섣부른 본국 부동산 투자로 정신적·물질적 피해
분양 계약시 중도금 무이자 대출 55%에서 50%로 하향조정되 문제 불씨
금융법개정으로 인한 ‘5%차이’ 발생
잔금 부담액 증가로 분양자들 반발
분양관계자들 “공증받은 위임장 있다” 맞서
동문 ‘굿모닝2 오피스텔 분양사기 논란’이 이곳 LA에서는 다소 잠잠(?)해진 가운데, 오히려 본국으로 불똥이 번질 조짐이다. 현재 소위 10여 명으로 구성된 ‘미주 한인 피해자 일동’은 “동문건설 측을 상대로 검찰에 고발조치를 취해놓았다”고 밝혔다. 피해자 K 모 씨는 본보와의 전화 인터뷰를 통해 “이대로 물러설 문제가 아니다. 본국에서는 ‘동문건설’ 측을 상대로 이미 검찰에 ‘조사’를 의뢰했으며, 이곳에는 캘리포니아 부동산 국(DRE)에 피해자들이 개별적으로 ‘피해사례’에 대한 고발성 조치를 취했으며, 조만간 변호사를 고용 이 문제에 대해 피해보상 소송을 진행할 계획이다”라고 밝혔다. 이와 관련 뉴스타 부동산 남문기 대표는 본보와의 인터뷰를 통해 “지난 4월 선데이저널 측이 제기한 ‘한국 부동산 분양의 문제점’과 관련해 ‘DRE’로부터 3개월간 내사를 받았다”고 밝히며 “이 과정에서 간단한 ‘주의’ 조치를 받았을 뿐 별 다른 문제점이 없었다”고 밝혔다. 이어 남 대표는 “이미 언론에서 수 차례 보도되었듯이 뉴스타 부동산 입장은 동문 굿모닝 오피스텔 건에 대해 법적책임이 있다면 책임진다는 것이다”며 “하지만 ‘뉴스타 부동산’을 상대로 ‘돈이나 뜯겠다’는 일부의 움직임이 있어 부득이하게 소송을 걸어온다면 법적 진실공방전이 불가피하지 않겠느냐”는 입장을 전했다. 당시 분양 담당자였던 랜스 장(한국명 장봉진) 씨는 본보와의 인터뷰를 통해 “지난 2002년 동문 굿모닝, 제이캐슬 등 두 건의 한국 부동산 매물을 미주 한인들에게 분양하는 과정에서 내가 뉴스타 부동산 남문기 대표를 찾아가 자리를 내줄 것을 부탁했다”며 “이에 한국 부동산 담당자라는 명칭을 달고 잠시 프리랜서로 일한 것 뿐이지 뉴스타 에이젼트로 몸을 담았던 것은 분명 아니었다”고 못 박았다. 아울러 장 씨는 당시 작성된 각종 서류 등을 근거로 제시하며 “동문 건에 한해서는 법적으로 하등의 문제가 없다”는 점을 거듭 피력했다. 이렇듯 지난 한달간 LA 한인타운을 후끈 달아오르게 한 ‘동문 굿모닝2 오피스텔 분양사기 논란’ 의 여파는 아직 채 여운(?)이 가시지 않은 가운데 양측이 첨예하게 맞서고 있어 ‘법정싸움’에서나 시시비비(是是非非)가 가려질 전망. 한편 소위 ‘미주 한인 피해자’ 일동과 함께 대책마련에 분주했던 ‘남가주 한인 부동산 협회’는 한발 물러서 사태추이를 관망하는 것으로 알려진 가운데, 한인타운의 고질적 병폐인 ‘경쟁사 뒷다리(?) 잡기’에 급급했던 것이 아니냐라는 비판의 대상이 되고 있다. 박상균<취재부 기자> [email protected]
본국 부동산 경기 얼어 붙으며 현재 한국 내 오피스텔 매매시장과 임대시장, 분양권 시장은 계속되는 경기침체로 인해 완전히 얼어붙은 상태다. 최근 들어서는 오피스텔을 분양 받은 투자자들 사이에 해약하는 계약자가 늘어나면서 이러한 위축을 가속시키고 있으며, 잔금을 치르지 못해 입주를 포기한 매물들도 많이 출시되고 있는 형편. 또한 한국 내 오피스텔 시장은 공급에 비해 수요가 턱 없이 부족한 형편이라 ‘공실률’이 급등하고 있는 추세인데다가 ‘엎친 데 덮친 격’으로 ‘국세청의 주거용 오피스텔 부가가치세 강제징수’까지 겹쳐 계약자들의 부담이 늘어날 것으로 전망되는 등 ‘오피스텔 시장 냉각’은 장기화될 분위기다. 