고객보증금 삥땅은 예사…무면허회사 운영 공금횡령

‘조용기 목사 부부도 당했다’

한인 사회에서 부동산 거래와 관련해 가장 흔한 피해 유형은 고객 돈 횡령, 융자조정 관련이다. 특히 개인 무면허자도 문제이지만 에스크로 회사 또는 부동산 회사 자체가 무면허로 운영했다는 점도 문제였다. 2017년 부동산 업무와 관련된 징계자 가운데서 특기할 사항은 조용기 목사 부인 소유로 알려진 오렌지카운티 소재 베데스타 대학(Bethesda University )소유의 11개 임대 부동산을 관리한 Omni 부동산의 공승곤 (Kong)에이전트가 보증금과 임대료 $109,343을 횡령한 후 잠적한 것이다. 특히 공 에이전트가 근무한 Omni부동산 자체도 부동산 국에 등록이 안 된 무면허 업체였다. 또 하나는 패사데나 소재 주택을 숏세일하면서 불법적인 2중 에스크로를 실시하여 Escrow 법을 위반을 했다.

과거 징계받았던 에이전트들 버젓이 근무

최근 김희영부동산회사가 캘리포니아주 부동산국 징계사항 통계조사에 따르면 2017년 한 해동안 한인 부동산 업자 18명이 캘리포니아부동산국으로부터 징계를 당했다. 이는 2016년의 23명 보다는 감소했지만 2015년 당시 18명과 동일하다. 이 수치는 부동산 업자가 형사 입건으로 면허 징계 또는 부동산 업무와 관련된 징계자가 포함되어 있다. 2018년 3월 현재 과거 면허 징계를 받았던 부동산업자 13명이 활동하고 있는 현실이다. 2009년부터 통계 처리를 한 후 매년 평균 21명이 면허 징계를 당하고 있는 현실이다.

일반적으로 징계를 당한 사람이 한 가지 혐의 이외에 다른 혐의도 포함되어 있지만 여기서는 주 혐의에 대해서만 처리했다. 예로서 무면허 부동산 회사가 부동산 업자를 채용했지만 감독 소홀, 서류보관 위반, 손님을 위한 계좌 (trust Account) 설립, Escrow 경비 과다 청구, 손님 돈 횡령등 여러 혐의가 있지만 이 통계에서는 무면허 부동산 회사로 처리했다. 심지어는 에스크로(Escrow )회사 면허도 없이 LA 한인사회에서 20여년간 운영했던 부동산 회사가 있다. 현실적으로 부동산국에 고발이 되지 않은 사건들까지 비교 한다면 부동산국 징계 숫자는 빙산의 일각에 불과하다. 왜냐하면 징계 당한 사람의 대부분은 피해자가 부동산국에 고발 또는 부동산국의 감사를 통해서 이루어지기 때문이다. 한 한인 부동산 회사가 매일 같이 법원에서 피고로 출두되어 재판을 받았다. 담당 판사가 방청객 앞에서 “사업은 법원 밖에서 해야 된다. 당신은 매일같이 법원에서 사업을 하느냐”고 했다. 이를 본 방청석의 한 한인 변호사가 “같은 한인으로서 너무 창피스럽다”라고 했다.

20년동안 무면허 회사 운영 ‘간큰 한인’

일반적으로 부동산국 징계 조사가 시작 된 후 보통 2년 후에 면허징계 여부가 결정된다. 그리고 부동산 관련 징계 시에는 부동산국의 감사에 따른 경비가 보통 $10,000 정도 지출된다. 부동산국 감사 경비도 피고가 유죄가 확정되면 지불해야 한다. 이 외에도 피해자에 대한 보상, 벌금이 추가된다. 부동산 업자는 민사와 형사로 인해 징계를 당할 수 있다. 그리고 부동산업무와 직접 관련된 사안과 이와 관계없는 일반적인 유사 범죄를 저질렀을 경우도 함께 징계 대상이 된다. 부동산 업자는 전문인이기에 도덕적 결함이 없어야한다는 주법에 근거한다.

2017년중 한인부동산업자가 형사혐의로 징계 당한 내용은 마약 2명, 사기 1명, 아동 성범죄 1명, 중절도 1명, 운전면허 위조 1명, 음주운전 1명, 경찰이 안이면서 경찰 복장 착용 1명이다. 한인 부동산 업자가 관련된 형사 문제는 절도, 음주 운전, 마약, 그리고 변호사가 변호사 법위반으로 징계 당하면서 부동산 면허도 동시에 징계 당한 것으로 가정폭력 순위이다. 한편 부동산 업무와 관련된 징계자는 9명이다. 무면허 2명, 숏세일사기 2명, 임대료 횡령 2명, Escrow 경비 과다 청구 1명, 기타 2명이다.

굶주린 물고기가 낚시 밥 채듯

부동산 매매와 관련한 법률 위반은, 고객에게 정직하고 충성스럽게 일을 하지 않고, 매매와 관련된 부동산에 대해 조사를 했을 때 잘못된 사실을 밝혀주지 않았기에 발생한다. 그리고 부동산 업자 소득은 매매가 성사 되어야만 발생하는 제도다. 그런데도 불법이나 위법이 발생하는 것은 부동산 매매 건이 나타나면 마치 굶주린 물고기가 낚시 밥을 따먹는 위험한 짓을 하기 때문이다. 캘리포니아주 부동산국은 부동산 업자로부터 피해를 당한 사람에게 부동산국 기금에서 보상 받을 수 있는 제도를 만들어 놓고 있다. 금액은 피해 1건에 대해서 5만 달러까지, 한 부동산 업자에 대한 전체 건수에 대해서 25만달러까지 보상 받을 수 있다. (Bus. & P C 10474 참조)