토마스박의 주간경제 3

어쩌다 800점이 넘는 사람들을 종종 본적은 있지만 다수의 미국인들은 700에서 800점 사이에서의 점수를 가지고 있다. 주로 720점 이상이 좋은 크레딧으로 인정받고 소비자융자와 주택융자에서도 720 이상의 고객을 최고로 대우해 주는 것이 현실이다. 대다수경우 한국인들을 고객 상대로 하고 있는 필자의 융자경험으로 미루어 보았을 때(과학적인 통계는 아님) 우리 한인들 신용점수는 주로 660에서 720 정도가 된다.

가장 좋은 신용점수를 가진 사람들은 미국 생활 5년 정도 지낸 사람들이며 이들이 크레딧을 쌓은 경험은 대략 4년 정도이다. 그들이 높은 점수를 가지고 있는 이유들 중 하나는 처음으로 신용을 쌓아오면서 재미가 붙어 쌓기 시작하였고 동시에 무리하게 대출을 받거나 빚을 얻을 시기에 도달하지 않았기 때문으로 추정된다.

즉 점수가 620에서 690점 사이를 맴도는 사람들은 3-4년 미국생활에 신용 역사가 2-3년 안팎인 사람들 그리고 미국생활이 길어지고 신용카드 및 각종 부채가 많이 생기기 시작하는 장기 이민 경험자들이다. 신용 경험이 별로 없는 사람들은 크게 나쁜 기록은 없지만 크레딧 점수 계산에 적용되는 신용기간이 미달하여 점수가 좋지 않고 크레딧 경험이 오래된 사람들은 살면서 각종 연체와 알게 모르게 생기는 오점이 신용기록에 올라가기 때문에 감점을 많이 받게 되는 것이다.
높은 점수가 우리 한인들에게 유용하게 쓰이는 가장 큰 이유 하나를 짚고 넘어가 보자.
우선 신용점수가 좋으면 소득 증명을 하지 않고도 융자를 받을 수 있다는 사실이다.

융자를 받을 때 한인들이 겪는 난관으로 융자상환 여부에 대한 소득심사 절차다 (Ability to Pay). 소득심사에서 요구되는 서류는 주로 자영업을 하는 사람들은 지난 2년간의 세금보고서를, 직장생활을 해 왔던 사람들은 2년간 받았던 년 수입증명서 (W-2)와 최근 한달간 받았던 월급 증명서이다 (Pay Stub). 직장생활보다는 자영업을 많이 하는 우리 이민 초기 한인들이 보고하는 수입은 사실상 미국 평균 수준에 못 미치는 경우가 많기 때문에 융자 소득심사에 떨어지는 경우를 자주 볼 수 있다. 또한 직장생활을 하는 사람들도 마찬가지 경우가 종종 생기는데 그것은 우리 한인들의 주택 욕구가 현재의 소득수준보다 높기 때문이다.

FICO가 일단 700이 넘으면 주택융자기관들은 승인의 무게 중심을 신청자들의 신용점수로 옮긴다. 통계적으로 신용이 좋은 사람들은 수입을 자세하게 심사하지 않고 융자승인을 해 주어도 연체의 가능성이 낮기 때문에 큰 부담없이 좋은 이자율을 적용해 주는 것이다.

10년 전만해도 그러한 융자 프로그램들이 성행하지 않았기 때문에 요즘 한인들이 어렵지 않게 주택을 마련할 수 있는 기회가 많아지게 된 것은 그만큼 주택금융(mortgage banking)이 발전했기 때문이라고 할 수 있다. 좋은 융자는 적게는 7년 많게는 30년의 월상환액을 줄일 수 있는 관계로 집을 싸게 사는 것 만큼이나 중요한 일이다.

최근에 신설된 융자 프로그램 중에 관심을 받고 있는 것은 적당한 다운페이먼트와 신용점수만 가지고 융자를 해 주는 NO DOCUMENT가 있다. 물론 NO DOC는 예전부터 있었지만 이번에 나온 것은 그 이자율이 통상적으로 봐서 FULL DOCUMENT, 즉 소득과 은행잔고 모두를 서류로 증명하는 프로그램과 이자율이 동일하다는 것이 특징이다. 이번에 나온 NO DOC는 좋은 이자율에 소득증명은 물론 직장, 그리고 개인 재산상태 모두를 신청서에 게재하지 않아도 되는 유용한 프로그램이라고 할 수 있다. 소득보고에 미비한 이민자들에게는 희소식이 아닐 수 없다.