김희영 전문가 특별기고

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코로나19로 인해 부동산 전망도 불투명

주택 매매는 1984년 이후 최악, 리스팅 취소도 53%

코로나-19 로 인해서 “봉쇄령”이 선포된 이후 부동산 구입자나 판매자 모두에게 혼돈스러운 상태이다. 따라서 코로나19 이후부터 판매량, 가격, 융자 신청 하락이 이어지고 있기 때문이다. 문제는 부동산 시장은 어떻게 될 것인가, 현재 팔아야 하나, 지금이 구입 할 때인가? 앞으로 어떤 세상이 될 것인가에 관심이 모여있다. 김희영 부동산 전문가로부터 향후 전망을 들어본다.

코로나김희영 부동산전문가는 이런 문제를 알기 위해서는 주먹구구식 공상으로 짐작해서는 안된다고 강조하면서, 실업자가 많은데, 실제로 부동산 공급과 수요가 어떤 변화가 생겼는가? 부동산 가격이 떨어지고 있는가 ? 매물은 많이 나오는가 하는 설명을 위해서는 실업률, 소매 매상 변화 같은 수치가 있어야 된다고 지적했다. 그러나, 현재로서는 충분한 데이타(data)가 없기에 8월 말쯤에서야 흐름을 알 수 있는 윤곽이 밝혀질 것이라고 전망했다. 왜냐하면, 부동산은 주식 시장과 달라서 분명한 가격 흐름을 알기 위해서는 최저 4개월의 진행 방향 수치가 있어야 신뢰도가 높기 때문이다. 하지만 2020년 3월과 4월의 데이타로서 변화가 발생할 예감을 갖게한다. 지진 발생 직후 피해 조사는 정확한 손실 액수를 알 수 없는 것과 같다. 미전국부동산협회(NAR, National Association of Realtors)와 다른 기관의 통계 수치에 의해서 4월 말 기준으로 가격이 7.7% 상승, 융자 신청자가 8.8% 상승되었다는 수치들이 보도되었지만 이 통계는 잘못된 것이다. 왜냐하면, 4월 말 기준이란 이 수치는 코로나 19 발생 이전인 2월~3월 중순에 계약된 비싼 가격과, 융자 신청 상승 수치가 반영된 것을 고려하지 않은 수치였기 때문이다.

NAR 보고에서 가주 4월 평균 주택 가격은 60만 6,410불이며 3월 보다 -1% 하락, 판매량 -25.6% 하락했다. 그리고 4월말 현항은, 구입자가 에스크로(Escrow) 취소가 31%, 판매자가 가격 낮춤이 33%, 판매자가 리스팅(listing) 계약 취소가 53%이며, 가격이 하락할 것으로 예상한다는 구입자는 90%였다. 한편 지난 5월 23일 수치에서 주택 가격과 판매량이 하락 추세를 보였지만 부동산 통계 특성상 앞으로 4개월 후의 통계 결과가 있어야만 분명한 방향을 가늠할 수 있다. 오늘의 가격은 지난 4개월 가격에 의해서 결정되지만, 오늘의 판매량은 과거 12개월의 수치가 영향을 받은 결과이다. 코로나 19 발생 이전에 에스크로 중인 사람들의 관심사는, 앞으로 가격이 더 떨어질 것으로 보고 계약금을 물더라도 에스크로를 취소하겠다는 질문이 쏟아졌다. 그리고 타이틀(Title) 회사 직원들에 의하면, 전화 오는 것 마다 취소 통고라는 것이었다. 하지만 이런 몇 사람의 표본으로서 전체 상황을 이야기 할 수가 없다. 판매자는, 아직도 매물로 나온 주택이 적기 때문에 가격은 유지될 것 이라는 희망이었다.

