한인부동산 업자 불법 비리로 적발 129 케이스 중

고객돈 횡령 사건이 가장 많다

한인부동산 업자로 지난 2009년부터 지난해 2020년까지 징계를 당한 업자는 총 241명에 달한다. 김희영 부동산 대표 김희영 박사가 수집 분석한 이들 징계 사유 중 부동산 관련 건수는 112명이고, 형사사건 관련자는 129명이다. 부동산 업자가 부동산 전문사항에 관련되어 징계를 받은 것 보다 형사사건으로 징계를 받은 것이 더 많다. 한인부동산 업자가 저지른 부동산 관련 불법사항에 가장 많은 것은 고객 돈 횡령으로 총 33명이 징계를 당했고, 두번째는 부동산 거래에서 사기 행위를 저지른 사람이 18명이었다. 세번째로 무면허로 16명이 징계를 당했다. 이외에 부동산 위법사항으로 숏세일 사기, 에스크로 과장 청구, 면허증 위조, 감정 오류, 서류 위조, 형사사건 은폐, 면허증 불법 대여, 리스팅 위법, 부동산 학교 성적 조작 등이다.

매년 19명 면허징계 ‘심각한 도덕성’

한편 2009년부터 지난해 2020년까지 형사사건으로 징계를 받은 한인부동산 업자는 총 129명으로 살인미수, 강간, 절도, 폭행, 마약거래, 미성년자 추행 등을 포함해 모두 23개 형사 범죄에 연루된 것으로 나타나 도덕성 문제가 심각한 것으로 지적되고 있다. 이들 형사사건 중 가장 많이 연루된 한인 부동산 업자들의 형사사건은 절도죄로 42명이 징계를 당했으며, 두번째가 음주운전, 교통사고사, 뺑소니 혐의 등으로 23명이 징계를 당했으며, 세번째가 마약거래와 마리화나 불법재배로 12명이고, 네번째가 변호사법 위반으로 8명이다. 다섯번째로 폭행 공갈 협박 등으로 7명과 부부싸움 가정폭력으로 7명이 동률이다. 이외에 미성년자 성추행으로 2명이 징계를 당했고, 살인미수가 1명, 미성년자 학대, 강간 등이 1명이다.

2020년에는 한해동안 한인부동산 업자 8명이 캘리포니아주 부동산국으로부터 면허 징계당한 것으로 나타났다. 징계 종류로는 형사사건 입건자 7명, 부동산 업무에 관련된 징계자가 1명 뿐이다. 지난 2009년부터 한인부동산 업자 면허징계 통계가 나타난 이후 매년 평균 19명이 면허징계를 당하고 있지만 2020년이 8명으로 가장 적었다. 2020년에 남가주에서 신문에 광고를 내면서 활동한 부동산 업자는 562 명이었는데, 이 가운데는 과거에 면허징계 받은 사람 9명이 포함됐다. 캘리포니아주 부동산국의 징계는 부동산 업무와는 직접 관련이 없는 형사 처벌을 받은 사람도 부동산 면허징계를 받는다. 이는 캘리포니아주 법에 따르면 전문직에 속한 업종은 윤리적으로 문제가 없어야 하는 규정이 따른다. 전문직에 속한 업종은 부동산업자를 포함해, 의사. 변호사, 회계사 등이다. 따라서 부동산업자도 도덕적 결함이 없어야 한다는 법률에 근거한다.

부동산 거래는 고객의 재산을 거래하는 것이기에 중개인들의 엄격한 도덕적 윤리가 필수로 규정하고 있다. 부동산 법규 준수는 기본이고 중개인으로서 갖추어야 할 가치관이 건전해야 한다는 것이다. 따라서 부동산국은 모든 중개인들에게 법규준수를 일차적으로 요구하고 있다. 캘리포니아 주에서 매년 약 2만명의 중개인들이 이민, 형사 관련이나 기타 이유로 면허를 박탈당하거나 스스로 면허를 반납하고 있는 실정이다.

