재해 피해자들이 꼭 알아 두어야할 상식과 과제

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보험회사와 정부로 부터 충분한 보상을 받으려면…

‘이 정도는 상식적으로 알아야 한다’

최근 캘리포니아 산불이 진화되어 외형적으로는 진정 국면인 것 갖지만 아직도 피해자들은 임시 거주처를 찾고 있다. 재난 피해는 어느 누구나 당할 수 있다. 일반적으로 캘리포니아의 재난이라면 산불 화재, 지진, 산사태, 홍수 등을 말하곤 하는데, 일단 재난을 당하면 재난 피해자는 먼저 자신의 보험에서 손실을 배상 받을 수 있는가를 알아 보아야 된다. 혹시 주택 보험에서 손실에 대한 보상을 못 받는 경우라도 정부나 다른 기관을 통해서 도움을 받을 수 있다. 재난피해에 대하여 실질적인 손해보상 등 재산상 피해조치 등을 부동산 전문가 김희영 브로커를 통해 도움말을 들어 보았다.
<편집자 주>

재해를 당했을 때 어떻게 재해를 극복해야 하는가? 우선 지난을 당하면 가장 급한 것은 먼저 의식주 해결이다. 그리고 다음이 피해 신청을 정부 비상 재해 기관이나 민간 단체에 접수 시켜야 한다. 그 후에는, 복구를 위한 융자 신청, 보험회사를 통한 피해 청구, 건축 허가, 시공업자 선정, 입주자는 건물 주 상대 피해 청구, 건물주와 입주자 사이의 임대 계약 취소, 고용인이나 고용주는 실업 수당 신청, 기존 은행에 월부금 지불 유예 신청, 세금 보고를 해야 한다. 복구비용 산정은 물리적 감가상각을 고려하지 않고서 피해 당한 부동산 복구를 위한 가치로 계산한다. 재난 피해로서 복구를 할 때는 꼭 그 장소에다가 복구를 해야 할 필요는 없다는 것이 법이다. 다른 장소를 선정해서 복구 할 수 있다.

재해 보조 신청 사기꾼들 조심해야

특히 천재지변 후에는 사기사건도 많다. 엉터리 피해 신청, 복구공사를 해 준다는 시공업자의 사기 사건, 보험회사 상대로 보상비 청구 및 다른 재해 보조를 신청해 주트럼프겠다는 사기꾼들도 한 몫을 하기 때문에 주의를 해야 된다. 화재 피해 지역에서는 화재 후속 조치도 해야 된다. 화재 피해 지역에는 비로 인한 산사태나 토질 유실도 발생한다. 세금보고 할 때도 주의해야 된다. 시청이나 카운티에서 피해자 건물에 건축법 위반 딱지: 시청 건축과는, 재해 발생 후에, 파손된 건축물이 주민 안전에 위험이 있을 때는 빨강 딱지를 붙인다. 심지어는 야박하게도 재난 이후 1시간 만에 빨강딱지를 붙여 둔 기관도 있었다. 현재 건축법 준수 또는 철거할 것을 통고한다. 이웃 사람한테 불편을 준다는 항의를 받는 경우도 있다. 파손된 건물 잔해가 도로 또는 공원에 떨어져 있더라도 위법이다. 피해자는 하루빨리 복구를 해야 된다. 우선 건축 철거 및 허가 신청은 피해 당한 건물에 건물 철거(demolish) 신청과 건축 허가 신청을 해야 된다. 1983년 지진 피해 후 콜링가 시에서, 철거 통고를 2시간 준 후 철거하라는 사건이 있었다.

