<1000호 발행특집>뉴욕 부동산계의 혜성 경이적 신화창조 비결은?

캘리포니아 부동산 시장을 주름잡는 한국인이 제미손프라퍼티의 데이빗 리 사장이라면 뉴욕에서는 영우앤어소시에이츠의 우영식 사장을 들 수 있다. 소유부동산 규모나 재산면에서는 데이빗 리 사장이 월등히 앞서지만 최근 미 주류부동산시장에서 가장 많이 언급되는 한국인을 꼽으라면 단연 ‘데이빗 리-우영식’ 두 사람을 들 수 있다. 우사장은 본인이나 자기회사소유의 부동산은 거의 없지만 기발한 아이디어로 부동산개발과 관리분야에서 대형부동산회사의 러브콜을 받는 것으로 잘 알려져 있다.
뉴욕 맨해튼 AIG빌딩 매각건으로 유명한 우영식 영우앤어소시에이츠사장은 미국은 물론 전세계 부동산시장에 이름을 알린 장본인이다. 지난 2008년 서브프라임모기지사태로 미국의 자존심이라 불리는 AIG가 파산위기에 몰리자 그해 9월 미국정부가 85억달러를 AIG에 투입, 경영권을 장악한 뒤 자산들을 매각하면서 AIG의 상징인 맨해튼 AIG빌딩이 부동산 시장에 급매물로 나온 것을 우사장이 재빨리 캐치 2009년 8월 26일 금호종금과 우리사모투자전문회사 컨소시엄이 1억5천만달러라는 헐값에 사들이는 데 결정적 기여를 하면서 유명세를 타면서 미국 부동산 시장에 이름을 날리며 영우는 뛰어난 정보, 기발한 아이디어로 뉴욕 등 미동부지역 부동산시장에서 무시할 수 없는 존재로 성장한 우영식사장의 실체를 집중 취재해 보았다. 박우진(취재부기자)

▲ 피어57 [수퍼피어] 조감도

지난 2008년 미국정부는 거액의 공적자금을 투입하면서도 미국의 자존심으로 불리는 AIG빌딩을 그대로 두는 것은 미국국민들의 분노를 초래한다는 판단에 따라 되도록 빨리 이 빌딩 매각을 추진했고 그러다 보니 시세보다 싸게 시장에 나온 것이다. 우사장은 이 ‘특급정보’를 들고 한국을 찾았고 급기야 금호종금이 ‘황금알을 낳는 거위’에 올라탄 것이다.
AIG빌딩은 맨해튼 70파인스트릿의 66층 건물과 72월스트릿의 19층 별관 등 두 채로 금호종금컨소시엄이 1억5천만달러에 매입했다. 당시 건물시세가 약 4억달러로 평가됐음을 감안하면 절반도 되지 않는 헐값가격에 매입한 것이다.
금호종금 컨소시엄은 ‘샨이글유한회사’라는 법인명의로 이 빌딩을 매입했으며 금호종금이 샨이글의 지분 90%를, 우리사모투자전문회사가 지분 10%를 소유했다. 한때 영우앤어소시에이츠와 금호종금이 AIG빌딩을 공동으로 매입했다는 보도도 있었으나 이는 사실이 아닌 것으로 확인됐다. 영우는 금호종금의 빌딩매입을 중개했고 샨이글유한회사가 빌딩관리를 위해 설립한 ‘투이글 유한회사’의 지분 45%를 소유하면서 매달 25만달러를 받고 이 빌딩을 관리한 것이다.

AIG매입 매각으로 경이적 수익달성

월스트릿에서 가장 높은 이 빌딩은 스퀘어피트당 105달러에 팔렸고, 이 지역의 콘도는 스퀘어피트당 1700달러에 거래됨에 따라 영우는 이 빌딩의 일부를 콘도미니엄으로 개발, 스퀘어피트당 2000달러에 매각하는 계획을 세웠지만 빌딩소유주가 아니었기 때문에 그 같은 계획은 좌절됐다. 금호종금컨소시엄은 지난 2011년 4월 7일 뉴욕시에 19층짜리 별관을 2개의 지번으로 나누겠다고 요청, 6월 29일 승인을 얻어낸 뒤 매각에 나섰다.

