LA한인타운 신축콘도 ‘분양전멸’

윌셔와 웨스턴에 우뚝 솟은 ‘솔 레어’ (Solair)시티는 지하 1층, 지상 22층에 고급 콘도 186유닛과 4만 스퀘어피트 규모의 지상 1-2층은 약 40,000sq.ft로 36유닛의 상가가 포함하는 초대형 대단위 주상복합 건물이다. 3-7층은 콘도 전용주차장이다. 건축비만도 1억 6천만달러의 초 대형 프로젝트로 LA한인사회에 전무후무한 프로젝트였다.
짖기 전부터 한인사회는 물론 미 주류사회까지 화제가 되었던 프로젝트였다. LA시와 시장까지 나서 전폭적인 지원을 할 정도로 대단한 프로젝트였다. 특히 솔레어 측의 매니져이며 건축설계를 담당한 아키온의 크리스 박 대표는 LA시와 안토니오 비아라이고사 시장과 막연한 친분관계를 과시, 공사 과정에서 많은 특혜 시비가 일 정도로 전폭적인 지원을 받아 논란을 불러 일으키기도 했다.
그러나 준공 전부터 각종 소송에 휘말리기 시작하면서 계획에 막대한 차질을 빚었고 설상가상으로 2008년부터 불어 닥친 그로벌 경제 위기 여파로 고전을 면치 못했다. 결국 솔레어 콘도 분양은 전체에 20%도 미치지 못할 정도로 참패였다. 참패 원인은 우선 세계적인 경제위기 여파고 둘째는 지나치게 높게 책정된 분양가이고 셋째는 설계 문제가 원인인 것으로 부동산 업계는 내다 보았다. 여기에 수효를 너무 과다하게 생각하고 지나치게 많은 유니트를 지었다는 것이다. 또 LA한인타운의 콘도가 포화사태에서 너무 감상적인 계산을 잡고 막연히 신축만 되면 분양될 것이라는 계산이 빗나간 것이다.

애초부터 무모한 프로젝트

‘솔레어’ 콘도를 분양 받은 한인계약자 8명은 아키온 개발사를 상대로 ‘분양과정에 사기행위로 피해를 입혔다’고 주장하며 구매계약 해지와 계약금 반환 등을 요구하는 소송을 연방법원에 제기했다. 또 수 십여개의 상가 입주자들까지 입주 부진에 따른 솔레어측의 책임을 문제 삼아 법적 소송을 잇따라 제기해 솔레어는 출발부터 고전을 면치 못했다. 솔레어 소송건은 단순한 콘도분쟁을 넘어 에스크로 예치금 문제 그리고 고객 끌어들이기에만 급급한 부동산 에이전트들의 관행 등 곪아있던 한인 부동산 시장의 치부를 한꺼번에 드러낸 전형적인 문제가 드러난 셈이다.
‘솔레어’측을 상대로LA 연방지법에 소송을 제기했던 한인 바이어 8명은 소송에서 개발사 및 소유주인 ‘코어 윌셔 웨스턴 LLC’ ‘코어 인스티튜셔널 어드바이저 LLC’ 등 5개 회사들이 솔레어를 판매하는 과정에서 판매실적을 부풀리는 수법(sales plumping) 등으로 허위정보를 제공하면서 법을 위반하고 사기 행각을 저질렀다고 주장했다.
또한 한인 바이어들은 솔레어 관계자들이 ▲실제로 판매된 유닛보다 훨씬 많은 유닛이 판매된 것처럼 호도, 판매실적을 부풀렸고 ▲구입을 미룰 경우 타 바이어들에게 유닛을 빼앗길 수 있다며 바이어들에게 심리적 압력을 가했으며 ▲판매된 유닛 대다수가 개발사의 친인척들에게 판매됐는데도 일반 바이어가 구입한 것처럼 은폐했다고 주장했다.
한인 바이어들은 또 솔레어 측이 ‘에스크로가 바이어 책임으로 종료되지 않을 경우 셀러 측이 매일 400달러를 벌금으로 부과할 수 있다’고 명시한 부당한 조약조건을 포함시켰다고 주장했다.
대부분 100만달러 이상 가격에 콘도를 구입키로 하고 1~14% 계약금을 지불했던 이들 바이어들은 개발사측이 연방 및 주법이 명시한 4개의 공정 상거래법과 3개항의 사기행각을 저질렀다며 계약 해지, 계약금 반환과 처벌적 손해배상을 요구했지만 법원은 사실상 이 소송을 기각했다. 그러나 그 후유증으로 인해 분양에 막대한 차질을 빚었다.
솔레어는 완공되기전부터 많은 화제를 불러온 건물이다. ‘솔레어(Solair)’는 서울(Seoul)과  LA를 연결하는 하늘 높은 곳에(Air) 건축된 건물이란 의미에서 명명됐지만 이름에 그럴 뜻했지 상황은 정 반대였다. 이 빌딩을 건축 설계한 크리스 박 대표는 “태양(Sol)이란 의미와 높은 하늘(Air)에 건축된 건물이란 뜻도 포함된다”고 설명한 적이 있을 정도로 야심 찬 1.5세로 야심만만하고 당찬 미래를 지향한 인물이었으나 끝내 좌절을 겪어야만 했다.
결국 솔레어 시티에 1억1천5백만달러의 건축융자를 해 준 시카고의 코러스뱅크(Corus Bank)대출을 해 준 은행도 파산, 시카고의 스타 우즈 캐피탈(Star Wood Capiral)로 모든 노트가 넘어가는 바람에 솔레어의 노트도 포함되어 넘어갔다.  현재까지도 솔레어의 분양은 20%도 미치지 못하고 있다. 총 186세대 중 현재 25세대만 입주해 거주하고 있는 실정이다. 분양 시작 후 약 80유닛 정도의 분양이 이루어 졌으나 대부분 에스크로를 마치지 못하고 있는 것으로 조사되었다.