열받은 피해자는 시청 상대로 소송을 했다. 법원은 정부가 개인 재산 몰수한 행동이라면서 복구비용을 배상하라고 판결했다. 그러나 95년 다른 사건에서는 시청 직원 면책 특권이 있다면서 시청 승소 판결도 있다. 피해자에게는 건축 허가비를 면제해 주는 시청도 있다. 건축허가는 빨리해 준다. 심지어 1 시간만에 허락해 주기도 한다. 과거 불법 건축이었을 때는 50% 이하 손상은 수리를 허용하지만 50% 이상은 철거 후에 새 건축법에 의한 재복구를 해야한다. 그리고 재산세 유예신청도 해야한다. 부동산이 파손되는 피해를 입은 주민들은 해당 지역 카운티 정부의 재산 사정국(Accessors’s Office)에 재산세 유예 신청을 하면 재산세 납부를 연기 그리고 재산세 산정 액수를 현 시세로 낮추도록 해야 된다. 일반인, 노인과 장애인 주택이 불행한 사고, 재해로 땅 또는 건물이 50% 이상의 현찰 가치 손상 또는 훼손된 후 동일 카운티 내에서 다른 주택을 교체했을 때는 과거의 재산세 책정 기준에 적용 한다. 지방 영업세(Business taxes)연기 신청을 해야 한다. 대부분 시청 예산과 및 회계과에서는 재해 피해자로부터 요구가 있을 때는 지방 영업세를 연기 해준다.

신속한 재난피해 신고 접수해야

특히 재난 피해자들이 우선적으로 알아야 할 일반 사항을 소개한다. 이들 요령을 알아야만 신속한 보상이나 구호를 받을 수 있다. 재난을 당했을 경우 피해 신청을 정부 비상재해 기관이나 민간 단체에 접수시켜 도움을 받을 수 있다.
일반적으로 재난이 발생시 대통령이나 주지사가 일정 지역을 대상으로 재해선포를 하게 되며 주 지사 인가에 따라서 융자도 별도로 신청할 수 있다. 재해 선포는 대통령에 의한 “중요 재해 지역(major disaster)” 또는 주 지사에 의한 “재해 지역(disaster area) 선포, 농림부 장관에 의한 “자연 재해(natural disaster)” 지역 선포가 있다. 연방정부 중소기업청 (SBA)에서는 “물리적 재해 선포 (physical disaster)”가 있다. SBA 융자는 30년 상환 원칙을 하데 지불 능력에 따라서 액수, 이자에 차이가 있지만 이자가 저렴하다. 재난 발생시 정부 구호기관은 다음과 같다. 가) 연방 재해 운영처(Federal Emergency Management Agency (FEMA): 대통령이 연방 비상 상태 지역 선포(Federal emergency disaster area)를 선포한 지역에 대해서 구호 활동을 해 준다. 연락처: 800 621-3362/ disasterAssistance.go 나) 연방 주택 및 도시 개발청 (Federal Housing and Urban Development): 주택이나 아파트 재난에 대한 지원을 한다. 주택 복구 또는 새 주택 구입에 대해서 100% 융자를 제공한다. 임대 주택에 대한 융자 및 거주지 알선도 한다. 차압 방어를 위해서도 돕는다. FE재난피해1MA를 통한다. HUD 213 894-8000, FHA Resource Center 800-440-8647 다) 주 정부 비상 대책 기구(Governor’s Office of Emergency Service): 주 정부에서 운영하는 재해운영 기관이다. 의료 봉사 기관(Human Service)과 기타 기관에서 대피소 운영, 의료봉사, 피해자들에 생필품을 제공한다. 의료 보험이 있는 사람이건 없는 사람이건 의료혜택을 제공한다. 916-845-8510. 민간 구호 기관으로는 다음과 같다. 가) 적십자사(Red Cross): 옷, 식품, 주거지 제공, 현찰 제공 및 재해 피해자들에 필요한 모든 사항에 대한 안내도 한다. 물론 피해자 서류 접수와 융자 신청도 대행 해 준다. 866-438-4636
나) 구세군(Salvation Army): 적십자사와 같은 봉사 활동을 한다. 피해자가 다른 기관을 통해서 받을 수 있는 안내도 한다. 이들 모든 기관들이 피해자 신청서 접수를 받고 같은 서비스를 담당하므로 어느 곳에서나 종합적인 도움을 받을 수 있다. 916 563-3738