모두 3개 건물로 지분이 분할 된 것이다. 금호종금 컨소시엄은 2011년 7월 12일 72월스트릿건물을 4600만달러에, 2011년 10월 27일 분할된 73파인스트릿건물을 1450만달러에, 2011년 12월 22일 70파인스트릿 66층짜리 메인 건물을 2억5백만달러에 성공리에 매각했다. 금호종금측은 2년전 1억5천만달러에 매입한 부동산을 약 2년만에 2억6550만달러에 매각함으로서 77%라는 경이적 수익률을 달성한 것이다. 매매에 따른 양도세, 부동산중개비용, 변호사비용 등을 고려하면 실질수익이 조금 줄어들지만 그래도 모든 것을 감안해도 60% 이상의 엄청난 고수익이 아닐 수 없다. 특히 당시는 제로금리 시대였으니 초대박이었다. 한국이 미국의 자존심이라는 건물을 사들이면서 전세계를 깜짝 놀라게 한 것은 물론 경이적 수익률까지 달성토록 한 일등공신이 바로 우영식 영우사장이었다. 30년간 갈고 닦은 인맥을 통해 AIG헐값매각이라는 정보를 입수, 이를 한국측에 전달하고 거래가 성사되도록 확실한 중간역할을 했기 때문이다.
이처럼 영우는 뛰어난 정보와 기발한 아이디어로 뉴욕 등 미동부지역 부동산시장에서 무시할 수 없는 존재로 자리매김했다. 뉴욕이라면 전세계에서 가장 핫한 시장으로, 뉴욕에서 소위 ‘떴다’는 것은 전세계에 그 존재를 알린 셈이다.

부호들을 위한 맨해튼 첼시 개발로 대박

◀ 돌체 가바나대표, 니콜 키드먼등이 앞다퉈 매입한 스카이가라지

영우의 대박행진은 여기서 그치지 않았다.
영우는 지난 2006년 6월 29일 가이아하우징 유한회사를 설립, 맨해튼 첼시의 20011애비뉴 건물을 1656만달러에 사들였다. 은행에서 1500만달러 모기지를 얻었다. 그리고는 이 건물을 19층 초호화콘도로 개발했다. 맨해튼에 호화콘도는 부지기수다. 그래서 우사장은 머리를 썼다. 유명연예인이나 대부호들은 자신의 사생활이 노출되는 것을 극히 꺼린다는 점에 착안, 자신의 콘도까지 차를 타고 올라갈 수 있도록 했다. 그래서 이 콘도의 이름이 ‘스카이가라지’ 이른바 하늘 콘도다.
맨해튼은 물론 전 세계 어디를 가더라도 요즘은 차량엘리베이터가 보편화됐지만 차를 바로 자신의 콘도 옆에 주차시킨다는 것은 놀라운 아이디어가 아닐 수 없다. 몇 층에 입주하던 바로 그 층에 자신의 차를 주차할 수 있고 차문을 연 뒤 곧바로 대문을 열 수 있는 것이다. 또 대부호들을 위해 콘도대형화를 추진했다.  2층부터 11층까지는 1층에 1채씩 지었지만 12층부터 19층까지는 모두가 복층으로 꾸며 달랑 4채만 분양했다. 4채 모두 펜트하우스란 명칭을 달았다.  2009년 4월 2일 무사히 뉴욕시 승인을 받았고 마무리 공사 끝에 9월 완공, 부동산시장에 내놨다.
결과는 대박이었다, 돌체 가바나의 대표인 도메니코 돌체가 9월 24일 16층과 17층 복층인 펜트하우스 3을 1185만달러에, 맨꼭대기층인 18층과 19층 복층 펜트하우스 4를 1803만달러에 사들였다. 하루에 2988만달려, 약 3천만달러를 들여 펜트하우스 2채를 산 것이다.
호주출신의 세계적인 여배우 니콜 키드만도 2010년 8월 2일 4층을 967만달러에 사들임으로써 스카이가라지의 인기를 입증했다. 14층과 15층 펜트하우스 2는 같은 해 12월 23일 1400만달러에 팔렸고 펜트하우스 1은 2011년 7월 19일 760만달러에 팔린 뒤 2012년 11월13일 1100만달러에 팔렸고 현재 2300만달러에 매물로 나와 있는 상태다. 이 복층펜트하우스의 면적은 3500스퀘어피트로 한국으로 따지면 1백평정도임을 감안하면 엄청난 가격임을 알 수 있다. 모두 기발한 아이디어가 있었기에 가능하다. 오늘의 영우를 있게 만든 원동력이 바로 이 AIG매각과 스카이가라지인 것이다.