대출은행까지 도산

솔레어는 소문과 달리 막상 분양을 시작하자 30%도 미치지 못하는 결과가 나와 관계자들을 당황케 했다. 본격적인 분양을 시작하고 6개월이 지나도 윌셔와 웨스턴 소재의 초대형 주상복합 건물인 솔 레어 시티의 콘도분양은 오히려 해약자가 늘어 20%에도 미치지 못하자 대출은행이 초비상상태를 선언했다. 처음부터 잘못된 대출로 전 후 계산을 하지 않고 개발업자들의 말만 믿고 1억2천만달러 컨스트럭션 론이 나간 것이다. 신축만 되면 한국의 바이어들이 줄지어 몰려들어 매입할 것이라는 설득에 넘어간 것이다.
결국 대출은행의 도산으로 솔레어도 자동 불운을 맛 보아야 했다. 총 개발비가 1억6,000만달러가 투자되는 초대형 프로젝트인 솔레어는 LA 코리아타운의 노른자인 웨스턴과 윌셔가의 코너에 위치하여 한인타운의 스카이라인을 새롭게 바꿀 프로젝트라는 점에서 프로젝트 진행 초기부터 이목이 집중되었지만 미국 부동산 경기가 최악의 일로를 걷고 있는 가운데 처음부터 이런 건설 프로젝트가 과연 타당한가라는 회의적이고 우려의 시작이 제기되었던 프로젝트였다. 무모하기 이를 때 없는 지나치게 감상적인 프로젝트라는 지적도 제기되었다.
그러나 우려가 현실로 나타나며 상가들은 물론 이거니와 콘도분양이 전무한 상태다.  분양 받은 분양 계약자들이 오히려 시장에 내놓는 매물이 속출하고 있을 정도로 심각한 분위기가 연출되고 있다.
웨스턴과 윌셔 4거리에 위치한 솔 에어와 머큐리 주상복합 건물은 대각선에 마주한 대형 건물로 처음부터 내수용이 아닌 본국 한인 투자자들을 겨냥한 프로젝트였으나 불황의 한국경제 영향으로 된 서리를 맞은 셈이다. 준공된 지 벌써 1년이 가까워도 아직 25세대만이 입주해 솔레어는 유령콘도로 전락했다. 콘도 분양자들은 LA시를 상대로 또 다른 소송을 준비하고 있는 것으로 알려지고 있어 새로운 쟁점으로 부각될 조짐이다. LA시정부는 지금까지는 신규콘도가 30~40% 정도만 팔리거나 판매 예약상태라도 입주허가(C/O.Certificate of Occupancy)가 나왔지만 초기 심사를 강화 분양이 50%가 넘어야 입주허가를 내주고 있지만 솔레어는 불과 15%의 분양에도 입주승인을 해주어 입주자들이 어려움을 겪고 있기 때문이다. 특히 주상복합건물인 경우는 더 까다로워 이미 완공상태인데도 입주 허가가 나지 않아 콘도 분양자들이 골탕을 먹고 있다. 이런 현상을 다른 콘도들도 별반 다를 바 없다.
7가와 아드모어에 위치한 ‘더 뷰 윌셔타워’는 기존 건물을 리 모델링하고 럭셔리 콘도로 개조했지만 이 역시 분양이 되지 않아 애를 먹고 있다. 소문에 의하면 30% 이상이 미분양 되었다는 것이다. 개발회사측은 미 분양된 25유닛을 20만 달러 대에 분양, 20%의 다운페이로 모기지 융자를 보장한다고 홍보에도 불구하고 결과는 다르지 않았다.
비단 ‘더 뷰 윌셔타워’뿐만 아니다. 지난해부터 한인타운 중심부에 신축된 콘도의 평균 분양율은 30% 대에 미치지 못할 정도로 저조해 컨스트락션 대출이 퍼머넌트 대출로 전환되지 못해 개발회사들이 융자금 상환을 못하고 있는 실정이라 각종 대안을 제시하면서 분양자를 설득하지만 별다른 효과가 없다.
이에 은행 융자금이라도 갚을 요량에 30~50%의 저가에 일괄 판매하는 벌크 판매를 시도하는 개발업자들이 증가하고 있어 귀추가 주목된다.
최근 머큐리 주관회사는 베벌리힐스에 본사를 둔 부동산 개발 및 투자사 ‘케네디 윌슨’이 머큐리 콘도의 미분양 콘도 149채를 시가보다 무려 50%에 저가에 일괄 매각했지만 최근 다시 매물로 내 놓은 것으로 알려져 이 역시 효과가 없는 것으로 보여진다.
또한 6가와 뉴햄프셔 소재의 한 럭셔리 콘도 역시 건물을 콘도로 개조했으나 분양이 전무한 실정이라 부득이 50여 유닛의 미분양콘도를 1300만달러에 벌크 판매 리스팅으로 내놨지만 상황은 효과는 전혀 없었다.

