금리상승을 앞둔 투자전략 점검 – 증권과 부동산

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토마스박의 주간경제

거의 4년간 지속된 금리인하-저금리 시대의 종식이 불과 몇달앞으로 다가오고 있다. 경제정책적 측면에서는 꽤나 긴세월동안 일관된 통화정책, 즉 팽창지향적 완화정책을 지속해 온 중앙은행이 서서히 긴축정책으로 바꾸기 위해 증시와 부동산 투자가들을 웜엎(Warm Up) 시키는 표정이 역력하다.

경제정책을 기술적으로 경영하기에 앞서 중앙은행은 근본적인 의지를 시장에 미리 알려주는 것이 바람직하다. 그것은 경제에 큰영향력을 행사할 대기업이나 전문가들에게 미리 경고를 해 줌으로써 좀더 부드러운 재정전략을 세우도록 도움을 주고자 함이 올바른 정책이기 때문이다.


따라서 지난 1월과 2월, 두차례에 걸친 연방준비제도 공개시장 정책발표에서 향후 금리정책은 긴축성이 될 것이라고 미리 경고한 그린스팬의장의 의지에 따라 전문가들이 펼치는 증시와 부동산에 대한 투자전략이 이미 바뀌고 있다. 지적하고 나갈것은 실질적인 금리인상이 금년 여름에나 시작되겠지만 적어도 9개월을 앞서가는 채권과 주식시세는 이미 금리 인상을 투자가치와 위험분석 계산에 집어 넣기 시작한 것이라는 사실이다. 여느 과도기때나 마찬가지로 뒷북을 때리고 손실을 입게되는 투자가들은 전문지식과 경험이 모자라는 소액투자자들이다.

쉽게 풀이해 보면, 전문가들은 소액투자자들이 겁에 질려 팔아넘길때를 기다려 매입을 한 다음, 소액투자자들이 다시 흥분하여 사려고 할때 이미 높아진 가격에 매각처분을 하는 성격의 차이를 볼 수 있다. 그러한 투자현상을 Contrarian Investment Behavior 이라고 일컫는데 16년동안 지켜본 필자의 경험을 바탕으로 봤을때 그 정확도가 상당히 높다고 생각하고 있다.
부동산이든 증권이든 진리성 투자원리가 하나 있다 – 오르는 금리와 싸우지 말라, 즉 Don’t Fight the Tape 이라는 말이다.

요즘은 금리가 낮은 상태가 지속되고는 있지만 향후 6개월에서 9개월사이에 금리가 상승하는 경제 상황을 내다보면서, 기관투자가들은 이미 금리상승 시기에 좋지 않을 증권들을 매각하기 시작한지가 두달이 가까워지고 있다 (“Rotation” 또는 Asset Reallocation”). 금리상승은 결국 평창성 경기를 과대팽창이 되지 않도록, 또는 물가상승을 미리 잡아주기 위한 정책이기 때문에 경기위축시기에 고전을 하게 될 산업원자재주, 기술주, 부동산관련주, 금리에 민감한 은행주, 주택융자관련주, 그리고 채권들이 첫번째 매각대상에 오르게 된다. 반대로 제약, 식료품, 담배와 같은 경기둔감주들은 이미 매입대상에 올랐음을 알 수 있다.

부동산 관련주들은 작년 12월부터 상승기세가 꺾였지만 소액 투자자들이 선호하는 단독 주택이나 콘도등의 시세는 향후 12개월정도는 여전하지 않을까 예상된다. 그것은 셀러스 마켓에서 바이어스 마켓으로 전환되는 과도기에서도 오름세가 쉽게 꺾이지 않기 때문이다. 기관투자가들이 움직이는 증시를 고속 전투함이라고 본다면 주택시장은 대형 유조선으로 비교할 수 있다. 결국 증시는 이미 금리인상을 반영하여 하강기로 돌아선다해도 주택시세의 강세는 한동안 지속되는 것이 통상적인 현상이라고 말할 수 있다.

소액투자가들을 어드바이즈하는 부동산 전문인들은 부동산 경기가 금리정책에 의한 부양이라는 것에 동의를 하면서도 내림세에서는 수요공급의 원칙을 가지고 공론을 한다. 즉, 주택에 대한 수요보다 공급이 모자라기 때문에 주택경기를 비관하지 않는다는 것이다. 물론 신규직장이 계속 창출되거나 아직도 주택가격이 저렴하여 인구유입이 끊이지 않는 특정지역의 경우엔 그러한 논쟁이 통할지 모르나 이미 개발이 포화상황에 다다르고 있는 대도시의 경우에도 그러한지는 지켜봐야할 일이 아닐까 생각한다.

가장 중요한 점 하나만 지적한다면 무엇이 그렇게 큰 수요를 이끌어 냈는가하는 걸 생각해 보자는 것이다. 최근 3년간 지속된 저금리가 없었다면 과연 지금과 같은 수요가 생겼을까 하는 것이 필자의 의문점이다.

토마스 박
24시 부동산 센터
(800) 990-4989
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