한인은행권 부실노트 매각열기 ‘가려진 그림자’

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지난해부터 한인은행들이 대거 부실노트(대출채권)를 처분하려는 움직임을 나타내면서 이를 매입하고자 하는 한인 투자자들의 열기 또한 뜨겁다.

특히 상업용 부동산 비중이 높은 한인은행권의 부실노트가 점차 늘어나면서 이 같은 새로운 블루오션 시장에 대한 열기 또한 1년여 넘게 지속되고 있는 상태다.

현재 부실노트의 주요매매 대상은 주로 은행소유의 대형 콘도 프로젝트 등 REO 매물을 비롯해 세차장, 주유소, 골프장, 숙박업소, 쇼핑몰 등 상업용 부동산들도 다수 거래되고 있다.

이러한 한인은행권의 노트대출 매매와 관련 남가주 한인부동산협회 크리스 엄 전 회장은 “지난해부터 한인은행권의 부실노트 매물거래가 유행처럼 자주 성사된 게 사실이다”라며 “그간 대형콘도 프로젝트 매물 등이 거래 주종을 이뤘으나 최근 들어서는 한풀 꺾인 가운데 세차장, 쇼핑몰 등 수백만 달러짜리 매물들의 거래가 간간히 있는 것으로 안다”고 전했다.

이렇듯 많은 부동산 전문가들은 ‘상업용 부동산(CRE)’ 시장의 몰락이 가시화되고 있는 미묘한 시점에서 성급한 부실노트 투자매매 접근은 주의해야 한다고 조언한다.

하지만 최근 들어 일부 한국 투자자들의 부실노트 매입에 대한 관심도가 의외로 심상치 않다. 이러한 부실노트 매매를 위해 다수의 한국 투자자들이 펀드형식으로 돈을 모으거나 한국이나 중국의 투자자들까지 일부 한인은행들의 부실대출 채권매입에 눈독을 들이고 있다는 후문이다.

이에 따라 한국의 투자자들은 미국 실정법에 밝은 현지 전문 브로커와 에스크로우 컴퍼니 등과의 연계를 통해 발 빠른 부실노트 매입에 나서고 있다. 하지만 한인은행권에서 성사된 일부 케이스에서는 ‘묻지마 투자’에 나서는 사례가 상당수인 것으로 나타나고 있으며, 상황이 이렇다 보니 그 틈을 타 킥백 머니를 요구하고 있는 등 각종 비리가 외부로 노출되고 있어 사회 문제화될 조짐이다.


박상균 기자<블로그 – http://cool711005.blog.me>

















 

한인은행권 전반에 걸쳐 상업용 부동산 대출이 부실화되며 골머리를 앓게 되자, 이를 해소하기 위한 방편으로 ‘부실채권’을 과감히 제3자에게 정리하는 이른바 ‘노트판매’가 새 블루오션으로 떠오르며 각광을 받고 있다.

즉, 은행 입장에서는 장기화되고 있는 상업용 부실대출 건에 대해 제3자 담보권 판매를 통해 일부 자금을 먼저 회수하는 방식이라고 쉽게 요약할 수 있다.

이는 노트대출 바이어 입장에서는 시세보다 싸게 매물의 담보권 등 소유권을 확보해 두는 선점효과를 누릴 수 있으며, 은행 입장에서는 지지부진했던 부실대출을 적절히 털어내는 시너지 효과를 꾀해볼 수 있는 것이다.

특히 최근과 같이 은행 회계장부를 견실하게 해야 할 하반기 결산기에 접어들면서 부실대출 정리가 관건인 한인은행들로서는 알게 모르게 부실노트 매각을 독려하고 있어 최근의 노트매매 활성화에 일조(?)하고 있는 상태다.

이런 가운데 최근 LA 한인타운에 급매물로 출회되고 있는 일부 부실노트 채권에 대한 매매가 이뤄지는 과정에서 한국 투자자들이 크게 눈독을 들이면서 새로운 투자주체로 떠오르고 있어 눈길을 끈다.

이와 관련 최근 한 은행의 노트매입을 준비하고 있다는 한 투자자.

“부실노트 가운데에서도 잘 옥석 가리기를 하다 보면 수익성이 높은 매물이 의외로 많다”며 “그 동안 불경기 탓에다 상업용 부동산 위기감으로 투자열기가 한껏 움츠려왔는데 상업용 부동산 노트매매 투자는 새로운 활로처가 될 수 있다”고 전했다.


한인은행 노트대출 판매 “주목”


이처럼 한인은행들은 불경기로 제때 페이먼트를 상환하지 못하는 대출자들이 크게 늘자 ‘노트(Note / 대출채권)’를 다른 제3의 투자자들에게 낮은 가격에 할인해 판매하는 방식을 선호하고 있다. 앞서 전문에 언급한대로 주요 매매대상은 은행소유 부동산(REO)은 물론 세차장, 주유소, 골프장, 숙박업소 오피스빌딩 쇼핑몰 등이다.

지난해부터는 LA 소재 미분양 콘도라든지 미분양 쇼핑몰 등에 대한 일괄 노트판매가 짭짤한 재미를 보며 때아닌 붐을 조성하자, 이에 대한 열기가 뜨거웠던 것도 사실이다.