상황이 이렇다 보니 이곳에서 ‘한국 내 오피스텔’ 부동산에 투자해 분양을 받은 한인들 사이에서도 논란이 될 수밖에 없는 일. 이에 아니나 다를까 이곳에서도 ‘한국 오피스텔 분양사기 논란’이 거세게 불거지며 ‘사회 문제화’된 바 있다. 지난달 24일자 한겨레 USA가 1면 톱기사로 ‘한국 오피스텔 분양사기 파문’이라는 제하의 기사를 다룸으로써 촉발된 이번 ‘동문 굿모닝2 오피스텔’ 파문은 ‘언론사(라디오 코리아, 한겨레) Vs 광고주(뉴스타 부동산)’ 간의 치열한 ‘한판전쟁’으로 번지는 등 크나큰 반향을 불러일으킨 바 있다. 결국 사태악화의 발단이 된 ‘육두문자’ 발언으로 물의(?)를 일으킨 뉴스타 부동산 남문기 대표는 욕설파문과 관련해서 ‘라디오 코리아’를 직접 방문해 ‘사과’의 뜻을 전한 것으로 알려졌으며, 이번 사태와 관련해서는 “법적 책임한도 내에서 책임을 지겠다”는 뜻을 피력한 상태. 하지만 지난 1달간 뜨겁게 달아올랐던 ‘동문 굿모닝2 오피스텔 사기분양 논란’과 관련, 새로운 의혹들이 속속 드러나면서 오히려 양측간 ‘제2라운드 법정싸움’에 돌입할 조짐을 나타내고 있다. 일부 ‘동문 굿모닝2 오피스텔’ 한인 투자자들은 지속적으로 당시 분양을 담당했던 랜스 장 씨와 뉴스타 부동산을 상대로 이의를 제기하며 ‘책임’을 요구하고 있다. 하지만 양측의 입장은 극명하게 갈린다. 좀 더 상세하게 현 상황을 ‘동문 굿모닝2 오피스텔’에 초점을 맞춰 살펴보면 이렇다. 주로 17평 형을 집중적으로 분양 받은 미주 한인 투자자들은 대략 평당 460만원(분양가 약8천만원) 정도에 분양을 받은 것으로 알려졌다. 처음 조건만을 따지면 이랬다. 한국 투자자들은 이 부동산 투자에 있어 15% 계약금을 내야하지만, 미주 한인 투자자들에게는 “10%(나머지 5%는 무이자 대출에 포함시킨다는 조건) 계약금을 낼 경우 55%[앞서 언급한 5% 포함 중도금(5회분) 50%를 합친 부분]에 한해[입주와 동시에 잔금(35%)을 치를 때까지] 무이자 대출을 해준다”는 조건이었다. 하지만 결국 당초 내세운 부동산 계약과 달리 중도금 50%만 무이자 대출(대출기관 국민은행 일산지점)해 주고, 잔금이 40%로 늘어나게 되자, 이 점을 두고 미주 한인 피해자 일동은 ‘분양사기’라고 입을 모으고 있다. 이에 반해 이 문제와 관련 당시 분양 담당자인 랜스 장 씨는 “은행 부실로 인한 금융법 개정으로 재외 국민에게 융자가 50% 이상 될 수 없게 되어서 부득이하게 당초 약정하였던 융자 가능 비율이 55%에서 50%로 하향 조정된 것이다. 다시 말해 5%가 한국 법에 의해서 부득이하게 차이가 발생했던 문제라고 수 차례 설명을 했다”고 맞서고 있다. 결국 투자자 입장에서 볼 때는 ‘5%가 무이자 대출에 포함되지 않음으로써 잔금의 부담이 늘어난 셈’이 되었고 이를 문제 삼아 강력히 반발하고 있다. 하지만 동문건설 및 분양담당자 측은 ‘법개정에 의한 불가피한 조치’였다는 설명이다. 한편 현재 투자자들은 당초 얻으려 했던 ‘부동산 수익면에서도 현 시세가 분양가(약 8,000만원 이상)보다 낮은 7천만원 초반 대에 부동산 매매가 이뤄지고 있어 약 10%대의 투자손실이 예상되며, 잔금을 치르고 나면 ‘50% 중도금(4천만원 상당) 무이자 대출건’이 ‘변동이자율 대출’로 전환됨에 따라 이자부담에 이중으로 시달릴 가능성이 높아졌다. 