이에 앞서 영우는 지난 2006년 첼시디벨럽먼트 그룹과 손잡고 맨해튼 웨스트25스트릿에 20층규모의 첼시아트타워를 건축, 성공리에 분양을 마쳤다. 건물전면이 유리로 된 독특한 빌딩으로 첼시와 소호지역의 갤러리오너와 화가 등의 눈길을 끌었던 것이다.
이 지역 콘도의 가격이 스퀘어피트당 7백달러인 반면 첼시아트타워는 최고 2천달러에 팔렸다. 영우는 첼시디벨럽먼트그룹의 요청으로 이 콘도개발에 힘을 보태면서 이 지역에 눈을 떴고 그때 스카이가라지 콘도개발아이디어를 얻었던 것으로 보인다. 첼시지역의 부유한 예술가들을 염두에 두게 됐고 팬시한 건물, 독특한 건물을 지으면 승산이 있음을 포착하고 스카이가라지를 개발한 것이다.

피어57 현대식 개발입찰안 최종채택

AIG와 스카이가라지등으로 히트를 쳤던 2009년, 영우는 또 다른 프로젝트를 따냄으로서 부동산관계자들을 놀라게 한다. 뉴욕 맨해튼을 둘러싼 각 부두는 ‘허드슨리버파크트러스트’라는 공공기관에서 관리한다. 이 허드슨리버파크트러스트가 2008년여름 맨해튼 다운타운 서쪽 끝에 있는 피어57을 현대식으로 개발하기로 하고 개발권입찰을 실시했다. 모두 3개업체가 참여했고 2009년 7월 30일 영우의 개발안이 최종적으로 채택됐던 것이다. 호사다마라는 말이 있지만 영우로서는 2009년이 좋은 일이 많을수록 재물이 많이 쌓인다는 호사다재라는 표현이 적당할 정도였다. 겹경사가 아니라 큰 프로젝트만 3개를 연달아 성사시키는 세겹경사가 생긴 것이다. 피어57개발권자로 선정되면서 영우는 49년간 이 부두일대를사실상 49년간 소유권을 행사하게 됐다.
영우는 당초 피어 57개발에 2억달러를 투입하기로 했으나 투자유치가 여의치 않아 그동안 본격적인 개발이 지연돼 왔었다, 그러나 지난해 RXR부동산과 조인트벤처로 피어57을 개발하기로 하고 부두의 이름도 ‘수퍼 피어’로 변경했다. RXR부동산은 1억5천만달러를 투자하기로 함으로써 총3억5천만달러를 투자, 현재 3층 규모의 피어를 초현대식으로 탈바꿈시킬 계획이다. 특히 전체 건물면적 56만 스퀘어피트중 30만스퀘어피트를 사무용공간으로 탈바꿈시키기로 했다. 그런데 개발을 시작하기도 전인 지난 5월 구글이 수퍼피어에 조성되는 사무실 30만스퀘어피트중 80%가 넘는25만스퀘어피트를 임대할 것이라고 공식발표했다. 입도선매격으로 구글이 수퍼피어사무실을 잡은 것이다. 사무실을 짓기도 전에 입주자가 나섰으니 짓는 일만 남은 것이다.

영우와 RXR이 수퍼피어를 개발하려면 ‘허드슨리버파크트러스트’의 승인을 받아야 한다. 구체적인 설계도를 제출하고 환경영향평가를 받아야 하며 이웃주민 등으로 부터 의견을 받아야 한다. 각계각층의 의견을 수렴하는 기간이 60일이다. 지난 9월초 영우측이 설계도제출과 함께 구체적인 개발계획을 언론에 밝힘에 따라 현재는 의견수렴이 진행 중이고 이르면 다음 달부터 공청회가 진행되며 이를 통과하면 본격적인 재개발에 돌입한다.
이처럼 주로 영우는 자신들이 부동산을 매입할 재력은 되지 않지만 기발한 아이디어 등을 인정받아 부동산업계로 부터 대대적인 리모델링등 증개축 조인트벤처제안을 받는 등 부동산을 개발하고 관리하는 부분에서 두각을 나타내고 있다,

