2005 년부터 시행되는 부동산 관련 법률
* 주택 매매 시 주택 이웃의 나쁜 환경 밝힐 것
과거에는 주거용 주택 이웃에 어떤 부동산이 있다는 것을 소유권 이전 이전에 구입자에게 전해 주어야 한다.
2005년부터 새로이 바뀐 법에는 주택 이웃에 산업체 또는 불편을 주는 이웃이라는 것을 판매자가 알고 있을 때는 구입자에게 밝혀야 한다.
비행장이 2 mile이내에 있으므로 불편하다는 것을 자연재해 안내서 (Natural Hazard Disclosure Statement) 또는 부동산 매매 시에 사실을 밝히는 보고서(TDS)에 삽입해서 구입자에게 통고 할 수 있다.
* 주택 매매 시 물 절약 안내서 제공
과거 법은 정부 기관에서 물 절약을 위한 교육 프로그램을 교육국, 도서관 또는 다른 공공기관에서 실시 할 수 있었다.
새로 시행되는 법에는 단독 주택 판매자 또는 부동산 업자는 물 절약을 위한 교육 자료로서 책자나 다른 자료를 구입자에게 전해 주어야 한다.
* 주택이 안인 부동산 재산세가 3 년 체납되면 경매 된다.
과거에는 재산세 체납이 5 년 이상 된 부동산을 차압하여 경매할 수 있다.
바뀐 법에는 County에서 수락한다면, 2005 년 1 월 1 일부터 주택이 안인 상가나 산업체 재산세가 3 년 이상 체납되었을 때는 체납자에게 통고를 한 후 판매 할 수 있다.
* 지진 위험 건물 (Seismic Safety)
과거 법에는 건물이 지진 위험 대에 속해 있을 때 건물 안전 계획 수립, 지진에 대한 건물 위험도 측정을 현 건축법에 준수해야 하고 위험건물 표시를 해야 한다.
2004 년 12 월 31 일 이후에 지진 위험 안전장치를 보완 한 건물에 대해서는 지진 안전 기준을 통과한 건물이라는 간판을 부착하도록 한다.
지진에 위험 가능한 건물에 안전 보완이 된 후라야 건축허가를 발급 한다.
* 화재 위험물 방치에 대한 벌금 인상
과거에는 땅에 잡초, 잡목 같은 화재 위험물이 있을 때 벌금이 최저 $50에서 $1,000 이하였다.
앞으로는 최저 $100에서 $2,000 이하로 상향 조정했다.
과거법은 산림지역, 목초지역, 화재 위험지역에 있는 건물 또는 부동산 경계선 중 가까운 곳으로부터 30-100 feet 까지 화재 위험물인 잡초, 잡목 같은 것을 제거해야 한다.
새법은 건물 또는 부동산 경계선으로부터 100 Feet 까지, 굴뚝으로부터 10 feet 접근된 나무도 제거한다. 그리고 건축허가 재건축을 했을 때는 이 법을 준수했다는 최종 증명서를 받아야 한다.
* 흰개미 (Structural Pest Control) 방제회사 음성적 돈거래
과거법은 농약사용법 위반 시에는 카운티 농산물 검사소 또는 살충제 사용 감독국에서 행정 위반 벌금 $1,000 까지 그리고 영업정지 3 일간을 명령할 수 있다.
과거에는 1 개월 전에 검사를 했는데도 추가 검사 비용 그리고 경비를 더 요구 했었다.
새법은, 흰개미 검사한 장소가 12 개월 이내인 때는 추가 경비를 요구하지 못한다.
흰개미 회사에서 부동산 업자나 다른 회사에 소개비나 경제적 이익을 위해서 불법 음성적 돈 (kick back) 지불을 못하도록 명시했다. 경제적 이해 상충되는 회사에 검사하는 것도 중요한 위반에 해당된다. 이런 때는 면허 징계를 할 수 있고 벌금 $5,000이다.
* 주택 수리 시공업자는 계약서에 계약 선불금, 공사 변경, 계약 취소 명시
과거에는 시공업자이지만 주택 수리 업자에 대해서 “주택 수리 시공업자 (home improvement)” 증명서를 받은 사람만이 주택 수리를 할 수 있었다. 새법은 이 제도를 폐지한다.
시공업자는 주택 소유주의 수리 공사비에서 계약금의 10 % 혹은 $1,000 중 적은 액수를 선불금 (down payment)으로 받게 되어 있다. 많은 주택 소유주들이 이 법을 모르기 때문에 돈을 더 많이 지불하게 된다. 시공업자는 소비자로부터 돈을 챙긴 후 줄행랑을 놓는 경우가 많기 때문에 이를 보호하자는 것이다.
