■ 중국계 투자사, 54명 영주권 내주는 조건으로 2700만불 건축론
■ 설계변경-이자 리저브 이유로 여기저기서 2000만불 이상 차용
■ 김영준 겔러리마켓 회장-김영일 심장내과 박사 저택담보로 빌려줘
■ 추락한 크레딧 때문 벤더들 기피현상…물건 없어 어수선한 분위기

온갖 악소문 속 오픈한 가주마켓의 절실한 운명은…

‘생존할 것인가, 매각할 것인가’ 선택 갈림길

각종 소문과 루머 속에 드디어 가주마켓이 문을 열었다. 그동안 자금난으로 과연 가주마켓이 오픈을 할 것이지 중단할 것이지 의견이 분분했지만 어찌됐던 지난 해 연말 대망의 오픈식을 치렀다. 그러나 오픈을 둘러싸고 그동안 수면 아래 숨어 있던 가주마켓 투자금에 관한 비밀들이 떠오르면서 오히려 가주마켓 운영에 발목을 잡고 있어 귀추가 주목된다.
가주마켓측은 건축론(Construction Loan)을 받기위해 EB-5 프로그램으로 중국계 AJ Capital 이 주선한 54명 투자자들로부터 각 50만 달러를 투자받아 2,700만 달러를 유치한 사실이 드러났다 또 HK그룹 파트너인 갤러리아 마켓의 김영준 회장에게 1200여만달러와 심장전문의 김영일 박사를 비롯해 수명의 개인들에게 모두 5000만달러에 가까운 채무를 지고 있는 것으로 알려져 과연 가주마켓이 정상적인 운영체제에 접어들지 초미의 관심사로 대두되고 있다. 빚에 빚, 악순환으로 이어지고 있는 가주마켓의 향후 운명과 현 상황을 집어 보았다. <특별취재반>

현재 LA코리아타운 내에  한남체인, 코리아타운플라자, 갤러리아, 시온, H마트 등이 운영 하는 9개 수퍼마켓을 포함해,  LA카운티와 오렌지카운티까지 합하면 이들 기업들이 운영하는 한인 수퍼마켓이 지점을 포함해 25개나 된다. 이 같은 포화상태의 대형마켓 시장에서 지난해 말(12월28일) 웨스턴 애비뉴와 5가에 가주마켓(공식명칭California Marketplace, 대표 이현순)이 문을 열면서 본격적인  ‘한인 수퍼마켓의 결투’가 시작됐다.

현재 가주마켓은 지난 12월28일 ‘소프트 오프닝’을 하여 2,3층은 공사중으로 비워둔 채 현재 1층 매장만 영업 중이다. 가주마켓은 지난 2011년 대형 복합쇼핑센타로서 재건축 프로젝트가 시작되면서 약 5년 만에 다시 문을 열었지만 웨스턴가에만도 갤러리아마켓, 코리아타운플라자, H마트, 한국마켓 등 경쟁 대형 마켓 5개가 불과 10개 블럭 거리에 집중 포진하고 있다. 이 같은 대형마켓들의 출현으로 웨스턴가는 더욱 교통체증도 심할 것으로 예상되고 있다.

성급한 오픈이 오히려 자금난 발목

 가주마켓 신축 건물에 대해 지난동안 많은 언론보도에서 ‘하늘정원이 있는 신개념의 푸드코트가 있는 초대형 복합 쇼핑몰’이라고 선전해왔다. 자칫 동화속에서 나올법한 환상적인 수퍼마켓으로 연상되어 왔다. 그래서 타운의 많은 사람들은 5,000만 달러의 가주마켓 새 건물 쇼핑몰은 코리아 타운 플라자와 갤러리아 마켓 쇼핑몰을 합친 것 보다 더 한층 유명하고 멋있는 것으로 상상해왔다.

그러나 그런 기대와 달리 건물 외곽에 기중기 차량이 작업을 하고 있었으며, ‘하늘정원’이 있다는 3층은 아예 출입을 하지 못하는 ‘현재 공사중’ 이었다.

현재는 2층과 3층은 ‘공사중’이고 1층 마켓과 커피빈 뚜레쥬르 제과점만 문을 열고 있었지만  아직은 한가했다. 2층 소매점은 4월에야 정식 오픈되고, 3층 푸드코트도 5월에서야 손님을 받을 것이라고 했다. 대형복합쇼핑몰은 5월이 지나서야 윤곽이 들어날 것으로 보인다.

이미 개장된 1층 매장도 다른 한인 매장들과 특히 다르다는 인상을 느낄 수 없었다. 오히려 진열대 등이 아직도 제 구색을 갖추지 못한 상태였으며 진열대 한쪽에는 박스로 물품이 쌓여 있어 어수선 한 분위기를 그대로 나타냈다.