미주 투자자들의 경우는 미국에 거주하는 이가 대부분인 관계로 ‘한국을 자주 왕래하는데에 편의를 얻기 위해 거처를 마련한 경우’를 제외하고는 ‘임대수익’을 얻거나 부동산 가치상승을 통한 수익을 예상했으나 현 상황에서는 이 모든 것이 물거품이 된 상태. 본보 취재결과 ‘동문 굿모닝2 오피스텔’ 임대시장 매물들은 ‘500만원 보증금에 월 40만원 or 1,000만원 보증금에 월 30만원 or 2,000만원 보증금에 월 10만원’(17평형 기준) 등에 거래되고 있는 가운데, 지난 8월 입주가 시작된 이래 총 1,542세대 중 약 70% 가량이 입주한 것으로 알려졌다. 하지만 최근 공실률이 높아지자, 현 시세보다 낮은 가격대에서 매매되고 있는 것으로 알려지고 있으며, 임대 건을 보면 급매물의 경우 인터넷 부동산 매매 사이트에 ‘보증금 300만원, 월세 33만원’짜리 물량도 눈에 띄는 등 쉽게 찾을 수 있었다. ‘분양사기’인가 아니면 단순 ‘투자실패’인가
현재 당시 ‘동문 굿모닝2 오피스텔’ 분양을 담당했던 랜스 장 씨는 “지난 2002년 당시 미주 지역에 본국 부동산 투자열풍이 대단했다. 당시에는 한국 부동산 경기도 좋았고, 평당 500만원을 호가하는 물량을 이곳에서 평당 460만원에 분양하는 혜택을 부여하는 상품이라 인기가 좋았다”며 “처음에는 150세대 이상 분양요청이 들어 올 정도로 열기를 띄었으나, 결국 35건 남짓한 계약에 그쳤던 것으로 안다”고 전했다. 이어 장 씨는 “총 1,542세대에 달하는 ‘동문 굿모닝2 오피스텔’ 분양과 관련, 문제가 있다면 본국 투자자들도 문제 삼지 않았겠느냐”고 항변하며 “현재 미주지역 투자자들 중 과반수 이상은 이미 잔금을 다 치른 것으로 안다”고 전하며 “부동산 투자 또한 증권투자와 마찬가지로 위험성을 내포한 투자의 개념이 아니겠느냐. 투자를 한 뒤 손실이 난 문제를 놓고, 분양 담당자에게 책임을 전가하는 것은 잘못된 것이다”며 “만약 한국 부동산 경기가 좋아 투자수익이 발생했다면 이런 논란이 일었겠느냐”는 입장을 전했다. [랜스 장 씨 전격 인터뷰 기사 참조] 반면 ‘미주 한인 피해자’들의 입장은 이와는 상반된다. 한마디로 “당초 계약과 달라진 부분이 너무 많다”는 것이다. 일부 언론에 의해 집중 보도되었듯이 ‘조망권’ 문제, 대출문제 등이 약속이 지켜지지 않았고, ‘계약서에 직접 사인하지 않았다”는 점을 지적하며, “당시 광고 등의 게재된 대로 분양하지 않았으니 엄밀한 분양사기로 볼 수 있다. 뉴스타 부동산이 책임을 져라”는 입장이다. ‘미주 한인 피해자’들은 “직접 계약서에 서명을 하지 않았다”며 ‘분양사기극’이라는 주장이다. 즉 ‘임의대로 계약을 한’ 불법이라는 설명. 하지만 이와 관련 분양담당자인 랜스 장 씨는 “모든 계약자들이 이곳에 거주하는 관계로 위임장을 작성했다”며 “부동산 매입 및 부동산 대출에 대한 위임 내용을 담은 위임장에 자필서명을 받고 공증까지 끝난 문제다”라며 합법적 절차임을 내세우고 있다. 현재 ‘미주 한인 피해자’들은 “심지어 동문건설 측에 10% 계약금을 포기할 테니 계약자체를 파기해 달라”고 했으나 동문건설 측이 이를 받아주지 않고 있으며, 아울러 “동문건설 측 S 모 여직원이 국제전화를 걸어와 ‘잔금납부’를 강요하는 등 등쌀에 정신적, 물질적 피해가 이만 저만이 아니다”고 밝히고 있다. 