이처럼 한인은행들이 부실대출 노트판매를 통해서라도 부실자산을 정리하려는 데에는 다 숨겨진 이유가 있다.

특히 지금과 같이 연말 하반기 결산을 앞둔 시점에서는 부실대출을 장부에 남겨두기 보다는 과감히 털어버리는 쪽이 미래가치를 위해 훨씬 득이 될 수 있기 때문이다.

이와 관련 한인은행권의 한 관계자는 “올해도 4분기 들어 한인은행들은 부실대출 정리가 최대 이슈로서 은행의 견실함을 장부상 숫자로 보여주기 위해서 노트매각을 적극 독려하고 있다”며 “최근에는 한국의 투자자들이 집중적으로 관심을 보이고 있어 이에 대한 마케팅에도 적잖은 노력을 기울이고 있다”고 전했다.

하지만 이렇듯 부실노트 투자에 대해 한인 커뮤니티 뿐 아니라 한국 투자자의 관심도가 점차 높아지고 있지만, 대다수 한인들의 경우 전문성이 결여된 채 무작정 시장에 뛰어들었다가 낭패를 보는 경우가 심심찮게 목격되고 있어 각별한 주의도 요망된다.


투자자들 ‘전문성 결여’ 위험노출



















▲ 할리우드 인근 멜로즈길에 위치한 한 세차장은 올해 초 한인은행
을 통해 부실대출 노트매각이 이뤄진 매물로 최근 소유주 G사와 이
를 중개한 브로커 W부동산 간의 분쟁이 외부로 노출되고 있다. 자
칫 양측의 법적분쟁으로 비화될 조짐을 나타내고 있는 가운데 부실
노트 편법매매 관행과 관련해 형사처벌 등으로 심화될 수 있다는 지
적이다.

ⓒ2010 Sundayjournalusa


이렇듯 은행권의 부실노트 투자에 대한 열기는 나날이 뜨거워지고 있지만, 일부 한인 투자자들의 경우 전문성이 결여된 채 무작정 노트투자에 불나방처럼 뛰어들었다가 손해를 보는 경우가 서서히 주위에서 목격되고 있다.

왜냐하면 대다수 노트매매 한인 투자자들이 전문성이 크게 떨어지는데다 단기투자에 열을 올리고 있어, 그만큼 이를 중개하는 브로커들에게는 좋은 먹잇감이 되고 있기 때문이다.

한인 부동산 업계의 한 원로인사는 “노트판매를 전문으로 취급하는 한인 브로커는 열손가락 안에 꼽힐 정도도 극소수다”라며 “이른바 언더그라운드형 브로커들이 대부분으로 한인사회에 얼굴을 드러내지 않은 채 한인 재력가들을 대상으로 암암리에 거래를 하고 있는 사람들이다”고 전했다.

익명을 요구한 한 부동산 중개인은 “사실 노트판매의 경우 거액의 딜이 성사되는 경우가 많기 때문에 알게 모르게 킥 백 머니가 오고 가는 일이 비일비재하다”며 “일부 브로커들의 경우 확실한 매물을 연결시켜주고 나서 일정부분 지분을 요구하는 사례가 있는 것으로 안다”고 지적했다.

이처럼 몇몇 한인은행들의 노트판매 담당자들은 일부 유력 한인타운 브로커들과 결탁해 매물거래를 하는 과정에서 뒷돈 거래가 이뤄지고 있는 것으로 나타나 충격을 전한다.

결국 이는 부실채권 판매를 취급하는 한인은행권에도 그간 생소했던 노트투자에 나서면서 전문인력이 턱없이 부족한 데에 따른 어처구니 없는 해프닝으로 풀이된다.

또한 최근 들어 노트투자에 열풍적으로 뛰어들고 있는 한인 투자자들의 상당수는 노트매매 매입절차라든지 향후 이익실현 전략 등이 전무한 채 무작정 노트가격 할인율을 높여 “속된 말로 매물을 거저 가져가겠다”는 손쉬운 접근법을 구사하고 있다.


분쟁에 휩싸인 노트매매 사례들


최근 노트매매가 이뤄진 한 카워시 업체에 대한 케이스는 때아닌 분쟁에 휩싸이는 바람에 한인은행권 노트판매에 대한 경각심을 알려주게 된 케이스다.

이 카워시 업체는 수년 전 모 한인은행으로부터 300만 달러 이상의 론이 발생해 거래된 매물인데, 불경기가 지속되며 소유주가 경영난에 시달리자 올해 초 부실대출을 떠안고 있는 한인은행 측이 연초 제3자에게 할인율 30%를 적용해 노트판매를 한 케이스다.

문제의 한인은행은 올해 초 은행존폐 위기에 몰렸을 정도로 긴박한 상황에서 부실대출 정리의 기회를 잡게 되자 다소 서둘러 노트매각에 나섰는데 최근 매입자와 중간 브로커 사이에 분쟁 가능성이 노출되면서 외부로 잡음이 흘러나오게 된 것이다.

또한 이 밖에도 한인타운 인근 일부 쇼핑몰, 모텔 등 상업용 부동산들에 대한 노트매매 거래가 활성화되는 과정에서 ‘전문성’ 부족에 따른 거래자들간의 이견차이로 법적 분쟁으로 번지는 사례가 크게 늘고 있다.


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