연준‘부동산 버블’경고
‘절대로 집 사지 마세요’

■ 지난 2년간 미국의 집값 최소한 40% 상승 ‘급락위기’
■ 미 연준 ‘빅스텝’ 결정 이후 주택 경기 계속 둔화 조짐
■ 미국, GDP 전망치 올해2분기연속 역성장 2.1% 예측
■ 1980년대초 2차 석유파동 시기처럼 경기침체 불가피

제롬 파월 미국 연방준비제도(Fed·연준)의장은 최근 연방공개시장위원회(FOMC) 직후 열린 기자 간담회에서“집을 살 계획을 세우고 있다면 재검토를 할 필요가 있다”며“인플레이션이 완화되고 모기지 금리가 다시 낮아지는 때를 기다려야 한다”고 말했다. 중앙은행 수장이 나서서 집을 사지 말라고 경고하는 것은 이례적이다. 연준이 부동산 시장 거품을 걷어내기 위해 금리를 급격히 올리 면서 모기지(주택담보대출) 금리가 뛰고, 이 과정에서 주택 가격이 급락할 수 있기 때문에 주택 매입을 신중히 고려하라는 경고이다. 한편 연준의 2분기 국내총생산(GDP) 전망치가 마이너스를 기록하면서 경기 침체에 접어들었다는 분석이 나왔다. GDP 전망을 실시간으로 집계하는 애틀랜타 연준의 예측 모델 인‘GDP 나우’는 1일 미국의 올해 2분기 GDP 성장률을 -2.1%로 예측했다. <특별취재반>

요즘 코리아타운에서 화제 중의 하나는 “과연 지금 집을 사야 하나, 말아야 하나”이다. 이 물음에 시원한 대답이 나오지 않는다. 여러 부동산 업자들은 “그래도 지금 집을 사는 것이 나중을 위해서 좋다”라고 하지만, 매일 매일 쏟아지는 경제 뉴스를 보면 선뜻 결정하기가 쉽지 않다. 연준은 지난달 14~15일 열린 연방공개시장위원회(FOMC)에서 정책금리를 한 번에 0.75% 포인트(p) 인상하는 ‘자이언트 스텝’을 단행했다. 이는 1994년 이후 28년 만에 최대 인상 폭이다. 이는 연준이 치솟는 물가를 억제하기 위해 공격적인 금리인상에 돌입한 가운데 시장에서는 향후 연준의 긴축 속도와 강도에 가장 큰 영향을 미칠 요인 중 하나로 집값 상승세를 주목하고 있다.

▲ 미국 연준 청사

미국 에서는 주거비용이 차지하는 비용은 소비자물가지수(CPI)의 약 3분의 1에 해당하기 때문에 주택가격 상승세가 꺾이면 물가도 안정될 가능성이 높다는 이유에서다. 그래서 제롬 파월 연준 의장은 FOMC 직후 열린 기자간담회에서 “집을 살 계획을 세우고 있다면 재검토를 할 필요가 있다”며 “인플레이션이 완화되고 모기지 금리가 다시 낮아지는 때를 기다려야 한다”고 말했다. 이처럼 중앙은행 수장이 나서서 집을 사지 말라고 경고하는 것은 아주 이례적 이다. 이 같은 경고는 연준이 부동산 시장 거품을 걷어내기 위해 금리를 급격히 올리면서 모기지 (주택 담보대출) 금리가 뛰고, 이 과정에서 주택가격이 급락할 수 있기 때문에 집을 사지 말란 이야기다. 미국의 주택가격은 한국과 마찬가지로 코로나 팬데믹(세계적 대유행) 이후 정부의 경기부양과 저금리 기조가 맞물리면서 가파르게 상승했다. 미 부동산 정보업체 질로우에 따르면 지난 2년간 미국의 집값은 약 40% 뛰었다. 미국 주요 도시의 평균 주택가격을 측정하는 스탠더드앤드푸어스(S&P) 코어로직 케이스-실러 주택가격지수는 지난 3월 기준 연 20.6% 올랐다. 이는 관련 집계가 시작한 1987년 이후 최고 수준의 상승률이다. 이에 따라 올해 1분기 기준 미국의 총 주택자산은 20% 늘어난 27조 8000억달러로 사상 최고치를 기록했다. 분기 기준 2013년 이후 최대 증가폭이다. 가파른 주택가격 오름세는 미국의 소비자물가를 밀어 올리는 주된 요인으로도 꼽힌다. 미국의 소비자물가지수(CPI)에서 주거비가 차지하는 비중은 약 33%다. 변동성이 큰 식품과 에너지를 제외 한 근원 CPI의 경우 그 비중이 40%에 달한다. 우크라이나 전쟁과 공급망 차질에 따른 원자재 가격 급등 등 정부가 통제하기 어려운 외부 요인을 제외하면 사실상 부동산 시장 과열로 인한 주거비 상승이 인플레이션을 부추기고 있는 셈이다.