정부 구호기관 리스트 보관 숙지부터

보험회사를 통한 피해 청구는 보험회사에 따라서는 피해 신청자를 위해서 다른 회사 보험에 대한 정보도 제공해 줌으로서 피해 신청을 돕는곳이 있다. 주택보험의 맨 앞장에 보상 금액이 기재되어 있다. 이 금액은 보험회사에서 주택 구조물에 대한 보상을 얼마까지 해줄 것인지를 나타낸 것이다. 주택 구조물이란 외벽, 지붕, 수도 배관(plumbing), 전기, 온열, 내벽과 캐비넷(cabinet) 등 기존 주택에 부착된 가정용품 등이다. 하지만 동네 전체가 불이나는 등 피해가 막대하면 당연히 재건축 자재비용이 올라갈 것이므로 실제 보상금이 시세에 맞지 않는 경우도 있다. 대부분의 보험회사에서는 ‘추가 보험’(extended), 또는 ‘보장’(guaranteed) 약관을 추가해 이에 따른 보상비용을 시세에 맞도록 조정해 주기도 한다. 만약에 건축비가 $50 할 때 보험에 가입 되었는데 건축비가 $160 되어도 cover가 되느냐? 보험 복구비용은 약관 액수(Policy limit) + 20% 만 된다. 보험회사를 통해서 피해 청구를 하지만 전액 보상금을 받지 못할 수 있다. 복구비용 인상에 따른 보험료를 올려서 지불하지 않았기 때문이다. 일반적으로 화재 피해자의 60% 정도가 전액 보상을 받지 못하고 있다. 그러므로 보험 정관 실제 공사 복구비용 액수에 적합하게 올려 주지 않았으면 전액 피해 보상을 받지 못한다.
화재 보험은 어떤 것을 보상해 주나? 보험 보호 대상에는, 건물 및 보조 건물, 페디오(Patio)같은 부속 건물이다.

배상 항목과 액수는 보험 약관마다 차이가 있지만 일반적으로 아래와 같다. – 별채(Guest house), 차고(Garage)도 보상 받나 ? 주택과 떨어져 있다면 보험약관에 ‘별도의 구조물’(separate structures)이라는 제목의 추가 항목이 있다.
– 주택 재건축 동안 임시 거주할 호텔 비 제공하나? 무한정 해주는 것은 아니다. 1년 또는 2년 정도가 보통이지만 약관에 따라 다르다. 정원수 보상. 정원수도 보상을 해 주지만 약관에 기재되어 있다. – 동산 피해도 보상을 받을 수 있는가 ? 보상을 받지만 약관에 따라서 컴퓨터, 자전거, 현찰, 보석같은 물건의 보상금을 제한하는 경우도 있다. 특별히 귀중품을 간직하고 있다면 이들 물품이 약관에 포함돼 있는지 확인해 봐야 된다. 보석, 귀중품, 예술품 등을 현 시가에 보상해주배경는 보험도 있지만, 보통 $1,000 또는 동산 손실 항목(Coverage B)의 10% 중 높은 액수만 배상해 준다. 현찰, 동전 $200, 주택 또는 사업 목적에 사용하는 동산 $1,000, 우표 같은 수집품 $2,500, 전자 장비에 의한 저장(computer) $5,000 등 배상 액수는 보험 약정서에 기재되어 있다. – 재난 피해사 무엇을 잃었는지 어떻게 증명하는가? 보통 집안에 개인 소지품이나 귀중품, 품목 등을 자세히 적어두도록 한다. 보험회사에서는 주변부터 각 방, 커튼, 가구 등을 모두 비디오로 촬영해 두도록 권한다. 하지만 이번 불에 이런 것을 챙길 수 있는 여유도 없이 몸만 빠져 나온 사람들이 대부분이다. – 생활 보조(Loss of Use): 숙박비, 교통, 전화 등 제반 생활비를 최고 12개월까지 전액 보상받는다. – 의료비: 우선적으로 먼저 1천 달러 보상해 준다. – 주택에서 개인사업(Home business)경우: 자신의 주택에서 비즈니스 영업을 한 경우 자재 피해는 보상받지 못한다. 단, 사업체 보험을 가입한 경우에만 보상 받을 수 있다.

