 밝은 햇살이 비친 것이다. 강제수용법상 강제수용확정일로 부터 3년간 수용이 진행되지 않으면 강제수용권 발동이 무효화되기 때문이다. 토지소유주들은 3년이 지난 2013년 10월까지 뉴욕시가 절차를 밟지 않자 2014년 2월 뉴욕주법원에 다시 소송을 제기했다. 뉴욕주법원이 강제수용권이 무효화됐다는 판결을 내려달라는 소송이었다.

법원, 무효화 소송에 뉴욕시 손들어줘

하지만 뉴욕시는 제반절차상 강제수용확정일은 2011년 2월로 봐야 한다며 맞소송을 제기함과 동시에 3년 만기 직전인 2014년 2월 12일부터 강제수용 절차 진행에 돌입했다. 즉 토지소유 주들이 강제수용권 무효화 소송을 제기하려는 움직임을 미리 포착하고, 사실상 소송과 동시에 강제수용절차를 진행, 무효화를 막으려 한 것이다.

▲ 지난해 2월 23일 뉴욕주 항소법원이 최종적으로 토지소유주들의 강제수용권 철회요청을 기각하고 이날부로 소유권이 뉴욕시로 이전됐다.

▲ 지난해 2월 23일 뉴욕주 항소법원이 최종적으로 토지소유주들의 강제수용권 철회요청을 기각하고 이날부로 소유권이 뉴욕시로 이전됐다.

토지소유주는 2013년 10월을, 뉴욕시는 2014년 2월을 3년 만기라고 주장하며 맞붙었지만, 결국 뉴욕주 항소법원은 2015년 8월 13일 뉴욕시가 3년 기한 내에 강제수용을 시작했기 때문에 적법하다고 판결했다. 공교롭게도 디 블라지오시장 취임뒤 할렘재개발관련 강제수용과 관련된 소송은 뉴욕시가 백전백승이었다.

뉴욕시는 강제수용권이 발동된 지역을 1,2차로 나눠서 수용하기로 했다며, 2014년 2월 1차 수용을 시작했다고 주장했고 뉴욕주 항소법원이 이를 받아들인 것이다. 또 나머지 절반부분에 대한 수용절차도 진행했고, 토지소유주들이 이 2차수용에 대해서도 이의를 제기하고 소송을 했지만 결국 패소했다.

그리고는 마침내 지난해 2월 23일 뉴욕주 항소법원은 토지강제수용이 합법이라며, 이날부로 뉴욕시에 소유권을 넘기라고 판결했다. 이에 따라 이 한 블락 내의 토지가 이 날짜로 완전히 뉴욕시 주택보존개발부[NYCHPD]로 소유권이 넘어갔고, 지난해 3월 3일자로 소유권등기를 마쳤다. 사정이 이렇게 되자 토지소유주들은 보상액이 턱없이 적다며 다시 이의를 제기했고 양측은 지난 1월 8일까지 각자의 부동산 감정평가서를 제출하기로 했다가, 합의하에 오는 3월 22일까지 감정평가서 제출을 미룬 상태로 확인됐다.

더욱 놀라운 것은 뉴욕시가 강제수용권을 발동한 뒤 이를 관철시키기 위해 온갖 꼼수를 다 부렸다는 사실이다. 한국의 재개발 철거용역조폭 못지않은 강압을 행사한 것이다. 일부는 과연 이것이 뉴욕시라는 행정기관의 행위인가 의심이 들 정도였다.

없는 사건까지 조작해 우범지대로 조작

본보확인결과 배씨 일가는 이 블록 내에 세탁소건물이 있는 부동산과 나대지 2개 등 모두 3채의 부동산을 보유한 것으로 밝혀졌다. 세탁소는 데이몬 배씨가 운영하고 있지만 이들 부동산 3채는 뉴욕한인회 이사장을 지낸 배희남씨와 배명수씨 부부가 2003년 9월 25일 240만 달러에 사들인 것으로 밝혀졌다. 그때부터 친척으로 추정되는 데이몬 배씨가 세탁소를 운영하기 시작, 어느새 15년이 된 것이다.