금리 다시 낮아지는 때 기다려야

이에 시장에서는 연준이 집값을 잡기 위해 금리 인상폭을 자이언트스텝(0.75%p 인상) 수준으로 확대했다고 해석하고 있다. 국제유가, 곡물가격 상승 등은 공급측 물가 상승 요인이라 금리인상 효과가 제한적이지만 부동산 시장의 경우 통화정책으로도 어느 정도 제어가 가능하기 때문이다. 실제 미국의 주택가격 오름세는 연준이 지난 3월 기준금리를 한 번에 0.5%p 인상하는 ‘빅스텝’을 추진한 이후 둔화하는 조짐을 보이고 있다. 지난 4월 S&P 코어로직 케이스-실러 주택가격지수는 전년 동월 대비 20.4% 올랐다. 여전히 높은 상승률을 기록했지만, 3월의 20.6%보다는 소폭 낮아졌다. 집값 상승률이 전월보다 낮아진 것은 지난해 11월 이후 처음이다. CNBC는 “미국의 집값 과열이 식기 시작했다는 첫 번째 잠재적 신호일 수 있다”고 전했다. 지난 5월 미국의 주택 착공 건수도 전월 대비 14.4% 감소한 155만건으로 집계됐다. 이는 약 1년 만에 만에 가장 낮은 수준이다. 뉴욕타임스(NYT)도 금리인상으로 대출금리가 뛰면서 미국 주택시장이 빠르게 냉각되고 있다고 보도했다. NYT는 “매수자 대부분이 어마어마한 대출을 끼고 사야 하는 주택의 경우 금리 움직임에 특히 민감하다”고 했다. 미국의 30년 만기 고정 주택담보대출 금리는 지난달 30일 기준 5.7%로 연초의 3.22%와 비교해 약 2.48%p 올랐다. 기준금리 인상의 효과가 시차를 두고 부동산 시장에 반영되는 점을 감안하면 미국 집값 상승률도 5월 이후 추가 조정을 받을 것으로 예상된다. 부동산 관계자들은 미국 주택가격은 공급 부족이 계속되면서 상승 흐름을 지속하겠으나, 구매 여력 저하 등에 따른 수요 감소로 상승세는 둔화될 것으로 예상하고 있다.