부동산 관련 법을 위반한 사례 가운데는 당국의 부정기 감사나 피해자들의 고발로 적발된 경우가 많았다. 일부는 부동산 경기침체로 스스로 면허를 포기한 이들도 많다. 이는 부동산 경기 침체와 부동산 에이전트의 경력부족 현상과 잦은 이직으로 인한 경제적 어려움으로 불법행위의 원인으로 지적되기도 한다. 한편 2020년에 부동산 업자로 형사 입건자 7명은 음주운전 3명, 폭행 2명, 어린이 학대 1명, 마리화나 판매 1명이다. 부동산 관련 면허 징계는 오 모씨로 부동산 매매 관련한 사기와 거짓 설명으로 면허 취소가 된 케이스이다. 한인 부동산 업자와 관련된 징계사건에서, 가장 흔한 공통점은 고객 돈 횡령, 융자 관련 사기, 무면허자, 그리고 에스크로 나 융자 브로커의 과다 수수료 청구 관련 사건이다.

“광고 크게 하는 사람 조심하라“ 회자

면허징계는, 부동산국에 고발이 되지 않은 사건들까지 비교 한다면 부동산국의 면허 징계 수치는 빙산의 일각에 불과하다. 왜냐하면 징계당한 사람의 대부분은 피해자가 부동산국에 고발 또는 부동산국 감사를 통해서 이루어지기 때문이다. 부동산국 징계 조사가 시작된 후 보통 2년 후에 면허징계가 결정된다. 그리고 부동산 관련 징계시에는 부동산국의 감사 경비가 보통 $10,000 정도 지출된다. 이 외에도 피해자에 대한 보상, 벌금이 추가된다. 2017년 부동산 업무와 관련된 징계자 가운데서 특기할 사항은 조용기 목사 부인 소유로 알려진 오렌지카운티 소재 베데스타 대학(Bethesda University)소유의 11개 임대 부동산을 관리한 Omni 부동산의 K에이전트가 보증금과 임대료 $109,343을 횡령한 후 잠적한 것이다.

특히 K 에이전트가 근무한 Omni부동산 자체도 부동산 국에 등록이 안 된 무면허 업체였다. 또 하나는 패사데나 소재 주택을 숏세일하면서 불법적인 2중 에스크로를 실시하여 Escrow 법을 위반을 했다. 부동산 업자로부터 피해를 당한 사람은 부동산 국기금에서 피해 보상을 받을 수 있다. 금액은 1건에 대해서 5만 달러, 한 부동산업자에 대한 전체 건수에 대해서 25만 달러 까지이다. 부동산 업자로부터 사기를 당하지 않으려면 일차적으로 면허증 유무를 캘리포니아 부동산 국 웹사이트에서 찾아서 면허증 확인 조사를 하는 것이 좋다. 법 규정에는 부동산 광고에 부동산업자 면허증 번호를 기재하도록 요구하고 있다.

그럼에도 불구하고 면허증 번호를 기재하지 않는 부동산 업자는 준법정신이 결여 된 사람이다. 미국 법을 준수하지 않고서 한국 부동산을 판매하는 사람도 준법 정신에 문제가 있다. 피해는 오로지 고객에게 돌아간다. 특히 회사 이름 또는 개인 이름을 여러개를 사용하는 부동산 업자도 주의해야 된다. 부동산 매매와 관련해서 돈을 지불 할 때는 회사 이름이나 개인 이름으로 돈을 지불하지 말고, 가능한 에스크로(Escrow)회사 이름으로 지불하는 것이 안전하다. 그리고 가능한 부동산 업자가 운영하는 에스크로 회사 보다는 캘리포니아주 기업국 면허로 에스크로 회사를 운영하는 곳이 안전하다. 한인사회에서 70년대부터 “광고 크게 하는 사람 조심하라“는 말이 공공연히 회자 되었는데 아직도 이 ‘명언’은 유효하다.