美계약부동산, 줄줄이 깨지고 있다
지난 13일 뉴욕 퀸즈에 부동산을 소유하고 있던 김모씨, 건물은 2층이지만 100대 가량의 자동차를 주차할 수 있는 주차장등 대지가 넓었기 때문에 부동산에 관심이 있는 사람은 누구나 탐내던 건물이었다. 기존 건물을 헐어내고 콘도미니엄을 짓는다면 대박이 틀림없기 때문이다. 중국인 들이 물밀듯 밀려들기에 건물을 팔라는 중국인 부동산개발업자들의 요구가 끊이지 않았다. 김씨는 지난 2월말 한 중국인 부동산개발업자에 3천만달러에 매도계약을 체결했고 지난 13일 마침내 클로징을 하는 날이었다. 하지만 청천벽력같은 통보를 받았다. 중국에서 돈을 가져오지 못했다는 것이다.
이처럼 최근 뉴욕등지에서 중국자본이 부동산 매입계약을 한뒤 돈이 없이 에스크로를 클로징을 못하는 사태가 속출하고 있다. 줄줄이 파토가 나고 있다는 것이다.
김 현(취재부기자)
이 같은 중국인들의 부동산매입계약 파기사태는 최근 중국정부가 미국부동산투자 등 해외자본유출을 강력히 규제하고 있기 때문이라는 것이 부동산업계의 지적이다. 최근 2-3년간 미국부동산경기가 호황을 누린 것은 중국자본의 대거 유입에 따른 것임을 감안하면 심각한 상황이 아닐 수 없다. 미국 부동산경기에 경고음이 울린 것이다. 특히 올해 1분기 미국부동산 거래실적이 지난해 4분기나 지난해 같은 기간보다 줄어든 것으로 집계돼 단순한 경고가 아니라 부동산경기하락이 현실화되고 있다는 지적이다.
중, 위안화보호 인플레이션 대처위한 포석
지난 16일 아시아소사이어티는 ‘중국인 미국부동산투자보고서’를 발표하면서 앞으로 5년간, 즉 2020년까지 중국이 미국부동산에 580억달러를 투자할 것으로 전망되지만 중국정부가 자본유출을 강력히 규제하기 시작했기 때문에 적어도 18개월에서 24개월간은 사실상 미국부동산매입이 중단될 가능성을 배제할 수 없다고 지적했다. 자칫 중국인들의 미국부동산투자가 올스톱될 수도 있다는 것이다. 아시아소사이어티는 로젠컨설팅그룹과 공동작성한 이 보고서에서 중국정부가 최근 몇 달간 해외부동산투자승인을 심각할 정도로 지연시키고 있기 때문에 부동산매매가 무산되고 있다고 밝혔다.
중국정부가 위안화보호와 인플레이션에 대처하기 위해 단기적으로 경제전략을 변경했다는 것이다. 중국정부는 별도의 규제조치를 취하지 않으면서도 기존 제도를 활용, 투자승인을 늦추는 등의 방법으로 절차를 지연시킴으로써 규제강화효과를 유도하고 있는 것으로 풀이된다. 아시아소사이어티의 이같은 분석은 최근 뉴욕등에서 발생하고 있는 중국인 부동산매입계약파기사태의 원인을 정확히 짚은 것으로 풀이된다.
그렇다면 보통 심각한 문제가 아니다. 중국인의 투자중단 내지 투자위축은 당장 미국내 부동산경기의 위축내지 침체로 이어질 수 밖에 없고, 부동산경기가 미국경제를 주도하고 있음을 감안하면 미국경제의 불황으로 내닫게 될 가능성이 큰 것이다.
