부동산 투자 – 위험 줄이고 실적을 극대화하려면

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토마스박의 주간경제

전문 지식과 노하우를 요구하는 증권투자에 비해 부동산 투자는 좀더 상식적이고 움직임이 느린 점 때문에 일반 투자가들에게 손쉽게 다가오는게 사실이다.

예를 들어서 옆집에서 집을 팔려고 내 놓았기에 들여다 보면 현재 시세가 얼마인지 눈짐작으로도 알 수 있고 현재 추세가 오름세인지 내림세인지 그저 느낌으로도 알 수 있는게 부동산 시장이다.


부동산 투자에 관심이 있는 사람들은 각 지역의 부동산 중개인들과 대화도 나눠보고 동네 쇼핑몰도 돌아다녀 보고 인근 식당에서 식사도 해 보고 영화관에도 가보고 하다 보면 해당지역 저변 경제가 주는 에너지 레블을 감각으로 느낄 수 있게 된다.

또한 주기적으로 열리는 지역 상공회의소 미팅에 참석해서 비니지스 동정과 도시 개발 계획과 동향, 인구분석, 정치적 변화, 경제적 성장율등을 공부 하다보면 향후 어느 지역이 투자가치를 극대화 시켜줄 것인지 알게됨은 물론 지역 담당 부동산 중개인이나 개발업 종사자들과의 대화 나눔과 이해력도 깊이를 더해 주게 된다.

부동산 시세가 천정부지인 상황에서는 더욱더 그러한 조사와 노력이 필요하다. 금년 중반부터 오를것으로 예상되는 단기금리는 향후 경제구조에 지대한 영향을 주게 되는데 그중 부동산시세 역시 한풀 꺽이게 될것으로 전망되는 이마당에서 투자에 대한 위험관리가 그 어느때보다도 필요한 시기가 아닐까 생각된다.

요즘처럼 경기가 핫할때는 사실 아무거나 사도 가격이 오르는게 대부분의 경우지만 언제 다가 올지 모르는 내림세를 대비해서 위험도를 줄이는 방법 두가지를 소개해 본다. 첫째 방법은 새로 들어서는 주택단지 개발에 일차 순위로 분양권을 따내는 것이다. 대체로 새 단지의 분양이 모두 끝나려면 1년에서 2년정도가 걸리고 그게 성공적으로 끝나게 되면 개발업자들은 2차 프로젝트로 들어가게 된다. 일단 남보다 먼저 분양을 받게 되면 건축이 완공될 즈음의 시세는 반드시 올라가 있다는 걸 알게 된다.

예를 들어서, 최근에 부쩍 활발해지고 있는 라스베가스 신규 주택단지나 캘리포니아 란초쿠카망가 개발지역에 중간사이즈의 새 집을 사 놓은 사람들은 빈땅에 들어설 집을 계약한 시점에서 이사를 들어갈 때를 비교해 보면 10만달러가 뛰어 오른 획기적인 경험을 하게 되었다.

필자의 손님들 중에는 라스베가스에 세컨드홈을 매입해서 렌트를 내 놓고 있는 사람들이 몇 있는데 작년 여름경에 계약한 집들이 최근에 완공되면서 애초 매입가격보다 30%를 웃도는 가격에 오퍼가 들어오고 있다고 쾌재를 부르고 있다. 따라서 신규주택단지계획을 알게 되면 싼가격에 미리 들어갈 기회가 생기기 때문에 설령 부동산 경기가 차거워진다 해도 큰 손해를 입지 않게 되는 것이다.

위험도를 줄이면서 이익을 극대화 시킬 수 있는 두번째 방법은 소형 투자그룹이나 개발업자들이 계획하고 있는 프로젝트에 미리 참여하는 것이다. 필자가 컨설팅하고 있는 프로젝트 중의 하나인 라스베가스 스트립 콘도미니엄개발 경우를 들어보면 분양가 토탈 예상이 7천만달러에서 9천만달러인데 비해 총 건축비는 3천만달러선으로 책정되고 있다. 분양가에 비해 코스트는 절반수준이라는 계산이 나온 것이다.

예를 들어서 유니트당 첫 분양가격이 30만달러라고 한다면 개발그룹에 참여한 사람들은 결국 유니트당 15만달러에 분양을 받는 것과 마찬가지인 셈이 된다. 요즘같은 경우에는 프로젝트 도면만 나와도 분양이 모두 끝나는 실정이기 때문에 투자가들의 자금회수가 사실상 완공시기보다 1년이 앞당겨진다. 만약 그 프로젝트가 진행되고 있는 도중에 부동산 경기가 꺽이기 시작한다해도 투자원금을 잃어버릴 확률은 희박하다고 본다.

모든 투자에는 위험이 따르게 마련이다. 다만 훌륭한 투자는 그 위험을 최소화하고 이익을 극대화하면서 사회에 긍정적인 영향을 주는 것이다. 요즘과 같이 부동산 경기가 뜨거운 시기에는 방어적인 동시에 실리를 가져다 줄 수 있는 투자대상을 찾는게 중요하다. 다양한 투자원리중에서도 위에서 설명한 부동산투자 방식들은 그리 어렵지 않게 찾아낼 수 있는 것이라고 생각한다.

연락처 : 토마스 박
(800) 990-4989
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