한편 시장에서는 집값 상승률이 낮아지는 동시에 소비자물가가 고점을 찍는 시점을 예의주시 하고 있다. 지난 1일 발표된 미국의 5월 개인소비지출(PCE) 가격지수가 시장 예상치를 밑돌면서 물가 정점론이 다시 힘을 얻고 있다. PCE 가격지수는 연준이 금리정책을 결정할 때 활용하는 핵심 물가 지표다. 미 상무부에 따르면 5월 PCE 가격지수는 전년 동월 대비 대비 6.3% 상승했다. 여전히 높은 수준이지만, 40년 만에 최대 폭 으로 올랐던 3월(6.6%)을 기점으로 상승폭은 둔화됐다. PCE물가 상승률이 예상보다 둔화되면서, 지난 30일 뉴욕채권시장에서 10년물 국채수익률은 전일 보다  12.60bp(1bp=0.01%p) 하락한 2.976%에 거래됐다. 통화정책에 민감한 2년물 수익률은 전일 3시보다 14.20bp 내린 2.935%였다. 금융업계 한 관계자는 미국의 집값 흐름이 하반기 연준의 긴축 강도를 좌우할 것으로 보인다면서 주택가격이 빠르게 안정되면 연준이 연속으로 자이언트스텝을 단행할 이유가 없기 때문에 연말 금리수준도 예상보다 낮아질 수 있다고 전망했다. 고강도 긴축으로 부동산 버블이 붕괴되면 경기 침체가 심화될 수 있기 때문에 주택가격 조정 신호가 나타나면 연준도 금리인상 속도를 조절할 수 밖에 없을 것이란 설명이다. 또 다른 관계자는 올해 들어 금리 급등과 맞물려 주택구매 능력이 후퇴하자 미국내 기존 주택 판매가 급격히 줄었다며 통상 주택시장의 위축은 실물경기와 금융시장에 적지 않은 파급력을 행사할 수 있어 앞으로 붕괴 신호에 더 많은 주의를 기울일 필요가 있다고 전했다.

실물경기 금융시장 붕괴 신호

미국의 실질 민간 국내총투자 전망치는 종전 -13.2%에서 -15.2%로 하락했고 미국 GDP의 70%를 차지하는 개인소비지출 성장 전망치도 1.7%에서 이날 0.8%로 감소했다. 인플레이션을 반영하는 실질소비지출 역시 -0.4% 감소한 것으로 집계됐다. 미국의 소비가 위축되고 있다는 신호다. 2011년부터 성장률 추정치를 발표한 GDP 나우 예측 모델은 정확도가 높아 주요 경기예측지표로 평가받고 있다. 뉴욕 월가에서는 GDP성장률이 2분기(6개월) 연속 마이너스를 기록하면 경기침체로 정의해 ‘GDP 나우’ 추정대로라면 이론적으로 경기침체에 돌입하는 셈이다. CNBC 방송은 “연준의 경제 성장 추적모델은 미국 경제가 침체에 접어들었을 가능성이 커졌다는 것을 가리킨다”고 강조했다. 그러면서 “대다수 월가 경제학자들은 역성장 우려가 커졌다고 지적 하면서도 적어도 내년은 돼야 경기침체가 올 것으로 예상했으나 2분기에도 마이너스를 기록한 다면 경기침체라는 기술적 정의에 부합할 것”이라고 설명했다.

▲ 연준의 금리 인상으로 혼란에 빠진 증시

다만 미국의 경기침체를 공식 선언하는 전미경제연구소(NBER)는 “보통 실질 GDP와 고용, 산업 생산, 도소매 판매가 하락하는 시기를 경기 침체로 규정”한다며 반드시 두 분기 연속 마이너스가 역성장으로 정의되는 절대적 요건은 아니라는 입장이다. 실제로 2020년 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 사태 직후의 경기침체 때는 한 분기만 아주 큰 폭으로 마이너스 성장한 바 있다.

그러나 CNBC는 제2차 세계대전 이후 경제성장률이 두 분기 이상 연속적으로 마이너스를 기록한 상황에서 미국이 경기 침체에 빠지지 않은 적은 한 번도 없었다고 지적했다. 미국 의회조사국(CRS)도 지난달 28일 발표한 보고서에서 미국 경제의 경착륙을 우려했다. CRS는 “지금처럼 인플레이션이 높고 연준이 금리를 올리는 상황에서는 연착륙보다 경착륙이 더 흔하다”며 “연준이 지나치게 금리를 올리면 ‘더블딥’, 신속하게 금리를 올리지 못하면 스태그 플레이션(물가 상승 속 경기 침체)이 와 어느 쪽이든 경기침체 가능성이 높다”고 경고했다 더블딥은 경기침체 후 회복기에 접어들다가 다시 경기가 악화되는 현상이다. 그러면서 “필연적 인과관계는 아니지만 1950년대 이후 장기간 금리 인상 후에 경기 침체가 일어났다”고 지적했다.