▲ 뉴욕시가 법원에 제출한 구리케이블 매매에 따른 압수물품현황, 사복경찰은 자신이 훔친 구리케이블을 팔고 싶다며, 한인소유 공터에서 이를 매매했다며 뉴욕주법원에 증거를 제출했다.

▲ 뉴욕시가 법원에 제출한 구리케이블 매매에 따른 압수물품현황, 사복경찰은 자신이 훔친 구리케이블을 팔고 싶다며, 한인소유 공터에서 이를 매매했다며 뉴욕주법원에 증거를 제출했다.

배씨부부는 자신들 부부 명의로 부동산을 소유하고 있다가 지난 2012년 7월 2일 ‘시티라이츠프라퍼티스쓰리유한 회사’[CITY LIGHTS PROPER TIES THREE LLC]로 명의를 이전했다. 이 법인의 멤버는 두 사람, 배희남씨 부부로 확인됐다. 이 블록의 배씨 소유 부동산 3채 중 나대지 1채는 1차로, 세탁소 건물과 또 다른 나대지 1채는 2차로 강제수용된 것이다.

본보가 이 법인 명의로 뉴욕주 소송기록을 확인한 결과 뉴욕시가 지난 2014년 9월 16일 시티라이츠를 상대로 깜짝 놀랄만한 소송을 제기한 것으로 드러났다.
배씨 명의의 부동산 3채 중 나대지 1채에서 범죄로 훔친 물건, 즉 장물이 거래됐다며, 이 부동산의 소유권 행사를 제한해야 한다고 재판부에 요구한 것이다. 그러나 소송내용을 들여다 보니 기가 막히지 않을 수 없는 내용이 적시돼 있었다. 경찰이 도둑행세를 하며 훔친 물건이라며 장물을 배씨 소유의 공터에서 제3자에게 판매한 것이다. 그렇게 하고는 이 공터가 우범지역이니 폐쇄시켜야 한다고 주장했으니 뉴욕시의 꼼수에 혀를 내두르지 않을 수 없다.


시세에 30%도 미치지 못한 토지수용 보상가 제시

 ‘누구를 위한 재개발 사업인가’

뉴욕시가 법원에 제출한 소송장에 따르면 언더커버형사, 즉 사복형사가 2014년 5월 16일과 5월 20일, 5월 23일, 6월 17일, 전철선로에서 뉴욕시교통공사소유의 구리케이블을 훔쳤다 며, 제3자에게 매입을 제의했고 바로 배씨 소유의 공터에서 장물을 팔았다고 밝혔다.

이 사복형사는 5월 16일에는 구리케이블 47파운드를 92달러에, 5월 20일에는 구리케이블 56파운드를 112달러에, 5월 23일에는 구리케이블 42파운드를 82달러에, 6월 17일에는 84파운드를 170달러에 팔았다는 것이다. 뉴욕시는 이처럼 사복형사를 장물아비로 위장시켜, 장물을 팔게 하고는 이 공터가 장물을 거래하는 우범지대라고 주장했다. 뉴욕시가 사복형사를 동원한 시기는 강제수용되는 부동산 주인들이 뉴욕주법원에 소송을 제기한 2014년 직후이다.

사복형사 동원, 노상불법방해조례 적용

이처럼 뉴욕시가 모두 4차례에 걸쳐 사복형사를 동원, 장물거래를 한 것은 뉴욕시의 악법 중 악법으로 꼽히는 노상불법방해조례 때문이다. NUISANCE ABATEMENT LAW로 명명된 이 조례는 1970년대 타임스퀘어일대 업소에서 마약거래와 무면허 주류 판매가 기승을 부리자, 이 같은 행위를 공공에 피해를 주는 노상불법행위 NUISANCE로 지정하고, 이러한 행위가 발생하는 주택이나 업소를 법원의 영장없이 즉각 폐쇄할 수 있도록 한 조례이다.