5년동안 3천억불 이상 프로젝트 투자
아시아소사이어티는 중국인들이 지난 2010년부터 2015년까지 주거용부동산, 즉 주택매입에 930억달러를 투자했다고 밝혔다. 또 같은 기간 상업용부동산에 171억달러를 투자했고, 2만명정도가 EB5, 즉 투자이민비자를 신청, 98억달러를 투자한 것으로 집계했다. 또 페니메등 미국정부가 보증하는 모기지 채권을 무려 2079억달러어치나 사들였고, 중국은행들이 상업용부동산 프로젝트에 직접 투자한 돈이 80억달러에 이른다고 지적했다.
특히 지난해 중국인들의 미국상업용부동산투자총액은 85억달러로 지난 2010년보다 70%나 증가했다. 캐나다가 246억달러, 상가폴이 146억달러를 기록했으며 중국이 3위를 차지한 것이다. 이중 뉴욕지역 상업용부동산에 투자한 돈이 54억달러달했다.
▲ 2010년-2015년 중국인 각주별 상업용부동산 매입현황
지난해 뉴욕지역 전체 상업용 부동산거래의 7%에 달하고, 해외자본 거래액의 35%를 차지하는 것이다. 한마디로 중국투자가 없다면 맨해튼 부동산거래가 큰 타격을 받게 되는 것이다. 또 지난 2010년부터 2015년까지 중국이 뉴욕지역 상업용부동산에 투자한 돈은 95억6천만달러이며 이는 전체 중국투자액의 56%에 해당한다. 즉 중국의 상업용부동산 매입은 뉴욕, 특히 맨해튼에 집중되고 있다. 2위는 로스앤젤레스지역이지만 뉴욕의 4분의 1에도 못미치는 16억8000만달러에 불과햇고, 샌프란시스코는 8억8100만달러로 집계됐다. 또 실리콘 밸리지역과 오랜지카운티가 각각 2억8800만달러로 조사됐다.
캘리포니아주 4개지역을 합치면 32억달러상당으로 뉴욕의 3분의 1 정도인 것이다. 그외에 휴스턴과 시카고가 각각 5억달러정도를 차지했다. 미국 상업용부동산을 구입한 중국기업은 지난 2010년 10개도 채 안됐지만 2014년에는 41개, 지난해에는 최소 39개 이상을 기록했다. 주목할만한 점은 중국보험업체의 약진이다. 이는 중국 중국보험감독위원회가 보험회사 자산의 30%까지 부동산에 투자할 수 있도록 허용했으며 전체 투자액의 15%를 해외부동산에 투자할 수 있도록 했기 때문이다.
주거용부동산 싹쓸이 286억달러 매입
중국인들은 또 지난해 주거용부동산을 286억달러나 매입했다. 무려 3만3천채의 주택을 한 해동안 싹쓸이했다, 주거용부동산시장은 압도적으로 중국이 1위다. 2위인 캐나다는 중국의 절반에도 미치지 못하는 112억달러, 3위인 인도는 4분의 1에 불과한 79억달러에 그쳤다. 중국인들의 투자가 멈추면 미국 부동산중 주택경기는 더욱 큰 타격을 받게 된다.
특히 그 타격은 로스앤젤레스 등 캘리포니아주의 주택시장을 강타할 것으로 보인다. 중국인들의 주택구입중 35%가 캘리포니아주에 집중되고 있기 때문이다. 뉴욕과 시애틀이 캘리포니아주에 이어 2위이지만 캘리포니아주의 5분의 1수준이다. 두 지역 모두 전체 주택매입량의 7-8%에 불과한 것이다.