파월 의장이 언급한 것처럼 현 국면에서 경기침체를 피하는 것은 어려운 과제이지만 가능성 자체가 완전히 사라진 것은 아니다. 일부 리스크, 특히 물가 압력 등이 완화된다면 경기 침체를 극적 으로 피하거나 완만한 경기침체로 넘어갈 여지도 있다. 이와 관련해 주목해야 할 가격 및 경제 지표가 있다. 유가와 구리가격이다. 유가 대비 구리가격의 상대비율이 중요해 보인다. 유가는 물가압력을 둔화를 의미하고 구리가격은 수요를 의미한다는 측면에서 구리/유가 상대가격이 반등할지를 주시할 필요가 있다. 그리고 소비심리이다. 고물가 및 금리 급등 그리고 전쟁 리스크로 급락세가 지속되고 있는 선진국의 소비심리의 반등 여부도 경기 침체 리스크를 가늠하는 중요한 지표 역할을 할 것으로 보인다. 침체 리스크가 확산되고 있는 것은 분명하다. 다만, 경기 침체 폭이 완화될 가능성과 침체를 피할 여지가 완전히 사라진 것은 아니라는 점에서 이슈와 지표들은 주목해 볼 필요가 있다.

물가 압력 완화된다면 위기 탈출

한편 워싱턴DC 정가에서는 미국 경제가 침체에 빠질 가능성이 크지 않다는 입장을 보여온 당국 마저 입장을 바꾸고 있다. 조 바이든 대통령과 재닛 옐런 재무부 장관처럼 침체 가능성을 낮게 봐왔던 미국 의회조사국(CRS)이 이번에는 침체 경고음을 냈다.

지난 3일 CRS는 ‘미국 경제는 연착륙·경착륙·스태그플레이션중 어디를 향해 가는가’라는 제목의 보고서를 통해 “물가 압력을 상당 부분 신속히 없애려면 실업률 상승이 따르기 때문에 연착륙은 드물다”면서 “1950년대 이후 모든 경기 후퇴 경향을 분석한 결과 지금처럼 물가가 급등하는 상황에서 연준이 금리를 올렸던 경우 연착륙보다 경착륙이 더 흔했다”고 지적했다. 이어 CRS는 “경착 륙이 일어난 다면 이는 ‘더블딥 경기후퇴’가 될 것”이라고 언급했다. 더블딥이란 경제가 뒷걸음질 한 후 회복세에 접어들다가 또 다시 후퇴하는 현상을 말한다. 더블딥은 드물게 일어난다. 직전 사례 는 40년 전인 1980년대 초 2차 석유파동 시기였다. 앞서 제롬 파월 연준 의장은 지난달 22일 연방 상원 은행위원회에 출석한 자리에서 물가를 잡기 위한 연준의 기준금리 인상이 경기 침체를 유발 할 가능성에 대해 “그럴 가능성이 분명히 있다”고 언급한 바 있다. 미국 경제는 국내총생산(GDP) 증가율을 기준으로 볼 때 올해 1분기(1~3월)에 연율 환산 기준 -1.6% 마이너스 성장을 기록했다. 6분기 연속 이어진 플러스 성장이 끝난 셈이다. 2분기 들어서도 소비 자 물가 지표가 40년 만에 최고 수준으로 뛰면서 연준이 자이언트 스텝에 나섰지만 소비자 신뢰 지수가 최악을 기록해 경제 침체 가능성이 수그러들지 않고 있다.