새로 바뀐 법에는 계약서에 굵은 글자로 이 문안을 기재해야 한다.
계약한 이후 수리 변경이 되었을 때 $750 이하의 가격이라 하더라도 서면 계약을 해야 한다. 소비자가 3 일 이내에 계약 취소 할 수 있다는 소비자 권리를 이해하기 쉽게 계약서에 명기해야 한다. 2005 년 7 월 1 일부터 시행한다.
* 시공업자 면허 연장
과거에는 면허기간 만기 후부터 30 일 이내까지는 만기 지연 과태금을 지불하지 않고 면허를 갱신할 수 있었다.
새법은, 2005 년 1 월 31 일 이후부터는 만기 이후 갱신료 $450을 지불해야 한다.
현재 활동하지 않는 면허 갱신료는 $225 이지만 만기 이후 갱신 과태금은 $75 이다.
면허 신청자가 형사처벌 기록이 있을 때는 이 사실을 면허국에 밝혀야 한다.
과거 면허 보험 $7,500 이든 것을 2007 년 1 월 1 일부터 $12,500로 상향조정한다.
면허 징계로서 민사 벌금과 다른 명령을 이행 할 기간을 과거 1 년에서 90 일로 단축한다.
* 시청에서 건축 완공 검사 통고를 받은 후 60 일 이내에 완공검사를 안하면 건축비를 환불.
주택국 법에 의해서 지방정부는 건축허가 비용을 징수하도록 허용한다.
새법은, 건축업자나 소유주가 시청에 완공 검사 통고를 했지만 60 일 이내에 시행하지 않으면 전체 건축 허가 비용을 환불 해 주어야 한다.
지방 정부는 건축 신청자에게 완공 검사의 조건 또는 제반 서류를 통고 해 주어야 한다.
* 환경오염 청소 중인 부동산은 정부기관에서 구입자에게 청소 의무가 없다는 것을 증명해야 한다.
과거법에는 환경오염이 된 부동산 구입자에게도 오염 청소 책임이 전가 될 수 있었다. 그러므로 토질이 오염된 부동산 판매하기가 어려웠다.
새법은 판매자가 환경오염 청소를 진행하고 있을 때는 정부 기관에서 구입자는 오염 청소에 대한 면책을 부여한다고 증명 해 줄 수 있다.
* 주 정부 보조금으로 재해 복구된 주택 판매 시에 융자금은 구입자에게 이전시킬 수 있다.
주택국 (Dep. of Housing)에서 주 정부 자연 재해 지역이었을 때는 주택 수리 및 복구비용 융자를 제공한다. 융자 상환은, 주인이 거주하는 주택은 30 년 또는 주인 소유권이 이전되는 시점, 피해 복구를 한 주택을 거주하지 않는 시점 가운데 어느 것이든 빠른 것을 선택한다. 임대 주택은 20 년 상환기간이다. 새 법은 주인이 거주하는 주택, 담보가 확실했을 때는 차압을 지연 시켜 줄 수 있다. 그리고 이 융자는 구입자에게 융자를 이전 해 줄 수 있다.
* 첫 주택 구입자에게 계약 선불금 (Down payment) 보조
과거법에는 가주 주택 재정국(CHFA))이 저 소득자가 첫 주택 구입을 할 때 구입가의 3 % 를 매매 선불금 (Down payment)으로 보조 해 주었다.
새법은 부동산 가격의 6 % 로 상향 조정했다.
* 은행이 주택보수 융자 제공시에 감정가와 담보물 비례 80 % 준수 할 것 철회한다.
과거에는 은행이 단독 주택을 담보로 주택 보수 융자를 제공할 때는 감정가의 80 %를 상회하지 못하게 했다. 새법은, 이 제한을 폐지한다.
* 주택 차압 대행자는 차압법 위반 면제
과거 법은 융자 또는 담보물에 대한 개인적 차압 절차와 통고를 명시해 두고 있다. 새법은, 차압 대행자는 담보 위반 등록 이전 또는 등록함과 동시에 차압 대행자라는 것을 통고 해 주어야 한다. 그리고 차압 대행자로 허락받은 증명서와 누구로부터 권한 이행을 받아서 차압 절차를 진행하는 가를 밝혀야 한다. 차압 대행자는 차압에 대한 책임을 면한다.
<김희영 부동산 (951) 684 - 3000>
