다시 찾아온 마지막 재융자 기회 – 주택이자율 원리와 전망
최근 2주동안 시중금리가 다시 떨어지고 있다. 작년 가을경 6.5%까지 급상하던 30년 고정이자율이 5.125%까지 떨어지므로써 최근에 주택을 구입했거나 재융자 기회를 놓쳤던 홈오너들에게는 희소식이 아닐수 없다. 필자는 최근 다시 찾아와 준 저금리 기회가 향후 3-4년을 내다 봤을때 마지막 기회가 될 것으로 분석, 전망하고 있다. 앞으로 커다란 정치 경제적 이변이 일어나지 않는 상황하에 그러한 논리와 전망이 성립되는 것은 물론이다.
 이처럼 고정이자율이 떨어지고 있는 이유는 주택이자율의 벤치마크로 간주되는 10년만기 연방채권의 수익률이 다시 떨어지고 있기 때문이다. 최근 서너달의 거래기간동안 10년만기 채권 수익률의 져지선으로 여겨졌던 4.1%가 무너지고 지난 화요일 폐장가 3.98%까지 내려감으로써 주택융자 금리도 함께 하락하고 있는 것이다. 10년만기 연방채권 수익률 (6개월) 대부분의 경우, 금리등락은 거시적 경기와 인플레이션 (물가지수) 전망에 좌우된다. 쉬운 예를 들어서 경기가 팽창되면 물가지수가 오르고, 물가지수가 오르면 돈의 가치가 떨어지기 때문에 은행이 요구하는 이자율이 높아지게 되는것이다. 또한 경제상황이 좋으면 기업들과 소비자들의 미래 전망도 함께 좋아지기 때문에 돈을 많이 쓰게 된다. 결국 돈에 대한 수요가 높아지면 돈의 가격, 즉 금리가 올라가게 되어있다. 반대로 경기가 떨어지거나 미래에 대한 전망이 부정적이 되면 돈에 대한 수요가 줄어듬은 물론 물가지수도 떨어지기 때문에 금리는 하락세에 놓이게 되는것이다. 그러한 맥락에서 살펴보면, 왜 지난 2000년부터 이자율이 떨어진건지 쉽게 이해할수 있다. 최근 2주동안 주택금리를 떨어뜨린 원동력도 역시 거시경제적 여건이었는데 이번에는 대부분의 힘이 물가지수에서 발생된 것이다. 지난주 화요일에 발표된 주요 도매물가지수 (Core Wholesale Price Index)가 마이너스 성장을 했고 향후 몇달간의 전망도 물가상승에 대한 우려를 하지 않아도 될것이라는 낙관적 견해가 지배적이라는 전문가들의 전망이기 때문이었다. 작년 하반기의 경제성장이 무려 8%를 웃도는 초고속 경기회복을 보이고 있는 미국 상황을 비춰봤을때, 그와같은 물가지수 하락은 경이로운 현상이라고 말하지 않을수 없다. 우리가 알아두면 미국 생활에 도움이 될만한 경제상식 한가지만 짚고 넘어 가보자. 현재 미국경제는 회복기에 접어들었다. 역사적으로 봤을때 미국경제의 열쇠는 소비자들 손에 있었지만 이번 경기 회복기는 조금 다르다. 최근 6개월 동안 경기회복을 주도한 분야는 소비자 산업보다는 생산업종에 관련된 대기업들이었다. 적어도 향후 일년은 그러한 추세가 계속 될 것으로 예상되고 있다. 따라서 이번 회복기는 대기업들이 활력을 부여하고 난 이후에야 소비자들의 주머니 사정이 향상될 것으로 보인다. 급등하고 있는 국내 총생산에 비해 소매업 종사자들이 느끼는 체감경기가 아직도 차가운 것은 바로 그러한 이유가 있기 때문이다. 아직도 회복하지 못하고 있는 고용시장과 좀처럼 고개를 들지 않는 물가지수가 이자율을 낮춰주고 있다. 하지만 이자율에 대한 마음을 마냥 놓을수만은 없다. 누가 시작을 했든지간에 경기회복은 이미 시작됐고 고용시장과 소비자 신뢰지수의 회복도 자연히 따라 올라갈것이다. 그렇게 되면 돈에 대한 수요도 올라가고 주요 물가지수도 다시 상승세로 전환되는 것은 불을 보듯뻔하다. 다만 시간적으로 그때가 언제일 것인가가 이슈다. 전문가들 사이에서는 금년 봄이면 중앙은행에서 단기 금리를 상향조정하기 시작할 것으로 예상했었다. 하지만 요즘 물가지수의 하락과 고용시장의 저조 소식이 계속됨으로서 금리 인상이 여름경으로 미뤄질 것이 아닌가, 생각을 다시하는 표정들이다. 그러한 이유로 요즘 다시 떨어져 준 주택이자율은 홈오너들에게는 희소식이 아닐수 없다. 하지만 위에서 설명한대로 소비자들이 돈을 다시 쓰기 시작하면서 이자율은 올라가게 되어있다. 좋은 재융자의 기회를 놓지는 일이 없었으면 하는 바램이다. 토마스 박 |
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