▲ 첼시아트타워

뉴욕 부동산 업계의 ‘마이더스 손’ 평가

영우는 2012년 어반스페이스라는 업체와 조인트벤처로 브루클린의 디칼브마켓 재개발에 참여, 이 지역을 활기 넘치는 상권으로 탈바꿈시킴으로서 2012년 브루클린상공회의소가 선정한 ‘리테일어워드’를 수상하기도 했다. 또 지난해 8월 14일에는 브롱스의 중앙우체국 건물을 매입했다고 보도되기는 했으나 실매입자는 영우가 아닌 브롱스랜드마크유한회사로 드러났다. 브롱스랜드마크유한회사가 1900만달러에 매입했고 모기지서류에 서명한 이 유한회사 CEO도 다른 사람으로 확인됐다. 브롱스 중앙우체국을 주상복합건물로 개발하는 이 프로젝트도 다른 큰손이 부동산을 매입하고 영우는 개발과 관리를 맡는 방식으로 진행되는 조인트벤츠로 추정된다. 그럼에도 불구하고 영우가 브롱스중앙우체국을 매입했다고 보도되는 것은 영우가 워낙 유명한 업체이므로 물주들이 영우의 이름을 빌려서 마케팅을 하려는 것으로 분석된다. 그만큼 영우라는 브랜드가 부동산업계에서 마이다스의 손으로 인식될 만큼 입지가 단단한 것을 반증하는 것이다.

지난 2011년에는 영우와 샤베이라는 회사와 함께 맨해튼의 또 다른 명물인 버라이즌빌딩을 매입했다고 보도됐었다. 버라이즌빌딩은 맨해튼 브루클린브릿지바로 옆에 위치한 랜드마크빌딩이다. 건물이 너무 밋밋해서 흉물스럽다는 평가를 받기도 하지만 브루클린에서 맨해튼을 바로 볼때 가장 먼저 보이는 32층짜리 건물로 건평이 70만스퀘어피트에 달하는 데이터센터빌딩이다. 뉴욕등기소 확인결과 이 건물은 32층 건물 중 1층에서 3층까지를 제외한 29층까지를 샤베이사가 또 다른 투자사 한곳과 함께 델라웨어주에 ‘인터게이트맨해튼 유한회사’를 설립, 2011년 6월 7일 1억2천만달러에 공동매입했으며 영우는 데이터센터관리를 맡는 것으로 밝혀졌다. 이 데이터센터에는 뉴욕최대의 데이터센터로 버라이즌은 물론, 마이크로소프트사, JP모건체이스, T모빌등이 입주해 있다. 특히 이 건물을 스퀘어피트당 백파운드를 지탱하는 일반 사무용빌딩과는 달리 2백에서 4백파운드를 지탱할 수 있도록 지어진 것으로 알려졌다.
1990년대 영우는 데이터센터의 개척자로 알려질 만큼 일찍부터 데이터센터에 눈을 뜨면서 이 분야에서 전국적 명성을 쌓았고 요즘도 데이터센터 관리업무를 많이 맡고 있다. 2012년에도 맨해튼 325허드슨스트릿의 데이터센터를 영우가 매입했다고 보도됐으나 이 건물은 영우와 오랜 파트너관계인 제임스타운부동산측이 2012년 4월 24일 1억천만달러에 매입한 것으로 확인됐다. 이 데이터센터역시 영우가 관리를 맡고 있다.

