[특집] 2020 새해부터 변경된 생활 관련 규정들-1

이 뉴스를 공유하기

알아두면 유익한 부동산 관련 법률

‘이렇게 바뀌고, 이렇게 수정된다’

고용주의 월권 행위 금지

부동산최근 노동법상에도 자주 문제가 되고 있는 고용주들의 직원에 대한 강제 행위가 문제가 되고 있는데 이미 2019 년 10월 10일 시행된 AB 51규정에 따르면 고용주는 고용인 권리 포기를 요구 하지 못하도록 했다. 즉, 고용주는 직원이나 새로 직업을 구하려는 신청자를 상대로 회사내에서 공개 토론, 고용과 주택법 위반에 대한 청구 소송, 노동법 위반 고소, 고용 혜택에 대한 권리를 포기하도록 제안하면 안된다. 그리고 고용주가 고용인을 차별, 해고 등으로 권리를 포기하도록 위협하거나 보복하면 안된다. 2020년 1월 1일 또는 그 이후에 시작, 수정 또는 연장된 기존 고용 계약은 면제된다. 한편 2019년 8월 30일 시행된 SB 778에 따르면 직원 5명 이상의 직장은 성희롱 예방 교육을 과거 2019년 8월 30일을 2021년 1월 1일 까지로 연장했다. 새 법에서, 이미 2019년에 규정 준수 교육을 시행한 고용주는 2021년 1 월 1일 이전에 다시 교육하는 대신, 교육한 날짜로부터 2년까지 재교육을 연기 할 수 있다.

개인 사생활 보호법(AB 25)

이미 2019년 10월 11일 시행되고 있는 법이다. 이는 직원 및 독립 계약자로부터 수집된 개인 정보를 불법적으로 다른 사람한테 제공하면 안된다. 단, 고용인, 소유주, 회사 중역, 의료 기관 종사자, 또는 시공업을 위한 사업자가 사업적 고용 신청으로 수집한 정보에 대해서는 2021년 1월 1일까지 예외로 한다. 그리고 민사 소송과 소비자한테 개인 정보를 통고해 주어야 할 의무에는 적용되지 않는다. 그리고 신용 기록 수집 회사는 법무부에 등록하고 정보 내용 공개할 수 있는데, AB 1202에 따르면 소비자 개인 정보를 수집해서 제 3자한테 판매하는 업체는 법무부(Attorney General)에 등록해야 된다. 하지만 식별되지 않았거나, 수집한 개인 신용 정보는 삭제해야 된다. AB 1355 법에 따르면 식별되지 않은 소비자 정보는 삭제해야 된다. 소비자는 특정 정보를 요구할 권리가 있고, 수집한 정보의 범주에 대해서도 소비자한테 사실을 밝혀야 할 권리가 있으며, 업체에 해당 정보를 삭제 하도록 요청할 권리가 있다. 사진이 첨부된 신분증명서 이외에도 신분을 확인해 줄 수 있는 증명서가 보완됐다. AB 1130 규정에 따르면 Social security 번호, 운전면허 번호 이외에도 California Identification cards, 개인 세금 보고 번호(personal information), 여권 번호, 군번 또는 신분 확인을 위해서 정부에서 발급한 다른 독특한 개인 신상 번호를 신분 확인용으로 추가할 수 있다.

노숙자에 관한 사항

1) 노숙 위험 가능 입주자(AB 1188)
건물주와 입주자는 노숙자가 될 소지가 있는 사람에게 임시로 거주 할 수 있도록 허락할 수 있다. 입주자가 노숙자에게 임시 거주를 허락 할 때에는 건물주로부터 허락이 있어야 된다. 노숙자가 점유하는 기간 동안 건물주에 대한 임대료 보상 조건을 건물주와 입주자가 서면으로 합의해야 한다. 하지만 노숙자가 해당 건물에서 범죄 행위를 한 경우에는 사전 통고 없이 즉시로 퇴거시킬 수 있다. 이 법은 특정 예외가 적용되지 않는 한 건물주가 노숙자를 퇴거시키기 위해 임대인이 세입자에게 7일 전에 통고 하도록 요구한다. 입주자는 건물주가 노숙자의 임대 위반에 대한 통고를 준 후에 입주자는 시정 할 수 있는 기회를 제공한다. 이 법의 만료는 2024년이다.
이 법 시행은 2020년 1월 1일부터 2023년 12월 31일 까지 이다.