보험 약정은 구체적으로 기록남겨야

– 보험 청구: 피해본 후 1년 이내에 청구해야 된다. 만약에 중재(mediation) 청구가 진행 될 때는 중재 모임 결과가 부결된 날부터 공소시효 계산을 한다. 보험 취소 통고한 날부터 계산하지 않는다. 일부 피해금만 지불하고 안 하는 경우가 있으니 주의해야 된다. 2019년 1월 1일부터 시행되는 AB 2594에 의해서 “주 정부 긴급 재해” 경우는 보험회사 상대 공소 시효가 과거 12개월에서 24개월로 연장된다. 보험 회사가 공소시효 지연 장난: 보험회사 직원 말에 의존했다가 공소시효 1 년이 지나버린 사건이 많다. 법원은, 보험회사 직원 말에 의존하므로 소송이 늦어 졌다는 것을 증명하면 된다고 판결한 사건이 있다. 감정사 말에 의존했는가? 보험회사 직원이 설명한 내용? 추가 손실 본 후 어떻게 대처했는가를 검토해서 판결한다.

피해 복구 안 했을 때 어떤 사람은 복구비용만 받아 챙기고자 한다. 잘못하면 손해다. 복구할 때는 복구비용(replacement cost)을 지불하지만 복구 안 할 때는 감가상각을 한 가격 또는 실제 현찰 가격으로 지불함으로서 월등히 적은 액수가 된다. 은행이 보험비 가로 채는 경우 보험회사로부터 지불된 복구비용을 은행에서 가로채는 경우가 있다. 융자 계약서에 보험에서 받은 돈을 은행이 수혜자로 되어 있는지 없는지 확인해야 된다. 은행이 보험가입 요구하지 않았으면 은행이 보험비를 가로채지 못한다. 보험회사 지불 수표에 피해자와 담보권자인 은행 두 사람 이름으로 수표를 보내게 된다. 보험료 지불 안 했을 때 상가 입주자가 보험료를 지불하지 않았을 때, 건물주가 보험 가입자로 이름이 되어 있는 이상 모든 가입자에게 보험료를 지불하지 않으면 보험이 취소된다거나, 계속해서 보험에 가입할 것을 통고 해 주어야 한다. 입주자가 상해보험에 가입하면서 임대 계약에 의하여 건물주도 보험 가입자로 했다. 입주자가 보험료를 지불하지 않았을 때 보험 취소 통고를 입주자에게만 하고 건물주한테는 하지 않았다. 손님이 미끄러져서 부상을 당하자 건물주인도 소송을 당했다. 법원은, 건물주가 보험가입자로 된 이상 건물주에게도 보험료를 지불 안하면 보험 취소된다는 통고를 해야된다고 판결했다. 부도수표와 보험료 관계 보험료는 지불했지만 은행 잔고가 부족하여 부도처리되므로 보험약정 기한이 취소된다. 하필이면 이때에 대형 자동차 사고를 낸 사람이 있다. 기한이 지나면 보상 받지 못한다. 특히 주택 보험 청구서는 1 년에 한번 통고를 해 오기 때문에, 실수로 잊어 버리고서 돈 지불을 안 한 시기에 피해를 당한 사람들이 있다.

보험회사가 추천한 시공업자 부실 공사 보험회사가 추천한 시공업자한테 공사를 해야 복구비를 지불하고 공사 보장을 한다고 말하기도 한다. 보험회사는 부실공사 책임도 없고 공사 보증을 하지 않는다. 이런 거짓말을 믿으면 낭패 당한다.
상가 입주자 입주자는 보험에 가입되어야 한다. 식당을 판매하면서 자기 보험을 취소 시켰다. 구입자는 보험 가입을 안 했다. 이때는 건물 시설에 대해서는 건물주 화재 보험에서 보상받지 못한다. 식당 판매자에게도 화재 손실 책임이 있다고 판결한 사건이 있다. 보험 피해액을 부풀려 청구 고의적으로 부풀려 피해 청구하면 청구액수 전체를 기각 당 할 수 있다. 보험회사는 피해 액수를 다시 감정하고 과거의 피해 액수를 포함 시켰는지 안 인가도 분석한다. 만약에 부풀려져 있을 때는 보험회사에서 가입자에게 소송을 제기 할 수 있고 형사 고발당할 수 있다. 빈 건물 보상 화재 발생 이전으로부터 30일 이상 거주하지 않고 방치되었으면, 비록 보험료를 지불했더라도 보상받지 못 할 수 있다.
<주정부 보험국 문의 : 보험 회사와의 시비는 주 보험국 (800) 927-4357>
(도움말. 김희영 부동산 (951) 462 – 1070)

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