맨해튼에만 4개의 대형데이터센터 운영

▲ 브루클린 디칼브마켓

영우 웹사이트에는 영우가 운영하는 뉴저지주 1300 FEDERAL BLVD, CARTERET NJ에는 세계적 금융기관인 골드만 삭스의 데이터센터가 입주해 있고 메사추세츠주 미들섹스카운티 WOBURN소재 235 PRESIDENTIAL WAY, WOBURN, MA, 01801 데이터센터에는 세계적 군수업체인 레이시온[RAYTHEON]사가 입주해 있다고 밝히고 있다. 골드만삭스 데이터센터 소유주는 페더럴블루버드유한회사로 지난 2003년 6월 18일 2832만달러에 매입한 것으로 확인됐으며 영우는 데이터센터개발및 관리를 맡고 있는 것이다.
이외에도 영우는 맨해튼의 85 10애비뉴, 636 11애비뉴등 맨해튼에만 4개의 대형데이터센터를 운영, 사실상 뉴욕 맨해튼 데이터센터를 꽉 잡고 있는 셈이다. 특히 85 10애비뉴 데이터센터는 지난해 8월 구글이 입주를 희망, 임대의향서에 양사가 서명, 뉴욕등기소에 접수한 것으로 확인됐다. 또 뉴저지 카트스타트에도 엠파이어데이터센터를, 텍사스 오스틴에도 데이터센터를 운영하는등 데이터센터분야에서 독보적 우위를 점하고 있다. 그래서 데이터센터빌딩을 구입하는 큰 손들은 영우의 노하우를 얻기 위해 앞 다투어 영우에게 공동운영을 제안하는 것이다.
영우는 주거용 빌딩으로는 스카이가라지외에 맨해튼 이스트 87가, 웨스트14가, 웨스트 24가등을 관리하고 있으며 상업용건물은 텍사스 휴스톤과 조지아 아틀란타에 상가를 관리하거나 개발에 참여했던 것으로 알려졌다.
한 가지 재미난 것은 영우가 아르헨티나와 파라과이에 대형농장을 운영하고 있다는 것이다, 영우는 아르헨티나 멘도자에 2천에이커규모의 포도밭과 와이너리, 호텔, 빌라를 운영하고 있으며 파라과이에는 5744헥타르 규모의 해바라기 농장, 5285헥타르규모의 콩 농장, 2743헥타르 규모의 옥수수농장을 운영하고 있다고 영우 웹사이트는 밝히고 있다. 영우는 이 농장의 소유여부를 밝히지 않고 있어 실제 농장의 주인인지는 알 수 없으나 자신들이 운영하고 있으며 경비행기를 타고 농장을 둘러봐야 할 정도로 넓다고 밝혔다. 5744헥타르는 1737만여평에 달한다. 파라과이 3개 농장규모가 약 4천3백만평에 달하는 것이다.
영우는 이처럼 엄청난 규모의 부동산을 관리하고 데이터센터분야에서는 전국적 명성을 얻음으로서 뉴욕의 제미슨프라퍼티로 불리는 것이다. 비록 소유부동산은 많지 않고 재력은 데이빗 리에 미치지 못하지만 뉴욕 등 미동부지역 언론 노출도는 제미슨프로퍼티의 데이빗리에 뒤지지 않는다.

▲ 영우가 관리하는 버라이즌데이터센터

영우의 금호종금등 상대 손해배상소송

그러나 우영식 사장과 영우앤 어소시에이츠는 부동산관리-개발업체인 만큼 부동산오너들과의 마찰 등 ‘먹튀’ 논란도 일고 있어 주위를 안타깝게 한다. 영우의 대표적인 ‘먹튀’ 논란은 아니러니칼하게도 영우를 전세계에 알린 AIG빌딩과 관련된 것이다. 2009년 AIG빌딩을 인수한 실제 주인은 금호종금이 90%, 우리사모투자전문회사가 10%의 지분을 가진 ‘샨이글유한회사’였다. 영우는 한국기업들이 이 빌딩을 헐값에 인수하는데 일등공신역할을 했지만 어디까지나 이 빌딩관리를 위해 설립한 ‘투이글유한회사’의 주주이며 빌딩 관리역할을 하는 업체다.
그러나 한때 영우가 한국기업들과 이 빌딩을 공동으로 매입한 것으로 알려지면서 논란이 일기도 했지만 이것은 언론의 오보일 수도 있는 ‘귀여운 해프닝’정도였다. 영우는 이 빌딩을 관리하면서 단순한 관리만 한 것이 아니라 이 빌딩의 가치를 높일 수 있는 적극적인 관리자역할을 자임했다. 맨해튼지역 부동산업계에서 30년간 종사했으므로 영우만한 전문가가 있을 수 없고 영우의 계획처럼 윌스트릿의 가장 높은 빌딩인 이 빌딩의 일부 공간을 콘도로 탈바꿈시킨다면 빌딩가격이 천정부지로 치솟을 가능성이 많다. 그러나 영우가 실제 소유주도 모르게 부동산업자, 특히 건설업체등에게 개발제안서를 제출하라고 요구하는등 주인행세를 했다는 것이 금호종금등의 주장이다.