입주자에 관한 규정들(2020년 1월 1일 시행)

1) 입주자 퇴거법 관련(AB 74)
입주자 퇴거법 관련해 이에 관한 구조로 $2천만 달러 예산 책정했다.
AB 74에 따르면 입주자 퇴거 방어, 건물주와 세입자 시비에 대한 입주자 방어 지원, 상담, 조언 및 시비 중재, 교육, 입주자 교육, 법률 스비스 대행, 주거 상태 개선을 위한 법률 스비스 대리 와 임대 주택 거주 환경을 개선하고, 저렴한 주택 공급을 늘리고, 적합한 소득 수령 또는 주택 안정성을 개선 하고 노숙자 예방을 위해서 2천만 달러 예산을 책정했다. 변호사 협회를 통해서 법률 스비스 자격을 갖춘 법률 회사를 선정한다.
2) 임대료 인상 관련(AB 1110 CC 827)
12개월 이내에 임대료를 10% 이상 올릴 때는 90일 이전에 통고해야 한다. 과거에는 60일이었다. 10% 이하는 30 일 사전 통고를 해야 된다.
3) 년간 임대료 인상 한계(AB 1482)
현재 캘리포니아주에는 1700만 인구가 임대를 하고 있으며 수입의 평균 30 %을 임대료로 지불하고 있다. 이 가운데서 20%의 입주자가 “임대료 규제 건물”에 거주하고 있으며 언제 임대료가 다시 증가될 것인지를 모르고 거주하고 있다. 노숙자가 되는 가장 큰 이유는 비싼 임대료 증가에 있다.
건물주의 가족, 또는 임대사업 종료( withdrawn rental market), 또는 정부 기관에서 퇴거 명령인 경우에는 예외이다. 이러한 경우에는 건물주는 입주자한테 이사 비용을 지불해야 된다.
예외 적용은, 건축한 후 15년이 경과된 건물, 단독 주택으로서 real estate trust 또는 주식회사 소유인 경우는 제
외된다. 이법은 10년 후 까지이며 지역의 rent control 적용 또는 2019년 9월 1일 이전에 법제화 된 것은 예외가 된다.
주 전체 임대료 인상 한도는 5%+ inflation 비율을 합한 선 또는 10% 중 낮은 것으로 선택할 수 있다. 퇴거 요건은 분명한 위법 행위가 있을 때 만이 할 수 있다.
소유주가 법인 또는 (Real Estate Investment Trust; REIT) 소유가 아닌 단독 주택 또는 Condo는 건축 허가 발급이 15년 이내인 경우의 부동산에 적용된다.
4) 임대료 인상 상한 (Rent Cap)
2019년 3월 15일 이후의 모든 임대료 인상은 임대료 상한 한도로 계산하며, 허용 가능한 임대료 한도를 초과한 경우에는 2020년 1월 1일부터 계산해야 된다. 만약에 임대료 과다 지불로 인해서 과거 기준으로 되돌려야 할 경우(roll back)에는 건물주가 보관할 수 있다.
5) 합법적 퇴거사유 (Just Cause)
합법적 사유 퇴거는 모든 입주자가 지속적이고 합법적으로 12개월 이상 거주한 입주자한테만 적용된다. 만약에 24개월 전에 추가 입주자가 들어왔을 때에는 다음과 같은 경우에만 불법 행위 퇴거가 적용된다. 세입자 중에서 1명 또는 그 이상이 24개월 이상 지속적으로 합법적으로 임대 장소를 점유했을때. 합법적 퇴거 사유에는 15가지 항목이 있다. 불법적 퇴거 사유에는 2가지로 나눌 수 있는데 하나는, “위반 시”와 “위반 없음”으로 구분된다. 건물주가 “위반이 없는” 경우에 퇴거를 시킬 때는 이사 비용으로 1개월 임대료를 지불해야 된다. “위반 시”의 항목은 임대료 체납, 불법 방해/ 민폐, 재산 훼손, 입주자 방 방문 허락 거절 등이다.
입주자한테 중요 문제 시정 통고 후에도 준수하지 않은것, 2020 년 1월 1일 임대 만기 이후에, 과거 임대 계약 기간과 조건이 비슷한데도 새 임대 계약서에 서명 거절, 임대 계약에서 임대권 이전(assigning) 또는 다른 입주자한테 전대(subletting) 할 수 없게 되어 있는데도 임대권 이전 또는 전대했을 때, 임대 만기 후 또는 고용 계약 해제가 되었는데도

