한국정부 ‘해외투자 활성화’ 조치의 속셈과 겉셈

미국 주택경기 침체가 2007년 세계경제의 발목을 잡게 될 것이라는 전망이 잇달아 제기 되면서 지난 해 3.8% 보다 낮은 3.2% 성장에 머물 것으로 AP통신이 유엔의 ‘2007년 세계경제 동향 연례 보고서’를 인용 보도하면서 주택 경기 부진으로 소비증가가 줄어 들면서 미국의 경제 성장률은 2.2%에 그칠 것이라고 경고했다. 이 보고서에 의하면 ‘일본과 유럽이 경기 회복세를 보이고 있지만 세계 경제의 성장세를 이끌 정도로 충분치 않다’고 지적하며 ‘미국의 집값이 지금처럼 급락한다면 세계 경제는 위험할 정도로 심각하다’고 우려를 나타냈다. 일본과 유럽 등 선진국들은 2007년 2%대의 성장률을 보일 것으로 기대되고 있다.

뉴욕타임스는 지난 16일 워싱턴을 비롯해 라스베가스, 마이아미, 보스톤 등 대 도시의 공동주택과 콘도미니움 시장이 2006년 중반부터 침체 국면에 돌입 매물이 쌓이고 가격도 하락하면서 임대로 전환하는 사례가 급증하고 있다고 보도하면서 많은 대도시에서 공동주택 건설업자들이 대출을 축소하고 일부 은행들은 공동주택의 공사를 착공하기도 전에 매각할 것을 요구하고 있다고 전했다. 부동산 조사기관인 델타어소시에이츠의 통계에 따르면 워싱턴의 작년 말 현재 시장에 나와 있는 공동주택 매물이 2만4천200여 채에 달해 2005년 초반의 1만3천채보다 1만 채 이상 증가했으며 작년 4분기에 팔린 주택은 663채에 불과해 2005년 1.4분기의 3천520채에 비해 무려 70%이상 감소된 것으로 조사되었다. 전 미부동산중개인협회에 따르면 미국 전체에서 2005년 11월부터 2006년 11월까지 공동주택 판매 감소율은 13.6%에 달해 단독주택의 10.7%에 비해 높았었다. 또한 판매되지 않은 재고 증가율은 공동주택이 38.1%, 단독주택이 29.6%에 비해 높게 나타났다고 분석 비교 보도했다. 이에 따라 대다수의 건설업자들은 현재의 공동주택 시장 활성화를 기대하면서 당분간 임대로의 전환을 고려하고 있으나 이 경우 임대료가 지나치게 하락할 것을 우려하고 있다.

한국정부가 투자목적의 해외부동산 취득 한도를 개인 당 100만 달러에서 300만 달러로 확대했지만 정작 투자가들은 허울뿐인 투자한도 확대에 대해 달갑지 않은 반응을 보이고 있다. 노무현 대통령은 지난 3일 ‘특단의 환율 대책’의 일환으로 해외부동산 확대방안을 발표, 민간의 해외투자•부동산투자 및 기업 해외진출을 활성화 시킨다는 내용을 발표했다. 일반 투자가 입장에서 가장 주목해야 할 부분은 해외펀드에 대한 비과세와 해외부동산 투자한도 확대라고 볼 수 있다. 해외부동산 투자가 1인당 300만 달러로 확대됨에 따라 투자 목적으로 대형 저택이나 상가, 땅을 사는 것도 가능하고 미성년자에 대한 투자한도도 없앴기 때문에 증여세 등 세금만 제대로 냈다면 4인 가족 기준으로 1200만 달러까지도 투자할 수 있다.
그러나 최근 미국 부동산가격 거품 논란이 거세게 일고 있는 시점에서 한국정부가 해외부동산 투자한도를 확대한 것도 시기적으로 적절치 않으며 이미 살만한 사람은 모두 산 상황에서 또 다시 해외부동산 투자한도 확대는 결국 국내 부동산 투자를 해외로 돌리려는 숨은 의도가 강하게 내포되어 있다는 것이다.
전문가들은 한국 정부의 각종규제로 최근 한국 부동산 시장이 위축되면서 마땅한 투자처를 찾지 못하는 거액의 재산가들이 점진적으로 해외부동산 투자 쪽으로 투자할 가능성이 클 것으로 전망하고 있지만 현실은 정 반대 현상이다.
이미 미국의 투자성격의 임대사업이나 상업용 건물 매입은 매입가 대비 채산성이 없는 것으로 고작해야 유학생을 둔 가정이나 본인이 향후 해외에 거주할 것을 대비 학군 좋은 지역에  위치한 고급 주택을 구입하는 실수요가 대부분일 것으로 예측하고 있다. 특히 한국인이 주로 찾는 미국 부동산의 경우 수익성이 좋은 물건이 한국인 투자가에게 넘어올 이유가 없다. 현지 물정을 모르는 한국 투자가들에게는 부동산 시장에서 안 팔리고 문제가 있는 물건 리스트만 준다고 해도 과언이 아닐 정도로 수익성이 좋은 물건을 기대 하기 어렵다.
한국 투자가들도 불과 2년 전까지만 하더라도 미국 등 해외에 부동산 투자를 선호하며 막연히 투자만 하면 수익을 올릴 수 있다는 기대감으로 투자 했다 낭패를 당해 손해를 본 투자가들이 적지 않다. 이 때 투자했던 사람들은 한결같이 ‘국내에서도 상업용 건물에 투자하는 것이 어려운데 하물며 현지 물정도 모르고 현지 부동산 업자들의 농간에 놀아나 직접관리도 못하는 해외에 상가나 공동주택 개인저택을 매입해 임대사업을 한다는 자체가 위험한 발상일 뿐’이라고 경고한다. 지난 해 5월 투자목적의 해외부동산 투자를 100만 달러 한도 내에서 허용한 뒤 해외 부동산 취득은 2005년 29건(900만 달러)에서 1268건(5억1400만 달러)로 급증했다. 결국 이미 살 사람은 모두 매입을 했다는 것이고 그나마 대부분의 투자가들은 투자 목적이 아니고 정부의 해외 부동산 투자 허용 법안을 이용 합법적으로 미국에 유학하고 있는 자녀들에게 주택을 사주는 ‘국부유출’로 간주되어 면죄부를 준 꼴이 되어 버린 셈이다.
최근 한국의 중견건설 업체인 ㈜신영이 윌셔+호바트 코너부지 매입과 관련 콘도를 지어 60%이상을 한국의 실 수요자들에게 팔겠다는 전략도 바로 이런 법안에 근거를 둔 것으로 보여진다. 그러나 이 문제에 있어 ‘국부유출’논란이 제기되고 있고 미국 정부의 까다로운 투자 법 절차를 거쳐야 가능하기 때문에 아직은 거론 자체가 시기상조이지만 가능성이 전혀 없는 것은 아니나 콘도와 공동주택 시장이 계속 침체 국면에 접어들고 있어 지나친 토지대로 인해 분양에 많은 어려움이 뒤 따를 것으로 예상되고 있다.