이와 관련 동문건설 측 김대근 차장은 본보와의 전화 인터뷰를 통해 “잔금을 치르지 않을 경우 분양자들이 연체이자를 부담하는 등 피해를 볼 수 있어 이를 알린 것으로 안다”며 “당연한 절차를 했을 뿐이지 협박 같은 것은 한 적은 없다”고 전했다. 하지만 ‘미주 한인 피해자’들 중 한명인 K모 씨는 “이와 관련 증거를 확보했으며, 검찰에 조사를 의뢰하는 등 관련조치를 취할 것이다”는 입장을 전했다. 한편 본보가 긴급 입수한 ‘백석역 오피스텔 동문 굿모닝2 공급계약서’에 의하면 이번 사건의 정황을 가늠할 수 있어 이에 대한 설명을 부연키로 한다. 이 ‘공급 계약서’ 제3조 [계약의 해제] 1항 4에 의하면 ‘을(분양자를 지칭)’이 일방적으로 해약을 원할 때’ 해약할 수 있으며, 단 제4조 [위약금] 1항에 의거 ‘제3조 1항에 해당되는 사유로 계약이 해지된 때에는 총 분양금의 10%는 위약금으로 ‘갑(동문건설을 지칭)’에게 귀속된다’고 규정되어 있다. 따라서 ‘계약서’만을 따지고 보면 이곳의 계약자들은 언제든지 동문건설 측에 ‘해약’을 요구할 수 있으며, 단 10%의 계약금을 포기하는 아픔을 감수해야 할 것으로 추정된다. 하지만 이와 관련 동문건설 김대근 차장은 “은행대출 건이 걸려있기 때문에 일방적 해약은 되지 않는다”며 “누군가 다른 투자자로 대치를 하던지 쌍방간 합의를 통해 해결점을 모색해야 한다”며 일방적 해약이 불가하다고 전했다. 이어 김 차장은 “현재 불만을 토로한다는 미주지역 피해자들로부터 이 문제로 단 한번의 상담을 받아본 적이 없다. 문제가 있다면 우리와 먼저 대화를 해야 하는 것 아니냐”며 그간 적잖이 시달렸음을 토로했다. 한 부동산업자는 “분양자들이 무작정 잠적하는 등 잔금을 납부하지 않아 중도금을 대출해줬던 은행이 해당 물건을 차압하고 나면 시행사들은 큰 손실이 발생할 수 밖에 없는 구조라 해약문제는 꼼꼼히 체크해 볼 필요가 있다”고 조언하기도 했다.
한편 ‘동문 굿모닝2 오피스텔 공급 계약서’ 제3조 [계약의 해제] 1항 2에 의하면 “잔금을 입주지정 일로부터 2개월 이내에 납부하지 않을 때’라고 규정하고 있어 논란이 예상된다. 이는 지난 8월부로 입주가 시작된 ‘동문 굿모닝2 오피스텔’의 현재상황을 비쳐볼 때 투자자들이 자칫 ‘잔금을 치르지 않은 채’ 법정싸움을 벌이는 등 ‘계약자체’에 전혀 신경을 쓰지않을 경우, 부동산에 대한 소유권을 완전히 상실할 수가 있다는 점을 내포하기 때문이다. 결국 이번 ‘동문 굿모닝2 오피스텔 분양사기 파문’은 한국 내 경기침체와 공급과잉의 이중고를 겪고 있는 오피스텔 시장이 최근 한계상황에 봉착하면서 갖가지 기현상이 연출되는 과정에 편승한 파문으로 비쳐진다. 즉 한국 내에서도 ‘오피스텔’ 분양과 관련 입주가 닥쳤으나 돈이 없어 잔금을 내지 못하게 된 분양자들이 극단적인 방법을 택하는 사례가 늘고 있어 ‘사회 문제화’가 되고 있는 상태. 잔금을 치르지 못한 일부 분양자들은 ‘임대차 계약’을 통해 전세금을 받은 뒤 ‘사라져 버리는 경우’까지 발생하고 있다는 것이 한국 오피스텔 부동산 업계의 숨겨진(?) 현실. 이번 ‘동문 굿모닝2 오피스텔’ 건과 마찬가지로 서울 도심지역보다는 일산 백석동, 장항동이나 분당 서현동, 수내동 등 오피스텔 공급이 많았던 도심 외곽지역에서 이 같은 현상이 자주 목격되고 있어 문제점이 노출되고 있다.
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