▲ 노숙자에게도 일반 거주가 허용되고 있다.

▲ 노숙자에게도 일반 거주가 허용되고 있다.

방을 비워 주지 않았을 때, 입주자가 거주하는 부동산 또는 공동 관리 지역 또는 소유자 또는 소유자의 대리인의 지시 사항과 관계없이 어떠한 형사 문제로 대형 상해 형사 문제, 소유주가 임대 취소 통고 또는 소유주가 서면으로 임대 장소를 양도해 줄 수 있는 조건을 건물주가 수락했는데도 퇴거하지 않은 경우이다.
6)“위반 하지 않는 경우” 의 퇴거
건물주가 주거용 임대 사업 철회, 정부의 명령에 의해서 부동산에서 퇴거, 재건축 계획 또는 상당한 재건축, 소유주, 또는 동거자, 자녀, 손자 손녀, 부모 또는 할아버지, 할머니 가 부동산에 입주하고자 했을 때. 그러나 임대 계약서에서 이를 명시 해 두었을 때이다.
합법적 사유 퇴거에는 퇴거 통고에서 분명한 사유를 밝혀 두어야 된다. 그리고 15 가지의 사유 중에 서 한 가지라도 포함되면 퇴거 시킬 수 있다.
7) 임대료 상한선과 합법적 퇴거 제외 사항
1. 만약에, 주거용 부동산 소유권을 분리 할 수 있는 주거 단위로서, 여기에는 단독주택과 condo 가 포함된다. 면제 통고를 세입자한테 해야 되며 2020 년 7월 1일 이후 임대 계약서에 명시 되었을 때.
소유주가 REIT, 주식회사, 또는 LLC 가 안인 경우.
2. 지난 15년 이내에 건축 완공 증명서가 발행된 신축 공사 건물
3. 임대 시작 시에, 건물주가 2세대 주택(duplexes)에 계속 거주하고 있었으며 계속 거주 할 때.
4. 거주 조건이 거주자 수입이 매우 낮거가, 낮거나, 중간인 사람과 가족 또는 정부 보조금으로 주거하는 주택 증서 (deed) 로서 제한 된 주택.
5. 학생들이 고등 교육과 관련하여 사용하는 기숙사는 임대료 상한에서 제외된다. 그리고, 기숙사가 고등규육을 위한 기관에서 소유하고 운영 하는 곳 또는 1~12 학년 어린이를 위해서 사용하는 곳도 제외된다.
6. 지방 정부의 임대료 제한 법에 적용되는 건물로서 주 법 보다도 적은 증가율이 적용되는 건물에 대해서는 임대료 상한 한계법에서 제외된다.
8) 임대료 상한 제한이 아닌 합법적 퇴거에서 제외 되는 조건
1) 소유주가 단독 주택을 임대 주었을 때에 침실 2개 이하로 임대 주었을 때, 여기에는 별채(ADU) 또는 기존 단독 주택 대지에 500 Sq.Ft. 이하의 아주 적은 생활 공간을 갖인 곳도 여기에 포함된다.
2) 소유주가 거주하는 주택에 소유주가 욕실 또는 주방 시설을 관리하는 곳에 입주자가 화장실 또는 부엌 시설 사용을 공유하는 주택.
9) 이사 비용 지불
잘못이 없는 임대권이 취소 되었을 때는 임대 취소 통고 날짜의 한달 임대료를 이사비용으로 지불한다. 건물주는 이사 비용 지불에 2가지 선택권이 있다. 이사 비용 지불은 퇴거 통고를 준 날로부터 15일 이내에 지불할 수 있다. 이 경우에는, 임대 취소 통고에 입주자는 이사 비용을 받을 권리가 있다는 것을 명시해야 된다.
또는, 소유주는 마지막 달 임대료를 면제 시킨다는 통고를 입주자한테 서면으로 마지막 달 임대료 지불 일자 이전에 통고해야 된다. 이 경우에는, 임대료 면제 금액이 명시되어야 하며, 마지막 달에 임대 료는 면제되었다고 해야 된다. 만약에 이사 비용 지불을 엄격하게 준수하지 않으면 임대 취소 통고를 전달한 것이 무효가 된다.