한국언론에는 무조건 잘 한다는 식의 보도만 잇따랐지만 실제 취재결과 그 이면은 상당히 복잡했고 어두운 그림자로 뒤덮여 있었다. 이 같은 사실은 지난 2011년 8월 15일 영우측이 뉴욕주 뉴욕카운티법원에 금호종금 등을 상대로 손해배상소송을 청구하면서 밝혀졌다. 영우측은 금호종금 등 소유주측이 일방적으로 관리계약 등을 해지하고 AIG빌딩을 매각함으로서 큰 손해를 입었다며 수익의 4.5%를 배상해 달라고 요구한 것이다. 1억1500만달러의 수익을 올렸으니 517만달러상당을 청구한 셈이다. 이에 대해 금호종금측은 영우측이 소유주의 동의도 받지 않고 콘도전환을 위해 개발제안서를 요청하는 등 월권행위를 해서 2010년 11월 12일 소유법인의 매니저로 등록됐던 영우의 파트너 마가렛 리 변호사를 해임한 것으로 드러났다. 불과 1년만에 영우와 금호종금의 관계에 금이 가기 시작했던 것이다. 이 소송은 1심을 거쳐 2심에서 원피고 동의하에 국제상사중재원에 넘어갔으며 2013년 4월 국제상사중재원은 영우측의 청구를 모두 기각함으로써 금호종금측의 손을 들어줬다. 어디까지나 주인과 관리인의 지위는 엄연히 다른 것이다. 그래서 영우측의 ‘먹튀’논란이 일고 있는 것이다.
영우는 이 빌딩 일부를 콘도로 전환할 경우 5억9천만달러상당에 매각이 가능할 것으로 예측했다는 사실도 재판을 통해 드러났다. 만약 영우측 주장이 맞는다면 금호종금은 투자액의 4배에 달하는 대박을 칠 기회를 잃은 셈이어서 아쉬움이 남는다는 지적이다.

AIG 급맥각은 영우와의 손해배상 소송 의혹

▲ 영우의 금호종금등 상대 손해배상소송장

또 다른 재판에서 영우측 간부인 김모씨가 2010년 9월 30일 영우에서 해고되면서 해고당일 회사의 비밀이라고 볼 수 있는 2천여개의 컴퓨터파일을 다운받았고 그 며칠 뒤 금호종금측에 취직한 것으로 드러났다. 영우측은 2010년 10월 8일 이 직원을 상대로 손해배상소송과 컴퓨터파일을 돌려달라는 소송을 제기했고 승소했다. 해고직원이 회사파일 2천여개를 들고 나가서 상대회사에 취직한 것은 법 이전에 직업윤리로서도 용납하기 힘든 일이다. 공교롭게도 이 일이 발생한지 불과 한 달 만에 영우측 직원이 AIG빌딩 소유법인의 매니저에서 축출됐고 그러면서 양측관계가 되돌릴 수 없을 정도로 악화된 것이다. 특히 상대회사 기밀을 다른 회사로 가져갔을 경우 해당회사도 책임을 면하기 힘들다. 금호종금의 고의성여부에 관계없이 어처구니없는 일을 한 것이다. 어쩌면 바로 이 문제 때문에 손해배상소송이 제기돼 AIG빌딩에 부동산처분금지가처분신청이 받아들여지면 금호종금측은 ‘오도가도’ 못하는 신세가 되는 것이다. 그래서 금호종금측이 실제 매각가인 2억6550만달러보다 더 높은 2억8천만달러 매각제의도 있었고 만약 콘도로 전환하면 2-3년 시간이 걸리더라도 훨씬 높은 값을 받을 수 있는데도 서둘러서 매각했다는 의혹도 제기되고 있다. 결국 양측의 갈등이 수백억내지 천억원대의 손실을 불러왔을 가능성을 배제할 수 없는 것이다.