▲ 뉴욕시는 한인토지소유주를 빨리 내쫓기 위해 사복형사를 장물아비로 위장시켜, 훔친 구리케이블을 한인소유 공터에서 모두 4차례 매매했다며, 뉴욕주법원에 건물폐쇄명령을 요청했다. 뉴욕시가 강제수용권 관철을 위해 없는 범죄를 조작한 셈이다.

▲ 뉴욕시는 한인토지소유주를 빨리 내쫓기 위해 사복형사를 장물아비로 위장시켜, 훔친 구리케이블을 한인소유 공터에서 모두 4차례 매매했다며, 뉴욕주법원에 건물폐쇄명령을 요청했다. 뉴욕시가 강제수용권 관철을 위해 없는 범죄를 조작한 셈이다.

법원의 영장도 없이 개인소유의 부동산을 폐쇄하는 초법적인 조례인 것이다. 뉴욕시는 바로 이 조례를 이용, 배씨의 부동산을 범죄의 온상으로 만들고, 이를 폐쇄함으로써 배씨가 순순히 강제수용에 응하도록 압박한 셈이다.
특히 이 조례가 개인의 복수 등에 악용돼, 근거 없는 신고 등이 잇따르자 뉴욕시는 최소 4회 불법행위가 있어야 하며, 경찰이 직접 현장을 목격해야만 영장 없이 해당부동산을 폐쇄할 수 있도록 적용요건을 강화했다. 그래서 뉴욕시는 경찰이 현장을 목격해야 한다는 요건을 갖추기 위해, 아예 사복형사를 범죄인으로 둔갑시켜 장물을 판매하도록 한 것이며, 4회 이상 범죄가 적발돼야 한다는 요건을 충족시키기 위해 정확히 4차례 장물을 거래토록 한 것이다.

경찰이 ‘존재하지도 않는 범죄’를 조작했다고 해도 과언이 아닐 정도다. 뉴욕시가 한번 찜한 토지강제수용을 관철시키기 위해서는 불법에 가까운 일도 서슴지 않을 정도로 집요하다는 사실을 잘 보여주는 단적인 사례가 아닐 수 없다.
특히 이 노상불법방해조례는 뉴요커들의 항의가 빗발치면서 지난해 2월 15일 사실상 무력화 됐다. 뉴욕시의회가 이 조례의 문제점을 파악, 더 이상 방치할 수 없다며 규정적용을 대폭 강화 하는 방법으로 사실상 사문화시킨 것이다. 하물며 뉴욕시의회도 악법이라고 판단, 사문화시키는 조례를 강제수용권 관철에 악용한 셈이다.

강제수용 방편 14년간 재산세 21배 인상 의혹

뉴욕시는 또 재산세를 무지막지하게 올리는 꼼수도 동원한 것으로 확인됐다.
강제수용대상이 된 토지의 소유주가 재산세를 감당하지 못해 하루 빨리 뉴욕시에 토지를 넘길 수 밖에 없도록 만드는 것이다. 배씨는 맨해튼의 1790블록의 로트 28, 로트 44, 로트 46등 3개 부동산을 2003년 매입했다. 2003년 이 3개부동산의 1년 재산세는 각각 2400달러정도로 3채를 합쳐 7200달러였다가 2017년 올해 재산세는 5만1989달러, 5만8천947달러, 4만446 달러 등 3채를 합쳐 약 15만 달러에 달했다.