10) 합법적 퇴거에서 제외(Just Cause Preemption)되는 경우
지방 조례에서 2019년 9월 1일 또는 그 이전에 채택된 합법적 퇴거 조례가 주법 보다 우선된다.
지방법이 AB 1482 보다도 낮은 보호 수준이라도 마찬가지다. 그러나 훗날에 합법적 퇴거 지방 조례가 개정되었을 때에, 주법 보다도 더 보호적이지 않았을 때는 AB 1482가 유효하다.
지방 정부의 합법적 퇴거 조례가 더욱 더 보호를 받을려면, 다음 3개 항에 충족되어야 된다.
1. 지방 조례가 AB 1482와 일관되어야 된다. 2. 지방 조례가 더 보호 지원을 하거나 추가 보호를 제공해야 된다. 3. 지방 정부 조례가 “더 보호적”이라는 구속력있는 결론이 있어야 된다.
합법적 퇴거 부동산은 주 법 또는 지방 법 양쪽 모두를 충족할 수 없으며, 지방 정부 조례가 2019 년 9월 1일 이후에 채택된 것이 “적은 보호”인 경우에는 지방정부 조례를 집행 할 수 없다.
11) 3가지 임대 조항
AB 1482에는 입주자한테 공지되는 3 가지 다른 임대 계약 조항 또는 추가 통고가 되어 있다.
일반 정보(General Information): AB
1482에서 입주자 권리에 따른 입주자한테 제공되어야 통고 또는 임대 조항의 일반 정보는 12 point 이상 크기 글씨로 공지 되어야 된다.
이는 2020 년 7월 1일 이전의 모든 기존 입주자 한테 2020 년 8월 1일 이전에 통고해야 한다. 2020년 7월 1일 또는 그 이후에 입주자가 임대 시작 또는 재연장 임대 계약서의 추가 사항 또는 입주자가 서명한 계약서를 입주자한테 사본을 전해 준 경우.
12) 단독 주택과 condo 면제
단독 주택 또는 condo라고 하더라도 면책 부동산이 되기 위해서는 소유권 (title)이 주식회사, REIT, 또는 LLC가 아니어야 된다. 통고를 제공하지 않았을 때까지는 면제 대상이 아니다. 이 통고는 2020 년 7월 1일 까지 통고 할 수 있지만 이 날짜 이후에는 임대 계약서에 명시 되어야 한다.
13) 소유주가 입주할 권리
소유주가 거주하기 위해서, 또는 소유주의 가까운 친인척이 거주하고자 할 때는 제외된다는 권리 를 동의해야 되며, 2020 년 7월 1일 이후의 모든 임대 계약서에 추가해 앞으로는 모든 임대 계약서에는 “ 임대료 상한 선과 합법적 퇴거” 사항이 첨부되어야 한다.
한편 2020년 1월 1일부터 혼자 사는 독거자는 공짜로 동거할 수 있는 동반자를 지정할 수 있다.
현재는, Mobilehome 소유주는 동반자가 20일 이상 계속 거주 또는 1년 중 총 30일을 체류 했을 때는 거주 비용을 받을 수 있다고 되어 있다. 그리고 공원은, 1년 중에 혼자 거주하는 mobilehome 소유주의 한 동거인만 허용을 하고, 이 동거인이 있다고 해서 추가 임대료나 비용을 징수 할 수 없다. 새 법은, 소유주는 한 시점에 1명 이상의 동거인을 수용 할 수 없지만 1년 중 전체 3명 까지 허용한다.

