이자율 읽는 법과 흐름을 이해하는 기본 상식

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토마스박의 주간경제

인플레이션이 생기면 돈의 가치가 떨어지기 때문에 돈을 빌려주는 기관에서 요구하는 이자도 올라가게 됩니다.

그 반대로 지난 2000년 중반부터 시작된 경기 하락은 기업들의 설비 투자를 격감시키는 요인으로 작용하였으며 그로 인한 인력 삭감은 소비자들의 소비심리를 위축시키고 있습니다. 또한 테러와 이라크 문제도 경기 회복에 부정적인 역할을 담당하고 있습니다.

이자율 (정의)

이자율 (금리)은 돈의 가격이라고 간단히 정의내릴 수 있습니다. 따라서 이자율은 돈에 대한 수요와 공급에 따라서 움직입니다.

수요 공급 원리

나라의 경제가 활성화되는 시기에는 기업들의 시설 투자가 늘어나고 소비자들의 씀씀이가 왕성해 지면서 물가지수는 상승하게 됩니다 (Inflation).

현재 이자율은 어디에 와 있는가

따라서 미국 연방준비제도 이사회는 지난 2000년 부터 2002년 9월 현재까지 미국 금리를 11번에 거쳐 하락시켰습니다. 그것은 금리인하를 통하여 경기 회복을 촉진하자는 의도인 것 입니다. 현재 미국 금리는 지난 1960년대 초반 이후로 가장 낮은 수준에 와 있습니다. 주택금리도 예외없이 낮은 수준으로 내렸기 때문에 매달 페이먼트 부담을 줄일 수 있다는 이유로 재융자와 주택 구입이 매우 활성화되고 있습니다.

주택 금리 벤치 마크와 시세 읽기

24시 웹사이트에 들어 와 보면 오른편에 보이는 테이블이 자주 눈에 띕니다. 이 테이블은 매일 실시간으로 연방채권시세와 주식시세를 업데이트하고 있습니다. 채권시장, Bond Market 섹션에 보이는 10 yr Bond의 수익률(쉽게 말해서, 이자율)이 빨간색으로 마이너스 수치를 보인 날은 주택금리가 내렸다는 뜻이고 그 반대로 녹색으로 플러스 싸인이 보이면 그날 주택금리가 올랐다는 뜻으로 풀이하면 됩니다.

그 밑에 보이는 Equity Market (주식시장) 시세와 채권시세는 대체적으로 반대현상을 보이는데 그것은 주식시세가 오르면 경제상태가 좋아 질 것을 예고하기 때문에 이자가 오를 것이라는 심리가 증시에서 나타나는 것 입니다.

모기지 뱅킹과 이자율의 관계 (주택 융자의 자금이 조달되는 속 사정)
미국 주택 융자 프로그램은 주로 15년에서 30년기간의 상환계약으로 이루어지고 있습니다. 하지만 미국인들은 30년 짜리 융자를 가지고 있어도 이사나 재융자를 자주하기 때문에 30년을 다 채우고 융자 페이먼트를 끝내는 사람들은 그리 많지 않습니다. 따라서 미국 모기지 융자의 평균 수명은 7년 정도인 것으로 집계되고 있습니다.

미국 대 부분의 은행들은 모기지 뱅킹 시장을 통해 주택융자 자금을 마련합니다. 예를 들어서 Bank of America에서 한달에 수십억달러의 주택 융자를 한다고 가정해 봅시다. 자금이 아무리 많은 은행이라도 매달 그렇게 많은 현금을 융자한다면 얼마안가서 자금이 바닥날 것 입니다.

그래서 그 은행은 손님들에게 돈을 빌려주면서 받아가는 계약서 (Loan Documents)를 채권시장에 팔아넘김으로써 현금을 다시 환원시키는 것 입니다. 주택 융자 서류를 사 가는 기관들은 주로 Fannie Mae, Freddie Mac, Ginnie Mae등과 같은 대형 모기지 기관들인데 그들이 매입한 융자들은 증권 전문가들에게 맡겨져서 한 장당 $1,000 짜리 채권 (집저당, 담보있는 채권)으로 변형되어 기관또는 개인투자가들에게 다시 팔려 나갑니다.

위에 설명된 채권은 Mortgage Backed Securities (주택융자가 담보로 된 증권)이라 하여 보통 대기업 회사채 보다도 안정되고 위험성도 낮은 투자 대상으로 간주되고 있습니다. 재융자나 이사로 인해 모기지의 평균 수명이 7년인 관계로 비록 30년으로 계약된 모기지라도 채권으로 변형될 때는 거의 7년에서 10년만기 채권으로 간주됩니다. 그 이유 때문에 주택 금리는 10년 연방채 시세와 흡사한 움직임을 보이는 것 입니다. 30년 모기지 이자율은 10년 연방채 수익률보다 2% 정도 높은 수준으로 책정된다고 생각하면 됩니다. 따라서 현재의 모기지 금리도 연방 채권시세를 보면 쉽게 알 수 있는 것 입니다.

토마스 박
24시 부동산 센터
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