▲ 배희남 배명수부부

▲ 배희남 배명수부부

뉴욕시 재무국이 온라인에 게재한 재산세 내역을 확인한 결과로, 뉴욕시가 재산세를 14년 만에 무려 21배나 인상한 것이다. 재산세가 21배나 올랐다는 것은 상상을 초월하는 것이다. 재산세가 21배 오르려면 부동산 가치가 21배 정도 올라야 가능하다. 맨해튼에서는 가장 부동산가격이 낮은 것으로 잘 알려진 할렘의 부동산 가치가 21배나 올랐다는 것은 부동산 전문가도 깜짝 놀랄만한 대목이다. 뉴욕시가 강제수용을 위해서는 상상가능한 모든 수단을 동원할 수 있음을 잘 보여주는 것이다.

본보가 2005년 뉴욕시의 이 3개 부동산 평가가격을 확인한 결과, 세탁소 건물은 20만5천 달러인 반면 나대지는 1채는 6만6천 달러, 또 다른 나대지는 7만4백 달러였다, 당연한 평가 결과다. 세탁소 부동산은 부지도 클 뿐더러 건물까지 있으니, 나대지보다 가격이 높을 수 밖에 없다. 그러나 2017년 뉴욕시의 이들 부동산 평가가격을 보면 또 기가 막힌 일이 벌어진다.

세탁소부동산 평가가격은 95만9천 달러인 반면 공터의 평가가격은 1채는 295만6천달러, 나머지 1채는 257만2천 달러로, 공터의 가치를 세탁소부동산보다 2.5배에서 3배까지 비싸게 책정된 것으로 드러났다. 한 블록내의 세탁소건물보다 공터가 비싸다는 것은 도저히 불가능한 일이다. 더구나 세탁소건물 부지가 더 크고, 한면은 126스트릿, 한면은 3애비뉴에 접해 있다. 주민통행량이 많은 모서리의 요지에 자리잡고 있기 때문에 세탁소 건물이 더 가치가 있을 수 밖에 없다. 이는 뉴욕시가 강제수용을 위해 아무런 원칙도 없이 재산세를 마구잡이로 올렸을 가능성을 보여준다.

강제수용 보상으로 시세 30% 보상가 제시

뉴욕시는 세탁소 건물에 대한 강제수용에 대한 보상으로 350만 달러를 제시한 것으로 알려졌다. 그러나 이 근방에서 6천스퀘어피트의 건물을 사려면 1100만 달러를 호가한다는 것이 부동산 업자들의 분석이다.
절대적으로 비교할 수 없지만, 시세의 약 30% 정도의 터무니 없는 보상가를 제시한 것이다. 게다가 2백만 달러상당의 세탁 장비를 설치했지만 뉴욕시는 장비 값으로 62만 달러를 제시했다. 이 역시 3분의 1에 불과한 것이다.

▲ 2017년 한인소유 3개 건물에 대한 재산세가 무려 15만달러로, 2003년 매입뒤의 7200달러보다 무려 21배가 올랐다. 특히 가장 가치가 높은 세탁소건물의 뉴욕시 감정평가가가 공터의 3분의 1에 불과, 뉴욕시가 한인소유주를 빨리 내쫓기 위해 아무 원칙없이 재산세만 올렸다는 의혹이 제기된다.

▲ 2017년 한인소유 3개 건물에 대한 재산세가 무려 15만달러로, 2003년 매입뒤의 7200달러보다 무려 21배가 올랐다. 특히 가장 가치가 높은 세탁소건물의 뉴욕시 감정평가가가 공터의 3분의 1에 불과, 뉴욕시가 한인소유주를 빨리 내쫓기 위해 아무 원칙없이 재산세만 올렸다는 의혹이 제기된다.

더구나 뉴욕시는 지난해 3월 소유권을 넘겨받은 뒤 한 달 렌트비로 매달 3만 달러를 받고 있다. 할렘의 현 시세는 6천스퀘어피트규모의 건물을 렌트한다면 월 최대 2만달러정도가 정가이다. 뉴욕시가 렌트비를 비싸게 받아 하루빨리 랜로드를 쫓아내고 이 건물을 강제수용하려 한다는 의혹을 받기에 충분한다.