부동산 보험 관련 사항

1) 만기 통고 (AB 1816)
보험회사는 2020년 7월 1일 또는 이 날 이후에 보험 만기가 될 때는, 만기 75일 이전 (과거 45일)에 보험을 재가입 해 주지 않는다는 통고를 해야 된다. 만약에 보험 회사가 이 통고를 안 했을 때에는 통고를 한 날로부터 75일 까지는 보험이 과거와 같이 유지된다.
2) 보험 취소, 재계약 취소 통고(AB 1813)
보험 회사에서 부동산 소유주한테 보험 취소 또는 보험 재계약 취소 통고를 했을 때는, 부동산 소유주는 보험국 (Dep. of Insurance)에 취소 서류 검토를 해 줄 것을 요청할 수 있다.
3) Condo 또는 Mobilehome 보험: (SB 508)
현재까지는 만약에 주거용 건물에 대한 보험 약정이 안 되어 있으면 condo 소유 또는 개인이 mobilehomes을 소유했을 때, 보험회사는 보험 가입자에게 California Residential Property Insurance Disclosure 또는 California Residential Property Insurance Bill of Rights 서류를 제공할 의무가 없었다.
새법은, 2020 년 7월 1일부터 개인적으로 소유한 mobilehomes을 거주할 때는 이들 서류를 제공해야 한다. 보험 약정에서 입주자 또는 condo 입주자에 대해서는 “입주자 권리 조항(Bill of Rights)”만 제공하면 된다.

주택 태양열 (Solar) 시설 의무화(AB 178)

2020년 1월 1일 부터는 새 주택은 태양열(solar) 시설을 해야 된다. 그러나 이 법은 주 지사가 비상사태로 선포한 지역에 대해서는 2023년 1월 1일 까지로 연장한다. 이 면제는 저소득 주택 소유자가 자신의 집을 건축할 당시 유효한 요건으로 집을 재건축 할 수 있게 한다.

산불 예방법(AB 51)

최근 캘리포니아 산불이 계속 많은 피해를 주어 왔는데 이에 대한 대책으로 산악 지역, 산림으로 우거진 곳, 오솔길, 잡초, 건물, 가연성 물질 구조물 이웃 또는 화재 위험이 높은 지역에 소유, 건물 임대, 관리 운영하는 사람은 건축물로부터 각 측면과 앞뒤로 부터 100 feet 피트 이내에 대해서는 나무를 제거하고 굴뚝 옆에는 추가 10 feet 공간 확보가 되어야 된다. 죽은 나무나, 죽어가는 나무와 지붕의 침엽수 낙엽 등등을 제거해야 된다. 이 규정은 2020년 1 월 1일부터 시행된다.

@SundayJournalUSA (www.sundayjournalusa.com), 무단 전재 및 재배포 금지
이 뉴스를 공유하기