“왜 완전하게 시스템을 갖추고 난 다음에 마켓을 오픈하지 않았는가”하는 의문이 들 정도였다.

하지만 가주마켓 측의 설명은 지난해 12월 28일 실시한 ‘소프트 오프닝’은 일정 기간을 거치며 문제점이 드러났을 경우 이를 보완하기 위해 마련된 시간이라는 것이지만 실상은 모두 자금 압박에서 기인된 현상이라고 봐도 과언이 아니다.

가주마켓 2년 완공이 5년으로 지연이유는 자금난 탓
1층매장 오픈은 했지만 어수선한 진열대로 중구난방

▲ 가주마켓 이현순 대표 개인과 회사에게 무려 1200여 만불을 빌려줘 그 의도를 의심받고 있는 갤러리아 마켓 대표 김영준 대표

■ 이만성 회장 작고 후 IRS와 세금탈세 협상금으로 800만불 지불
■ 전처와 아들과의 재산 분쟁 소송…협상으로 상당액수 지급한 듯
■ 이현순 대표 큰 씀씀이도 한 몫…가주마켓 경영미숙 막대한 손실

‘고 이만성 회장이 남긴
그 많던 재산 다 어디로 갔나?’

이만성 회장 작고 이후 악순환의 연속

가주마켓은 창립자인 고 이만성 회장이 1997년 사망 이후 급격하게 경영난 문제로 다른 마켓들과의 경쟁에 밀려 새로운 돌파구를 찾아야만 했다. 그래서 대두된 것이 ‘캘리포니아 마켓플레이스’(California Marketplace) 프로젝트였다.

가주마켓 새 프로젝트는 원래 웨스턴 애비뉴와 5가 자리에 총 면적 31만5,643스퀘어피트, 지상 3층 규모의 복합 쇼핑몰로 이중 1층에 4만5,000스퀘어피트를 사용한다는 것이다. 마켓플레이스는 지하 2층, 지상 3층 규모의 복합쇼핑센터로 총면적 31만5,000여 스퀘어피트의 매장에 50여개의 테넌트가 입주하는 것으로 알려졌다.

매장에 가주마켓이 앵커 테넌트로 입주 하며 지하 파킹랏은 동시에 350대의 자동차를 주차할 수 있는 규모로 설계 됐다.

그런데 지난 2011년 2월 착공된 가주마켓이 진행 중인 웨스턴과 5가 ‘가주마켓플레이스’ 쇼핑몰 공사가 윌셔은행으로 부터의 2,000만 달러 건축융자가 무산되면서 뒤틀어지기 시작했다.

원래 총 공사비 4,700만달러 중 건물 신축에 투입되는 초기비용 2,000만달러를 윌셔은행과의 융자를 통해 조달할 예정이었지만 월셔은행이 P-Bond서류 미달 등의 이유로 융자 승인을 거부 하면서 프로젝트 진행에  브레이크가 걸렸다.

윌셔은행 측은 2011년 10월 건축론 대출에 필요한 P-Bond 서류와 재정자료 등 서류가 제출되지 않은 상태에서 가주마켓 측이 거래 중지를 통보, 당시로서 지급된 30만달러 이외에 추가 대출 계획은 없다고 밝힌 것이다.

P-본드(Performance Bond)란 공사 수주에 성공한 컨트랙터가 보험사 혹은 은행 등을 통해 공사를 진행할 능력이 있음을 증명하는 채권이다. 예를 들어 컨트랙터가 당초 계약대로 공사를 진행하지 못했을 경우 수주인은 이 채권을 통해 피해액을 보상받게 되는 것이다. 대체적으로 약 2만 5000여종의 채권이 있으며 본드 구입을 위해서는 공사 대금의 약 1~15%가 필요하다. 업체의 신용도에 따라 프리미엄 금액은 차이가 날 수 있다.

EB-5 프로그램으로 2700만불 융자

이 같은 가주마켓은 당초2010년 하반기에 착공해 15~17개월의 공사기간을 거쳐 2012년 중순께 오픈할 예정이었다. 그러나 믿었던 윌셔은행의 대출이 무산되자 이를 대체할 새로운 렌더를 물색해야만 했다. 그 대안이 투자이민(EB-5) 프로그램을 통한 중국자본 유치를 통해 공사를 시작하게 되었다.

그래서 가주마켓은 은행 대출을 포기하고 대신 EB-5 프로그램을 통해 중국 등으로부터 3,000만달러의 투자금을 유치해 건물공사를 하겠다는 것이었다. 그렇게 해서 나온 EB-5 프로그램으로 중국계 AJ Capital이 주선한 54명 투자자들로부터 각 50만 달러를 투자받아 2,700만 달러를 유치했던 것이다. 또 이들 54명 투자자들이 1인당 적어도 10명의 고용인을 창출해야 하니 그 인원만 540명이 되는 것이기에 정상적은 오픈을 해도 이민국에 요구를 충족시키기가 만만치 않다.