배씨가 이 부동산 3채의 매입가는 240만 달러, 당시 뉴욕시의 이들 부동산 평가가격은 약 34만 달러였다. 뉴욕시 평가가격보다 실거래가가 약 7배 높았던 것이다.
그렇다면 뉴욕시의 2017년 평가가격 이 649만 달러이므로, 같은 비율을 적용한다면 실거래가가 4500만 달러라는 가설이 성립된다. 그러나 이 3채부동산의 현 시가는 아무리 비싸도 4500만 달러에는 턱없이 못 미친다. 뉴욕시가 그만큼 재산세를 많이 부과하기 위해 부동산 과표를 과대평가했다는 의혹이 여기서도 제기되는 것이다. 또 세탁소건물에 대한 뉴욕시의 2017년 평가가격은 앞서 말했듯 95만9천 달러, 여기에 7배를 적용하면 7백만 달러다. 뉴욕시 계산대로 하자면 7백만 달러 건물을 반으로 계상 350만 달러를 제시한 셈이다.

뉴욕시가 강제수용을 손쉽게 하기 위해, 부동산 평가가격을 올려 재산세를 올리고, 렌트비를 비싸게 받는 것은 물론 경찰까지 동원, 악법중의 악법이라는 노상방해범죄를 적용, 부동산을 폐쇄하기 위해 범죄까지 조작했다는 의혹을 피할 수 없다. 이들 갖가지 꼼수가 모두 행정기관으로서의 도덕성을 위배하는 것이지만, 특히 사복형사를 동원, 없는 범죄도 있는 것처럼 조작해 우범지대로 만든 것은 사실상 범죄에 가까운 것이다.

정치인 공약완수 위해 또 다른 뉴요커들 눈물

강제수용이 이뤄지면 강제수용의 대상이 되는 토지소유주는 아무리 보상을 잘 받아도 손해를 볼 수 밖에 없는 반면, 강제수용토지의 인근은 노다지로 변한다. 희비가 교차하는 것이다. 그래서 가급적 강제수용을 피하려 하는 것이다.
강제수용당한 한 블록의 토지소유주들 대부분은 한인을 비롯해 흑인과 히스패닉이 주인이다. 이들은 맨해튼에 나대지가 무려 282개소나 있다고 주장한다. 그러나 뉴욕시가 이들 나대지를 강제수용하지 않는 것은 주인들 대부분이 백인이기 때문이라는 것이다. 소수민족은 힘이 없어서 결국 강제수용을 당했다고 주장하는 것이다. 그래서 뉴욕시가 만만하게 보고, 철거용역깡패를 방불케 할 정도의 갖가지 꼼수를 동원해 압박한다는 것이다. 이들은 토지 외에도 해당건물 내 장비나 집기 보상에 대해서도 이의를 제기한 상태다. 가능한 모든 방법을 동원해서 한 푼이라도 더 받고 쫓겨나겠다는 것이다.

한인과 흑인, 히스패닉이 쫓겨난 이 지역에는 저소득층용 임대주택이 들어선다. 전체가구의 80%를 저소득층용으로 배정하는 대신, 뉴욕시는 고도제한을 일부 완화해 줄 것으로 알려졌다. 저소득층용 주택이 늘어나는 것은 좋은 일이기도 하지만 엉뚱한 사람이 피해를 봐서는 안 된다.

디 블라지오 뉴욕시장이 2013년 취임한 뒤 가장 중점을 두는 정책이 주택 20만호건설이다. 뉴욕시의 상상하지 못할 토지수용꼼수는 공교롭게도 블라지오시장의 취임 뒤 더욱 심해졌다. 공약완수를 위해 또 다른 뉴요커의 눈물을 짜내는 것이다. 재개발에는 항상 명암이 교차한다. 하지만 행정기관이 이런 목적을 당성하기 위해 꼼수를 동원해서는 안 될 것이다.

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