언론들의 과대홍보가 문제

솔레어 입주를 위해 계약했던 한 입주자는 솔레어 문제에 대해 한인언론들의 과장된 홍보성 기사를 지적하고 있다. 콘도 분양에 대해 일부 언론들이 정확한 정보에 근거하지 않고 광고주의 영향을 받아 홍보성 기사를 남발해 부추긴 점도 묵과할 수 없다는 지적이다.
한 일간지는 솔레어 콘도 분양에 관한 기사를 보도하면서 “고급 고층주상복합 ‘솔레어’ 콘도 분양…’LA의 타워팰리스’ 입소문”이란 제목의 기사에서  “7~24층 콘도, 모든 유닛 전망 좋아…건강 배려한 자재 ‘에코 리빙’ 절로 고급 고층주상복합건물로 주목을 받아왔던 솔레어가 지난 10월부터 분양을 시작했다”고 보도하면서 거의 분양이 이루어진 것 같은 뉘앙스를 풍기며  “모던한 내부는 과학적인 채광설계, 환경친화적인 마감재 그리고 에너지 효율 시스템이 어우러져 에너지는 절약하고 환경을 지켰다”면서 “ 한인타운의 편리한 생활과 넓은 조망을 동시에 누릴 수 있고 최고급 자재와 편의 시설로 고급 주거지를 찾는 바이어들의 관심이 높을 것으로 보인다.”고 현실과는 동 떨어진 기사로 계약자들을 유도했다.
또 이 신문은 “게다가 조망권을 최대한 살리기 위해 콘도미니엄 두 벽면을 전면유리로 시공 시야 폭은 상상 그 이상이다”면서  “펜트하우스에서 바라보면 각 방향에 따라 바다 산 LA다운타운 한인타운을 아우르며 마치 구글 지도를 보는 듯 LA를 중심으로 인근지역을 명확히 볼 수 있다. 럭셔리를 표방하는 솔레어의 진면목은 자재다. 자연과 건강 및 환경을 고려한 자재 사용으로 요즘 건축트렌드인 에코 리빙(환경과 자연을 생각하는 생활)을 선보였다. 과학적인 채광설계 환경친화적인 마감재 그리고 에너지 효율 시스템이 어우러져 에너지는 절약하고 건강한 환경은 지켰다”고 보도했다.
LA비즈니스저널까지 나서 ‘솔레어가 최근의 그랜드오프닝 기념 특별 할인판매 사례를 소개하고, 이 같은 전략이 럭셔리 콘도가 불경기 속에서 살아남을 수 있는 대안이 될 것’이라고 부추기는 등 한인언론과 미 주류언론까지 나서 고객들을 현혹시켰다. 4년전 6가와 카타리나 근처의 6층짜리 콘도를 분양할 때 분양을 받기 위해 장사진을 쳤던 사람들도 지금은 침통한 표정을 짓는다. 당시 가격에 비해 절반 이상 하락된 콘도가격이 은행 융자보다 적을 정도로 ‘깡통콘도’로 전락했기 때문이다.
이런 현상은 다른 콘도도 별반 다를 것이 없다. 윌셔와 웨스턴 코너의 주상복합 콘도인 머큐리는 가격은 둘째 치고 60% 이상이 공실로 사실 상 유령(幽靈) 콘도로 전락했다. 대부분의 신축 콘도들이 분양율 20~30%에 그치는 상황이 지속되면서 콘도단지가 모두 유령화 되어가고 있어 입주자들은 공포에 떨기까지 한다. 인적이 없는 콘도는 으스스하기까지 할 정도로 텅텅 비어있다. 이미 입주한 입주자들은 개발회사에 항의를 하지만 개발회사들도 다른 대책이 없다.