원래 한인타운에 대한 중국인 투자가들의 관심은 그동안 콘도 및 상가 건물 매입 등으로 높은 것으로 나타났는데, 이를 십분 이용해 가주마켓 쇼핑몰 개발에 EB-5를 도입했던 것으로 보인다.

이는 정부가 지정한 집중고용지역(TEA: Targeted Employment Area)에 투자하는 프로그램으로 정부가 특별히 투자를 필요로 하는 경제특구에 위치한 사업에 투자하는 것인데, 이 경우 최소 투자금액이 50만 달러로 가능한 것이다.

이 같은 EB-5 투자 이민 비자 프로그램은 50만불 이상을 투자한 외국인에게 영주권을 부여하는 제도이다. 미 이민국이 지정한 리져널 센터라 불리는 사업체에 50만 불을 일정 기간 빌려주거나, 또는 10명 이상의 종업원을 직접 고용해 사업을 하는 형태로, 비교적 쉽게 영주권을 취득할 수 있어 전문직 종사자나, 사업가들 사이에 인기가 높다.

그러나 AJ Capital 로 EB-5로 끌어들인 2,700만 달러도 3-4년이 지내가면서 원금과 이자로 지불 되는 금액이 수백만 달러에 이르자 이현순 대표는 자신의 101 Freemont에 있는 1,000만 달러 시가의 주택을 담보로 돈을 꾸기 시작했다. 이 주택은 이미 윌셔은행으로부터 200만 달러 융자금이 걸려 있었다.

파산시 2,3층 리스 소매점 난관

신축계획으로 웨스턴 가주마켓이 문을 닫은 이후 베버리 가주마켓을 가동했으나 각종 크레딧의 부실로 벤더들이 물품을 제대로 공급하지 못하면서 자금 압박이 심해졌다.

여기에 AJ캐피탈의 이자 리저브 때문에 여기저기에서 투자자를 찾던 중 HK파트너 그룹의 한사람인 코리아타운 갤러리아의 김영진 회장으로부터 이현순 대표의 주택을 2차 담보로 390만 달러를 빌렸다. 그러나 수천만 달러가 필요한 공사비에 턱없이 모자라 다시 주택 3차 담보로 100만 달러를 꾸었다.

그래도 자금 압박은 계속됐다. 이런 상황에서 101 후리몬트 저택을 담보 잡았던 윌셔은행이 계속 독촉하자 이번에는 심장내과 전문의 김영일 박사로부터 200만 달러를 빌렸다. 이어 또 김영준 회장에게 250만 달러를 빌렸으나 그래도 비용은 계속 모자랐다.

이때 김회장과의 조건은 만약 2016년 말까지 이 빌린 돈을 갚지 못하면 가주마켓의 오너십의 25%를 양도하는 조건이었다.

가주마켓은 450 S. Western Ave LLC. 법인체로 만들어 놓았는데 여기에는 AJ Capital이 EB-5 프로그램이 되어 있어 마켓 자체를 담보로 잡을 수가 없는 형편이었다.

이러는 동안에도 베버리 가주마켓은 영업이 날로 떨어져 월 적자만도 10-20만 달러에 이르러 계속 자금압박이 가해져 다시 김영준 투자자로부터 400만 달러를 다시 융자받기에 이른다. 하지만 이 같은 기금도 건축비가 상승하고 융자금 이자 등등으로 공사까지 지연되는 등의 이유로 계속 쪼들리게 되었다.

일단 완공된 가주마켓은 5,000만 달러 가치를 지니고 있지만 주위에서는 가주마켓이 ‘1억 달러’ 건물 이라고 부추기고 있다.

현재 이현순 대표의 후리몬트 주택에는 윌셔은행 대출금을 갚기 위해 김영일    심장내과 전문의로부터 차용한 200만 달러 이외로 김영준 회장의 490만 달러 융자 등 총 690만 달러 빚이 있다. 또 가주마켓 쪽으로 볼 때 EB-5로 2,700만 달러를 비롯해  김영준 갤러리아마켓 회장 소유의 법인으로부터 차용한 250만달러를 2016년 말까지350만달러를 변제하는 조건으로 450 S. Western Ave LLC.에 담보를 잡았으며 추가로 현재 가주마켓에 빌려준 400만달러는 AJ캐피탈과 협상으로 건물에 2차 담보를 설정한 것으로 알려졌다.

결국 가주마켓 프로젝트와 투입된 자금과 후리몬트 저택을 담보로 빌린 차용금은 총 3,950만 달러가 건축 공사비와 이자 리저브 등등으로 들어간 것으로 추산되고 있다. 여기에 이현순 대표 자신이 진 개인 채무도 수백만 달러에 이르고 있는 것으로 알려지고 있다.