이 같은 투자행태를 볼 때 중국인의 투자 중단은 상업용 부동산은 뉴욕에, 주거용 부동산은 로스앤젤레스 등 캘리포니아주에 대재앙을 안길 가능성이 큰 것으로 분석된다. 특히 주거용부동산의 경우 중국인들의 평균집값은 2014년 59만8백달러에서 2015년 83만1800달러로 급상승했다. 이는 외국인들의 지난해 평균집값 49만9600달러보다 거의 70%나 높은 것이다. 한마디로 외국인들이 집을 사도 중국인들의 바잉파워가 크고 씀씀이도 엄청난 것이다. 더욱 놀라운 것은 중국인들의 현금동원력이다. 전국부동산중개인협회에 따르면 지난 2013년부터 2015년까지 주택을 구입한 중국인중 71%가 올캐시, 즉 전액현금으로 집값을 치른 것으로 집계됐다. 이는 미국인들이 통상 집값의 80-90%를 모기지로 충당하는 것과는 비교할 수 없을 정도로 큰 격차다. 즉 중국인들이 집을 한 채 사면 미국인들이 집을 살 때보다 실제 동원되는 현금이 적게는 5배에서 많게는 10배나 되는 것이다. 그만큼 미국경제에 막대한 기여를 하게 되는 것이다.
EB-5 투자이민 프로젝트 직격탄
중국정부의 해외자본유출 규제강화는 부동산뿐 아니라 투자이민을 통한 경제활성화에도 영향을 미친다.
중국인들의 투자이민은 지난 2013년 15억달러, 2014년 20억달러에서 지난해에는 35억달러에서 40억달러에 이르는 것으로 집계됐다. 미국이 투자이민제도를 도입한지 25년동안 중국인들이 이 제도를 통해 투자한 돈은 110억달러, 하지만 이중 95억달러는 지난 2010년이후에 투자이민신청에 따른 투자액이다. 2010년이후 투자이민이 물밀듯하는 것이다.
▲ 2009-2015년 중국인 및 기타외국인 주거용부동산 평균매입가격 비교
중국인들의 1인당 연간외화반출한도는 5만달러이다. 하지만 투자이민제도를 통한 미국이민으로 미국에 중국자본이 급격하게 유입되는 것이다. 물론 중국인들은 중국건설업체들이 미국에서 추진하는 대형건설프로젝트에 투자를 함으로써 영주권도 얻고, 중국국부를 살찌우는 1석2조의 효과를 얻고 있다. 하지만 이 또한 미국경제에 적지 않은 도움이 되는 것이다.
이처럼 미국부동산경기는 중국자본 유입과 떼려야 뗄 수 없는 관계이며 좀 과장되게 말한다면 중국자본은 산소호흡기와 다름없다. 만약 이 산소호흡기를 뗀다면 환자는 사망할 수도 있다는 점에서 보통 심각한 문제가 아닌 것이다. 중국 안방보험은 지난 2014년 월도프 아스토리아호텔을 19억5천만달러에 인수해 미국을 놀라게 했으나 최근에는 세계최대 호텔체인인 스타우드호텔체인을 140억달러에 인수하려다 계약이 깨지기도 했었다. 안방보험은 지난 3월중순까지만 해도 메리야트호텔과 연일 인수가격을 높이며 경쟁을 벌였지만 결국 막판에 포기하고 말았다. 바로 이 사건도 중국정부의 자본유출규제를 단적으로 보여준 사례로 평가된다.
FRB 마이너스 금리로 시장 활성화
이 같은 배경하에 올해 1분기 각종 부동산거래는 실제로 전분기와 전년 동기보다 줄어들었음이 여러 통계를 통해 입증되고 있다. 중국이 기침을 하면 우리는 감기를 앓게 되는 상황인 것이다. 금리인상을 결정하는 FRB도 바로 이 같은 상황을 인식, 최근 금리인상은 고사하고 심지어 마이너스 금리도 가능하다는 이야기를 하고 있는 것이다. 마이너스금리란 은행에 돈을 맡기면 이자를 받기는 커녕 돈을 내야 한다. 즉 마이너스금리를 통해 은행으로 갈 돈을 시장에 풀리게 하겠다는 것이다. 아직 심각한 상황은 아니지만 충분히 심각한 상황에 부딪힐 가능성이 크다. 미국 부동산 업계는 이제 혹독한 겨울에 대비해야 하는 것이다.