“에스크로 취소 희망자 급증”

연방노동부는 5월 21일 발표에서 실업자가 3천 8백 6십만명이라고 발표했다. 지난 4월 30일까지의 수치에서 실업자는 3천 3백만 명으로서 실업율 19%이며, 1933년대의 대공황 때의 25%대를 초월할 수 있다고 보고있다. 이에 주택 매매는 1984년 이후 최악, 산업체 생산량 감소는 1946년 이후 최악, 주택 소유주 5백만 여명이 월부금 지불을 못해서 은행에 임시 지불 중단 청구를 했다. 한편 건설협회 보고서에서 4월 보다 1.4% 증가되었다고 했다. 아직도 코로나 19 사태 이전보다 -24% 인데 차츰 좋아질 것으로 보여진다. 지난 5월 24일 백악관의 케빈 하셋(Kevin Hassett)경제 수석 보좌관은 CNN과 회견에서 실업률이 5∼6월에 20%대에 이를 수 있으며, 대선 기간인 11월에도 두 자릿수가 될 것이며, 5월 실업률은 22∼23%에 이를 수 있다면서 대공황 시절의 20%대를 상회할 수 있다고 전망했다. 지역에 따라서는 5월 23일부터 일부 지역은 개방된 업종이 있지만 정상적 영업 활동을 기대하기가 어렵다. 1933년 대공항 시절 실업율은 24.9%이었다. 1931년~1940년 9년간 평균 실업률이 14%였다. 한편 5월 22일 캘리포니아 고용부(California State Employment Dep.)는 현재 실업수당 청구자는 450만명으로 실업율은 23.3%이다. 5월 9일에 LA실업률이 24%인데, 캘리포니아는 대공황 시절에 12.3%였다. 이들 실업자 가운데서 48 %(약 50 %)는 소매, 식당/ 술집, 예술/ 예능, 위락시설, 호텔, 회의장, 이발소/ 이용소/ 네일 샵 같은 서비스 업종이다. 코로나 19 재난이 일단 종료가 되더라도 실업율은 곧바로 회복되기 힘들다는 것이 연방정부 상무부의 전망이다. 이들 실업자 가운데서 78%는 “임시” 실업자라고 생각한다지만 아직은 모른다. 시카고 대학 스티븐 데이비스(Steven Davis) 경제학 교수는 2020년 5월 19일에, 현 실업자의 42%가 영구적인 실업자가 될 것이라고 전망했다.

올해 말부터 매물 쏟아질듯

한편 자택 대피령 후에 오히려 매상이 증가된 업종은, 식품과 음료 +25.6 %, 일반 상품 +6.4%, 건강 관련 +4.3 %이었다. 매상이 가장 많이 떨어진 곳 은 옷가게, 장신류 -50.5%, 가구점 -26.8%, 음식점 -26.5%, 자동차 관련 -25.6 %이었다. 사업체를 재개방하더라도 2020년 2분기 소매는 -30%가 예상된다. 비록 연방정부에서 실업수당, 기업체 손실에 대한 경기 부양책으로 돈을 풀었지만 이 돈으로 전체 손실을 메울 수가 없기 때문이다. 지난 5월 19일 연방상무부에 의하면 4월 신규주택 착공 건수는 3월보다 30.2% 감소한 89만 1천 동을 기록했다. 미국 건설협회(NAHB)는 신규 주택은 3월의 -17.5 %인 85만 6천동 보다도 25.4% 감소된 65만 동으로서 이같은 수치는 불경기를 나타내는 것이다. 따라서 2020년은 판매량이 450만건 정도 될 것이므로 2019 년 판매량 534 만건 보다도 15% 감소로 예상하고 있다. 신규 주택 건설이 지난해 보다 11% 하락할 것이지만 수요가 있기 때문에 2020년에는 결국 10% 상승 할 것으로 전망되었다.
현재의 흐름은 주택 공간 면적이 크고, 마당도 큰 것을 선호하는 흐름이다. U.S. News and World Report에 의하면 엄청난 실업자 양산과 사업체 손실 보호를 위해서 정부가 현찰 지불 외에도 여러구조 정책을 시행하지만 은행 월부금 지불이 어려운 사람을 전부 구제 할 수가 없다. 주택 소유주를 위해서 임시 월부금 지불 중단을 받아 주고 있다. 하지만 많은 실업자와 사업주가 여러 재정 문제로 집을 판매해야 할 상황이 다가 왔기에 주택 가격은 떨어질 것이다.

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