제미슨의 데이빗 이 회장 투자 의문

현재 가주마켓은 이현순 대표의 건물 운영법인인 450 S. Western Ave LLC. 법인체와 월 18만 달러 렌트비로 계약이 된 것으로 알려지고 있다. 여기에 가주마켓의 신용도가 떨어져 Cash Floor가 돌지 않아 물건을 공급하는 벤더들이 현금을 주지 않으면 물건을 공금하고 있지 않아 ‘소프트 오프닝’으로 영업을 시작했지만 전반적인 마켓 운영이 호조를 보이지 않고 있다.

이런 상황에서 계속 자금 압박은 이어지고 이 같은 경영문제로 인해 자칫하면 AJ Capital이 주선한 EB-5로 영주권을 받는데도 문제가 생길 수가 있다. 이 프로그램으로 영주권을 받으려면 2년을 기다려야 한다. 그리고 임시영주권이 아니라 정식 영주권을 받기까지 여러가지 해결사항이 이행되어야 하는 조건 때문에 건물이 100% 완공되어도 퍼머넌트 대출로 전환하기는 어렵다. 퍼머넌트로 대출로 전화해야 1년에 약 500만달러 이상 들어가는 대출금을 절반으로 줄일 수 있지만 현 상황에서는 불가능하다는 판단이다.

또 여기에 가장 문제가 되는 것은 만약 파산이나 차압이 될 경우 가주마켓 신축 건물 2,3층에 입점할 소매점들은 리스 계약을 더 이상 유지할 수가 없게 된다는 것이다.

어설프게 지난해 12월 28일 ‘소프트 오프닝’이라는 신조어를 만들어낸 가주마켓은 한마디로 ‘어정쩡한 오프닝’이었다. 가주마켓 측은 자체 홍보문구에서 ‘이 새로운 쇼핑센터는 최신식의 공간에 약 54곳의 리테일샵과 함께 시작되어 질 것입니다’라고 장담했으나, 54개의 소매점이 들어설지는 극히 의문이다. 아직도 가주마켓은 의문투성이의 행진을 계속하고 있다.

이런 악순환 상황에서 이현순대표는 제미슨 프로퍼티의 데이빗 이 회장과 다각도로 물밑 접촉을 통해 모든 대출을 일원화하려는 시도를 하고 있지만 용의하지 않은 것으로 보인다.

또한 이미 1200만달러 이상의 자금을 빌려준 김영준 갤러리아 마켓 회장과도 어떤 형태라도 협상을 통해 해결하려고 하고 있지만 AJ캐피탈과 EB-5 영주권 문제가 걸려있어 가주마켓의 운명은 어디로 갈지 오리무중이고 첩첩산중이나 다름이 없는 상황이다.

무성한 악소문이 자금난 부추겨

지난해 8월 가주마켓은 100여명의 직원 모집에 나섰다. 그러나 새로 채용한 직원들에 대한 사전 훈련체제를 갖추지 못해 그동안 많은 직원들이 가주마켓을 떠났다. 이 과정에서 일부 직원들은 임금을 제대로 받지 못해 어려움을 겪기도 했다. 심지어 어떤 직원은 임금을 받기 위해 베버리 가주마켓과 웨스턴 가주마켓을 번갈아 다닐 정도였다. 또 다른 어떤 직원은 불과 수백 달러 임금 수표가 결재가 안 되어 곤혹을 치루기도 했다. 어떤 직원은 처음 약속한 임금을 주지 않아 싸우고 나가기도 했다.

한마디로 경영진에서부터 매니저급까지 체계적인 시스템이 이뤄지지 않아 새로 채용된 직원들이 제대로 훈련을 받지 못했다. 봉급체계도 일률적으로 체계가 잡혀있지 않아 매니저급이 하급직원에 대한 봉급체계를 제대로 인식하지 못하고 있는 것으로 알려졌다. 한마디로 회사 경영체계가 수준 이하였다는 것이다.

이미 가주마켓에 대해서는 공사 지연의 계속으로 외부에서 많은 소문들이 나돌고 있었다. ‘각종 세금들이 밀려있다’ ‘이 대표 집도 저당잡혀 있다’ 등등에서부터 ‘24시간 영업 허가가 나오면 남에게 팔 것’이란 별의 별 소문이 돌면서 가주마켓의 자금 압박을 부추기고 있는 상황이다.

또한 일각에서는 당시 이만성 회장이 남긴 재산은 줄잡아 1억달러는 족히 됐을 것이라는 소문이라 도대체 그 많은 재산이 불과 10여년만에 어떻게 이 지경까지 됐을까하는 의문을 제기하는 사람도 적지 않다.

마치 실패한 마당몰의 재판을 본 듯한 것이 가주마켓의 작금의 모습으로 보여 씁쓸하다.